项目名称无为县福渡工业集中区控制性详细规划

1、项目名称：无为县福渡工业集中区控制性详细规划编制单位：安徽建苑城市规划设计研究院证书编号：022008项目负责人：李保民院长高级规划师设计人员：徐从广城市规划师李家宁城市规划师洪波城市规划师韦一助理规划师万敏助理规划师朱菱助理规划师董梦醒助理规划师李春珊助理规划师陈娟助理规划师协编单位：无为县福渡镇人民政府协编人员：张爱军党委书记、镇长邢献文党委副书记、人大主席刘永生副镇长王受武国土资源管理所所长陈东宝国土资源管理所副所长福渡工业集中区控制性详细规划管理文件 技术文件福渡镇人民政府安徽建苑城市规划设计研究院2008 年 12 月福渡工业集中区控制性详细规划管理文件文本图册图则管理文件一第一章总

2、则第1.1条规划背景福渡镇经济、社会和城镇建设快速发展，为贯彻落实党的“十七大”精神积极推进城镇化、走新型工业化道路，并使福渡镇的近期城镇建设适应招商引资和工业发展的需 要，进一步促进福渡镇社会经济的快速健康发展，完成总体规划制定的规划发展目标。 特编制福渡镇工业集中区控制性详细规划(以下简称本规划)。第1.2条规划依据1、中华人民共和国城乡规划法(2008);2、中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城乡规划部分)；3、建设部城市规划编制办法(2006);4、建设部镇规划标准(GB50188-200刁；5、城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-9Q);6、国土资源部工业项目建设用地控

3、制指标(2008);7、安徽省城市控制性详细规划编制技术规范(DB34/T54J2005);8、无为县福渡镇总体规划(20082020年)；9、无为县福渡镇土地利用总体规划(1997-2010);10、国家及地方其它有关法规、规范；11、福渡镇政府及相关部门的设想及建议。第1.3条规划原则1、符合福渡镇总体规划以及相关发展规划；2、以区域经济发展战略为指导，统筹考虑经济、社会和环境因素；3、合理布局、集约利用土地资源；4、重视基础设施规划与建设；5、各开发时段相结合并考虑远期留有发展余地;6、强制性与引导性相结合，注重可操作性。第1.4条规划范围福渡镇工业集中区控制性详细规划 是工业区各类建设

4、项目的指导性文件， 规划 区内所有规划、设计和建设活动，均应符合本规划的规定和要求。本规划文本与图则适 用于福渡镇工业集中区的各个街区和地块的土地使用和规划管理。本次规划范围位于福渡镇东部，福渡镇总体规划的新镇区通江大道与军二路、 新陡路围合的三角区域，其东南方向以及南部主要为新镇区的居住生活区以及商业服务 区。规划总用地135.93公顷。第1.5条规划的强制性内容1、街区和地块的土地主要用途；2、街区和地块的建设总量；3、主次干道的红线、河道蓝线、绿地绿线；4、街区和地块的绿地率、公共绿地面积；5、街区和地块的基础设施和公共服务设施配套建设的规定；规划的强制性内容不得随意调整，变更规划的强制

5、性内容，应按照相应变更程序进 行。文本中以下划线的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实。第1.6条规划审批、生效、解释本规划经福渡镇人民代表大会讨论审议后，由无为县人民政府审批，批准后进行公 布。本规划自批准之日起生效，非经法定程序，不得变更。本规划成果包括文本、图册、分图则和说明书，规划文本、规划图册和规划图则具有同等法律效力，三者应同时使用，不可分割。本规划由福渡镇人民政府负责解释，并依法按照本规划进行规划管理。第二章整体性控制第2.1条发展目标1、配套设施齐全，交通便捷，环境优美的工业集中区；2、从规划的层面协调开发建设与环境保护之间的关系，改造原有水系，建设组团式休闲活动区，从而形

6、成环境优美的现代化工业新区；3、统筹工业集中区开发建设，加强规划管理，将该区域建设成为功能完善、设施 配套齐全、交通便捷、环境相对优美、塑造特色鲜明的新区、突显新镇区门户形象。第2.2条功能定位福渡新镇区工业组团，以发展无污染工业为主，建设以羽绒制品及农副产品深加工 业为主、具有一定科技含量的现代化工业集中区和集镇新区。第2.3条空间结构工业集中区空间结构为“两轴、一带、三区”“两轴”：工业集中区内部主要交通轴线通江大道构筑的主要轴线和工业集中区内 部幸福大道构筑的次要轴线。“一带”：环工业区周边、沿水系岸边布置水体景观带。“三区”：工业加工区、东北部仓储区、公共服务区。第2.4条土地利用控制

7、工业集中区用地类型主要为工业用地和绿地，辅以适量公共服务仓储用地、市政设 施用地。按照福渡镇总体规划要求，该区域主要布置为工业用地，结合现状以及规划道路在 靠近水系区域布置部分市仓储设施用地。表2.4.1工业集中区规划用地计算表J 序 号用地代 码用地名称现状规戈U大 类中 类(ha)比例(%)回积(ha)比例(%)最大口兼咨 量()1R居住用地20.9715.43R3三类居住用 地20.9715.432C公共服务设 施用地一一3.792.79C2商业用地一一3.792.792M工业用地一73.8254.311±100% (M100%, W20%,CR7%M2二类工业用 地一一73.

