仙桃市基准地价成果报告

1、目录目工 作录报 告1.土地级别与基准地价更新条件11.1 工作背景11.2 工作依据31.2.1、政策依据41.2.2 技术依据42.土地级别与基准地价更新主要作法52.1成立小组与工作52.2制订技术方案、工作方案52.3资料收集与整理62.3.1 土地定级资料收集62.3.2 地价更新样点. 72.4土地级别分析与确定82.4.1 土地定级范围的确定82.4.2 定级因素的选择和权重测定82.4.3土地定级因素资料的预处理92.4.4定级总分值的计算和初步级别边界的划分102.4.5土地级别的确定102.4.6土地级别划分成果的检验102.5 基准地价评估与确定112.5.1 确定基准地

2、价评估的技术路线11目录2.5.2 构建基准地价的价格内涵和基准地价体系112.5.3估价样点资料的整理122.5.4样点地价测算142.5.5路线价区段的划分142.5.6路线区段和级别基准地价的测算152.6 行政机关与会审153.土地级别及基准地价成果163.1 土地级别空间分布163.1.1 商业用地土地级别空间分布163.1.2 住宅用地土地级别空间分布183.1.3 工业用地土地级别空间分布193.2 商业、住宅、工业用地级别面积统计分析213.2.1 商业用地级别面积213.2.2 住宅用地级别面积213.2.3 工业用地级别面积22表 3-2-3工业用地级别面积统计表223.3

3、 基准地价223.3.1基准地价测算223.3.2基准地价内涵与水平243.3.3基准地价分析25技 术 报 告述1第一章总第一节仙桃市概况1目录一、历史沿革1二、地理位置2三、城市概况2四、自然条件4五、与发展5第二节 仙桃市土地级别与基准地价更新概况11一、工作背景11三、更新的必要性15第二章仙桃市城区土地级别更新20第一节 土地级别更新概述20一、土地级别更新的任务与目的20二、土地级别更新的依据21三、土地级别更新的原则23四、土地级别更新的工作对象与范围25五、土地级别更新的工作图件26六、土地级别更新的技术路线和工作流程27第二节 土地定级因素因子选择与建立评价指标体系31一、定

4、级因素因子选择的原则32二、定级因素因子分析33三、定级评价指标体系的确定38第三节 土地定级资料与整理46一、资料的内容与途径47二、定级资料整理51第四节 定级因素作用分值计算依据与原理51一、商服繁华度52目录二、交通条件57三、基本设施状况64四、环境条件71五、人口密度72六、发展潜力73七、产业规模集聚度74第五节 定级单元划分与网格分计算75一、定级单元的划分75二、定级因素因子的分布类型及其作用方式77三、物影响处理83四、定级网格单元的因素总分值计算86五、部分因子作用分值图86第六节 土地级别划分87一、土地级别划分的原则与方法87二、土地级别划分的过程88三、土地级别的初

5、步确定91四、土地级别检验92第七节 土地级别成果分析103一、土地级别更新成果的特点103二、土地级别成果分析104仙桃市城区基准地价更新106第三章第一节 基准地价评估概述106一、基准地价更新的任务与目的106二、基准地价更新的依据106目录三、基准地价更新的原则111四、基准地价更新的技术路线和工作流程115五、基准地价内涵的确定119第二节 基准地价更新资料与整理120一、基准地价评估资料的内容120二、基准地价评估资料的组织实施121三、基准地价评估资料整理122第三节 基准地价样点地价测算125一、有关技术参数的测算与确定125二、样点地价测算基本方法的选择133三、样点地价测算

6、134四、样点地价修正154第四节 样点检验160一、商业用地样点检验与剔除160二、住宅用地样点检验与剔除161三、工业用地样点检验与剔除162第五节 基准地价确定162一、基准地价确定的方法162二、基准地价确定的原则163三、基准地价求取和检验167第六节 主要商业街道路线价评估179182第七节 基准地价成果分析一、基准地价更新成果分析182二、基准地价更新成果与 2001 年地价水平比较分析184三、基准地价更新成果与与周边城市地价水平比较186目录第四章 仙桃市城区基准地价修正体系的编制189第一节 基准地价修正体系编制原理189一、基准地价修正体系189二、基准地价修正系数编制方

