03任务万科A获利能力分析

1、万科A获利能力分析一、 万科A基本情况介绍：  万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务

2、调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于

3、1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二、 万科A获利能力分析获利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障。是企业至关重要的能力。1、 销售毛利率分析项目2010年2009年2008年主营业务收入50713851442.6348881013143.4940991779214.96主营业务成本39

4、581842880.9941122442525.3634855663288.39销售毛利7758570618.006136115927.00销售毛利率21.95%15.87%14.97%计算结果表明，万科公司2010年的销售毛利率为21.95%，虽然比2008年上升了6.98，但与同行业相比，其获利能力较弱，说明每一元主营业务收入形成的边际利润较小，可用于抵补各项期间费用的数额较小，最终形式的利润少，对此，公司应增强平增竞争力，采取有力的促销手段，从而获得超额利润。2、 营业利润分析指标2010年2009年2008年主营业务收入50713851442.6348881013143.4940991

5、779214.96营业利润8685082798.006364789552.07营业利润率23.45%17.77515.53%从上表可知，万科公司营业利润率2010年比2009年提高了5.68个百分点23.45%-17.77%=5.68%)。万科公司营业利润率本期比上期提高了0.31个百分点，这一变动是由于营业利润率和主营业务收入两个因素变动引起的。其中，由于营业利润额的提高使营业利润率提高了6.57%；由于主营业务收入的增加使营业利润率降低0.89%。主营业务收入增加而营业利润率下降的原因无论是成本、费用的增加引起的，对此应当进一步做出分析，以寻求提高企业获利能力的途径，营业利润率的比较分析主

6、要是指营业利润率的结构比较和同业比较分析。3、 资产收益率分析（1）、总资产收益率分析指标2010年2009年2008年资产总额84467983478.0261504122957.52平均资产总额72986053217.7790370351339.31利润总额8617427808.096322285626.03利息额504227742.57573680423.04657253346.42收益总额9191108231.136979538973.45总资产收益率17%10%6%从上表可知，万科公司总资产收益率呈上升趋势，主要是其主观努力的结果，该公司应该总结经验，由于利润总额中包含偶然性，被动性较

7、大的营业外收支净额和投资收益，使该指标年际之间的变化相对较大，企业短期投资者和债权人的利益主要体现在当期，他们更关心当期企业的总获利能力的大小，所以他们通常可以直接使用这一指标，面对于企业管理者及所有者来说，则要将该指标与利润总额的内部构成结合起来进行分析，判断企业的长期正常获利能力。（2）、长期资本收益率分析指标2010年2009年2008年长期负债24790499290.509174120094.83所有者权益54586199642.4145408512454.0738818549481.20合计79376698932.9162911310751.1847992669576.03长期资本平

8、均占用额71144004842.0555451990163.6149137436222.64收益总额9068464510.036759654937.70长期资本收益率17.31%16.35%13.76%从上表可知，万科公司从2008年到2010年长期资本收益率呈逐年稳步上升的趋势，说明该公司长期资本收益率稳中有升，说明长期资本占有的上升幅度超过了收益额的上升幅度，这是一个好的发展。4、 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经

9、济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2010主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%5、 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用约增长幅度不

10、小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金做后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用效率。各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-20092009-2010主营业务利润57.01%39.04%56.79%58.46%营业费用66.48%55.99%41.83%54.83%管理费用43.17%0.48%42.82%45.31%6、 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析：由下表可见、06-10年销售毛利率逐渐增长，07年根据市场供

11、需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯型的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。年份20062007200820092010销售净利润8.368.511.4512.7913.59销售毛利润20.0922.5125.7528.7230.24利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为主要来源，毛利率保持稳定的增长态势。而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益约

12、比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。7、 盈利能力指标（1） 资产报酬率和净资产报酬率，这两项指标呈上升趋势（见下表）、说明企业盈利能力不断提高。年份20062007200820092010资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%7.62%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%18.31%（2） 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业受益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险，这样不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率、保证业务开展的灵活度。例

13、如；08年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采用不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度；10年贯彻“现金为王”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。年份20062007200820092010经营指数0.621.192.730.340.56每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策，因此，实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大，其次，反映了

14、万科获利取现金能力偏低。年份200820092010每股现金流量0.460.480.66通过以上分析可见，销售净利率10年比09年增高，该指标是指企业实现净利润与销售收入的对比关系，用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。则万科的10年营业利润比09年有提高。成本利润率10年比09年高，该指标越高，表明万科企业为取得利润而付出的代价越小，成本费用控制得越好，盈利能力越强。资产报酬率10年比09年高，该指标主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力，反映了企业总资产的利用效率，表示企业每单位资产能获得净利润的数量。说明万科全部资产的盈利能力10年比09年强。资本收益率10年比09年有所增长，而资本收益率越高，说明企业自有投资的经济效益越好，投资者的风险越少，值得投资和继续投资，对股份公司有限公司来说，就意味着股票升值。则万科公司的股票升值了。每股利益10年比09年有所增长，则普通股的获利水平有所增长，万科的普通股获利水平