风情度假村可行性分析报告

1、、项目概况1 、定位：XXXXXX围内星级 XX 风情旅游度假接待中心，形成本县旅游线路的重心和政府、商务会议中心，逐步造就XX 西南旅游观光接待的“ XX 风情”品牌。2 、总投资： 312 万元（ 以设计满负荷客流的三分之一计算）4、年主营收入：167 万元3 、静态偿还期：三年半4 、内部收益率：27.55%5 、敏感度：客流下降至设计负荷的 24% 时，为不可投资项目。二、项目背景旅游业是本县重点发展的第三产业，今年，我县正式出台了关于加快旅游产业发展的若干意见 （云政发 201017 号） ，明确了打造 “中国童话休闲旅游城”、形成 “一城一湖一梯田 ”发展格局的总目标。其指导思想是

2、：认真落实科学发展观,坚持“严格保护、统一规划、合理开发、永续利用 ”原则，以 “生态、休闲、养生”为主题，围绕山水资源、玩具产业优势，积极打造特色旅游品牌，积极拓展生态旅游市场，不断优化旅游产业结构，把XX 建设成为集生态休闲、水上游玩、民俗风情、产业观光于一体的浙西南休闲度假胜 地。意见指出：我县旅游发展总体布局将以 “一中心一区一带”为重点。 “一中心 ”即依托县城基础设施比较完善、城市功能比较齐全的优势，进一步完善吃、住、行、游、购、娱旅游要素，形成一个旅游接待中心； “一区 ”即以雾溪、安溪畲族乡为重点，结合相关乡镇的旅游资源，形成以民族民俗风情观赏为主的生态旅游区； “一带 ”即以

3、境内 XX 湖 （包括仙宫湖、龙廷湖、玉溪湖三个人工湖泊）及周边可利用区块开发形成的生态休闲度假带。XX 乡地处 XX 湖旅游区的核心地带，应当成为旅游业发展的重点。本乡位于 XX 县城西北部，与紧水滩镇、库北、松阳县相毗邻。乡政府驻地渡蛟村，距县城38 公里。区域总面积 63 平方公里。 XX 乡下辖 8 个行政村， 65 个自然村， 53 个村民小组，人口 3778 人， 其中 76% 的人口转移乡外， 2009 年全乡人均纯收入 5301 元， 全乡土地总面积96830亩，林地面积82916 亩，其中：生态公益林面积58155 亩，占林地面积的 70.1%亩。 XX乡辖区库沿长约30 公

4、里。这里一年四季风光迷人，气候宜人，库区水质优良，自然条件适易各种鱼类繁殖生息。三、项目优势XX 乡政府驻地有良好的物质条件，可用于建设XX 风情度假村。乡政府可迁移至一湖之隔的龙门村办公，腾出的三层半政府办公楼建筑面积1260 平方米；空地面积达2000平方米；另有附属房800 平方米；与政府驻地百米之遥的“樟树岛” ，水位线以上的投影面积 6000 余平方米，环线长度约 2000 米，岛上现有松木、柏树、水杉、板栗等植物。我乡是 XX 湖的核心区域，湖区四周有夏洞天、九潭十八湾等名山洞府；有插花殿、慧云讲寺、经堂下等古刹名楼；有元、宋代古窑遗址和战国兵器等古文化遗址；有别具一格的 XX 文

5、化风情；有开心岛、聚仙岛、七星岛等大小岛屿数十个； XX 乡驻地还是南宋宰相汤思退的祖居之地。湖两岸茂林修竹，以针阔混交林为主，森林覆盖率在 80% 以上，属中亚热带常绿阔叶林区，以甜槠、木荷为主要建群树种，自然植被保护良好，已列入国家生态公益林建设规划。本乡水面辽阔，水色澄碧，山影明秀，仍保留着瓯江的原始特色风貌，有“XX 湖奇雾 ”之美誉。放眼全湖，碧波荡漾，晶莹似镜，烟波浩渺，还有千姿百态的奇岩异峰、村庄、田野、山林，似一卷色彩斑斓、绚丽多姿的山水画。须晴日，阳光之下，潋滟波光，似一颗闪烁的明珠，镶嵌于群山峻岭之中。若夫阴雨霏霏，则雾霭茫茫，层林碧水成一片，人在湖中，如置身于云雾琼楼仙境

