重庆某房地产项目可行性研究报告

1、重庆XXXXB2632地块项目可行性分析                重庆XXXX(集团)有限公司 二零零九年十二月  目 录第一章 项目决策背景第二章 项目概述1.项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章 项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.政策性风险评估3.总体评价第四章 市场研究1.   区

2、域市场成长状况2.   区域市场供应产品特征3.   整体市场对本案影响因素4.   目标客户、产品及价格定位52010年中国房地产市场分析预测第五章 规划设计要点1.   初步规划设计思路2.   规划设计的可行性分析第六章 项目开发计划1.   开发机遇2.   开发周期安排3.   销售周期安排第七章 投资收益分析1.   成本及经济效益分析2.   土地价格敏感性分析3.资金需求及筹措计划

3、第八章 可行性结论1.   项目优势2.   项目劣势3.   结论及建议      第一章 项目决策背景 该地块的权属为重庆市XXXXX投资公司。该区域可供商业开发的出让地块不多，仅有XXC71地块和B2632地块，B2632地块相对较好，条件成熟，该地块征地拆迁基本完成，在完成招、拍、挂土地手续后，有条件快速进入项目实施阶段。近期有重庆XX、上海XX、XX集团等多家房地产企业有意向取得该地块。鉴于该地块的规模及独特自然资源及良好的收益预期。从公司可持续发展及战略的角度，拟

4、获取该地块的开发权。地块拥有稀缺不可再生的南山森林资源，得到多家大型房企的青睐。第二章 项目概述 一.宗地区位及用地 1.项目区位项 目 区 位 图 2.项目用地（一） 宗地名称：重庆市南岸区XX地块（控规南岸区XX组B、C标准分区B14-4-1/02、B14-4-3/02、C5-1-3/03等地块，位于南山街道，重庆市邮电学院以南，地块范围北起南山路与文峰正街交汇处，以南山路与文峰正街以东100米范围之间的范围区域，毛地面积约1490亩，净出让用地面积约677亩。毛地范围内出让地以外部分(约813亩)由土地取得方出资进行道路和绿化整治。 （二） 该宗地总面积约1490亩，

5、其中建设用地面积约677.01亩土地用途：商业、居住用地。（三） 建筑总规模约43.38万平方米（相关规划指标规划主管部门认定为准）。二. 项目宗地现状 1.地势状况 项目用地为坡地，场地内高差较大，最大高差约60米。2.地上物现状（1）现状房屋由政府负责拆迁，净地出让给开发商。3.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（1）项目用地无地下市政电力燃气管线。（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。（3）项目用地内有排洪明渠及一条长约1.5公里污水沟穿过，需要进行综合整治。（4）地块内有两条220kv高压线穿过，对本项目的品质造成很大影响。（5）地块内有一个渝黔高速路真武山隧道的出气口,大小约

6、70米X80米左右。噪音较大，对项目的空气质量也有一定影响。4.地质情况 场地原为农田，厂区，无不良工程地质条件。5植被情况中等密度的植被三.项目周边配套项目距南山主道1.5公里,大区域商业,教育,医院等配套齐全。但地块邻近周边配套较差,项目地块为征用农地,基础设施差,周边无配套,无大口径自来水 天燃气管网配套设施,需从1.5公里外的南山街道接入,在电力部门了解,该地区原有一座110KV变电站,由于用户多,不能满足项目的需求,须重建一座110KV变电站一座.项目规划配套,结论：1、该地块目前基础设施较差，政府对道路及基础设施的实施时间。将影响项目开发的启动时间。2、基本社区配套比较少，不足以为

