住宅小区物业管理工作的思考

1、住宅小区物业管理工作的思考十多年来，我县住房制度改革不断深化，住宅小区建设有效推动，为住房制度的商品化、社会化，为提高城市形象，改善居民居住条件，推动社区建设等方面发挥了主动作用。而住宅小区建成后，其物业管理则是一项长期的工作，直接影响到一个城市的管理水平和居民的安居环境，也成为社会各界及广阔居民关注的焦点。为全面了解我县住宅小区物业管理的现状和存在问题，调查队就此开展了专题调研，旨在为进一步强化小区物业管理工作提出对策建议。一、我县物业管理进展现状1.住宅小区情况。我县商品住宅小区建设始于上世纪九十年月后期，经过十几年的进展，已建成的各类住宅小区近30个，（不含单位或个人合资建房），这些小区

2、存在多元化结构，一是由市场化运作开发，二是政府开发，主要是安顿房及经适房、廉租房小区，三是少数由个人开发的小区。2.我县小区物业管理进展现状。20XX年3月，建设部为了满意人民居住的需要，公布了我国第一部城市新建住宅小区管理方法，确立了社会化、专业化、经营型的物业管理新体制，以新建住宅小区为突破口，促使房地产的售后效劳按市场经济要求进行，使房地产的管理向综合性、专业化和多功能的社会化效劳转变，促进新建住宅小区的整体管理水平有较大的提高，以此推动物业管理工作。伴着房地产市场的培育和进展，我县也于20XX年出台了县城区物业管理方法，但长时间内仍没有全面启动小区物业标准化管理工作。到20XX年后，我

3、县的物业管理才有了起步，从无到有，到目前为止，我县先后注册成立了“红太阳”、“铜佳”2家物业管理公司，取得了三级资质等级证书。两家公司目前共效劳步行街、水岸春天、丰润园、鸿运楼、儒风苑等5个住宅小区，住户1500余户，物管和效劳总面积达16万平方米。我县的物业管理工作目前仍处于较低水平的层面上，物管效劳面不广，全面搞好物管的大气候还未形成，物业效劳公司的运行和进展存在较大的困难，业主物业管理费用收取率低，企业运行本钱高，效劳的标准性和力量水平不高，目前进入了物管的小区比例较低，大部分的住宅小区目前还没有特地的物业管理。二、当前小区物业管理滞后引发的的问题我县住宅小区物业管理没有跟上进展的步伐，

4、导致小区管理水平低，措施严峻滞后，甚至是无管理的局面，后续问题较多，主要反映在以下方面：1.环境卫生差。没有物管的住宅小区环境卫生工作处于无统一管理的状况，小区公共场所卫生不能按时清扫，垃圾任意丢弃，未能按时清运，脏乱差现象较为突出，严峻影响居民生活环境和城市小区的形象。2.房屋公共设备修理困难。房屋经过长期的运用，一些设备不断老化，需要修理和更新，如公共排水排污系统、供电线路、户外道路、外墙粉刷装饰、楼道设备等等，由于没有物业的统一管理，造成损坏严峻，修理困难。如直接触及住户利益的则由受益人共同协商解决，如属公共的设备，不直接关系住户利益的问题，如外墙破损、扶梯损坏、户外排水受阻、道路损坏等

5、则无人问津，得不到按时的修理。3.绿化维护未跟进。小区建设之初都不同程度地规划了公共绿化地区，栽种了一些美化绿化的花草苗木，后因没有跟进管理，绿化地带苗木不能有效维护，甚至人为损坏，或杂草丛生，少数小区还显现住户拔除绿化苗木自行栽种蔬菜的现象。4.小区安全无保障。我县一些住宅小区多为四通八达、出入自由的开放式楼房，未能形成封闭式的区域，不能实施封闭式管理，加上没有保安值勤，没有电子监控设备，使得小区安全无保障，偷盗案件时有发生。此外，由于没有统一的管理，小区用电、用气、交通等各类安全工作得不到落实，存在不少的安全隐患。5.公共场所乱搭乱占。由于管理不到位，有些小区的个人建筑存在乱搭乱建违章行为

6、，不少住户肆意占用了公共道路、公共场所，有的擅自由住宅顶楼加层，公共场所、公共道路任意堆放物品，车辆乱停乱放，小区内的其他住户对此看法很大，不仅直接影响到小区整体的美观，还影响到小区的安全、消防、卫生和居住环境。三、制约我县小区物业管理滞后的症结1.“重建轻管”、“建管脱节”的现象较为普遍。在我县的住宅小区开发商大都没有考虑房屋交付后的小区管理及售后效劳问题，只要验收交了房就了事，对于小区的物业管理工作根本没有对接好，任由住户自行处理，这是导致我县小区物业管理滞后的重要原因，甚至一部分问题还是开发商遗留下来的，如配套设备不齐，保修期内楼面渗漏水，粉刷脱落以及其他建设质量等问题未按时处理。开发商

