郑州龙湖副CBD15、16号地可行性研究

1、郑州龙湖副CBD15/16号地可行性研究报告一、目标地块基本情况（一）目标地块区位15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块南部区域（15号地块位于朝阳路南，众意路东；16号地块位于朝阳路北，众意路东。）隶属郑东新区，该地块距郑州鲁能公馆项目约3.7公里，距离郑东新区CBD约3公里，距郑州火车站约8.5公里，距郑州东站约6.5公里。龙湖片区定位为城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，目前是郑州市政府重金打造的最顶级富豪区，也是郑州地王出现最频繁的地王窝。本项目位于龙湖南板块位置，属于区域目前开发核心区域，地块开发价值高。北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高

2、档居住区。核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心，战略地位较高。湖心岛沿线作为未来的高档居住区，吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。（二）规划设计条件地块指标具体如下：编号土地位置使用权面积（）土地用途规划指标要求出让年限（年）开发程度容积率建筑密度（%）建筑高度（米）绿地率（%）投资总额（万元）15龙湖区域：朝阳路南，众意路东58824.85城镇住宅（1，1.5）28183515504.370交付时达三通一平16龙湖区域：朝阳路北，众意路东62286.39城镇住宅（1,1.5）28183516416.770交付时达三通一平二、目标地块出让相关信息（一）出让安排地块于2016年12

3、月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。两块土地单独招拍挂。15#地挂牌起始价139000万元，熔断地价208500万元，竞买保证金139000万元，最高限价32000元/；16#地挂牌起始价147000万元，熔断地价220500万元，竞买保证金147000万元，最高限价32000元/。（二）招拍挂形式上述地块均将采用“限房价 竞地价”的模式拍卖：15#地块起始地价为13.9亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为20.85亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为32000元/，开发企业向下竞拍房价，所报综合房价最低者确定为土地竞得人。1

4、6#地块起始地价为14.7亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为22.05亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为32000元/，开发企业向下竞拍房价，所报综合房价最低者确定为土地竞得人。三、目标地块市场分析与机会选择（一）郑州市商品住宅市场概况郑州市场2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万，同比上涨63.9%。整体成交均价9998元/，同比上涨1.9%。（二）区域土地市场概况北龙湖板块一直是郑州市场的“地王窝”，8月份新出让土地楼板价达3.6万/，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。10-11月处于短期土地调控期，市场暂

5、无土地竞拍。2011-2016.11龙湖副CBD成交地块地块名称拿地日期用地性质占地（亩）容积率建筑面积成交总价每亩单价（万元）楼面地价开发商（万）（万元）（元/）亚新龙湖一号2011.7.28商业48.126.41277055764320亚新轨道交通颐嘉园2012.7.11住宅56.511.686.3352909368259轨道交通信和龙之梦2012.9.28住宅230.551.726.131510156555779信和净月湖畔2014.3.26住宅18.161.72.0620209.5811132222郑州新区建设投资有限公司中盟龙湖里2014.6.19商业30.91.73.5288301

6、58814006中盟国投玖栋2014.8.20住宅32.51.53.2552430161316132国投豫农金领九如意2014.9.3住宅67.731.56.77115420170417041豫农建业海马九如府2014.9.15住宅95.61.710.84144430151113329建业、海马万众如意府2014.11.1住宅71.41.57.146416089913487万众合景泰富项目2014.11.19住宅35.851.74.06178604986093合景泰富蓝城蘭园2015.3.13住宅481.54.8320006676667蓝城正弘瓴筑2015.6.9住宅96.751.710.97

7、165400171015077正弘永威上和院2015.8.26住宅71.41.78.09125200175415472永威亚新茉莉公馆2015.10.14住宅77.82210.38126420162512183.81亚新正商善水上境2016.1.7住宅102.052.517.1189021184411066.8正商恒大悦龙台2016.4.1住宅108.882.518.15223100204912294恒大鲁能地王项目2016.4.25住宅78.992.814.748700011015900鲁能76.332.814.258400011005895雅居乐地块2016.6.1住宅74.2271.57

8、.42179100243124127雅居乐荣盛地块2016.6.1住宅71.5571.57.16186300260426034荣盛融创地块2016.8.18住宅70.341.57.032554003630.9736309.56融创金茂地块2016.8.18住宅83.91.79.513510004183.7536945.27金茂（三）区域竞品及价格情况区域为郑州市场高端置业及终极置业等豪宅产品集中地，为城市最高端住宅板块。高层在售均价约29000元/平米，洋房在售均价约34000元/平米。具体如下：1、正商善水上境规划为6栋高层和12栋洋房。2016年11月13日首次开盘，高层（精装）156-1

