第四章房地产价格评估计算题

1、（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6,覆盖率为W 50%, 土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年入60%的总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的 6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为 3000元/平方米，折现率10%。（1）根据所给条件计算如下：1）预计住宅楼的买楼价的现值为：3000 2000 6 c-一、2一二 29752066（兀）1

2、 10%2）总建筑费用现值为：1000 60% 10000 1000 40% 10000 “一、 二 9190000（兀）1 10% .1 10% .3）专业费用=9 190 000 X 6% =551 400（元）4）租售费用及税金=29 7520 66 X5%=1 487 603（元）5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X 20%=（ 地价 X 20 % ）+（9 190 000+551 400） X20%=（ 地价 X 20 % ）+1 948 2806）总地价=（29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280）+ （1+20 % ）=1657

3、4783 + 1.2 =13812319（元）（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元/平方米，但该房屋装修好，调整增加 1%;设备配置 齐全，增加2%;地段、层次、朝向增加 1.5%,其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为 7成新。根据上述情况，评估 房屋价格。(3)根据题意：该房屋价格=970X(1+1 %+2%+1.5%) X 1200X 0.7=970X 1.045 X 1200X 0.7=851466(元)(4)某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期10年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金

4、8万元为基础，每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为10%,该房地产10年租期内的收益现值为多少 ？ _, _,2_,3被估房地产十年租期内的收益现值二一8一81 2%28 1 2%38 1 2%41 10%1 10%1 10%1 10%十8父(1+2%)4 十15-15515(1+10%)10%父(1 + 10%) (1+10%)= 66.75（万元）(5)有一待估宗地，现收集到 4个可比较参照交易案例，具体 情况如下表。宗地成交侪格(元/平 方米)交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3

5、501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地 与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在1-1.5之间时，容积率每增加 0.1 ,宗地单位地价比容积率为 1时增加3%。该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地 2000年1月20日的价格

6、。P1 8 800115 100 106X M X110 102 109P3850 115 100 106111 101 112115760 -110100100106X1031 一1 45 1 10%X1-一1-.01 10%100 100X 100 101= 812.8（元/平方米）151 10%X1-1401 10%罂墨841.53元/平方米,45115 100 1061 10%100 100P4 = 780 -110 100 100 .199991C, 451 10%881.93（元/平方米）P=F R 艮 P4785.4 812.8 841.53 881.93=830.41元/平方米

7、）1-1-.510%) 乂&,坦=78元/平方米)1101 100150(1 + 10%)即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米 830.41元3200（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为平方米，建筑容积率为2.5 ，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50 年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3 年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90，每建筑平方米的年租金预计为300 元，年出租费用为年租金的25。建筑费预计每建筑平方米1000 元，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行贷款利率为7，不动

8、产综合还原利率为8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1） 测算不动产总价不动产建筑总面积：3200X 2.5 = 8000（平方米）不动产纯收益 =300 X 8000 X 90 % X （1-25 % ）=1620000（ 元 ） 不动产收益年期= 50-3 = 47（ 年 ） 不动产总价=1620000X （P/A,8%,47）=19706113（元）2 ） 测算建筑费及专业费建筑费及专业费 =1000 X （ 1+10%） X 8000 = 88

9、00000（元）3 ） 计算利息利息= 地价 X 7%X 3 + 8800000X7%X 1.5 = 0.21 地价 +924000（元）4 ） 计算利润利润=19706113 X 15% = 2955917 （元）5 ） 测算地价地价 = 不动产总价- 建筑费 - 专业费 - 利息 - 利润= 19706113-8800000-0.21地价 -924000-2955917地价= 6994224/1.21 = 5780350（元）单价= 5780350/3200 = 1806.36（元/ m 2）楼面地价= 1806.36/2.5 = 722.54 （元/m2）（ 7）房地产的总使用面积为1

10、万平方米，月租金为7 元平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的 6，房屋财产保险费为0.3 万元年。预计该房地产尚可以使用 10 年。折现率为12。计算该房地产的评估值。（ 7） 1） 该房地产的年租金总收入为：1） X7X12 = 84（万元）2） 该房地产的年出租费用为：84 X（5%+12%+6%） + 0.3 = 19. 62（万元）3） 该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38（ 万元 ）4） 该房地产的价格为：64.38 X （P/A,12%,10） = 64.38 X 5.650 2 = 3

11、63.76（ 万 元）8）假定某市政府将于2000 年 2 月 1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000 平方米，容积率限定为4，土地使用权70 年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2 年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元 / 平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的 15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500 元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。（8）1）完工后的预期楼价现值为：5000X 4X 5500/ （ 1+10% 2.5 =8667.8 （万元）2）建筑成本及专

12、业费：1500 X （1+6% X 5000 X 4 / （1+10% 22 =2891（万元 ）3）有关税费：8667.8 X 5% = 433.4（万元）4）目标利润为:（地价+2891） X 15% = 15%M价+433.7万元5）估算地价: 地价 =8667.8-2891-433.4-433.7-15% 地价地价 =4269.3（ 万元 ）9）某房地产2001 年 10 月的年净收益为300 万元，预测未来3 年的年净收益仍然保持这一水平，2004 年 10 月转售时的价格预计比 2001 年 10 月上涨10%， 转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产 2001年 10月的价格。(9)300X (P/A,9%,3) +p x (1+10%) x (1-6%) x (P/F,9%,3)=pp = 3759.4( 万元 )11) 某房地产的土地面积1000平方米， 建筑面积2000 平方米。土地于 1994年 10月 1 日通过有偿出让方式以1000元 /平方米的价格取得，使用权年限为50 年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995 年 10 月 1 日建成使用，建筑造价为800 元 /建筑平方米。1999 年 10 月 1 日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100 元 / 平方米， 该类房屋的重置成