8、8254.313W仓储用地一一11.578.51±100% (M2100% CR7% U10% S10%W1普通仓库用 地一一11.578.514T对外交通设 施用地5.654.1510.637.82一T2公路用地5.654.1510.637.825S道路广场用 地3.492.5721.4215.76一S1道路用地3.492.5721.4215.76一6G绿地一一14.7010.81一G1公共绿地一一14.7010.81一7E水域和其他 用地105.8277.85一一一合计规划总用地135.93100135.93100_ 一 _注：在最大可兼容量栏中，以数字前加“ + ”、”号方式表

9、示最大可增减的兼容量第2.5条强制性内容控制规划范围内的主、次干道的道路红线、绿地、水系岸线属于强制性控制内容。第2.6条 建设开发总量控制根据工业集中区内部功能分区，为进一步促进该区域的土地集约高效利用，促使新 镇区环境景观形象的形成，参照国内部分小城镇工业开发建设容量的控制要求， 依据用 地性质进行用地分类控制：工业用地和仓储用地：容积率 0.5以上，建筑密度为30%50%,绿地率20%以第2.9条道路交通规划控制道路竖向高程采用1985国家高程基准，控制道路中心线交叉点的高程下。公共服务设施用地：容积率1.2-1.6，建筑密度控制在30%-45%,绿地率应在30% -40%。工业集中区内

10、其他建设用地主要指绿地、市政设施用地和道路广场用地：容积率、 建筑密度等相关指标控制分别参照相应国家规范及行业标准控制。第2.7条 建设高度分区控制规划建设区内除公园绿地以外的各个街区建设高度分三个分区进行控制：第一高度控制区：沿通江大道区域，建筑高度不超过 24米。第二高度控制区：南部区域，建筑高度不超过18米，其中紧邻公园的地块内建筑高度宜适当降低。第三高度控制区：绿地综合用地，考虑周边环境的影响，以及绿地休闲公园内设置 必要的服务性建筑物和构筑物，一般建筑高度不宜高于12米。第2.8条 建设开发强度分区控制中高强度开发：主要以二类工业区用地，建设开发在满足周边环境和交通控制前提 下，鼓励

11、较高强度开发利用土地，容积率可控制为不小于0.8,建筑密度35%50%,绿地率20犯下。中强度开发：普通仓库用地及厂房应满足防火间距和环境控制要求， 考虑招商引资 的工业项目不确定性，各类工业企业的多样性，容积率控制在不小于 0.6,建筑密度为 30%45%,绿地率20%以下。中低强度开发：厂房应满足防火间距和环境控制要求， 考虑招商引资的工业项目不 确定性，各类工业企业的多样性，容积率控制在不小于0.5,建筑密度为30%45%,绿地率20%以下。低强度开发：公共绿地建设应满足环境控制要求， 允许较低强度开发利用土地，容 积率可控制为0.15以下，建筑密度控制为5%10%,绿地率控制为85%以

12、上。1、道路系统规划与控制工业集中区内部道路系统应与福渡新镇区道路系统相协调，并构成镇区道路系统的 一部分。道路等级为四级：过境道路、主干道、次干道和支路。为有效防止过境交通对 工业区内的影响，规划在通江大道南侧控制10米绿化带的基础上，再建一条 7米宽的辅道。规划控制过境道路通江大道红线宽度为 45米，主干道红线宽度为30米，次干道 红线宽度为24米，支路红线宽度为18、15米。本区域交通主要由工业区内部道路和陡 沟路来组织完成。表2.9.1道路规划建设控制表道 路 等 级道路名称起止点长度（米）红线宽度 （米）横断面形式备注过 境 道 路通江大道星光路一一新 陡路2328454.5-4.5

13、-2.023.0-2.0-4.5-4.5主 要 道 路新陡路沙湾路一通江 大道1753307.0-16.0-7.0一幸福大道新陡路一通江 大道620307.0-16.0-7.0次 要 道 路星光路通江大道一军 二路569245.0-14.0-5.0一石碑路通江大道一新 陡路394245.0-14.0-5.0一支 路铁坪路星光路一沙湾 路1022182.0-14.0-2.0一沙湾路新陡路一通江 大道672182.0-14.0-2.0一团结路通江大道一铁 if路791182.0-14.0-2.0一新石路新陡路一通江 大道523182.0-14.0-2.0一临江路星光路一新石 路1435153.0-

