评估说明-马应龙

1、 武汉马应龙大药房连锁有限公司武汉马应龙大药房连锁有限公司 拟整体变更为股份有限公司评估拟整体变更为股份有限公司评估项目项目 评估说明评估说明 鄂众联评报字2016第 1014 号 湖北众联资产评估有限公司 二一六年一月二十日 湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明_湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 1 目目 录录第一部分第一部分 关于评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明.1第二部分第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明企业关于进行资产评估有关事项的说明.1第三部分第

2、三部分 评估说明评估说明.1一、评估对象与评估范围的说明.1二、资产核实情况总体说明.1三、评估技术说明.1四、评估结论及其分析.1_湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 1第一部分第一部分 关于评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明_湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 2关于本资产评估说明关于本资产评估说明使用范围的声明使用范围的声明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门、相关监管机构审查评估报告和检查评估机构工作之用，

3、非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 二二一六年一月二十日一六年一月二十日湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司3第二部分第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明企业关于进行资产评估有关事项的说明湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有

4、限公司湖北众联资产评估有限公司4第三部分第三部分 评估说明评估说明湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司5一、评估对象与评估范围的说明一、评估对象与评估范围的说明（一）评估对象与评估范围说明（一）评估对象与评估范围说明本次评估对象为武汉马应龙大药房连锁有限公司的净资产，评估范围为武汉马应龙大药房连锁有限公司评估基准日经审计后纳入评估的全部资产及相关负债，具体资产类型及金额为：单位：人民币元科目名称科目名称账面价值账面价值科目名称科目名称账面价值账面价值一

5、、流动资产合计一、流动资产合计37,070,388.78四、流动负债合计四、流动负债合计3,606,732.49货币资金8,720,733.81应付账款3,092,169.33应收账款23,681,320.52预收账款77,700.00预付账款66,463.32应付职工薪酬18,432.08其他应收款647,362.79应交税费125,747.76存货3,954,508.34其他应付款26,150.00一年内到期的非流动负债266,533.32二、非流动资产合计二、非流动资产合计10,417,989.44五、非流动负债合计五、非流动负债合计1,043,923.66固定资产9,990,489.9

6、1长期借款1,043,923.66递延所得税资产427,499.53六、负债合计六、负债合计4,650,656.15三、资产合计三、资产合计47,488,378.22七、净资产（所有者权益）七、净资产（所有者权益）42,837,722.07（二）实物资产的分布情况及特点（二）实物资产的分布情况及特点纳入评估范围内的实物资产主要为存货、房屋建筑物、设备类资产。各实物资产的分布情况及特点如下：1、存货资产、存货资产存货申报的账面值为 3,954,508.34 元，均为库存商品。库存商品主要有各种网络安全隔离设备、网管软件、防火墙、服务器、模块和组件等。存放于本单位研发测试部门、仓库和在外单位进行组

7、装。2、房屋建筑物、房屋建筑物武汉马应龙大药房连锁有限公司此次申报的是位于东湖新技术开发区光谷大道 3号激光工程设计总部（一期）研发楼 03 栋 9 层 01 室、02 室、03 室、04 室，03 栋 8层 01 室、02 室、03 室、04 室的八处房地产，建筑面积合计 1,287.96 平方米。以上房湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司6地产账面原值 9,767,304.00 元；账面净值 9,013,992.15 元。东湖新技术开发区光谷大道3

8、号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层01室、02室、03室、04室房地产武汉马应龙大药房连锁有限公司于2013年取得东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层01室、02室、03室、04室房地产，该房地产权属清晰、证件齐全。房屋所有权人为武汉马应龙大药房连锁有限公司，房屋规划用途为其它，土地使用权人为武汉马应龙大药房连锁有限公司，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期为2051年01月19日。房屋所有权证号、建筑面积、土地使用权证号、分摊土地面积详见下表。序号坐落房屋所有权证号建筑面积（）土地使用权证号分摊土地面积（）103栋9层01室武房权证湖字第20

9、15005252 号114.13武新国用（商2015）第03683号14.09203栋9层02室武房权证湖字第2015005251 号207.86武新国用（商2015）第03684号25.65303栋9层03室武房权证湖字第2015005254 号207.86武新国用（商2015）第03681号25.65403栋9层04室武房权证湖字第2015005253 号114.13武新国用（商2015）第03682号14.09至评估基准日，东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层01室、02室、03室、04室房地产均已设立抵押，抵押权人为汉口银行股份有限公司洪山支行，抵押期限