7、项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。四.项目周边环境1.地块以西为南山路，毗邻正在建设的富力地产半山别墅项目。以北为重庆邮电学院的发展用地。以南为重庆教育学院拓展用地。以东为居住用地，尚未确定业主单位。五.项目市政配套1.道路情况现状情况：目前本项目周边的现状市政道路仅有两条,一条是南山路,另一条是文峰正街,道路等级及路面质量较差。规划情况：从该区域控规了解到,在真武山隧道出口（内环高速）1.5公里处有一接口,并有规划道路与项目地块联接,可快速到达项目,只是目前政府尚无该道路建设实施时间表。结论：地产商普遍看好该区域，未来发展潜力巨大。 六.土地价格 1.土地出让

8、金:土地出让公示综合价金总额为11亿元（人民币：壹拾壹亿元整），该综合价金包含土地成本、公示容积率计算的土地出让金，不包含征地统筹费、控规费、交易手续费等相关规、税费。第三章 法律及政策性风险分析 一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.     项目用地现状 土地所有权归属:国有用地土地的他项权益:没有土地的用途:商业、居住用地2.     项目用地规划     项目用地规划用途：拟规划为商业、居住用地     规划

9、批文：亚泰都会（北京）城市规划设计研究院的控制性详细规划3.已取得的政府文件： 目前尚未办理项目的任何手续。4.     项目用地取得土地使用权程序评估（1）     取得土地使用权程序 签订 协议方支付履约保证金。  参与该宗公示报名时，支付的竞买保证金。拍卖取得该宗地的土地使用权 （2）取得土地使用权需要的时间 2010年一季度2010年六月。5.取得土地使用权的风险及控制取得土地的拍卖价格，将决定项目的收益率指标及项目盈亏。 风险控制：通过仔细测算，设定我司取得土地的拍

10、卖最高限价。二、政策性风险评估 周边开发项目联动及政府对项目周边配套及市政道路建设的时间，将对项目的开发时间、进度及价值产生最大影响。付款计划：（总价11亿元）（一） 意向协议签订，五个工作日之内，支付2000万元（人民币：贰仟万元整）作为本协议履约保证金。（二） 参与该宗公示报名时，支付公示综合价金的20%即22000万元（人民币：贰亿贰仟万元整）的竞买保证金。（三） 取得该宗地的土地使用权后，在签订国有建设用地使用权成交确认书时，支付成交土地综合价金的20%。22000万元（人民币：贰亿贰仟万元整）（四） 2010年6月10前，支付成交土地综合价金的40%。44000万元（人民币

11、：肆亿肆仟万元整）（五） 2010年11月30日前，付清全部成交土地综合价金。三.总体评价 该项目总体讲法律手续比较简单，我司通过拍卖取得土地。宗地拟规划为商业、居住用地，土地使用性质明确。第四章 市场研究 1.   区域市场成长状况区域位于南山风景区内，自然、生态资源丰富，为打造高档低密度住宅小区的黄金地段，XX地势高出市区数百米，绿化面积远大于人口高密度的两江沿岸，污染源少，空气清新，气温普遍比市区低3-6度，是山城难得的避暑宝地。目前，XX已建成的高山流水、加勒比海等高档小区，销售情况良好，作为稀缺的自然生态之地，已成为市场追捧的热地。正在建设中的富力地产别

12、墅项目南山1号，紧邻该地块。2.   区域市场供应产品特征（1）、海昌加勒比开 发 商：海昌集团重庆极地实业有限公司物业类别：主题公园、旅游商业、度假酒店、森林洋房项目特色：宜居生态地产,公园地产物业地址：海昌加勒比位于南岸区南山风景区(崇文路35号) 首期开盘时间：2008-09-19容 积 率：0.37  绿 化 率：45%  占地面积: 690000平方米总建筑面积: 280000平方米楼盘动态： 1.3.6.8.9号楼房源已售罄，加推房源预计将于2010年初推出下期预计销售价格：7000元-11000/（67-110的5层洋房）（2）、