14、9.0-3.0一注：起止点指本规划编制单元范围内的道路起讫点2、道路工程控制道路设计坐标系采用1980西安坐标系，对道路交叉口进行平面定位控制，并对道 路圆曲线半径进行控制 第2.10条 绿地景观规划控制1、绿地系统规划控制工业集中区绿地系统由综合公园、街头绿地、道路绿化以及街区内部集中绿化构成。规划在幸福大道和临江路围合的地块内， 结合水系建设综合绿化带，重点加强绿化 植被，布置少量硬质活动场地和设施，作为本区域大型公共绿地。集中的街头绿地共设置1处，位于通江大道与陡沟路交叉口，重点以绿化为主，布 置适量硬质铺地，衬托园区形象；绿地内绿化种植以乡土树种为主， 种植面积应占绿地 面积（不包括水

15、面）的70%Z上，绿化种植以乔木和灌木为主，草坪绿化为辅，乔、灌 木合理搭配，并考虑一年四季景相的不断变化。加强道路绿化，重点为通江大道的绿化带建设，道路绿化直选用常绿、速生、遮荫的树种。在各个工业街区内部应设置相对集中的公共绿地，绿地面积为200500平方米，并适当敞开，注重与道路绿化结合。2、景观系统规划控制工业集中区景观系统由景观节点、景观轴线、景观带和景观风貌区构成。规划设置四个景观节点。根据工业区用地布局将位于区内中心的幸福大道布置成为园区的一条主要景观轴 线；规划将水系沿岸用地作为园区水体景观带。第2.11条配套设施规划控制1、市政公用设施规划布置垃圾收集点 3处，分别位于GY01

16、街区1处、GY02街区1处、GY03野区1 处；公共厕所3处，分别位于 GY0侑区1处、GY02野区1处、GY03野区1处；开闭所 9处，分另I位于 GY0侑区5处、GY02街区2处、GY03野区2处。表2.11.1市政公用设施规划一览表序 号设施类 别项目名 称用地面积 （公顷）建筑面 积 （平方 米）街区编号数量备注总量规划 增加1划、卫设 施垃圾收 集点8060GY01, GY02GY033+ 3独立占地公共厕 所6030GY01, GY02GY033+ 3鼓励非独立 占地2电力设 施开闭所108GY01, GY02GY039+ 9鼓励非独立 占地注：（1）街区编号，表示该街区内应布置该

17、设施，一般分独立和非独立占地两种形式。（2）在规划增加栏中，以数字前加“ +”、“”号分别表示配套设施数量的增加 或减少。（3）在备注栏中，应说明配置的市政公用设施是规划还是现状保留、独立或非独立占地等相关情况。2、公共服务设施由于该区域是福渡镇新镇区的有机组成部分， 职工生活区及公共服务区均位于镇区 内，与工业集中区仅一路之隔，大部分公共服务设施与镇区生活区共享，规划基地内仅安排少量的商业服务用地。第2.12条工程管线综合工业集中区内各种公用工程管线均埋地敷设， 其走向、定位、管径除了要满足各相 关专项规划以外，还应符合本规划要求，同时符合国家、省和市有关规定。工程管线宜与道路同步建设，管线

18、敷设应做到：在保证正常运行的前提下，力求路 径短捷。地下管线应与道路中心线平行，同一管线不宜从道路一侧转至另一侧。地下管 线在横断面的位置，按人行道下、非机动车道下和机动车道下的顺序排列， 并将维修次 数少的管线埋设在机动车道下。各种地下管线从建筑线向道路中心线布置的顺序为：电力电缆、电信管道与光缆、供气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。各种地下管线 埋深由上至下的垂直顺序为：电信管道或光缆、电力电缆（低压在上，高压在下）、供 气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。当管线在架设或埋设中发生冲突时，一般可按下列原则解决：未建管线让已建管线； 临时管线让永久管线；支管线让主干管线；可弯曲管线让不

19、可弯曲弯线；小管道让大管 道；压力管让重力管。各种管线间水平距离与垂直距离及与建筑物或构筑物水平距离应符合表2.12.1 ,2.12.2的规定。表2.12.1各种地下管线交叉时的最小垂直净距(m)序 号净距卜回的管称 上面飞、 的管线名称123456给水 管线污、雨水 排水管线热力 管线燃气 管线电信管线电力管线直埋管块进埋管沟1给水管线、152污、雨水排水管线0.400.153热力管线0.150.150.154燃气管线0.150.150.150.155电信管线直埋0.500.500.150.500.250.25管块0.150.150.150.150.250.256电力管线直埋0.150.50