10、自2012年11月8日至2020年11月8日。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋为框架结构，大楼外墙为面墙及涂料，层高约3.9米，共11层，设计为两梯四户，公共走廊墙面为白色涂料，地面为防滑地砖。9层01室、02室、03室、04室目前打通整体使用，地面铺设800*800地砖和地毯，墙面乳胶漆刷白，局部造型吊顶，室内玻璃隔断隔开，维护保养较好。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼位于东湖高新区光谷大道与珞瑜东路交汇处，东邻巴黎豪庭住宅小区，南邻烽火科技，西临光谷大道，湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有

11、限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司7北距珞瑜东路约100米。周边公共配套设施较完善，有建设银行、民生银行、浦发银行等多家金融网点，有湖北省中医院、武汉市三医院光谷院区、同济堂大药房等公共卫生配套机构，有华科大附中、关山中学、光谷二中、光谷六小等教育配套，有光谷国际、高科大厦等办公楼宇。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋8层01室、02室、03室、04室房地产武汉马应龙大药房连锁有限公司于2015年取得东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋8层01室、02室、03室、04室

12、房地产，以上房地产权属清晰、证件齐全。房屋所有权人为湖北鑫英泰系统技术有限公司，房屋规划用途为其它，土地使用权人为武汉马应龙大药房连锁有限公司，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期为2051年01月19日。房屋所有权证号、建筑面积、土地使用权证号、分摊土地面积详见下表。序号坐落房屋所有权证号建筑面积（）土地使用权证号分摊土地面积（）103栋8层01室武房权证湖字第2015021825 号114.13武新国用（商2015）第17154号14.09203栋8层02室武房权证湖字第2015021827 号207.86武新国用（商2015）第17152号25.65303栋8层03室武房权证湖

13、字第2015021826 号207.86武新国用（商2015）第17153号25.65403栋8层04室武房权证湖字第2015021828 号114.13武新国用（商2015）第17151号14.09至评估基准日，东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋8层01室、02室、03室、04室房地产未设立抵押、担保等他项权利。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋为框架结构，大楼外墙为面墙及涂料，层高约3.9米，共11层，设计为两梯四户，公共走廊墙面为白色涂料，地面为防滑地砖。8层1、2室目前正在装修，房屋地面铺复合地板，内墙为白色涂料，塑钢窗，玻璃

14、大门，室内木门。8层3室已出租，承租方进行了简单装修，8层4室为毛坯房。湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司8东湖新技术开发区光谷大道 3 号激光工程设计总部（一期）研发楼位于东湖高新区光谷大道与珞瑜东路交汇处，东邻巴黎豪庭住宅小区，南邻烽火科技，西临光谷大道，北距珞瑜东路约 100 米。周边公共配套设施较完善，有建设银行、民生银行、浦发银行等多家金融网点，有湖北省中医院、武汉市三医院光谷院区、同济堂大药房等公共卫生配套机构，有华科大附中、关山中学、光

15、谷二中、光谷六小等教育配套，有光谷国际、高科大厦等办公楼宇。3、设备类资产、设备类资产武汉马应龙大药房连锁有限公司位于湖北省武汉市光谷大道 3 号激光工程设计总部（一期）研发楼 03 栋。本次申报评估的设备类资产包括车辆和电子设备两大类。各类设备具体情况为：（1）车辆：2 辆车辆设备为一辆东风雪铁龙 DC7207LYAA 小型轿车和一辆梅赛德斯奔驰 ML400 4MATIC 小型越野客车，分别购置于 2012 年和 2014 年。至评估基准日，车辆设备均处于正常使用和运行状态，为公司正常通勤和办公所用。（3）电子设备：45 台（套） 主要电子设备为电脑、打印机、服务器、空调、投影仪、显示器、碎

16、纸机和办公桌椅等设备，分布在公司各个办公职能部门。该类设备为 2004 年至 2015 年间购置，至评估基准日，除下一台空调已无实物和两台浪潮主机处于已坏状态外，早期购置的电子设备性能较差，后期的电子设备均处于正常使用状态。（三）单位申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。（三）单位申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。（1）企业申报的账面记录的无形资产情况无（2）企业拥有的账面未记录的无形资产情况企业拥有的账面未记录的无形资产为 24 项软件著作权。（四）单位申报的表外资产的类型、数量。（四）单位申报的表外资产的类型、数量。武汉马应龙大药房连锁有限公司司未申报表外资产项目，评估机构亦未发现