13、庆隆南山高尔夫荟澜山物业类别：别墅、联排别墅项目特色：特色别墅物业地址：庆隆南山高尔夫荟澜山位于南岸区南山风景区(茶园新区玉马路1号)开盘时间：2009-10-11 开 发 商：庆隆物业 项目介绍：荟澜山是庆隆南山高尔夫国际社区第六期联排别墅组团，总占地75亩，规划有220套别墅，其中包括联排别墅及少量叠拼别墅。荟澜山规划有180套209282联排别墅，40套210230叠拼别墅。销售价格：联排别墅6500-9000元/（3）、坡岭顿小镇建筑类型：纯独立别墅物业地址：南岸区茶园新城区世纪大道玉马路10号容 积 率：0.46  绿 化 率：50%  开 发 商 重庆

14、广万房地产开发有限公司占地面积:367917平方米总建筑面积:186145平方米 总户数:300套主力户型：260-460平方米销售均价：均价12000元/平方米（4）、南山一号物业类别：别墅项目特色：特色靠山别墅物业地址：南山风景区福寿路1号开盘时间：待定开 发 商 北京旺众房地产开发有限公司总建筑面积:约5万平方米 总户数:69套楼盘动态：施工中，售楼部还未修建3.   整体市场对本案影响因素（1）、屡次出台的别墅禁建令使别墅产品日益稀缺。国务院、国家发改委、国土资源部、建设部等多部门都曾发文或联合发文禁止建造别墅、禁止向别墅提供用地，虽着国家控制政策的日益严谨，作为人

15、口众多我国，别墅产品在一定时期内，将会变得日益稀缺，形成供小于求的市场局面。（2）、重庆“四山禁建”制度的出台使山中住宅日益稀缺。重庆“四山禁建”制度出台后，作为重庆肺叶的南山，更是严格控制其房地产项目的开发，众多的项目中途流产，使南山山中住宅稀少，竞争优势明显。（3）、重庆高速的经济发展，催生大批量高收入，懂享受人群，高端产品需求增加。随着重庆众多利好因素的逐步落实，近年重庆城市地位日益提高，经济高速发展，催生了一大批高收入人群，其生活追求由物质层面向精神层面转化，必然会产生因休闲、养生等高端居住需求。4.   目标客户、产品及价格定位1.本案目标人群特征本案目标人群来源

16、于全市各个区。在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员等收入水平较高并且稳定的人群，他们追求高品质的生活质量，对小区的环境、配套设施等要求比区域内现有小区要提高一个档次。2.确定目标客户客户主体：追求高档物业的多次置业人士。客户辅助体：追求高品质生活质量的改善型客户。4.产品及价格定位：综合上述分析，建议本项目的建筑形式为花园洋房、叠拼、联排及少量独立别墅的组合。参考目前区域的产品价格，我们初步将花园洋房的价格定为6500元/平米，别墅（联排及独立别墅）的价格为13000元/平米，商业：1层8000元（建面），车库：8万/个。此价格将会根据项目推出时的行情适时调整。52010年房地产

17、市场分析预测1、房地产占GDP比重较高，一定时期内其支柱地位难以改变2008年3月17日上午，建设部副部长齐骥等有关负责人在接受记者采访时表示，“房地产市场保持了持续健康发展，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10”。房地产市场已成为国内需求的重要组成部分。无论当经济繁荣需要抑制需求时，或当经济衰退需要拉动需求时，房地产投资均处于重要地位。因此，作为促进中国GDP的重要增长极及关系国计民生的房地产市场，在一定时期内，必将在政府的调控与支持下，保持平衡健康的发展。图1 2007年至今全国商品房销售面积和房价指数增长率数据来源：中国指数研究院数

18、据信息中心，中国房地产指数系统2、房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。 由于国家对房地产开发要求的日趋严格和受施工惯性等影响，预计四季度乃至明年的投资力度和市场供给将进一步加大。但部分城市由于前三季度新开工面积降幅明显，预计短期内新增供应仍将不足。图2 主要城市2009年前三季度新上市面积及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统3、 房地产企业购地热度还将继续。 随着企业资金实力增强、一些企业为上市融资和一些企业为抵御通胀预期，仍会增加土地储备，预计近期房地产企业拿地仍比较踊跃。图3 主要城市2009年1-10月住宅类土地成交情况（占