7、法191第二节 商业用地基准地价修正体系195一、商业用地宗地地价区位因素修正体系195二、商业用地宗地地价个别因素修正体系203一、深度标准、宽度标准的确定205二、深度修正系数求算206三、宗地临街宽度修正系数207四、宗地宽深比修正系数208五、街角地修正系数208第四节 住宅用地基准地价修正体系209一、住宅用地宗地地价区位因素修正体系209二、住宅用地宗地地价个别因素修正体系218222第五节 工业用地基准地价修正体系一、工业用地宗地地价区位因素修正体系222二、工业用地宗地地价个别因素修正体系229第六节 基准地价修正体系的应用232第五章成果应用说明与建议234234第一节 成果

8、概述一、成果特点234二、成果意义235237第二节 成果应用说明一、土地定级成果应用237二、基准地价成果应用238三、成果应用说明241第三节成果应用建议243一、尽快建立基准地价定期公布制度,发挥对地价的和导向作用243二、应作为征收土地税、费的依据244三、应作为国有建设用地使用权出让价格的依据245四、应作为企、事业资产评估的依据246五、应作为科学管理和合理使用城市土地的依据247目录六、应继续做好后期工作247记248后附件 基准地价更新工作小组通知文件仙桃市城区土地定级与基准地价更新听证记要第 1 页仙桃城区基准地价更新工作报告共 26 页仙桃市城区土地定级及基准地价更新工作报

9、告根据省国土厅办公室关于开展新一轮基准地价更新工作，仙桃市组成土地定级及基准地价更新工作小组，市国土局组成技术小组，经过积极稳妥和卓有成效的工作，按计划取得了项目成果。本次基准地价更新在统一基准地价内涵的基础上，研究分析了城市各类用地质量的空间差异，采取综合用地定级与分类用地定级相结合的方法，合理测算确定了商业、住宅、工业用地土地级别；通过实地、资料等方法，样点数据资料，评估测算了各土地用途的级别基准地价。本次基准地价评估采用了地理信息系统（GIS）和计算机技术，实现了仙桃城区土地定级和基准地价的更新，建立了相应的宗地地价修正体系，形成了土地定级及基准地价更新系统，并建立了相应的系统数据库。1

10、.土地级别与基准地价更新条件1.1 工作背景仙桃城区土地定级估价初始成果于 1992 年由市土地管理局承担完成。1993 年 8 月 4 日，由省、荆州地区土地管理局两级组织地价评估验收组验收。2001 年对仙桃城区地价进行了更新，基准仙桃市国土局大地地产评估咨询第 2 页仙桃城区基准地价更新工作报告共 26 页日为 2001 年 5 月 31 日，2004 年 4 月批准公布实施。时至今日已有 10 年。城区基准地价的更新,对我市发展起到了积极的作用。随着我市建设的发展和城市配套设施的不断完善，大规模的新城建设和开发区的发展及四纵六横的路网建设、道路的开通等，城市及其功能布局发生了较大变化，

11、同时出一些需要解决的问题，主要表现在：1.1.1 市区经数年的发展,面积扩大到现在的 62.02 km2，(具体范围由提供的“仙桃市土地利用总体2006-2020 年”仙桃市中心城区土地利用图的范围确定，总面积包含水系、道路及滩涂)，原有地价更新成果的现实性和可比性已不能适应我市日益发展的需要。城区范围有了较大变化，而上次基准地价更新并没有覆盖其扩大的范围。1.1.2 随着土地供求的突出，部分级别基准地价水平与现实市场价格产生了偏差，如住宅用地三、四级地级别基准地价偏低。1.1.3 随着土地市场的发育,地价定义不断丰富,如容积率、土地开发程度等对地价影响十分敏感,过去界定不十分明确.1.1.4

12、 随着估价科技发展和估价规程的要求,土地级别成果必须形成商业、住宅、工业向三种类型成果,过去级别基准地价图件成果，没有明确严谨的各用途各级别的土地级别图。仙桃市国土局大地地产评估咨询第 3 页仙桃城区基准地价更新工作报告共 26 页1.1.5 为了建立更加完善的土地评价和调控体系,这次基准地价更新,商业用地级别基准地价增加了商业用地的路线价。以上情况，根据国土部关于整顿和规范土地市场秩序（国土资发2001174的“开展基准地价更新是整顿和规范土地市场秩序一项基础性工作，各地要限期完成。凡现有基准地价已三年以上未及时更新或当地地价水平已发生变化的，必须立即着手部署基准地价更新工作。”、“各级土地