17、存在表外资产项目。（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司9者评估值）者评估值） 。列入本次评估范围的资产及负债由中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具审计报告 （众环审字(2015)022092 号） ，本次评估引用该审计结果作为基础数据申报(账面值)。评估价值中未引用其他评估机构的结果。湖北鑫英泰系统技术

18、有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司10二、资产核实情况总体说明二、资产核实情况总体说明（一）资产核实人员组织、实施时间和过程（一）资产核实人员组织、实施时间和过程1、组织清查工作本机构评估人员的资产清查是在武汉马应龙大药房连锁有限公司提供的资产清查明细表的基础上进行的。具体操作由项目负责人牵头，组成包括机器设备、房地产、财务、综合等专业评估人员的资产评估专业小组，依据评估工作计划，按照资产类别分项核实，在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。清查时间为 201

19、6 年 1 月 8 日至 2016 年 1 月 13 日。2、清查主要步骤（1）指导企业相关人员填写资产评估申报表并收集准备应向评估机构提供的资料。先期由评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对委估资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。（2）初步审查被评估企业提供的资产评估明细表评估人员通过核实有关资料及图纸，了解评估范围内涉及的具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，检查资产评估明细表

20、有无漏报、错报项等。（3）现场实地勘察评估组先行对被评估单位相关实物资产进行了试点勘察，了解资产特点及分布状况，考虑资产分布特点，分专业组别进行了实物资产的全面核查。（4）补充、修改和完善资产评估明细表根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。（5）核实产权证明文件对评估范围的资产的产权进行调查，以核实委估资产的产权状况。湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司113、清查的主要方法在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及

21、实际情况，采取了不同的清查方法。具体方法是：对货币资金，评估人员采取盘点、核对银行存款余额对账单和调节表以及发询证函等方式确定真实性。对货币性项目的债权和债务，评估人员是在审查财务账目等会计资料的基础上，主要采取发询证函等方式确定资产和负债的真实性。对存货资产真实性的查证，通过实物盘点方式确认其真实性。对房屋建筑物，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关技术资料，逐项进行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、有形损耗、无形损耗、大修记录、维护保养等。确定房屋存在的真实性和被评估单位产权的合法性。对机器设备，评估人员按照企业提供的评估申报明细表，逐一进行清查核对，并通过查阅设备的

22、运行记录、大修记录，了解设备的完好状况，对价格高的关键设备，请专业人员配合作好技术鉴定；对存在的盘盈、盘亏设备进行详细记录。由企业对上述情况进行确认，并对账面值进行调整，对需检测、验证的，建议企业办理有关处置手续 。对递延所得税资产，根据评估申报表所列项目内容，针对各项递延所得税资产形成的具体原因，检查相关资料，并核查账面余额的正确性。（二）影响资产核实的事项及处理方法（二）影响资产核实的事项及处理方法无。（三）核实结论（三）核实结论1、资产核实结论、资产核实结论被评估单位具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员基本上能遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退能做到手续齐

23、全，计量准确、核算及时。固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新基本能遵守管理制度，企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需由计划部门下达计划，出售固定资产须经主管负责人审核，报废固定资产需履行相应手续。对固定资产每年均组织进行清查盘点。被评估单位对资产的核算能够严格执行相关财务制度，核算手续完备，账证、账湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司12表基本相符。2、资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度、资产核实结果是

24、否与账面记录存在差异及其程度本次评估清查，其清查结果与账面记录一致，未发现差异。3、权属资料不完善等权属不清晰的资产、权属资料不完善等权属不清晰的资产本次评估清查，未发现权属资料不完善等权属不清晰的资产。4、被评估单位申报的账外资产的核实结论、被评估单位申报的账外资产的核实结论本次评估被评估单位未申报账外资产，评估机构亦未发现账外资产。湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司13三、评估技术说明三、评估技术说明（一）流动资产评估说明（一）流动资产评估说明武