7、售房走人后，业主的诉求及纠纷得不到解决，矛头指向了物管，没有物管进行管理的则把责任推给政府，很多问题如不按时解决仍将是政府长期的负担。2.小区小，难于形成规模化、标准化管理。我县的住宅小区规模小，住户少，大点的小区也就300户左右，小的则几十户，规模小的小区因其效劳对象少，收费有限，满意不了各项物管的付出需要，更谈不上提供全方位优质效劳。几年前，县房管部门也曾联系县外的专业物业管理公司来承接小区物业管理业务，但因我县市场规模小而未果。3.小区规划滞后，配套设备、装备不完善。的小区规划不合理，小而散，没有整体集中规划，做大做好，大部分小区都是开放的，没有形成真正的封闭式小区，还有的与邻近的民房、

8、老宿舍相连，给管理带来困难；不少小区都没有按规定规划物业管理用房或物业管理用房面积未达标，也没有划定停车位，没有设计垃圾集中搜集点，公共活动面积缺乏、绿化率不到位等问题。小区内部功能不齐全，缺乏应有的文化体育设备，居民缺乏文化消遣场所，不能满意城市居民日益提高的精神需求。4.小区业主的物管意识不强。业主的观念落后，普遍对物管的熟悉程度低，一部分农村进城居民根本没有物管的概念，对效劳的要求也低，而一些原单位职工，还没有从思想上真正接受市场化的物业管理，思想上还停留在集体宿舍单位管理的模式，认为公共管理是政府或单位的职能，不需要物业或者认为自己买房就已经买了效劳，物业就是额外乱收费，将开发商与物业

9、公司混为一谈；由过去的“无偿效劳”变成了“花钱买效劳”，业主思想准备缺乏，商品意识和物业消费意识尚未确立。实施了物业管理的小区，一方面业主要求物业应提供高品质优质效劳，一方面又不愿按规定交纳物管费，大多数群众对物业管理尚未形成正确熟悉。部分业主观念陈旧且缺乏组织性，我县部分小区居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不情愿根据物管价格享受较为全面的物业管理效劳，甚至认为不需要物管，物管是没有必要的消费。5.政府及相关职能部门对物管的重视程度和公共效劳水平有待提高。物业管理企业与房管、园林、环卫、公安、交通、城管、社区等部门之间不行防止地存在着职责划分和互相协作的问题，小区建设初期没

10、有对小区物业管理形成总的规划设计，对开发商在小区物管及后期效劳上也没有有效的手段进行制约、把关。政府相关职能部门之间的关系以及与物管企业、业主的关系还未理顺，存在脱节，责权利的划分有待进一步明确，公共效劳意识和水平有待进一步提高。四、强化我县住宅小区物业管理工作的对策建议1.提高重视程度，重拳出击抓好小区物管工作。一是政府及相关部门应高度重视物业管理工作，充足熟悉小区物管在强化城市管理、构建和谐社区、创新社会管理中的重要作用。物业管理与居民生活亲密相关，解决好物业管理问题关系到群众的根本利益，表达着我县城市管理和效劳的水平，因此，需要用相当的时间，调动各方面力量齐抓共管。二是切合我县实际制定完

11、善小区物业管理方法等规定，细化物管条例，抓好管理落实，仔细学习和借鉴外地先进的物管经验，引入好的管理方式和手段，提高我县物管的效劳水平。三是搞好部门协调，强化小区物管工作不是一个单位能做好的，要充足调动房管、城管、建设、交通、公安、社区、环卫等部门的职能作用，县政府要成立由政府牵头，有关职能部门领导组成的物业管理领导机构，特地建立物业管理办公室，抓好协调，共同努力做好规划设计及监督管理工作，促进小区物管健康进展。三是切实做好新建小区的物业前期介入工作，新建小区在规划设计时充足考虑物管的相关功能，批准机关在规划设计时按有关物业管理规定严格把关，在房产开发商办理商品房预售答应证时，房产部门要求开发

12、建设单位必需按规定做好小区物管设备、装备配套工作，并现场严格核查，确保配套设备落实到位，重点催促开发建设单位搞好“建管交接”，由开发商提交肯定比例的修理基金和质保金，保质期内运用质保金进行修理，以后运用修理基金进行修理，全力做好售后效劳，切实解决好“重建轻管”、“建管脱节”的问题，建立起小区物管的一条龙政策和措施。2.加大宣扬力度，营造良好社会气氛。宣扬引导工作是物业管理市场健康进展的关键，我县应进一步强化对小区物业管理以及相关新闻的正面宣扬报道工作，利用各种形式与载体，强化物业管理政策、法规及有关小区管理实施方法的宣扬，让“享受效劳就应当尽缴费义务”的观念深化业主心中，努力为做好物业管理工作