13、行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整”规定和省国土厅办公室关于开展新一轮基准地价更新工作的要求，仙桃市国土局委托大地地产评估咨询,对仙桃城区基准地价进行更新,要求基准地价评估结果具有客观性和科学性，为城市土地的合理配置，充分提高城市土地的、环境效益，最大限度地减少国土资产的流失提供科学依据。基准地价更新工作内在要求，确定了城市土地价格的基本工作目标是：适应新形势下市场发展的要求，按照国土资源厅的统一部署，遵循技术规程、规范的要求，运用高技术对仙桃城区城市土地级别和基准地价成果进行全面更新。1.2 工作依据仙桃市国土局大地

14、地产评估咨询第 4页仙桃城区基准地价更新工作报告共 26 页1.2.1、政策依据1）中民土地管理法；2）中民城市房地产管理法；3）中民土地管理法实施条例；4）关于加强土地调控有关问题(国发200631 号)；5）国土部关于发布实施工业用地出让标准(国土资发2006307 号)；6）关于开展全省城镇基准地价更新与平衡工作；7）省、市有关土地管理和土地定级估价的规章。1.2.2 技术依据1）中民质量监督检验检疫2001-11-12 发布的定级规程（2002 年 7 月实施） ；2）中民质量监督检验检疫2001-11-12 发布的估价规程（2002 年 7 月实施） ；3）省国土厅省市、县（市）基准

15、地价更新与平衡技术规范。仙桃市国土局大地地产评估咨询第 5 页仙桃城区基准地价更新工作报告共 26 页2.土地级别与基准地价更新主要作法2.1成立小组与工作2010 年 12 月，仙桃市调整了新一轮基准地价更新工作小组。成立了由副任组长，市办公室副张致学、市国土局王诗文任副组长，市有关部门、石本先、曾振武、王先进、吴狄、为成员的小组，下设办公室，同志兼任办公室，国土局成立了协调，大地地产评估咨询有限公司组织专业技术组成了实施工作。大地地产评估咨询与凯立数码技术合作，应用凯立数码技术开发的基准地价评估软件，对的样点信息进行处理。本次仙桃市城区土地价格的组织工作完善，工作分工清楚、责权明确，为顺利

16、完成这次仙桃市土地价格工作打下了良好的基础，把好了组织关。2.2制订技术方案、工作方案概括地说，这次仙桃城区基准地价更新工作、技术方案，是严格按城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程和省国土资仙桃市国土局大地地产评估咨询第 6 页仙桃城区基准地价更新工作报告共 26 页源厅下发的省城镇土地级别更新技术规范（试行）和湖北省城镇基准地价更新技术规范（试行）等规范性技术文件要求，在充分考虑仙桃城区实际的基础上，制订了仙桃市城区基准地价更新技术方案和仙桃市城区基准地价更新工作方案，其中技术方案可以归纳为以下几个内容：1）分用途定级，确定了商业、住宅、工业三种类型的土地级别，建立了的评价指标体系。在应用

17、时以商业、住宅和工业用途土地级别为主。2）分用途估价,评估出商业、住宅、工业三类用地的基准地价及商业用地繁华路段路线价。以城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程为依据，采用多因素综合评价，定性与定量相结合的方法，进行城镇土地定级，以土地市场资料进行基准地价评估。坚持“以级控价，以价验级”的技术路线，通过计算机信息系统完成测算，建立土地级别与基准地价更新数据库。2.3 资料收集与整理2.3.1 土地定级资料收集1）部门：仙桃城市总体文本说明及图件。2）国土部门：2001 年基准地价更新成果、城镇土地方面仙桃市国土局大地地产评估咨询第 7 页仙桃城区基准地价更新工作报告共 26 页资料。3）城建部