25、汉马应龙大药房连锁有限公司纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、其他应收款、存货等科目。上述资产在评估基准日账面值为： 金额单位：人民币元科目名称科目名称账面价值账面价值货币资金 8,720,733.81 应收账款23,681,320.52预付账款66,463.32其他应收款647,362.79存货3,954,508.34 流动资产合计流动资产合计37,070,388.78各资产具体评估过程及方法如下：1、货币资金、货币资金本次纳入申报评估范围的货币资金为银行存款，其评估基准日的账面余额为 8,720,733.81 元。武汉马应龙大药房连锁有限公司纳入评估范围的银行存款账户共有 1

26、户，为人民币账户。申报评估账面值为人民币 8,720,733.81 元。评估人员收集了上述账户的对账单、调节表和银行询证函。根据银行询证函回函结果和企业的账务资料，以审查核实后的账面值作为评估值。银行存款评估值为 8,720,733.81 元。 综上述，货币资金评估值合计为 8,720,733.81 元。2、应收账款、应收账款委估应收账款账面余额为 24,578,761.13 元，坏账准备 897,440.61 元，账面净值为23,681,320.52 元，共 37 户，为应收客户单位的货款，其账面余额反映的是被评估单位在评估基准日所拥有的债权，评估人员对欠款单位的欠款原因、资信状况、经营现状

27、以及回收的可能性进行了询查、了解，并对其账龄情况进行了分析,确定其能否收回。对应收账款收回的可能性进行了适当的分析和判断，在考虑合理的坏账损失基础上确定评估值。对于有充分理由相信全部能收回的，应按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分应收款总额中扣除得到评湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司14估值；对于符合有关管理制度的规定应予核销的或有确

28、凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的坏账准备按零值计算。对应收账款的评估，本次主要采用账龄分析法，预计各项应收款项的坏账损失率， 1 年以内，按 3%预计其坏账率，1-2 年，按 5%预计其坏账率；2-3 年，按 10%预计其坏账率；3-4 年以上，按 30%预计其坏账率；4-5 年，按 50%预计其坏账率；5 年以上，按 100%预计其坏账率。据上述评估方法，确定应收账款的评估值为 23,681,320.52 元。 账面计提的坏账准备 897,440.61 元，属备抵科目，依资产评估相关准则的要求，对其按零值处理。3、预付账款、预付账款委估预付款项账面余额为 66,463.32 元，评

29、估人员对预付单位的欠款原因、资信状况、经营现状以及收回的可能性进行了询查、了解，并对其账龄情况进行了分析汇总，确定其能否收回。预付款项的评估方法为：预付款项的评估根据所能收回的相应货物形成的资产或权利的价值确定评估值，对于能够收回相应货物的，按核实后的账面值为评估值，对于那些有确凿证据表明收不回相应货物，也不能形成相应的资产或权益的预付账款，其评估值为零。本次委估的预付款项共 5 项，主要为预付的工程款，上述预付款项均签订合同并在执行过程中，不存在坏账损失。故以核实后的账面值作为评估值，确定预付款项的评估值为 66,463.32 元。4、其他应收款、其他应收款委估其他应收款账面余额为 678,

30、386.38 元，坏账准备 31,023.59 元，账面净值为647,362.79 元，评估人员对欠款单位的欠款原因、资信状况、经营现状以及回收的可能性进行了询查、了解，并对其账龄情况进行了分析汇总，确定其能否收回。其他应收款共计 13 户，主要为投标保证金、押金、备用金、个人借款等。本次评估采用个别认定法和账龄分析法确定评估值，对备用金、押金，不扣减坏账损失，对个人借款和投标保证金，预计各项款项的坏账损失率， 1 年以内，按 3%预计其坏账率，1-2 年，按 5%预计其坏账率；2-3 年，按 10%预计其坏账率；3-4 年以上，按 30%预计其坏账率；4-5 年，按 50%预计其坏账率；5

31、年以上，按 100%预计其坏账率。据上述评估方法，确定其他应收账的评估值为 612,212.38 元。 湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司15账面计提的坏账准备 31,023.59 元，属备抵科目，依资产评估准则的相关规定，对其按零值处理。5、存货、存货存货申报的账面值为 3,954,508.37 元，全部为库存商品。主要有各种网络安全隔离设备、网管软件、防火墙、服务器、模块和组件等。存放于本单位研发测试部门、仓库和在外单位进行组装。清查时，对存货进

