九龙仓时代上城考察调研

1、考察项目一：九龙仓时代上城项目名称：九龙仓 时代上城项目地址南长区 无锡市南长区清名路（清宁大桥南堍）物业类型高层  小高层  多层  板楼当前均价9200元/平方米占地面积397900建筑面积1030000平方米容积率2.49绿化率36%规划户数4147车位配比1:1.2建筑风格现代面积段二居87-108三居120-180物业公司无锡九龙仓物业管理有限公司物业管理费2.40元/平方米·月产品配比：面积段80-90100-110110-120120-130130-140140-150150以上套数13234737136074

2、49365217占比31.9%11.4%17.2%14.6%10.8%8.8%5.3%亮点：1、凸窗进深900mm；2、部分空中花园赠送，通过与业主签订二次施工协议，改造成小房间；3、景观绿化较好，通过绿化堆坡，高差设计形成多层次景观视线；不足：1、户型未有洗衣机摆放处；2、样板房洗手盆台面较低；3、凸窗600mm较高；目 录一、产品设计与配置（设计、合约）1(一)整体规划11.设计理念及布局12.是否人车分流2(二)建筑设计21.外立面22.地库23.大堂44.电梯55.架空层56.过道57.门窗68.小区道路69.大门710.道闸7(三)景观设计71.设计理念及风格82.水景83.硬景94

3、.植物95.小品9(四)主力户型分析106.户型图107.户型亮点118.空间尺度11二、样板区（营销）121.基本情况122.外围133.售楼处134.样板房16一、 产品设计与配置（设计、合约）(一) 整体规划三期1. 设计理念及布局D区介绍：时代上城三期繁华里，将建筑以高层的体量构成连续并富有韵律的沿街主立面，内部重点着手营造具有吸引力的、内向型的、以周边高层住宅围合形成的小区中心环境。通过以行列式的住宅围合出规整的、宽阔的小区内部空间，用环状的小区内部道路，限定出中心开阔的绿化景观带，同时将侨谊幼儿园设置在地块东南角，所有的这些构成了简洁大气的三期繁华里。 九龙仓6号官邸：仅此一栋。建

4、筑面积约：180，四房两厅两卫。约150米超阔栋距、近3万中央水景花园、16米南向开间。 B区花园洋房：太湖广场边，仅有的电梯多层洋房，藏于繁华静处，尊享丰富人生。因地制宜、借地形之势，在高低起伏的坡地上，营造出错落有致，多层次的流动性风景。2. 是否人车分流否。(二) 建筑设计1. 外立面1-4层为面砖，以上为真石漆。2. 地库1) 地库形式集中地库，地下2层，其中负二层为机械停车库。2) 顶部处理地库覆土1.2-1.5米。3) 标识设置 4) 挡车器3. 大堂4. 电梯 5. 架空层各别楼栋局部作为娱乐休闲使用（摆放乒乓球桌），其它楼栋作为公共空间使用。6. 过道 7. 门窗材质：塑钢。8

5、. 小区道路9. 大门10. 道闸(三) 景观设计1. 设计理念及风格l 中央景观轴设计，轴线为主，配合宅前宅后景观；l 堆坡景观设计，硬景、水景、小品灵活搭配；l 多层次景观，草皮、灌木、大灌木、小乔木、大乔木配搭。l 景观成本大概在400元/平米左右。2. 水景小区入口处有叠水，中心区有嬉水池30cm，辅以部分小水景。 3. 硬景4. 植物次要节点主入口处景观路景观堆坡5. 小品主入口处结合水景设计小品(四) 主力户型分析6. 户型图7. 户型亮点A、 户型有一定的赠送；B、 凸窗900mmC、 南北通透8. 空间尺度ü 87平米，客厅3.5米，次卧2.9米，主卧3.3米，北侧卧

6、室2.5*1.9米；ü 108平米，客厅3.8米，次卧3米，主卧3.6米，北侧卧室2.7*2.2米。25二、 样板区（营销）1. 基本情况落位选择选择在三期建筑形式盒式结构、两层设计，一层部分挑空，挑空达7米。建筑风格新古典售楼处面积约1500，一层1000，二层500样板区面积10000平面布局见小图功能构成售楼处（前台、接待台及背景墙、区域模型、规划模型、洽谈区、水吧、财务室、打印室、VIP室、儿童游乐区、经理室、会议室、资料室等）、售楼处广场（花池、水法、塔楼等）、停车区、临时样板房（共4个）、样板景观区动线设计l 售楼处为闭合式线路，在内部完成所有接待流程；l 整个样板区为闭

7、合式与开放式结合，看房需重新步出售楼处，由广场右侧进入样板区；l 在售楼处左侧设置临时样板房和样板景观区，动线较短，增加看房便利。亮点l 新古典风格、全石材立面，配有水法、塔楼，增加售楼处档次；l 售楼处及样板区面积达10000，气势较大；l 售楼处功能齐全，配有儿童游乐区，增加互动感；2. 外围精神堡垒门岗停车区3. 售楼处1) 建筑风格及亮点l ü 新古典风格，全石材立面，设广场、花池、水法，较为气派；ü 设塔楼，昭示明显。2) 内部装修风格 l 新古典风格，石材铺装，暖色灯光，欧式软装；l 水晶灯设计，增加设计感和高贵感；3) 内部结构l 盒式结构；l 两层设计，一层

8、部分挑空，挑空达7米。4) 内部展示设置内场展示架销控表5) 功能及动线6) 销售道具（前台、背景墙、区域模型、规划模型、单体模型等）资料架前台接待台及背景墙 区域级规划模型户型单体7) 团队配置及形象类别销售员物业保安物业接待形象配置8468) 接待流程l 门岗泊车指引前台接待区域讲解规划讲解户型讲解带看样板房洽谈区洽谈（休息）9) 说辞亮点l 地段优越，处于南长区，紧邻核心城区；l 户型优势，户型方正，多赠送空间，多开间朝南；l 单价及总价优势，目前单价约9500元/，总价优势明显。4. 样板房1) 基本情况项目户型118平、108平、87平、137（关闭）样板房户型选择及设置原因上述均为

9、项目的主力户型；87平户型属于畅销户型。是否精装否亮点1、 多赠送，阳台赠一半、飘窗全赠送，多偷面积；2、 多飘窗设计，卧室均能配置阳台一个，飘窗进深达90cm；3、 三开间朝南。2) 样板房一（118）l A3户型约118m²2室2厅2卫A. 装修风格l 现代简约B. 整体亮点l 全通透动静分区，更宽敞的三房空间；l 多功能居住空间；l 大面宽阔绰套房附赠观景凸窗，配备独立卫生间；l 餐客双厅、南向阳台贯穿一线。C. 各功能区图片客厅餐厅书房 厨房主卧及洗手间次卧次卫阳台飘窗D. 软装家具床电视柜餐桌及书桌E. 样板房公示物料户型标牌免责公示3) 样板房二（87）l A3户型约118m²2室2厅2卫A. 装修风格l 现代简约B. 整体亮点l 三开间朝南，空中花园、主卧均附赠景观凸窗；l 餐厅连贯相通高效利用，整合放大空间尺度，小空间里宽敞生活；l 厨房餐厅一线相成动线流畅，l 超值多功能花园，是卧室是书房或自家的娱乐室，两房空间三房享受。C. 各功能区图片客厅厨房主卧次卧卫生间阳台飘窗D. 软装家具装饰镜子吊灯床E. 样板房公示物料户型标牌地垫4) 样板房三（108）l A2户型约108m²2室2厅2卫D