18、门：道路、水厂、下水道等基础设施建设资料。4）工商部门：市场建设资料。5）教育部门：中、小学分布、规模资料。6）电力、通讯部门：关于电力、通讯基础设施方面资料。7）物价部门：物价、规费方面资料。8）统计部门：关于年鉴、统计方面资料。从土地、建设、交通、教育、供水、公交等部门进行资料，土地定级资料涉及有商服中心 4 个，现状和道路40 多条，汽车站 2 个，中学 10 所，小学 9 所，医院 9 所，公园、广场 1 个，农贸市场 20育馆 1 个。另有基础设施（供水、排水、供气）、环境条件（绿地覆盖度、自然条件优劣度）、产业集聚度、城市条件（道路、商服中心、基础设施）等图件资料。2.3.2 地价

19、更新样点2010 年 10 月 28 日，组织样点15 人，进行了培训，并对商铺出租、房地转让、土地、商品房出售四个方面样点，从2010 年 10 月 28 日开始，至 2010 年 12 月 28 日，共地价样点1613 个。仙桃市国土局大地地产评估咨询第 8 页仙桃城区基准地价更新工作报告共 26 页2.4 土地级别分析与确定2.4.1 土地定级范围的确定根据部门提供的仙桃城市总体文本说明及图件，本次土地定级的范围，与整个城市区及“仙桃市土地利用总体规划 2006-2020 年”仙桃市中心城区土地利用图范围协调一致，东至汉江分洪道、和平路以东 500 米；南至体操大道；西至通顺河、电排河；

20、北至汉江、襄河大道，土地总面积约 62.02 平方公里。2.4.2 定级因素的选择和权重测定根据城镇土地分等定级规程的原则及要求，充分结合意见征询的结果，我们依据商业用地定级、住宅用地定级以及工业用地定级的不同需要，制定了 3 套定级因素因子体系：如下：商业用地定级基本因素层因素 5 个，一级因子层 6 个，因子层因素 6 个；住宅用地定级基本因素层因素 6 个，一级因子层 10 个，因子层因素 14 个；工业用地定级基本因素层因素 5 个，一级因子层 6 个，因子层因素 7 个；在土地定级因素因子体系确立的过，我们遵循的工作原则仙桃市国土局大地地产评估咨询第 9 页仙桃城区基准地价更新工作报

21、告共 26 页是：充分考虑作用于城市土地质量的各种因素对不同用途土地所产生的影响差异性，紧密结合仙桃城区的实际情况，有选择、有侧重的确定因素因子并加以分析说明。定级因素因子体系确定之后，我们采用派生开展定级因素权重测定工作，权重测定打分轮次为 2 轮，人数 26 名，包括我市多个相关部门的技术、管理和决策。运用“土地定级及基准地价动态更新系统”，应用方差分析等数理统计手段，确定了各类型定级因素因子体系的权重。2.4.3 土地定级因素资料的预处理按照土地定级的技术要求，从土地、建设、交通、教育、供水、公交等部门进行资料，土地定级资料涉及多个和部门：其服中心 4 个，现状和道路 40 多条，汽车站

22、 2 个，中学 10 所，小学 9 所，医院 9 所，公园、广场 1 个，农贸市场 20育馆 1 个。另有基础设施（供水、排水、供气）、环境条件（绿地覆盖度、自然条件优劣度、居住小区）、产业集聚度、城市条件（道路、商服中心、基础设施）等图件资料。我们按照定级规程的要求，对因素资料进行了功能分作用分评价、定级因素样点数字化等预处理，并运用凯立德公司系统软件进行了辅助处理，取得了土地定级工作的基础数据成果。仙桃市国土局大地地产评估咨询第 10 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页2.4.4 定级总分值的计算和初步级别边界的划分按照定级规程多因素综合评定法的应用要求，参照以往仙桃城区土地定级估

23、价的经验，我们在定级范围内划分了 50×50 平方米的定级单元，在此基础上进行了因素因子总分值计算，运用总分频率曲线法绘制出定级单元总分值频率直方图并加以分析，选择频率曲线明显的突变处作为土地级的分界线，从而得到商业、住宅和工业三种类型定级单元总分值区间。在定级单元作用分值计算时采用地理多边形缓冲区分析技术，并充分考虑了线、通道对作用分值的影响，且在相对距离法中采用交通距离替代空间直线距离，提高了作用分值计算的精度。2.4.5 土地级别的确定取得定级总分值计算成果后，在样点地价测算分析的基础上，我们对各土地用途地价在城市不同区位的空间变化规律进行了研究讨论，并根据有关结论对总分值计算