32、行监盘；查阅账簿、存货台账等有关资料，并向有关存货管理人员了解存货的概况、收发情况、使用频率、保管方式等情况，向财务人员了解存货成本核算和结转等财务处理情况，核实账面值构成内容的合理性，核对明细账与总账、报表余额、委估明细表相符。通过清查，确认账面成本的真实性和完整性，核对各账表相符。本次对存货用完全成本法进行评估，在评估过程中，评估人员首先对被评估单位的入库、保管、领用、盘点等内部情况进行了了解，在此基础上，依据被评估单位提供的存货清查评估明细表，评估人员进行了现场监盘，以核实后的存货结存情况进行评估，确定其评估价值。存货（库存商品）的具体评估方法如下：本次库存商品的评估以其账面成本为基础，

33、以平均成本加成率确定平均销售价格，再以其平均销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。即基本计算公式为：评估价值实际数量不含税销售单价1营业税金及附加费率销售费用率营业利润率所得税率营业利润率（1所得税税率）r由于企业 2015 年营业利润处于亏损状态，本次评估不需扣减营业利润和所得税，即基本计算公式调整为：评估价值实际数量不含税销售单价1营业税金及附加费率销售费用率其中：不含税销售单价账面成本（1成本加成率） 成本加成率（营业收入营业成本）营业成本 营业税金及附加费率产品销售税金及附加产品销售收入 销售费用率产品销售费用产品销售收入案例：服务器（存货库存商品清查评估明细

34、表 序号：132）湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司16账存数量 7 台，账面单价 59,658.12 元/台，账面值 417,606.84 元。经核查，该产品实际库存数量为 7 台，根据该公司 2015 年会计报表分析测算，该产品不含税销售单价为每 88,258.23 元/台，产品的营业税金及附加率为 0.56%，销售费用率为 2.27%。则：评估值788,258.23（10.56% 2.27% ） 785,760.52 600,323.64（元）

35、 经计算，库存商品评估值为 5,684,775.62 元。 (二二)房屋建筑物评估说明房屋建筑物评估说明1、评估、评估范围范围此次评估范围为武汉马应龙大药房连锁有限公司位于东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层01室、02室、03室、04室，03栋8层01室、02室、03室、04室的八处房地产，建筑面积合计1,287.96平方米。以上房地产账面原值9,767,304.00元；账面净值9,013,992.15元。2、资产概况、资产概况企业申报评估的房地产位于东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层01室、02室、03室、04室，03栋8层

36、01室、02室、03室、04室。此次申报评估的房地产主要特点如下： 东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层01室、02室、03室、04室房地产武汉马应龙大药房连锁有限公司于2013年取得东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层01室、02室、03室、04室房地产，该房地产权属清晰、证件齐全。房屋所有权人为武汉马应龙大药房连锁有限公司，房屋规划用途为其它，土地使用权人为武汉马应龙大药房连锁有限公司，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期为2051年01月19日。房屋所有权证号、建筑面积、土地使用权证号、分摊土地面积详见下表。序号坐

37、落房屋所有权证号建筑面积（）土地使用权证号分摊土地面积（）103栋9层01室武房权证湖字第2015005252 号114.13武新国用（商2015）14.09湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司17第03683号203栋9层02室武房权证湖字第2015005251 号207.86武新国用（商2015）第03684号25.65303栋9层03室武房权证湖字第2015005254 号207.86武新国用（商2015）第03681号25.65403栋9层04

38、室武房权证湖字第2015005253 号114.13武新国用（商2015）第03682号14.09至评估基准日，东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层01室、02室、03室、04室房地产均已设立抵押，抵押权人为汉口银行股份有限公司洪山支行，抵押期限自2012年11月8日至2020年11月8日。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋为框架结构，大楼外墙为面墙及涂料，层高约3.9米，共11层，设计为两梯四户，公共走廊墙面为白色涂料，地面为防滑地砖。9层01室、02室、03室、04室目前打通整体使用，地面铺设800*800地砖和地毯，墙面乳胶漆

39、刷白，局部造型吊顶，室内玻璃隔断隔开，维护保养较好。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼位于东湖高新区光谷大道与珞瑜东路交汇处，东邻巴黎豪庭住宅小区，南邻烽火科技，西临光谷大道，北距珞瑜东路约100米。周边公共配套设施较完善，有建设银行、民生银行、浦发银行等多家金融网点，有湖北省中医院、武汉市三医院光谷院区、同济堂大药房等公共卫生配套机构，有华科大附中、关山中学、光谷二中、光谷六小等教育配套，有光谷国际、高科大厦等办公楼宇。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋8层01室、02室、03室、04室房地产武汉马应龙大药房连锁有限公司于2015年取得东

