物业维修管理办法

1、物业维修管理办法第一章总则第一条目的为规范房屋建筑及设备接管和维修流程，确保维修的及时性和可靠性；让业主满意、让社会满意，提高品牌美誉度，切实维护公司品牌。第二条适用范围：项目第二章分则第一条物业公司职责1、 物业公司根据国家相关法律、法规应制定物业接收标准，对特别容易引起业主投诉的质量缺陷应重点控制。2、 物业公司应提前至少2-3 个月介入交房前的检查验收和分户验收，针对施工过程中待隐蔽的功能性试验，如：外墙淋水试验、厨厕关水试验、管道试压，通水、通球等，物业公司应主动组织相关人员跟班检查，并作好记录；对分户验收中发现的问题及时督促房产公司进行整改；三、交房前1 个月物业模拟业主进行验房，发

2、现问题协同房产公司整改。四、 负责对维修队的管理，制定维修作业流程和维修人员管理办法,监督和检查维修工作的情况。五、负责施工单位质保金的支付审查。六、负责保修期内由客户装修损坏等个人原因产生问题的协调，负责保修期外的公共部位的工程维修以及由客户出资的配套设施完善、改造工程；七、负责业主报事的统计分析和汇总，组织维修工作的开展并对维修质量和维修及时性进行回访和总结。八、物业公司必须完善竣工物业的档案资料管理体系的建立规范完整，如不完整的立即要求房产公司工程部配合完善。九、物业公司接房时业主合同、接房报事等资料档案保证完整规范。十、物业公司接房时按维保协议分项建立施工方的联系方式等档案，房产公司工

3、程部配合。十二、物业公司接管验收合格同意接管后，由物业公司签字确认接管时间，并在同意接管后10 日内完善物业公司盖章返给项目工程部。十三、因特殊原因物业未到达物业公司接管条件时，但又必须进行物业移交时。在不影响业主使用的情况下，房产公司可以通过书面承诺的方式先行向物业进行移交，随后完善。物业公司应予接管。第二条 房产公司职责:一、房产公司必须积极支持物业公司开展各项工作，为物业公司查阅规划设计及施工图纸、配置标准、工程合同、设备供应合同及工程隐蔽验收记录等相关技术资料提供方便。已交房项目由各管理处核查所需图纸资料统一报房产公司补充完整。二、房产公司的竣工物业必须在向业主交房前至少10 天，完成

4、所有合同范围内的工作， 达到交房标准的要求，完成交房区域的围合工作，并确保交房区域的安全及清洁、美观；房产公司需提供满足基本功能的物业用房（宿舍、食堂、接待前台、办公室等）；质保期从办理完毕接管验收手续之日起计算，实际质保期和施工合同约定的质保期存在一定时间差，在质保期时间差内需维修的部分报房产公司审核确认后由物业维修，房产公司承担相关费用。三、房产公司对物业公司所提交的物业必须满足国家相关法律、法规、建设工程合同以及房屋销售合同的要求，同时也要满足集团相关交房物业的配置要求和物业接收标准的要求。四、工程竣工办理物业移交时，由房产公司工程部组织召开物业移交专题会并明确后期维修管理权责。并在预验

5、收前组织签订三方维修协议。七、负责对补位维修费用的审定和及时支付，负责对施工单位质保金的扣款处理，保证合理合法。八、负责重大或疑难质量问题的界定并协助物业公司进行处理。第三章细则第一条物业接管与维修一、施工单位对其承包的工作范围在维修期内承担维保责任（保修期按建筑工程施工合同约定执行），物业公司代表房产公司对工程承包人质量保修事宜进行管理。二、项目（单位）工程在向业主交房前60 天，由监理机构组织工程部和物业公司按分户验收制度要求对移交物业完成验收，并及时将该工程分户质量检验档案提交物业公司，由物业公司在向业主交房前45 天，组织相关人员完成对移交物业的复检，并将最终验收结果形成书面记录，及时

6、反馈给房产公司，由房产公司在向业主交房前30 天完成整改。三、竣工物业的相关设备、设施应在竣工综合验收前完成安装工作（业主户内可视对讲设备的安装时间，可根据业主要求，灵活控制），部分自能化系统的调试需要和业主协商，在业主装修工程中的进行调试。四、物业管理公司在房屋建筑及设施接管前的预检中，必须严格按照有关现行规范 和分户检验标准对所有房间、设备、设施进行逐项检验，所发现的质量缺陷，由物业管理公司书面提出质量缺陷清单，交由房产公司项目工程部组织工程承包人及时整改和完善。物业公司在确认物业符合工程施工质量验收规范和分户检验标准后，在向业主交房前 10 天内完善签字接管手续，并履行物业管理职责。五、