24、结果进行局部调整和修订，最终确定了土地级别。商业、住宅、工业共分为 4 个级别。见附件图2.4.6 土地级别划分成果的检验根据定级规程的要求，为确保土地定级成果的准确性和客观性，必须要对定级成果进行验证，验证的方法主要有城镇土地级仙桃市国土局大地地产评估咨询第 11 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页差测算法、市场价格定级法和商业用地定级中的高级商务集聚区修正等三种。鉴于仙桃城区土地市场发育状况较好，各类市场资料比较丰富，便于通过对样点地价的统计分析，实现对定级成果的检验。因此，以样点地价为基础，我们采用数理统计学中的秩和检验法对土地定级结果进行检验。其中，由于按分用途进行定级操作，在

25、对定级成果进行检验时只考虑商业、住宅和工业三种类型。2.5 基准地价评估与确定2.5.1 确定基准地价评估的技术路线我们采用规规定的第一种途径，也就是以土地定级为基础，用市场价格等资料评估、测算基准地价。基准地价评估的工作范围与土地定级范围一致。2.5.2 构建基准地价的价格内涵和基准地价体系(1).基准地价内涵根据我市的实际情况，确定各类用地基准地价内涵如下：商业用地基准地价内涵：以 2011 年 12 月 31 日为估价基准日，设定土地开发程度为宗地“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）、宗地内场地平整，商业用地法定最高土地使用年限 40 年及平均容积率 1.8 条件下的土地使用权出

26、让价格。仙桃市国土局大地地产评估咨询第 12 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页住宅用地基准地价内涵：以 2011 年 12 月 31 日为估价基准日，设定土地开发程度为宗地“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）、宗地内场地平整，住宅用地法定最高土地使用年限 70 年及平均容积率 1.5 条件下的土地使用权出让价格。工业用地基准地价内涵：以 2011 年 12 月 31 日为估价基准日，设定土地开发程度为宗地“三通”（通上水、通电、通路）、宗地内场地平整，工业用地法定最高土地使用年限 50 年及平均容积率 0.8 条件下的土地使用权出让价格。(2).基准地价体系基准地价体系是基准

27、地价评估系列成果有机形成的体系，在土地市场管理和的过，地价体系将作为一个整体发挥作用并指导、调控土地市场，使之纳入城市地价有序化、规范化管理的轨道当中。仙桃城区基准地价评估工作完成以后，其地价体系包含以下几个组成部分：级别基准地价，包括商业、住宅、工业用地级别基准地价三种类型；商业繁华路段路线价；基准地价修正体系，包括商业、住宅、工业三种用地类型的宗地地价修正体系及商业繁华路段路线价修正体系；2.5.3 估价样点资料的整理为了做好基准地价评估工作，我们制定了较为周全的资料收集仙桃市国土局大地地产评估咨询第 13 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页方案，所收集的资料种类齐面广；经整理，本

28、次土地估价共收集样点资料 4 种，收集样点总数 1613 个（宗），剔除个别样点后保留有效样点总数 1355 个（宗）.仙桃市国土局大地地产评估咨询第 14 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页2-1 表样点信息表：宗除估价样点外，我们对与土地估价有关的资料也进行了收集与整理，例如仙桃城区房地产开发税费标准；仙桃城区商品房税费标准；仙桃城区房屋租赁税费标准；2006 年2009 年仙桃城区消费指数和零售物价指数；2008 年2010 年一年期存、利率；各类结构的房屋重置价、耐用年限、残值率等资料。2.5.4 样点地价测算资料收集齐备后，我们对地价影响较大的因素（系数）进行仔细的分析研究。

29、系数确定后，按照土地估价规程的要求，结合仙桃城区的实际情况，选取适当的估价方法进行样点地价测算。样点地价测算方法有：还原法（剥离法）、比较法、剩余法（假设开发法、契价剥离法）、成本逼近法等。2.5.5 路线价区段的划分为了更好地反映市区商业用地的地价水平，将商业用地繁华路段划分路线价区段，参照城市地价动态监测体系技术仙桃市国土局大地地产评估咨询样点数样点类型样点有效样点剔除样点商业样点890743147住宅样点678570108工业样点45423合计第 15 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页规范中有关区段划分的原则和方法，经据仙桃城区的实际，以土地级别作为区段 4 个。，根，划分了商