6、。湖周围二十多万亩群山林涛环拱，湖面随着瓯江的原道弯曲穿行，构成了许多湖湾、溪岔，成就了许多“静港”之幽处。而在赤石、龙门一带，水域宽阔，岛屿列布，无穷极目。XX 乡风景秀丽，旅游资源众多。处州名山牛头山位于 XXXX 湖东北面， XX 、松阳县的交界处。海拔1297 米，为丽水市著名高峰，古有“牛头八面可见处州十县”之说。主峰耸峙霄汉，形状似牛头因而得名。山体多以巨岩构成，古松生于石缝中，虬枝偃盖，苍奇独绝。有石笋，左右卓然而立，似旗杆，又如宝塔。山中有清泉从中悬流下注，流至山腰汇集而为深潭，约三亩，深不见底。在茂密的林荫之下，踏着松阳 -XX 古道，伴着潺潺的流水，可寻觅千年的古佛居处。古

7、刹“经堂下”始于于东晋兴宁初年，距今已 1600 余年，海拔800 余米，处于高山之巅，庙址属 XX 地界，北邻松阳，西行龙泉，处于三县分水山脉的屋脊。四周极目，惟馀莽莽，每当雨天，雾气缭绕，仿佛置身于仙界。古刹虽处于高山，而庙址却位于平洼之地，左右青龙、白虎分明，山环水抱，玄武来龙绵延起伏，前望朱雀秀丽挺拔，煞是一番风景。我乡的山望排村是“红军挺进师政治委员会全体会议”一个重要的旧址。 1935 年 5 月，粟裕部队挺进浙南，曾召开一次师政治委员会全体会议，该会是挺进师由正规战到游击战转折点，为开创浙西游击根据地，开展广泛的游击战争，确定了正确的行动方针，在浙南游击区史上，占有重要位置。方山

8、岭村与山望排村之间，长约15 里绵延起伏的松阳、 XX 分水岭，是省会 XX 保卫战（ 即著名的方山岭战役） 的重要遗址。 1942 年 8 月 3 日至 5 日， 日军内田兵团辖奈良支队、武内兵团辖原田旅队五千倭寇，从松云边界的石仓源，兵分三路，向方山岭桅树坳山望排一线进犯XX 省会 XX ，松阳与 XX 的分水岭成为最后的屏障，国军32 师、浙保三团正面迎敌阻击，本土村民大力援助，激战三昼夜，歼敌数千，大获全胜，粉碎日寇亡我全浙的野心，后人称之为“方山岭战役” 。有村民撰碑文：民国壬午六月廿二，倭寇五千于斯松云边境进犯省会 XX 。 国军 32 师、 浙保三团奋勇迎敌， 浴血捍卫， 山民后

9、援，激战三昼，溃敌全胜，云邑安然，生灵少殃。鸡公骑坳主战场惨烈万状，国军将士灵护山川，名勒丰碑，昭示来兹。将士魂兮千秋！独特浓郁的 XX 文化吸引着旅客关注。全乡 3700 多人均为 XX 人。独特的 XX 婚俗，民间艺术采茶灯，传承中原千年文明的 XX 风情唢呐以及客家风情闹湖船等都展现着XX文化的源远流长。 2003 年，客家文化被 XX 省人民政府列为第二批民族民间文化艺术保护项目。 2008 年， “ XX 吹打”列入XX 省非物质文化遗产目录。XX 文化有其区别于处州本土文化的显著特征。一是有着更加悠久的历史文化传承。 XX 县建于明 XX 三年（ 1452 ） ，距今仅 500 余

10、年，而 XX 人能从唐、宋开始持续本身文化。二是有着博大的中原文化传承。畲族是中国的少数民族，生活传统主要集中在服装、灶台、山歌等文化，相对较为“小气” 。而 XX 人群体庞大，传统文化的气势宏伟博大，品位较高，如功名文化、宗祠文化、婚嫁文化、祭祀文化等。三是有着崇文报国的传统。从古自今， XX 人考取功名千万，古代的进士、状元、举人，现代的硕士、博士不胜枚举。 XX 人有大丈夫之胸怀，这种延续千年的崇文报国传统一直激励着浙西南 XX 人开创基业。XX 文化显著的优点，不仅激励了 XX 人本身的创业创新，而且深远地影响了处州本土居民的文化习俗，其别具风格的民俗文化和勤劳质朴的创业精神，已经成为