20、0.500.500.500.500.500.50管沟0.150.500.500.150.500.500.500.507沟渠(基础底)0.500.500.500.500.500.500.500.508涵洞(基础底)0.150.150.150.150.200.250.500.50注：大于35KV直埋电力电缆与热力管线最小垂直净距应为1.00m。表2.12.2各种地下管线之间最小水平净距(m)管线名称一给水管排 水 管煤气管一热力管电力 电缆电信 电缆信道 电管低压中压高压排水管1.51.5-煤 气 管低压1.01.0-中压1.51.5-高压2.02.0-热力管1.51.51.01.52.0-电力电

21、缆1.01.01.01.01.02.0-电信电缆1.01.01.01.02.01.00.5-电信管道1.01.01.01.02.01.01.20.2-第2.14条市政工程规划1、给水工程规划(1)福渡工业集中区用水由县城二水厂供应，规划根据用地建设时序在通江大 道北侧建设一处给水加压泵站，位于福渡镇白其税务局西侧。(2)用水量：本区预测规划用水量为 1万立方米/日。(3)给水水压：多层建筑由市政管网直接供水。(4)福渡工业集中区给水干管网络采用环状与支状相结合的布置方式。(5)采用生产、生活、消防相结合的供水系统。2、排水工程规划(1)排水体制：为雨污分流制。(2)污水处理设施：福渡工业集中区

22、污水由污水管网汇集进入福渡镇污水处理设施。(3)污水管网：污水分片汇集至污水管网，由污水管网送至福渡镇污水处理设施。(4)城市暴雨强度公式设计暴雨强度公式采用芜湖市的暴雨强度公式进行计算：q= 3345 (1 + 0.781gp) / (t + 12) 0.83式中：q暴雨强度(1/s ha)p重现期(a)t降雨历时(min)(5)雨水尽量就近排入邻近水体，以减少管线长度、管径和埋深。3、电力工程规划(1)规划用电来自陡沟变电所。(2)用电量预测：最大用电负荷为 2万千瓦。(3)电网规划：10kv配电网采用环网方式供电，根据地块负荷值及其分布组成环网，开环运行，开环点选择在环网干线中间位置。根

23、据 10kv变电所的供电半径按500 米设置，共布置开闭所9座(不包括路灯专用变电站)，总容量 2万千伏安。开闭所、 配电所的占地面积约8-10m2,可单独建设也可结合建筑物建设。重要的市政设施，应按其负荷容量的100%设置自备发电机组；重要的办公楼及重 要的公共建筑应按其负荷容量的 30%自备发电机组。区内10kv配电线路全部采用电缆，电力电缆沟布置在道路的东侧或南侧。(4)路灯供电福渡工业集中区路灯采用独立的供电系统，10kv路灯变配电站尽可能结合道路东 侧或南侧建筑物布置在室内。低压线路采用电缆直埋的方式敷设。4、电信工程规划(1)规划在福渡镇区南部的居住区部设置电信支局。(2)大力发展

24、移动通信、卫星通信、电视图文、电子信箱、智能业务，提高电信 综合通信能力和服务水平，发展网络服务。(3)规划电信管道满足电话、数据通信、有线电视和其他通信线路要求；(4)依据行业规范，按合理服务半径设置报刊零售点、公共电话亭、邮箱等设施,建议福渡工业集中区内设置无人电话亭。第2.15条环保环卫规划1、环境保护规划(1)水体质量：完善区内排水系统；区内实行雨污分流，污水经处理达标后允许 排放。区内沟河水体水质应保持III类标准以上。(2)大气环境质量：力争将和工业区区大气环境质量控制在三级环境质量标准以 内。(3)改变能源结构，以电、气能源为主，规划区内严禁焚烧垃圾，应有限制地允 许居民燃放烟花

25、炮竹。(4)加强各类绿化的建设，形成良好的生态绿地系统，保持生态平衡。(5)区内噪声污染控制达到国家城市区域环境噪声标准(GB3096-93要求,严格限制汽车的鸣笛声、施工现场轰鸣声、娱乐场所的过激音乐声、居民的烟花炮竹声 等。(6)严格控制有毒化学品的使用、贮藏和运输，固体废弃物应集中处理。2、环境卫生规划(1)加强垃圾综合治理，推行生活垃圾分类袋装，方便收集、清运和无害化处理。(2)根据福渡镇总体规划确定的道路性质和等级，本着区别对待，保证重点的原 则，道路清扫分为一、二级、三级，一级清扫路面由环卫处专业队伍负责清扫。二级、 三级清扫路面由街道办事处负责清扫。公共绿化、车站等公共活动场所清