30、业路线商业区段的划分基本做到了城区内各类型主次干道的全域覆盖，采用这种方式划分商业用地地价区段的主要有：沿街收集到的商业样点数量丰富，采取全域覆盖的形式有良好的样点基础；区段路线价覆盖面广，将会对成果的应用产生有利的影响，实践操作性强；仙桃市商业临街发展的特点。2.5.6 路线区段和级别基准地价的测算样点地价测算工作完成后，我们运用凯立德系统提供的数据检验和异常样点剔除的功能模块对样点地价样本总体进行了处理，并将经过检验和异常剔除后的样点地价作用于级别和区段等均质区域，求出了各土地级别的基准地价和路线价的初步结果。最后，经过，对局部区域的基准地价测算成果进行了调整修正，最终确定了商业、住宅和工

31、业三种用途的基准地价和路线价。2.6 行政机关与会审土地定级与基准地价成果形成后，一是由分管和主管业务科室对形成的成果从 2011 年 4 月中旬-5 月中旬进行了实地与检验，对级别的界线、地价水平等相关问题与编制公司进行了对形成的成果；二是由分管业务的与相关业务科室；三是 7 月 20 日，由土地评估的相关进行了会审，根据会审提出的意见，对成果进行了修改、调整。2011 年 12 月 29 日，我市城区基准地价更新成果通过湖北省物价局和省国土厅的验收。2012 年 3 月 4 日，我局举行听证会，就城区基准地价更仙桃市国土局大地地产评估咨询第 16 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页

32、新成果听取企业和各界的意见，会上听证代表一致表示没有异议,同意本轮基准地价更新成果公布实施。2012 年 4月 5 日，市由市国土召开办公会议，对该成果进行了审议，同意局、市物价局向省国土厅和省物价局公布执行。提出审批申请。成果批准后，由市3. 土地级别及基准地价成果3.1 土地级别空间分布3.1.1 商业用地土地级别空间分布一级:以仙桃商城为中心，一级与的分界西北起点于沔阳路北二巷与复州大道交汇处（仙桃市电力公司）；以复州大道中心线向伸与大新路交汇处（月亮湾酒店）；以大新路中心线南延至约120 米（沔阳剧场）；东拐经剧场路抵大新路小学；往南经沔阳大道北四巷与沔阳大道交汇；沿沔阳大道至钱沟路；

33、经钱沟至仙桃大道；沿仙桃大道至仙桃大道与锦瑞路交汇处；路向北到仙下河仁和桥与仙源大道相交；与沔阳大道南二巷相接，伸交于沔阳大道，连接沔阳大道北二巷，与一、分界起点闭合。面积 139.78 公顷。: 一级用地，二、三级分界西北起点于汉南河与汉江路交汇处，以汉南河为界北方向延伸，交河大道，河大道交于路，以路为中线为界，交于黄金大道，以黄仙桃市国土局大地地产评估咨询第 17 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页金大道中线为界于汉，以黄金大道与汉交汇点为起点，以汉中线北延至二、三级分界线起点。面积 612.96 公顷。三级:用地，三、四级西北分界线起点于丝宝路与襄河大道的交汇处；沿丝宝路由北延伸

34、，交于玉沙大道；以玉沙大道为界由东伸延相交于南路；以（南、北）北延，相交相交于北路与襄河大道；沿襄河大道由东，三、四级地价分界线止于北路与襄河大道交汇处。面积 1186.25 公顷。四级:除城区范围内一、二、三级地外的地区。面积 4262.9 公顷。图 3-1-1 商业用地土地级别图仙桃市国土局大地地产评估咨询第 18 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页3.1.2 住宅用地土地级别空间分布一级地：以仙桃商城为中心，一级与的分界西北起点于复州大道与汉交汇处起；以交汇处为起点沿复州大道由伸于竹货街交汇处；由竹货街伸于建设路；路由伸交于钱沟北路；沿钱沟北路由北至南延伸交于仙桃大道；经仙桃大道