40、湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋8层01室、02室、03室、04室房地产，以上房地产权属清晰、证件齐全。房屋所有权人为武汉马应龙大药房连锁有限公司，房屋规划用途为其它，土地使用权人为武汉马应龙大药房连锁有限公司，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期为2051年01月19日。房屋所有权证号、建筑面积、土地使用权证号、分摊土地面积详见下表。湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司18序号坐落房屋所有权证号建筑面积（）土地

41、使用权证号分摊土地面积（）103栋8层01室武房权证湖字第2015021825 号114.13武新国用（商2015）第17154号14.09203栋8层02室武房权证湖字第2015021827 号207.86武新国用（商2015）第17152号25.65303栋8层03室武房权证湖字第2015021826 号207.86武新国用（商2015）第17153号25.65403栋8层04室武房权证湖字第2015021828 号114.13武新国用（商2015）第17151号14.09至评估基准日，东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋8层01室、02室、03室、04室房地产

42、未设立抵押、担保等他项权利。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋为框架结构，大楼外墙为面墙及涂料，层高约3.9米，共11层，设计为两梯四户，公共走廊墙面为白色涂料，地面为防滑地砖。8层1、2室目前正在装修，房屋地面铺复合地板，内墙为白色涂料，塑钢窗，玻璃大门，室内木门。8层3室已出租，承租方进行了简单装修，8层4室为毛坯房。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼位于东湖高新区光谷大道与珞瑜东路交汇处，东邻巴黎豪庭住宅小区，南邻烽火科技，西临光谷大道，北距珞瑜东路约100米。周边公共配套设施较完善，有建设银行、民生银行、浦发银行等多家金融网点，有湖

43、北省中医院、武汉市三医院光谷院区、同济堂大药房等公共卫生配套机构，有华科大附中、关山中学、光谷二中、光谷六小等教育配套，有光谷国际、高科大厦等办公楼宇。3、资产清查核实情况说明、资产清查核实情况说明(1)资产清查核实人员组织、实施时间和过程成立房屋评估小组，在被评估单位资产清查的基础上，评估人员会同企业有关人员于 2016 年 1 月 11 日至 2016 年 1 月 12 日根据企业提供的房屋建筑物评估申报明细表资料对房屋建筑物资产进行了清查核实，具体方法是：核查账、表是否一致。评估人员将企业申报的房屋建筑物评估明细表同企业固湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英

44、泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司19定资产账册进行核对，核实账表申报数与实际数是否一致，对发现的差异分清情况分别进行调整，做到账表相符。查清房屋类资产分布状况。根据提供的房屋类资产的评估申报明细表、土地使用权证、房屋所有权证等资料，核实企业对申报评估房屋建筑物的权属状况；通过企业有关人员了解房屋具体坐落、用途、装修情况。对房屋建筑物进行现场勘查。(2)影响资产清查核实的事项无影响资产清查核实事项。(3)核实结论在有关人员陪同下，评估人员对评估申报明细表所列示的房屋建筑物类资产进行了全面的清查核实，明细表所列示的房

45、屋建筑物项目、名称、建筑面积与实际情况一致，无清查调整。4、评估过程、评估过程对企业申报的房屋建筑物评估过程，大致分为以下几个阶段：首先，收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据被评估单位提供的资产清查评估明细表和财务报表，收集公司有关房屋建筑物的相关房屋所有权证和国有土地使用证。其次，实地勘察阶段。根据清查评估明细表进行现场实物盘点。评估人员进行了详细的现场考察，对房屋建筑物的所处地段、周边环境、交通及配套设施、可作用途及收益状况、外型、结构型式、层次、高度、内外装修、使用维修、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，走访有关房屋建筑物的管理维护人员及使用人员。再次，是评估作价阶

46、段。由于委托评估资产可以从房地产市场获得具有可比性的交易案例，故可以选用市场法。由于委托评估资产的收益可以确定，故可以使用收益法。因此评估中将分别采用市场法和收益法对资产进行评估，并对两种得出的评估结果进行比较分析、综合定价，最终得到以 2015 年 12 月 31 日为基准日的评估结果。5、评估、评估方法方法根据本次评估目的及假设，采用市场法和收益法对房屋建筑物进行评估。A、市场法湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司20(1)市场法的概念、原理及适用