26、扫保洁按一级清扫标准，由各主管部门负责，并由环卫部门监督，各厂区内清洁由厂区内部负责。建筑及市政施工现场的清扫保洁，由各施工单位负责，并由环卫部门监督。(3)设置垃圾收集点3个。(4)居民垃圾实行袋装化，最好能进行分类装置，以利处理和再生利用；工业废 弃物和其它特种垃圾要进行专业处理。(5)垃圾收集采用垃圾箱和垃圾车定点收集二种方式。主干路按80-100米，一般道路150-200米的间距设置废物箱。(6)区内设置水冲式公共厕所3座，具体位置在修建性规划时，在指定的地块内 安排。第2.16条综合防灾规划1、消防规划(1)福渡工业集中区内各类建设必须符合国家防火设计规范的规定；(2)建设完善现有的

27、消防站，消防水源以城市自来水为主，以天然水体为辅，确 保城市消防用水的需要。(3)室外地上式消火栓严格按120米间距沿城市道路布置，市政供水管道管径、 水压应满足消防用水水压要求。在用地开发建设的同时，要求市政消防车道应设回车场， 其面积不少于15米X 15米。(4)当建筑沿街部分长度超过150米时，应设穿过建筑的消防车道。建筑物内的 消防车道，其宽度净空不小于 4米。2、抗震规划(1)福渡工业集中区地震基本烈度为六度，属非设防地区，但重要建筑物应按七度设防(2)本区周边城镇道路和福渡工业集中区内主要道路作为避震疏散通道。本区内 公园、中小学运动场地等规划为震灾避难场地，并满足就近、安全、方便

28、的原则，疏散 半径为0.3-0.5公里，人均疏散占地面积为2-3平方米。(3)加强生命线工程的设防保护，生命线工程应按七度要求设防。3、防洪排涝工程规划防洪标准为50年一遇。在福渡工业集中区内，要贯彻以排为主的排涝措施。第2.12条城市设计工业集中区城市设计的整体目标是构建福渡工业集中区新格局,塑立福渡东大门新形象，展现工业集中区新面貌。本次城市设计控制重点为工业区入口节点、 沿水系步行路径、沿主干道的建筑界面、 通江大道轴线和绿地景观区。节点：工业区群体建筑作为本区域的节点进行设计和控制，通过空间围合和渗透， 以及建筑形体形成工业区制高点和景观点；规划结合区内主要景观轴线，在工业区入口 处设

29、置节点，突显集中区整体形象。景观通廊：为使工业区人工环境景观与自然生态景观有机融合，规划将工业区中心两条主要道路一一通江大道和幸福大道，作为景观通廊进行控制。景观轴线：通江大道作为工业区主要景观轴线， 处理好道路绿化、景观设施和交通 的关系，可适当利用厂房退后红线的距离布置绿地、 雕塑、小品、标志牌和广告牌等设 施。界面：通江大道沿线建筑宜采取连续、 韵律界面，水系沿岸的工业建筑，宜按照滨 河开敞界面进行控制，新陡路沿线建筑宜采用连续界面。步行体系：规划沿水系沿岸组织步行体系，把东南部公园绿地和休闲空间相互串连， 同时把工业区、滨湖自然生态景观区有机的联系起来。绿化体系：主要包括公园、街头绿地

30、，以及各个街区内部的公共绿化空间，规划加强工业街区内部绿化与水系自然绿化之间的相互渗透。特色景观区：工业集中区整体控制形成两个特色景观区，即一个现代工业景观区、 和一个现代物流仓储区。景观区建筑色调和风格形式宜整体协调统一，体现现代建筑的 简洁、明快的特点，并注重与周边环境的协调。天际轮廓线：通过对建筑高度、体量的控制， 划分竖向不同高度层次，形成工业区 为第一高度的波状天际轮廓线，形成工业集中区挺拔并富有变化的竖向天际轮廓线。第三章街区控制第3.1条划分原则1、保持功能内在的联系和功能区的完整性；2、土地使用性质的同一性；3、有利于制定合理的公共设施服务半径；4、以规划道路、自然河流、行政界

31、限为参照边界。第3.2条划分内容规划区划分结合规划用地布局从上到下，由左到右划分街区并编号，共划分为GY-01, GY-02, GY03共三个街区，其中“ GY指福渡工业集中区。第3.3条控制体系本次规划确定了街区整体控制指标为街区主导属性、用地面积、总建筑面积、人口容量、兼容性及量、配套设施、开敞空间以及交通控制。其中主导属性、总用地面积、 总建筑面积属强制性指标，配套设施、开敞空间的数量和用地规模属强制性指标， 配套 设施、开敞空间的位置属指导性指标，人口容量和交通控制要素属指导性指标。主导属性是街区主要用地性质的概括，是指街区内用地面积比例最大的一类或两类 用地性质，即主导属性用地面积比