35、由东交于汉；由南向北闭合于复州大道。面积304.33 公顷。地：一级用地，二、三级分界西起点于汉南河与襄河大道交汇处；由东河大道至襄河大道与北路交汇处；李北路由北至北路与建设路交汇处路交于北路；路过沔阳大道、仙下河、仙桃大道、黄金大道交于玉沙北；经玉沙北道由东交于锦瑞路；路南延交于道；由道由东延伸交于汉由南升交于黄金大道；经黄金大道由东交于丝宝路；经丝宝路由南向北交于复州大道，经复州大道由东交于干河路，经干河路由南向北交于汉南河；南河由南向北闭合河大道。面积 941.09 公顷。三级地：用地，三、四级西北分界线起点于汉与襄河大道的交汇处；由北交于路；垸路由东交于学府路；经学府路由北交于玉沙大道

36、；沿自然沟渠过高仙桃市国土局大地地产评估咨询第 19 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页速公路，交于工业园区瑞阳大道路由伸交于仙；沿仙由南伸交于高速公路；沿高速公路由伸交于叶王路；沿叶王路由南伸，过玉沙大道、黄金大道、仙桃大道，交于建设路；沿建设路由东交于北路；北路由南伸交于青鱼湖路；沿青鱼湖路由东延伸交襄河大道。面积1036.77 公顷。图 3-1-2住宅用地级别图四级地：除城区范围内一、二、三级地外的地区。面积 3919.7公顷。3.1.3 工业用地土地级别空间分布一级地：以仙桃商城为中心，一级与的分界西北起点河仙桃市国土局大地地产评估咨询第 20 页仙桃城区 准地价更新工作报告共

37、 26 页大道与竹货街交汇处；由襄河大道由东交于交于汉路；沿；沿汉路由由北交于仙桃大道；沿仙桃大道由东南向北交于复州大道；沿复州大道由东至竹货街；沿竹货街由南向北闭合河大道。面积 444.35 公顷。地：一级用地，与三级的分界西北起点于由汉南河起与襄河大道交汇处，沿汉南河由东交于干河路；经干河路由北延伸交于复州大道；经复州大道由东交于丝宝路；经丝宝路由北由南交于黄金大道；经黄金大道由东交于路；经路河大伸交于青鱼湖路；青鱼湖路由东延伸交汇道。面积 813.1 公顷。三级地：用地，三级与四级的分界西北起点于由襄河大道与由设路由东的交汇处，经伸交于杜由北，经杜交于高速公路；沿高速公路由南伸交于建设路

38、；交于北路。面积 2910.19 公顷。四级地：除城区范围内一、二、三级地外的地区。面积 2034.25公顷。仙桃市国土局大地地产评估咨询第 21 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26页图 3-1-3工业用地级别图3.2 商业、住宅、工业用地级别面积统计分析3.2.1 商业用地级别面积表 3-2-1商业用地级别面积统计表：公顷图 3-2-1商业用地各级土地面积比例分布图3.2.2 住宅用地级别面积表 3-2-2住宅用地级别面积统计表：公顷仙桃市国土局大地地产评估咨询土地级别总计土地面积304.33941.091036.773919.76201.89百分比4.91%15.17%16.72%63

39、.20%100.00%商业用地土地级别面积图139.78612.961186.254262.9 土地级别总计土地面积139.78612.961186.254262.96201.89百分比2.25%9.88%19.13%68.74%100.00%第 22 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26页图 3-2-2住宅用地各级别土地面积比例分布图3.2.3工业用地级别面积表 3-2-3工业用地级别面积统计表：公顷图 3-2-3工业用地各级别土地面积比例分布图3.3 基准地价3.3.1基准地价测算仙桃市国土局大地地产评估咨询工业用地土地级别面积图444.35813.12034.252910.19 土地级

40、别总计土地面积444.35813.12910.192034.256201.89百分比7.16%13.11%46.93%32.8%100.00%住宅用地土地级别面积图304.33941.093919.71036.77 第 23 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页为更加科学合理地确定符合仙桃市城区客观实际的基准地价评估结果，建立完善的地价体系，在取得初步成果后，在广泛征求仙桃市及有关部门意见基础上，课题组又以专题会议的形式提请小组对全部原始过程资料和初步成果进行了分析论证，进一步作了过程核查和成果修正工作，最终确定仙桃市城区基准地价成果。仙桃市国土局大地地产评估咨询第24 页仙桃城区 准地