7、物业移交前房产公司要组织物业公司、施工单位共同召开移交专题会，向施工单位强调维修及时性、物业公司的权利和要求以及启动补位维修的原则等、物业公司应介绍质保金管理及返还程序、业主报事后维修的组织、维修管理办法等。六、物业接管的必要条件：施工单位的专业维修队必须成立。以确保交房后三个月内维修人员的稳定和专业性，同时为确保业主工程质量投诉处理的维修质量和及时性，物业公司自身应在交房前成立维修队（维修队逐渐应形成具备独立维修资质的主体，为今后物业直接负责维保期的管理奠定基础）， 并在物业公司工程部经理下配备2 名专业能力较强的维修管理人员。七、物业公司正式接管房屋建筑及附属设施后，在保修期内出现的质量缺

8、陷，遇紧急情况（如：给排水管爆裂、电器故障、业主强烈要求立即整改而施工单位无法按时到达现场处理等）由物业公司代替工程承包人立即实施处理；遇紧急情况，由物业公司通知工程承包人到场处理。承包人在接到物业公司的传真或电话通知后24 小时内必须赶到现场，按照物业公司的统一规定和安排，在合理时间内维修完毕。承包人参加维修的人员应该经过必要的培训和相对固定，并遵守物业公司维修人员上门服务行为规范；维修处理的结果必须符合施工验收规范和用户正常使用的要求。八、承包人在接到物业公司的电话、传真或电子邮件等通知后24 小时内不能及时赶到现场，或不能按照物业公司统一安排和规定进行修理，或修理结果不符合施工验收规范和

9、用户正常使用的要求时，物业公司或房产公司补位维修队可代替工程承包人实施修理。九、如果同一部位质量缺陷经承包人修理后再次发生，物业公司采用电话、传真或电子邮件等通知承包人24 小时内赶到现场核实。且无论其是否在规定时限内赶到现场，均由物业公司或房产公司补位维修队代替工程承包人实施修理，以确保业主利益及品牌美誉度。十、对通知承包人方式的要求：（一）自本办法印发之日起的项目，在相关保修协议中应明确采取的通知方式，并要求承包人在协议中明确电话号码、传真号、邮箱等；若号码有变，应要求承包人书面通知房产或物业公司。（二）房产或物业公司通知承包人时，必须作好证据留底并严格保管，直至与承包人办理完毕退还质保金

10、的结算工作后方可销毁。十一、为保证补位维修的正常工作和资金周转，房产公司可预付一定启动或周转资金（每个项目不低于10 万元） ，每月维修队负责人凭预算表、确认书、相关票据和费用清单等到房产公司财务部报账。第二条质量缺陷责任划分一、业主接房后房屋建筑及附属设施出现的质量缺陷，由物业公司、业主、和承包 人共同明确责任。如承包人未在通知要求的时间内赶到现场确认的，可作为承包人已默 认其责任并默认承担物业公司委托补位维修队所维修的一切费用。三、共用设备、设施在质保期内的质量缺陷由供货方或生产厂家按约定事项维保， 质保期严格按建筑工程施工合同约定执行，保证质保金的正常使用。第三条补位维修队的管理一、在时

11、间允许的情况下，质量缺陷处理前，必须由相关专业人员编制维修方案和 费用预算；在紧急情况下，可以先行处理，再追补费用预算。二、在质量缺陷修理过程中，必须由管理处指定专人对薄弱环节、重要部位及隐蔽 工程等进行检查验收取证，并且办理书面确认手续，已经入住的还必须有业主签字认可; 维修完成后严格按照施工验收规范的要求进行查验，对有防水要求的必须作关水或淋水 检验，再签字认可，已经入住的也必须有业主签字认可。四、重大和疑难质量缺陷的处理方案，必须报房产公司审批备案，在实施过程中， 房产公司派专业人员作必要的技术指导。五、补位维修队应引进专业骨干人员、配置必要的维修设备和设施（如防水、疏通 等方面），并且

12、编制维修采用特殊材料的使用手册。第四条维修实施原则一、已交房还处于质保期的项目，由物业公司成立维修队，负责补位维修，维修费 用由房产公司进行垫付。（一）维修队可通过招投标选择专业公司，也可招聘专业人员或临时雇用等方式， 其工作饱和程度可由房产和物业共同协商进行临时调度。（二）对维修队的管理由物业公司进行管理，其工作效率和工作质量由物业公司负 责管理，物业公司负责完善维修人员的管理细则确保维修质量和维修的及时性率。（三）物业公司负责组织对维修人员的定期培训，尽量保证维修队伍的稳定性。（四）对施工单位未及时到场维修启动补位维修的，房产公司、物业公司要要求施 工单位进行签字确认，对施工单位不予签字的要及时进行照片留底，做好原始及处理后 的证据收集，并通过挂号信的方式发函给施工单位。（五）物业在和施工单位责任界定上有分歧时可要求房产公司工程部参加，