32、例占街区总面积的50%以上；在街区进行 整体开发时，必须遵循主导属性的控制要求。用地兼容性是不同性质用地的相互适应性，即某一性质的用地在满足控制要求的条 件下可以用于其他性质用地开发建设，地块可以是一种性质的用地，也可为多种相容性 质的多种兼容。兼容市政公用设施用地（U）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S） 和绿地（0时，兼容量不超过用地面积的20%;兼容其他建设用地时，则兼容量不超 过总建筑面积的20%。用地面积为街区净面积，是规划道路红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、 人口容量所依据的面积，不包括周边城市道路。开敞空间包括公共绿地、广场、运动场地等，是供居民休闲娱乐的开放空间，不

33、得 减少数量或压缩用地规模。配套设施主要包括居住区级及以上级别设施， 小区级、组团 级设施参照相关技术标准在修建性详细规划阶段设置。机动车出入口位置距离相邻城市主、次干道交叉口红线交点，不得小于70米，支路不宜小于45米。街区内保证连续的公共人行交通，周边低层建筑可结合人行通道来 设置挑檐，遮阳篷等设施。工业集中区划分为3个街区，各个街区按照表3.3要求进行整体控制（见下表）。表3.3 街区控制指标一览表街区 编号用地（公 顷）用地性 质容积 率建筑密 度（%）绿地率（%）建筑限 高（米）可兼容用地及 最大兼容比例（%）备注GY0151.55M2,G120.6以上35 5020%-30%24

34、（上）100% M1, 20% W1, 10%S U 或 7%CRG不得 兼容其 他用地GY0227.32M2,G120.6以上35 5020%-30%24 （上）100% M1, 20% W1, 10%S U 或 7%CRG不得 兼容其 他用地GY0328.52G12, C2W10.6以上30 4520%-30%24 （上）100%M1 M2, 10%SlE UG不得 兼容其 他用地注：兼容性控制中，可以允许有2种以上的兼容性控制，但总兼容量按照土地利用控制 表进行兼容。若单一性质兼容，应按照比例进行控制。第四章地块控制第4.1条地块划分1、地块划分的依据和原则福渡镇工业集中区地块划分主要依

35、据工业集中区主要道路，并考虑工业集中区用地使用特点进行划分。地块划分应符合以下原则：(1)执行福渡镇总体规划对土地的控制规定；(2)根据规划用地情况，一般采用“工业集中区一一街区一一地块”逐级划分 的方法；(3)根据用地功能布局来划分地块，宜保证地块土地使用性质单一，要与周围 地块土地使用性质相协调；(4)地块至少有一边与道路相邻，便于各个地块的交通组织；(5)地块形状应利于修建性详细规划阶段的建筑群体布局，满足建筑组合和体 量的规划控制要求，经济合理地利用土地；(6)根据开发建设方式和开发政策来确定用地地块的规模，在规划实施中可对 地块进行合并或细分。2、地块划分工业集中区地块划分基本按照总

36、体规划中确定的用地性质进行地块划分，地块根据实际开发建设需要，按照变更程序进行合并或再细分。第4.2条地块编码以街区为单位，按照从左向右进行编码，以 01001> 01002> 01 003> 命名。第4.3条 地块土地使用兼容性控制1、工业集中区土地使用性质兼容应符合以下原则：(1)与周边用地不产生相互环境影响；(2)有利于工业区综合发展和土地经济效益的提高；(3)符合工业区整体性控制与街区控制中的用地兼容量的控制要求；(4)促进公益性设施的实施和工业区环境的改善。2、工业集中区内市政公用设施用地、绿地、道路用地不具有兼容性，而绿地可 以被其他用地兼容。该区域土地使用性质的

37、兼容性控制主要为综合用地( CR、一类 工业用地(MD、二类工业用地(M2和普通仓储用地(W) o第4.4条控制体系根据工业区用地特点，以及工业的生产建设活动，考虑本区域的控制重点和控制 难点，综合构建由指标控制体系和要素控制体系组成工业集中区控制体系。1、指标控制指标控制体系主要包括容积率，建筑密度，建筑高度，绿地率，建筑退让，建筑 间距，交通出入口方位及数量，停车泊位(停车率)，土地投资强度，土地产出效益 等。其中，容积率、建筑密度、建筑高度(综合用地)、绿地率为强制性控制指标， 工业和仓储地块建筑高度控制指标为引导性指标。2、要素控制要素控制体系主要包括地块配套设施，建筑形体、建筑色彩、