41、价更新工作报告共 26 页2011 年基准地价市场样点测算价格表表 3-3-1商业用地市场样点测算价格表表 3-3-2住宅用地市场样点测算价格表3.3.2基准地价内涵与水平表 3-3-32011 年仙桃市基准地价内涵表2011 年仙桃市基准地价表表 3-3-4仙桃市国土局大地地产评估咨询基准土地价地级别商业用地楼面地价住宅用地楼面地价工业用地（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）一级195010831214809419用地类型基准日容积率开发程度使用年限商业用地2011.12.311.8五40住宅用地2011.12.311.5五70工业用地2011.12.310

42、.8三50住宅用地最高值最低值平均值一级1872116412141211689808三级743493556四级483365382商业用地最高值最低值平均值一级302218521950205612281396三级1250724888四级720532563第 25 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页3.3.3 基准地价分析从本轮基准地价更新成果总体来看，商业、住宅、工业三种用地类型地价水平都是由中心围递减，商业用地基准地价受土地区位影响最大，住宅用地次之，工业用地基准地价随土地区位变化最小，更新成果符合仙桃市城区实际情况。（1）商业用地基准地价水平分析商业用地基准地价幅度在 563-195

43、0 元/m2 之间，在商业、住宅、工业三种用地类型中，其地价水平最高，这与商业用地土地高和对土地区位条件反应敏感性强相吻合。（2）住宅用地基准地价水平分析住宅用地基准地价幅度在 382-1214 元/m2 之间，其地价水平低于商业用地而高于工业用地。在高级别中住宅用地基准地价与商业用地基准地价之间差异较大，随着土地级别的降低，两者的差距越来越小，其在于：商业用地对土地区位条件最为敏感，随着土地级别的降低，其土地迅速降低，而住宅用地对土地区位条件的敏感度则相对稍弱。另外，商业用地随着土地级别的降低，容积率迅速降低，而仙桃市国土局大地地产评估咨询1396776808539321三级88849355

44、6371232四级563313382255206第 26 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页住宅用地容积率的变化则较小。住宅用地地价高值出现在长途客运站周围区域和城区商业中心地带，由此，住宅用地区片价不断降低。这一趋势说明高级别城市的交通区位和优美的居住环境，是仙桃市居民住宅的首选之地。（3）工业用地基准地价水平分析工业用地级别基准地价幅度在 206-419 元/m2 之间。在三种用地类型中工业用地基准地价水平最低，在于工业用地的土地远低于商业用地和住宅用地，其对土地区位的敏感性。工业用地地价最高处出现在对外交通便利、道路通达和基础设施较完善的区域。（4）基准地价更新成果与 2001

45、年地价水平比较分析本轮基准地价更新成果与 2001 年制定的基准地价水平如下：表 3-3-5地价水平比较表仙桃市国土局大地地产评估咨询级别商业住宅工业本轮上轮上涨幅度本轮上轮上涨幅度本轮上轮上涨幅度一级1950169115.32%1214572112.24%419-二级1396575142.78%808370118.38%321159101.89%三888380133.68556220152.7323212979.84%第 27 页仙桃城区 准地价更新工作报告共 26 页由于本次仙桃市城区基准地价成果距 2001 年制定的基准地价成果相隔 10 年的时间，这段时间又是土地和房地产发展最为迅猛的

46、阶段，仙桃市的城区面积也大大增加，因此其商业、住宅用地地价变化幅度较大。由于近几年位置较好的地段几乎都被用于商品房开发，工业用地价格变化幅度相对较小，只是由于新增建设用地加，对城郊基础设施的投入加大，补偿标准的增加，使得征地成本增加，也导致工业四级地的地价上涨，这也是必然的。地价上涨有其自身的特性。地价自身呈逐年上升的趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上升的速度。主要是由两方面的造成的。首先，由于土地稀缺性，其供给弹性很小，而同时，由于经济的发展和人口不断增加，对于土地需求总是持续增加的，因而地价呈不断上涨的趋势；其次，由于整个的有机的提高，使得平均利润下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。发展是地价上涨的重要因素。衡量一个地区地价上升的最重要的一个就是发展状况。仙桃市近几年来发展较快，国民取得大幅的提升，总量、财政收入大幅增加，第三产仙桃市国土局大地地产评估咨询级%四级56330882.79%382175118.29%206102101.96%第 28 页仙桃城