济南燕山桥项目情况初步分析报告

1、编号：第 1 页 共 7 页另含附件 2 页Subject:济南燕山桥项目情况初步分析1-位置与四至1）位置项目位于济南历下区，东西向中轴路“经十路”与“二环东路”相交的“燕山立交桥”西北角，历下区特点是济南 2/3 的高校云集于此，气息浓厚，属于济南中高端商品房分布区域。二环东路历下本案区经十路燕山立交桥编号：第2页共7 页另含附件 2 页：中建八局协议拿地区域A：合作方公开市场拿地区域B项目位置示意图2-指标按目前项目信息，指标如下：3-项目背景1）合作方：中建八局，在当地施工领域有较强影响力，并已成立山东中建房地产开发公司。容积率2.50总用地面积88,680 m2建设用地面积75,34

2、7 m2代征城市公共用地面积13,000 m2地上总面积188,367 m2BA编号：第 3 页 共 7 页另含附件 2 页2）项目渊源：济南市 2003 年确定了 100 亿重点投入 5 大项目，其中“区”项目涵盖商贸/科技/商业/居住等地产开发内容，共 200 余块、5000 余亩用地，沿济南 16 公里长的东西向中轴路“经十路”展开。该项目为“区”项目的东部起点，属其中的科技片区，由济南城乡建设指挥部负责协调，指导方针为：“组织、企业、市场竞争、自求平衡”。3）获取方式：项目共有两块用地，协议与挂牌相结合，要求整体实施开发。A 地块 57.51 亩协议出让，现为中建八局划拨办公用地，于

3、1999 年完成立项和局内部意见不一，拖至 2002 年底方交了约 20%的土地出让金 1000 多万，最近新任，因八鲍志强指示该地块 8 月底前交齐 40%评估出让金，按当地政策即可签订土地出让合同，完成 A 地块全部协议出让。B 地块面积 55.51 亩挂牌出让，现为中建八局及济南灯泡厂、批发市场现状用地，后两家单位物业产权关系复杂，拆迁难度很大，原计划 5 月采用不包拆迁的“现状挂牌”方式出让，发觉实施有难度，后又调整思路，拟委托某开发商进行一级开发整理，采用包拆迁/出让金的“总价挂牌方式”出让，计划最迟延至 7 月挂出，目前进展有。八局已对A/B 地块综合平均地价进行预估，为 320

4、万/亩，则可预估 B 地块挂牌价有超过 400万/亩的可能。4）合作模式：因要求该项目整体实施开发，八局一方面进行内部协调，计划 8 月底前交齐 40%出让金协议拿到 A 地块，另一方面正积极寻找合作伙伴，通过帮助其以挂牌方式拿到 B 地块，再以双方土地面积比例确定相应入资比例成立合作公司，八局提出可以放弃控股要求，但必须由其负责项目整体施工。目前上海恒高地产已经介入，双方合作框架已初定。4-市场初步分析1）整体市场分析市场供需走势图数据来源：济南市2772300025002000150010005000242219022232 19121821148012681162200020012002

5、20034月）1999年2000年2001年2002年2003年投资竣工销售面积销售额编号：第 4 页 共 7 页另含附件 2 页市场价格走势图数据来源：搜房结论：济南市场整体较为封闭，完全依赖当地力，供需增长较为缓慢。目前市区人口 220 万人，目标达到 400 万人口，市场容量较小，发展态势较温和，项目开盘极难出现火爆情形。2003 年全市地产投资额 74.1 亿，竣工 254.3 万平方米，销售额 55.5亿，与其他中等城市相比，总体均价水平较高，不够活跃。随机当地居民购房趋向，力普遍有限，很多潜在购房者尤其是年轻人倾向买二手房，二手房市场很活跃。编号：第 5 页共7页另含附件 2页2）

6、区域市场分析济南历下区典型项目分布/立面/均价图三庆 燕柳园均价￥4650/sm三庆.枫润山居（适用房）均价￥4600/sm.吉祥苑均价￥4800/sm本案中润世纪城均价￥5200/sm大舜天成均价￥6200/sm建工 燕东苑（精装）均价￥4800/sm正大.城市花园均价￥3100/sm结论:历下区属济南中高端市场区域,该项目半径约 3 公里范围内房价多在￥4000-5000/sm，远高于全市￥2770/sm 的水平。鉴于当地高端群体有限，初步存在一定的市场风险。编号：第 6 页 共 7 页另含附件 2 页通过现场踩盘，难以感受项目热销场景，总体销况较为一般。例如该项目北侧“.吉祥苑”均价￥4

7、800/sm，规模 10 万平方米左右，开盘一年销售率仅在 30%左右。东侧“中润世纪城”属于当地名盘，均价￥5200/sm，一期 15 万平方米左右，开盘近一年销售率 60%左右。5-静态测算初步该项目均价￥5500/sm，按我方占 60%测算：若按理想状况 B 地块挂牌成交价 290 万/亩左右，销售回报率 11.28%，能达到我司回报要求。若按挂牌可能成交价 400 万/亩测算，销售回报率 8.36%，低于我司回报要求。6-SWOT 分析1） 优势及机会Ø 合作方有较强诚信度并有合作基础Ø 项目位置优越，位于黄金区段Ø 周边交通便利，配套齐全，市场认同较高售价2） 劣势及威胁Ø “现状挂牌”模式易出现拆迁成本不可控、地上物权属复杂难拆的局面Ø 挂牌地块呈现总价低/单价高的特点，门槛较低竞争者众多，预期回报率较低Ø 当地高端需求群体有限，目前周边供应量较大，竞争激烈Ø 市场显示销售周期较长，且未来并无刺激楼市的显著利好，较难快进快出Ø