38、建筑空间组合和沿 街界面等城市设计控制要素；地下空间开发和噪音等环境控制要素；装卸场地等要素。地块配套设施为强制性控制要素。第4.5条控制指标1、容积率工业区地块建设的容积率确定应考虑以下因素：(1)工业集中区的街区容积率；(2)地块的土地使用性质；(3)地块的土地出让价格；(4)国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。工业和仓储地块容积率一般控制为 0.5以上。2、建筑密度建筑密度控制应考虑以下因素：(1)工业和仓储生产需要；(2)自然景观的协调要求；(3)不同的建筑组群空间组合模式及规划地块划分状况；(4)街区建筑密度控制要求；(5)国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。工业

39、和仓储地块建筑密度为 30%50%之间。3、绿地率工业区各地块的绿地率控制应考虑以下因素：(1)工业区的区位特征和性质特点；(2)地块的土地使用性质；(3)规划地区整体控制规划要求；(4)国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。工业和仓储地块的绿地率控制在 20%以下。4、建筑高度工业区各地块建筑高度控制应考虑下列因素：(1)符合地质条件、建筑日照、卫生、消防和防震抗灾要求；(2)符合工业区域景观要求以及与自然景观的协调要求；(3)符合无线通讯通道(含微波通道)等建筑高度控制要求。工业用地建筑高度控制在 24米以下，其他综合用地的建筑高度控制在不超过18*0工业和仓储地块的建筑高度局部可

40、超过 24米，形成一定的制高点。5、建筑间距地块的建筑间距应该满足日照、通风、卫生、消防、防灾、工程管线及建筑保护 的有关规定和要求，同时应符合建筑设计防火规范(GBJ16)和高层民用建筑设计防火规范(GBJ 50045)等相应专业设计规范的规定。6、建筑退让沿规划地块边界和城镇道路的建筑物，其退让必须符合消防和交通安全等方面的 要求。(1)沿城镇道路的工业、仓储建筑和部分综合性建筑，具退让规划道路红线的 距离不得小于3米。(2)多建筑主体部分退让规划道路红线的距离不得小于5米；(3)地块内建筑物退让绿线的距离不得小于 3米。7、土地投资强度为有效利用土地资源，更好的促进工业集中区的开发建设，

41、 工业和仓储地块的土 地投资强度控制在590万元/公顷以上。8、土地产出效益工业和仓储地块的土地产出率控制在 100130万元/公顷为宜。工业集中区各个地块的控制指标应符合表 4.5 (见下页)。第4.6条控制要素1、地块配套设施根据工业街区配套设施控制要求，地块内部各类配套设施应满足表4.6.1控制要 求。2、地块城市设计工业集中区地块建筑主要为工业建筑以及仓储等综合类建筑。民用建筑以现代风格为主，色调宜跳跃与周边其他类建筑有所区别，体现新型现代工业园区蓬勃气势。标志建筑应体现工业新区特色。工业建筑多为13层标准厂房，浅蓝色屋顶，浅色墙面，沿道路有序布置，内部适当围合。3、环境保护控制各个地

42、块环境控制应满足工业区街区控制要求。4、其他控制要求装卸场地要求工业和仓储地块建筑面积大于1500后的厂房，应设一处装卸位；每增加4000点应增设一处。装卸位长度不得小于 13rn宽度不得小于4m,净空不得小于4.2m。?表4.5工业集中区地块指标控制总表街区编 号地块编号用地性质用地 代号用地面积（hm2）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑高度（m）建筑退让（m）交通出入口停车位（个）土地投资强度（万元/hm2）土地产出效益（力兀/hm2）用地兼容性有条件禁止GY01-001二类工业用 地M24.810.8 （下）35 5020（上）24（上）5,3E.W50590100100%M1 或2

43、0%W,10%U,S,G 7%CRR及其他GY01-002二类工业用 地M23.720.8 （下）35 5020（上）24（上）5,3W.S40590100100%M1 或20%W,10%U,S,G 7%CRR及其他GY01-003公共绿地G121.13一一85（下）一一一一一一一其他GY01-004二类工业用 地M25.040.8 （下）35 5020（上）24（上）5,3E.S60590100100%M1 或20%W,10%U,S,G 7%CRR及其他GY01-005二类工业用 地M26.950.6 （下）35 5020（上）18（上）3E.W.S70590100100%M1 或20%W,

44、10%U,S,G 7%CRR及其他GY01-006二类工业用 地M24.420.6 （下）35 5020（上）18（上）5,3N.W.S45590100100%M1 或20%W,10%U,S,G 7%CRR及其他GY01-007公共绿地G121.09一一85（下）一一一一一一一其他GY01-008二类工业用 地M26.620.6 （下）35 5020（上）18（上）5,3N.E.S70590100100%M1 或20%W,10%U,S,G 7%CRR及其他GY01-009二类工业用 地M23.320.5 （下）35 5020（上）18（上）5,3N.E35590100100%M1 或20%W,