47、条件市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法适用的对象是同类型的数量较多且经常发生交易的房地产；适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。(2)基本步骤说明运用市场法估价一般分为下列 7 个步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期调整；进行房地产状况调整；求取比准价格。(3)评估方法及选择依据由于委托评估资产可以从房地产市场获得与估价对象具有可比性的交

48、易案例，故可以选用市场比较法。评估方法为首先选取三个与评估标的物同区域、同类型房地产的近期交易案例A、B、C，与评估标的物在交易情况、交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数，分别得到修正后的单价。修正后的单价（A、B、C）=比较实例房地产价格（A、B、C）交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数然后再取三者的平均价格，即得到评估标的物评估单价。评估标的物评估单价=修正后单价（A）+修正后单价（B）+修正后单价（C）/3评估标的物评估值=评估单价建筑面积B、收益法(1)收益法的概念、原理及适用条件收益法是在求取评估对象房地产价格时,运用适当还原率,将预

49、期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和来确定估价对象房地产的价格的一种方法。收益法是以预期原理为基础的。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。(2)基本步骤说明运用收益法估价一般分为下列 4 个步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司21有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；预测估价对象的未来收益(如

50、净收益)；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算出收益价格。(3)评估方法及选择依据由于委估资产的收益可以确定，故可以使用收益法。根据评估人员对出租方和市场的调查，净收益以每年一定速度递增，因此本次评估涉及收益法公式的计算公式为：nYggYAV)11(1)(其中：V 房地产在评估基准日的收益价格 A 房地产的年净收益Y 房地产的报酬率g 净收益逐年递增的比率n 房地产的收益期限6、评估结果、评估结果在实施了上述资产评估程序和方法后，湖北鑫英泰系统技术有限公司房地产在2015 年 12 月 31 日的评估结论如下表：（金额单位：人民币元）账面价值评估价值增值额增值率%科目名称原

51、值净值原值净值原值净值原值净值房屋建筑物9,767,304.009,013,992.1510,570,058.0010,570,058.00802,754.001,556,065.858.22 17.26 详细评估结果详见资产评估明细表。本次房屋建筑物评估值增值 1,556,065.85 元，增值率为 17.26%，主要原因如下：一、部分房屋建筑物购买于 2013 年，随着近年房地产市场发展，发生一定的评估增值。二、房屋建筑物会计折旧年限较评估耐用年限短，折旧较多，故存在较大增值。7、评估有关事项说明、评估有关事项说明(1)房屋建筑物评估价值包含了其占用的土地使用权的价值。(2)建筑面积数据由

52、委托方和被评估单位提供，该数据的准确性由委托方和被评估单位负责。(3)本次评估未考虑房屋建筑物类资产相关负债及其他事项对其评估价值的影响。(4)本次评估未考虑房屋办理产权证时交纳的相关税金。湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司22(5) 至评估基准日，东湖新技术开发区光谷大道 3 号激光工程设计总部（一期）研发楼 03 栋 9 层 01 室、02 室、03 室、04 室房地产均已设立抵押，抵押权人为汉口银行股份有限公司洪山支行，抵押期限自 2012 年

53、 11 月 8 日至 2020 年 11 月 8 日。8、案例分析、案例分析案例：光谷大道案例：光谷大道 3 号激光工程设计总部（一期）研发楼号激光工程设计总部（一期）研发楼 03 栋栋 9 层层 02 室（固定资室（固定资产产房屋建筑物评估明细表房屋建筑物评估明细表 序号序号 6）(1)建筑物基本情况建筑物基本情况武汉马应龙大药房连锁有限公司于2013年11月取得光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层02室房地产，该房地产权属清晰、证件齐全。房屋所有权人为湖北鑫英泰系统技术有限公司，房屋规划用途为其它，土地使用权人为湖北鑫英泰系统技术有限公司，地类（用途）为工业，使用权类型为出

54、让，终止日期为2051年01月19日。房屋所有权证号、建筑面积、土地使用权证号、分摊土地面积详见下表。序号坐落房屋所有权证号建筑面积（）土地使用权证号分摊土地面积（）103栋9层02室武房权证湖字第2015005251 号207.86武新国用（商2015）第03684号25.65至评估基准日，东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋9层02室已设立抵押，抵押权人为汉口银行股份有限公司洪山支行，抵押期限自2012年11月8日至2020年11月8日。东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼03栋为框架结构，大楼外墙为面墙及涂料，层高约3.9米，共11层，设