11、处州一笔宝贵的人文财富。正是：岸芷汀兰瓯江水，披星戴月异乡人，悠悠琴韵留千古，赫赫丰碑勒忠魂。四、市场分析我县制订的旅游发展目标宏大。十一五”期间的旅游经济主要预期指标：旅游总接待量年均递增17%,到期末达到56万人次，其中，国内旅游人数达 55万人次；旅游总收入年均递增24%,到期末达到2.3 亿元，其中，国内旅游收入达1.8 亿元。到 2015 年，在巩固 “十一五 ”期末成果的基础上，进一步完善景区旅游功能，实现旅游接待量突破100 万人次，旅游总收入争取达到 5 亿元，使旅游业成为我县国民经济的支柱产业之一。如果按十分之一的游客到达我乡 XX 风情度假村， “十二五”期间，可接待旅客1

12、0万人次，旅游总收入可达到 5000 万元。五、建设规划指导思想： XXXXXX 围内星级 XX 风情旅游度假接待中心， 形成本县旅游线路的重心和政府商务会议中心，逐步造就XX 西南旅游观光接待的“ XX 风情”品牌。（文化策划另行研究）住宿： 乡政府迁移至一湖之隔的龙门村办公， 腾出的三层半建筑面积1260 平方米的政府办公楼，将改 XX 星级接待宾馆。重新装修后，形成34 个单间， 120 平方米的会议厅一个。另外的附属房装修普通标准间 18 个。在“樟树岛”环水沿线， XX8 个风情木屋（标间 ） 。满负荷住宿接待能力为日均86 人。展览：在附属房原来展览厅基础上，腾出 10 间重新装璜

13、，形成较大面积的 XX 风情物品展览。餐饮：附属房的一楼全部 XX 普通餐厅的若干包间。形成满负荷接待能力 16 桌，约 200人。演艺：学艺厅为本项目的建设重点。在政府驻地与“樟树岛”之间，建设百米长的人行钢丝索道，并饰以XX 风情的木板过道。在岛内合适的位置 XX300 平方米的学艺厅，用于表演 XX 风情文化，如： XX 花鼓、 XX 吹打、婚俗表演等。六、环境保护度假村热水能源采取电力与太阳能结合使用的办法，制冷能源主要停靠电力，厨房使用燃油，因此能源使用污染排放极少，暂可不予考虑专门治理。其污染物主要为游客、 服务人员的生活垃圾。 中国城市人口人均年生活垃圾排量约为 440公斤，如按

14、日均200 人的高客流量计算，加之服务人员，年垃圾排量达101.2 吨，日均垃圾排量达281 公斤。另外将产生部分含生活油脂的废水。处理办法：采取人工收集垃圾和废水的办法，将其运输至2 公里以外的深山中，采用焚烧、土埋等自然降解的办法，以免产生新的有害污染物。必要时采用一些无害化的化学、生物处理方法 （另行研究 ） 。七、效益分析基础设施投入：主体宾馆 34 个房间改厕、装璜投入 102 万元；会议厅装璜、音响、视频等投入15万元；门厅装璜10 万元。共 127 万元。附属房 18 个标准间装璜投入20 万元。共61 万元。“樟树岛”百米钢索桥投入入 10 万元；8 个风情木屋投入另外需投入水

15、电、太阳能设施全部基础设施投入 312 万元。5 万元；厨房装璜及设施投入30 万元；演艺灯光音响设备投36 万元；展览厅装璜投入30 万元；演艺厅基建投入20 万元，绿化、环保等投入10 万元。24 万元。共 94 万元。收益测算：各项客流均按设计负荷的三分之一计算。住宿方面，除易耗品成本外，按人均100 元的收入，日收入 2900 元，年收入约100万元。餐饮方面，不含人工工资日毛利润 600 元，年毛利润收入约21 万元。演艺方面，按日均流量50 人计，客票20 元计，日营业收入 1000 元，年收入约36 万元。其它游戏年收入约10 万元。合计年营业收入 167 万元。利润测算：服务、

16、演艺、司厨等全部人员约 30 人，按人均2.5 万元工资 （含福利、保险等）计算，年合计工资75 万元；原房舍租金 10 万元；水电等资源成本10 万元；服务业营业税率5% ，年营业收约为9 万元。年综合成本104 万元。年税后利润为63 万元。综合分析：全部工程投资按10 年折旧完毕，每年分摊31.2 万元。1 、现金流量F= 净利润+折旧=63+31.2=94.2 万元2 、静态投资偿还期N=312/94.2=3.312 年，表述为 3.5 年，在旅游行业中，偿还时间较短。3 、期初净现值年贷款利率按10%计算10NPV = 2 94.2/(1+10%)N -312 = 266.8 万元N