45、10%U,S,G 7%CRR及其他GY01-010二类工业用 地M26.910.5 （下）35 5020（上）18（上）5,3W.N70590100100%M1 或20%W,10%U,S,GR, C及其 他GY01-011二类工业用 地M27.490.5 （下）35 5020（上）18（上）5,3N.E75590100100%M1 或20%W,10%U,S,GR, C及其 他GY02GY02-001二类工业用 地M25.320.8 （下）35 5020（上）24（上）5, 3E.W60590100100%M1 或20%W,10%U,S,GR, C及其 他GY02-002二类工业用 地M24.9

46、80.8 （下）35 5020（上）24（上）5,3W.E55590100100%M1,WKU,10%G,20%CR及其他GY02-003二类工业用 地M29.620.6 （下）35 5020（上）18（上）5, 3N.W70590100100%M1,WKU,10%G,20%CR及其他GY02-004二类工业用 地M27.410.6 （下）35 5020（上）18（上）5, 3N.W70590100100%M1 或20%W,10%U,S,G 7%CRR及其他GY03GY03-001普通仓储用 地W18.180.6 （下）35 5020（上）24（上）5,3N.W60一一100%M1,M域 10

47、%U,S,GR及其他GY03-002公共绿地G123.49一一85（下）一一一一一一一其他GY03-003普通仓储用 地W13.400.6 （下）35 5020（上）24（上）5,3N.E40一一100%M1,M域 10%U,S,GR及其他GY03-004公共服务设 施用地C23.001.2 1.630 4520（上）24（上）5,3W.N40一一100%M1,M域 10%U,S,GR及其他GY03-005公共绿地G229.02一一85（下）一一一一一一一其他GY03-06公共服务设 施用地C20.791.2 1.630 4520（上）24（上）5,3N.W20一一100%M1,M域 10%U

48、,S,GR,C及其他表4.6.1地块配套设施控制一览表地块编号设施类别项目名称用地面积（平方米）建筑面积（平方米）数量控制要求总量规划增加GY01-001环卫设施公共厕所60301+ 1鼓励与其他建筑合设垃圾收集点50301+ 1规划新建，独立占地电力设施开闭所1081+ 1鼓励与其他建筑合设GY01-004电力设施开闭所1081+ 1鼓励与其他建筑合设GY01-006电力设施开闭所1081+ 1鼓励与其他建筑合设GY01-009电力设施开闭所1081+ 1鼓励与其他建筑合设GY01-011电力设施开闭所11081+ 1鼓励与其他建筑合设GY02- 001划、卫设施公共厕所60301+ 1鼓励

49、与其他建筑合设垃圾收集点50301+ 1规划新建，独立占地GY02- 002电力设施开闭所1081+ 1鼓励与其他建筑合设GY02- 003电力设施开闭所1081+ 1鼓励与其他建筑合设GY03- 001电力设施开闭所1081+ 1鼓励与其他建筑合设GY03- 004环卫设施公共厕所60301+ 1鼓励与其他建筑合设垃圾收集点50301+ 1规划新建，独立占地电力设施开闭所1081+ 1鼓励与其他建筑合设注：1、地块编号，表示配套设施所在的地块代码。2、在规划增加栏中，以数字前加“ +”、”号分别表示配套设施数量的增加或减少3、在控制要求栏中，应说明配套设施是规划还是现状保留等控制要求。第五章

50、规划管理技术第5.1条地块变更原则工业集中区内地块变更应满足以下原则：(1)不得对工业集中区整体控制和镇区的总体格局构成较大影响；(2)不得变更为禁止兼容设施用地；(3)变更后对相邻地块不得造成严重不良影响，应在用地性质允许或有条件兼 容的范围内进行；(4)局部地块规划调整后土地使用强度必须满足论证研究要求，不得导致规划 区规划目标失控；(5)调整后不得带来严重的交通问题；(6)不得侵占市政公用设施用地和非盈利性公共设施用地。第5.2条地块变更范围地块变更主要包括地块的细分及合并、用地性质、强制性指标要素和引导性指标 要素等发生变更。有下列情况之一，需要对规划地块的用地性质、用地界线、控制指 标和要素等进行变更调整，均属于地块变更范围。(1)镇区总体规划和其他相关规划出现重大变化，对工业集中区的功能与布局产生重大影响的；(2)该地区及周边区域重大建设项目设立对工业集中区的功能与布局产生重大影 响的；(3)对建设用地边界、用地性质、土地使用强度和公共配套设施的规划要求进行 调整的。第5.3条 地块变更程序(1)自由裁量变更程序当工业集中区地块用地性质在其兼容范围内调整