13、营造良好的言论气氛，统一思想，推动各方思想观念转变，主动宣扬物业管理的必要性。从新的小区建设初期物业就开头介入，在推介楼房时同时推介物业，签订购房合同时一并签订物业效劳合同，使业主在购房初期就形成接受物业的概念，房屋交付时办理好物管的交接，防止小区入住后物管难进入的现象，从根本上培育群众正确的消费观念、契约意识和法律意识。政府及主管部门要按时推广物业管理有效做法，要让群众逐步接受“有偿效劳、出资受益”的现代生活理念，正确熟悉物管，接受物管，最终自觉协作物管。3.主动探究并实施适合的物业管理模式。依据小区小而散的特点，主动探究适合的物业管理模式，促进我县小区物业管理力量和水平的快速提高。一是强化

14、调查研讨，全面摸清我县小区分类、规模、管理现状、居民反映及诉求和希望。二是选择我县小区管理模式，破解物业管理难题，探究我县一般住宅小区物业分类管理模式，应针对我县物业管理的特别性和小区小而散的特点探究不同的物业管理模式。一方面是培育物管公司，在引入县外大型物管公司困难的情况下，应着力培育外乡的物业管理企业，依据的市场重点选择1-2家进行扶持，前期起步阶段，实行政府财力支持和相关职能部门派人帮助等措施进行扶持，物管公司除聘请肯定的管理人员，还应配备相关行业的技术职员，如保安、绿化管理、水电修理、房屋修理等工种人员，依据业务进展需要，可实行长期聘用，或临时性用工合同制，以满意物业管理全方位效劳需要

15、。另一方面施行分类管理方式，对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应强化资金的合理投入，通过政府出资、社会集资方式进行小区整治，探究标准的物业管理以外的新形式，力求用比拟低的本钱解决物业管理的根本需要问题，逐步过渡到标准化物业管理。对于新建商品房小区，在对开发商诚信考核中，要增加其开发小区物业管理好坏的考评，政府应强化引导和约束，做好建管连接，引入市场化、专业化的管理模式，按现代物业的要求，高起点规划、高标准建筑、高要求管理，使物业管理工作一步到位。4.倾力协作，扶持物管企业健康进展。针对我

16、县物管企业经营困难、业务难拓展和效劳水平低的情况，政府应高度重视，实行有效措施扶持这个新兴行业的健康进展。一是把扶持物管企业作为一个惠民工程来抓，做好各类小区进入物管的根底工作，注入一笔资金，重新建设或修理好围墙、大门、道路、供电、给排水、电子监控、物业用房及公共场所、绿化等各类根底设备，解决从前的各种“欠帐”问题，使进入物管时处于同一根底水平，为物管公司运作提供根底保证。二是政策扶持，物管公司工作好坏直接影响城市管理水平，因此不能将物管公司视为一个纯粹的社会企业，而要把物管公司作为城市管理的组成部分，把小区物业管理作为城市管理的延长，政府可出台一些优待政策扶持其进展，起步阶段可实行两体制并存

17、的方法，即市场有偿效劳与政府政策扶持相结合，如利用政府技术培训渠道免费为物管公司职员进行技术培训，提高其效劳技能，对物管公司聘用的城市下岗职工，提供肯定的公益性岗位进行补贴，对物管公司的开办、证照检验、融资投资、税费、法律等提供优待效劳，赐予扶持。三是部门协作，形成合力，职能部门要强化对物管公司工作的支持与协作，为物管公司搞好小区管理提供装备、技术、政策、法律等方面的援助，并强化对物管公司的管理和指导，促其提高管理和效劳水平，扶持物管公司良性起步、正常运行、健康进展。5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于进展时期，配套政策尚不健全，物管之外的相关组织建设工作仍然需要。因此，在落实物业管理职能中，要通过规划居民区建设的内容，完善区规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的根底上，担当民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深化开展调查研讨，由房管部门和社区居委会牵头，组建业主委员会，明确职责义务和工作范畴，针对性地建立区规民约，吸引业主参与小区的建设和管理，提高居民自治水平，依靠居民自身力量强化小区的管理，提升我县小区管理的整体水平。6.强化物管公司的自身建设。物管公司要进展，必需强化自身建设，增加内功，不断提高效劳水平。一是完善管理规章，根据物业管理条例的责、权、利的要求，制定标准、便于操作的物业管理