17、=1NPV >0可以投资，效益较好。期末净现值= 266.8 (1+10%) 10 =692.08 万元3 、内部收益率当NPV = 0时，贴现系数为3.312 ,贴现率在 27%-28%之间，取i1 =27%, i2 =28%NPV1 = 4.926NPV2 = -4.07IRR=27%+NPV1 X 1%/( NPV1 + | NPV2 |)=27.55%内部收益率超过同期银行贷款利率，可以投资。4、敏感度分析该项目主要的变动因素为客源市场，设定在客源下降的情况下，其人员、消耗基本不变。设 NPV=0 时，现金流量F=50.78 万元，净利润为 19.576 万元，年营业收入为120

18、 万元。当综合旅客人流量下降到满负荷的 24% 时，净现值为零，就不能投资该项目，抵抗风险能力较高。八、建议投资模式本项目的投资模式可合理化地选择多种范本，在当地旅游市场并非绝对成熟的条件下，首先应当强调政府的主导作用。政府行政力量介入到旅游企业的经营和成长，有着诸多方面积极的意义。比如：政府税收政策、许可政策的支持；政府接待、会议项目的商业性倾斜；投资资本的无限化后盾；保证投资者经营信心等。在现实中，任何的一个旅游企业的成长都是市场驱动和政府行政力量共同介入的结果。其中市场驱动因素起着主导作用，政府行政力量的干预作用在于解决市场在配置资源中失灵问题，从宏观层面降低各种制度给旅游企业的成长带来

19、的交易成本。在政府主导下的投资模式，可参照本县其它旅游企业的运作方式，比如梅源梯田、 XX湖景区的投资方式。方式一：由政府国资企业现金出资，控股投资经营，同时吸引适当的民间资本参与。方式二：由投资人共同指定评估机构，对现有的房产、土地合理估价，作为国有资本入股，其它 320 万元必须吸引民间投资，房租收入计有限公司的营业收入。这样，总投资将明显增大，投资回收期将明显加长。假如原有固定资产评估价为 200 万元，总投资将为 520 万元，静态投资回收期将超过 5 年。方式三：选择合适的比例，兼取以上两种方式。九、综合评价 本投资方案效益明显较高，期初、期末净现值较大，投资回收期较短，内部收益率接

20、高 于银行贷款利率一倍，抗风险能力较高，属于可经营经营项目。（技术编制：liM ）附则： XX 乡政府办公地点迁移方案 乡政府是基层国家行政机关，行使本行政区的行政职能，具有党委和政府两种职能，党委领导政府工作。 负担着本级重大方针政策的制定、 经济和行政工作中重大问题的决策。XX 乡政府始建于1956 年，由 XX 、田铺两乡合并而成。 1958 年，与龙门乡合并，称龙大管理区。 1961 年，分设龙门、 XX 人民公社。 1984 年，恢复 XX 乡。本乡原有人口较多，农业生产条件优越，生态、文化底蕴深厚，但随着1986 年紧水滩水库的 XX ，大量人口外迁， 交通扼制明显， 经济发展要素

21、外流。 特别是近年本县实施小县大城战略之后，进一步减少了实际的常住人口。因此将XX 政府办公地点的搬迁方案提议，显得非常必要。主要思路如下：一、地点搬迁，职能不减。无论在何处办公，乡党委、政府原有管理和服务职能必须得到保留。近期将特别谋划本乡区域经济接轨“松龙交通经济圈” 、外部发展要素整合、发展库区绿色农业等重大问题；重点加强村庄整治、康庄公路管理、生态公益林保护、留守老人优抚安置等工作；努力发展生态旅游、基础教育、非遗文化等远期事业。二、以民为本，因民而迁。本乡下辖8 个行政村， 65 个自然村， 53 个村民小组，人口3778 人，其中四分之三的人口已迁移至县城就业。虽然人口已迁移，但在县城的生活基础和物质条件较差，在现有1029 户居民中，在县城购买住房的 205 户，仅占 19.9% ，尚有 8 成的农民未购得县城住房。 综合上述因素， 应当重点在县城设立XX 乡政府办事处，指导和服务外出农民创业，促使他们早日立足县城，实现“南渡瓯江”的创业之路。拟在现有编制的干部中，按原有工作职责分配，抽调四分之一的干部留守原乡政府工作，办公地点可设在人口较为集中的 XX 村，主要承担服务留守老人、日常管理等工作。其它的四分之三的干部，重点在县城服务于外出创业农民，按照原有的建制，设立综合