9、93，销售均价29500元/平；洋房（毛坯）184-226，销售均价34000元/。2、恒大悦龙台规划为13栋高层、7栋洋房。高层产品为140-180（精装标准3500元/），洋房产品200-220（精装标准为4000元/）。2016年11月27日开盘，推出高层产品395套房源，销售均价29000元/精装修（3500元/）。3、正弘瓴规划为13栋7层洋房、6栋联排别墅组成,共计464套房源。产品设计较为突出：一是引进的有洛嘉儿童乐园、风雨连廊、宠物乐园、慢跑道等各种人性设计;二是全通透户型，零浪费，引入全生命周期理念，加入可变可改造空间设计；三是景观设计上三段步入式院落让人眼前一亮。项目目前处

10、于前期咨询中。综述，目前区域市场销售价格采取政府审批机制（北龙湖高层限价29500元/，洋房限价34000元/），政府预售指导价将略低于区域网签均价，因此区域未来销售价格将低于目前市场售价。四、项目定位（一）总体定位项目依托龙湖片区规划，利用鲁能的品牌资源和完善的产品系，区隔与其他项目竞争，项目整体定位于：龙湖之上 世族名门（二）总体规划以产品价值最大化为原则，进行产品排布，相对均衡。（龙湖北15号地块规划）（龙湖北16号地块规划）（三）产品配比与分布15/16号地1.5的容积率，适宜打造电梯洋房产品，产品建议180四房,200五房，200/300跃层。产品配比如下：地块产品类型户型面积（）套

11、数套数配比面积面积配比备注15洋房180四房13633%2448029%200五房13633%2720032%300顶跃6812%2040024%200底跃6812%1360016%赠送80地下室合计408100%85680100%地块产品类型户型面积（）套数套数配比面积面积配比备注16洋房180四房14433%2592029%200五房14433%2880032%300顶跃7212%2160024%200底跃7212%1440016%赠送80地下室合计432100%90720100%地下车位配比按1:2进行配置，地下一层进行下跃处理。（四）产品竞争力研究考虑目前市场“限房价 竞地价”的背景，

12、新项目获取将势必降低开发成本，减少在高附加值方面如精装标准等方面的打造。项目计划一方面通过设计结构提升，增加产品赠送面积；另一方引入品牌物业如北京鲁能物业，提升服务标准。在成本可控范围内，提高产品竞争力。（五）价格策略售产品价格以及地块销售周期预计为18个月，15号地住宅全盘均价32000元/，16号地住宅全盘均价32000元/，具体见下表：地块物业类型销售面积（）整盘均价单价（万元/）总案值（万元）备注15洋房856803.2274176毛坯地下室54401.26528车位816个30万/个2448车位按照1:2计算小计119680/28315216洋房907203.2290304毛坯地下室

13、57601.26912车位864个30万/个25380车位按照1:2计算小计126720/322596五、开发与销售计划（一）开发节点安排按照2017年二季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：序号工作名称计划完成时间1取得建设用地规划许可证2017年3月20日2取得国有土地使用权证2017年4月5日3取得建设工程规划许可证2017年5月20日4确定总包单位2017年6月15日5取得建筑工程施工许可证2017年6月31日6出零米（首批开盘楼座）2017年6月5日7取得预售许可证（首批开盘楼座）2017年6月30日8首次开盘2017年6月30日9首期竣工2018年12月15日10首期交房2019年

14、6月30日（二）销售计划住宅考虑市场热度下降，去化相对较慢，且项目为纯洋房项目，计划分18个月进行销售，预计15号地月均去化约0.48万，16号地月均去化约0.5万。地块年度2017年2018年合计15号地销售面积（）471243855685680销售金额（万元）150796.8123379.2274176销售回款（万元）117895.7156280.327417616号地销售面积（）498964082490720销售金额（万元）159667.2130636.8290304销售回款（万元）124830.72165473.282903046、 成本分析15号地块：预计总投入291445.11万元

15、，可售单方成本24352.03元/平米（含税）。16号地块：预计总投入312270.91万元，可售单方成本24336.92元/平米（含税）。七、投资风险评价1、竞争风险区域市场及郑州城市房地产不断升温，尤其是龙湖板块成为城市标杆、领涨板块，该板块成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。2、经营风险第一，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求；第二，限购限贷政策出台，市场面临下行风险。12月21日调控进一步升级，180以上产品也纳入限购范围，且政府加大价格管制，预计将对高端改善类市场限制作用加强，市场存在一定下滑风险。八、拿地工作建议本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。建议：1、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。2、各地块以利润率1%时地价作为投标控制线。15/16号地块土地溢价50%时启动竞房价机制，各利润点下住宅售价情况如下：15#地块地价溢价50%销售利润率土地价款（万元）综合楼面地价总成本（万元）房价（元/）（元/平米）3.21%2085002