55、计为两梯四户，公共走廊墙面为白色涂料，地面为防滑地砖。9层01室、02室、03室、04室目前打通整体使用，地面铺设800*800地砖和地毯，墙面乳胶漆刷白，局部造型吊顶，室内玻璃隔断隔开，维护保养较好。东湖新技术开发区光谷大道 3 号激光工程设计总部（一期）研发楼位于东湖高新区光谷大道与珞瑜东路交汇处，东邻巴黎豪庭住宅小区，南邻烽火科技，西临光谷大道，北距珞瑜东路约 100 米。周边公共配套设施较完善，有建设银行、民生银行、浦发银行等多家金融网点，有湖北省中医院、武汉市三医院光谷院区、同济堂大药房等公共卫生配套机构，有华科大附中、关山中学、光谷二中、光谷六小等教育配套，有湖北鑫英泰系统技术有限

56、公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司23光谷国际、高科大厦等办公楼宇。 (2)房屋价值的确定房屋价值的确定市场法市场法收集可比交易实例资料选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的三处房地产案例，作为估价对象的可比实例，其基本情况如下：实例一：光谷世贸中心写字楼，建筑面积 650 平方米，位于第 6 层，该房屋为毛坯。光谷世贸中心位于光谷大道关南园路交汇处，是集商业、商贸、金融及文化中心位置。实例二：光谷软件园写字楼，建筑面积 116 平方米，位于第 8 层，该房屋

57、为毛坯。光谷软件园位于关山大道与南湖大道的交接处，是集商业、商贸、金融及文化中心位置。实例三：光谷软件园写字楼，建筑面积 735 平方米，位于第 12 层，该房屋为精装修。光谷软件园位于关山大道与南湖大道的交接处，是集商业、商贸、金融及文化中心位置。具体情况详见下表。待估物业待估物业实例一实例一实例二实例二实例三实例三物业名称物业名称未来之光光谷世贸中心光谷软件园光谷软件园座 落 位 置光谷大道 3 号光谷大道三李陈关山大道关山大道交易价格 (元/M2)-7,5007,9318,000比较因素比较因素状况描述状况描述状况描述状况描述状况描述状况描述状况描述状况描述使用类别办公办公办公办公权利状

58、态正常正常正常正常税收状况正常正常正常正常交易形式正常正常正常正常交易情况付款方式一次付款/按揭一次付款/按揭一次付款/按揭一次付款/按揭交易日期2015 年 12 月 31 日2015 年 12 月 2 日2015 年 12 月 10 日2015 年 11 月 16 日房屋现状现房现房现房现房区域繁华程度一般一般一般一般距主要商服中心距离2.5km5.6km5.6km5.6km交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷交通受制情况无无无无基础设施完善度较完善较完善较完善较完善区域因素公用设施完善度较完善较完善较完善较完善湖北鑫英泰系统技术有限公司拟整体变更为股份有限公司评估项目湖北鑫英泰系统技术有限

59、公司拟整体变更为股份有限公司评估项目评估说明评估说明湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司24环境质量优劣度一般一般一般一般城市规划限制无无无无景观一般一般一般一般邻里的社会归属层次较优一般较优较优建筑面积（m2）207.86 m2，对办公利用无不良影响650 m2，面积适中，利于办公房屋利用116 m2，面积较小，对房屋利用有一定影响735 m2，面积适中，利于办公房屋利用楼层96812物业管理水平较好较好较好较好干湿、日照、通风程度较好较好较好较好建筑结构钢混钢混钢混钢混装修状况中档装修毛坯毛坯毛坯设备标准及状况较优较优较优较优新旧程度97%97%97%97%办公楼聚集度较优较优

60、较优较优个别因素空间布局一般一般一般一般比较修正A、交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正。B、交易日期修正：可比实例交易日期与估价时点较近，办公用房价格基本无变化，故无需修正。C、区域因素修正：根据办公用房的特点，选取多项因素进行区域因素修正，以估价对象的状况为 100，将实例与估价对象区域因素进行比较，具体情况详见比较因素条件指数表。D、个别因素修正：根据办公用房的特点，选取多项因素进行个别因素修正，以估价对象的状况为 100，将实例与估价对象个别因素进行比较。具体修正情况详见下表。比较因素条件指数表比较因素条件指数表待估物业待估物业实例一实