19、地面积）数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统4、受价格上涨和担心政策可能变化的预期，一些地方的交易量可能仍会波动，但全国市场交易量总体趋于平稳。预计四季度乃至2010年，一些省市交易量受高房价的影响会下降；但也有一种可能，随着新增供应的增加和担心优惠政策即将到期可能变化的预期，部分城市销售可能出现集中释放，交易量有所上升。总体看，由于中西部地区交易量还会增长，全国总的销售量会比较平稳。2009年1-10月主要城市成交面积增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统5、东部地区房价在高位盘整，中西部地区房价仍会稳步上升，但涨幅也会趋缓。东部一些省市，由于市场

20、处于阶段性盘整，房价也将在高位盘整。但多数地方，由于购房者对住房保值增值的预期以及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力等多种原因，预计房价仍会稳步上升，但由于二套房贷政策的严格执行和银行放贷量的渐趋平稳，预计四季度乃至明年，房价涨幅将逐渐趋缓。6、人口结构和城市化保证了房地产市场未来的高成长性“80后”人群的自住和改善需求为未来10年房地产市场需求提供不竭动力 从人口出生率来看，81年-90年人口出生率均在2%以上，这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段，婚房等自住性需求较为强烈，消费潜力巨大。根据我们的调查，畅销楼盘的客户年龄分布结构中26-35岁的客户比重超过60%，这

21、一年龄段的人群将为中国房地产提供巨大推动力。 未来十年，80后将逐步迎来改善型需求，而目前的改善型需求主力（60-70年代生人）由于收入水平和生活要求高，将形成“多次改善性需求”，这两者将是未来十年的消费主力。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统城市化进程不断推进将给中国房地产业提供广阔空间由于城市化进程的加快（过去十年平均每年提高约1个百分点，到2020年达到约60%）和人均居住水平的稳步提升（预计2020年人均达到35平方米） ，将为房地产市场提供约150亿平方米的新增住房需求（每年约12-14亿平方米，远高于2008年的6亿平方米）。据此测算，未来十年商品房销售额有望

22、保持15%的平均增长水平（其中销售面积和均价的增长率分别为10%和5%，过去十年这两者的复合增长率分别为15.6%和6.5%，我们的预测相对保守，但仍可从中可以看出房地产市场的巨大成长性）。中国房地产市场与发达国家相比，尚处于初级发展阶段，受国人“居者有其屋”观念的影响，及人口结构和城市化进程对房地产市场的促进，中国房地产在国内经济发展中正处于并将长期处于支柱地位；正在因为房地产市场的重要地位，国家及地方政府多运用宏观调控政策，使之能长期健康发展，经过上一轮的调控之后，中国房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。受房地产市场趋好的预期及抵御通货膨胀的考虑，拿地热正

23、在继续并会在一定时期内持续，受价格上涨和担心政策可能变化的预期，一些地方的交易量可能仍会波动，但全国市场交易量总体趋于平稳。东部地区房价在高位盘整，中西部地区房价仍会稳步上升。中国房地产，将在一轮又一轮的宏观调控中起伏波动向上健康发展。重庆作为西部大开发的重要战略城市，中国年青的直辖市，众多的利好因素使重庆发展预期趋好，经济快速稳定发展。重庆近年固定资产投资及房地产投资稳步协调攀升，城市化进程较快，城市建设快速推进。良好的市场基础使重庆商品房成交量在近年一直在全国名列前茅，但其销售价格却一直处于洼地，与其城市综合实力相比，仍有较大的发展空间。随着重庆众多利好消息的落地，及经济及城市形象的快速发

24、展，其城市魅力日益凸显，良好的投资环境引吸越来越多的外来投资，万科、中海、招商、万达等国内地产大鳄几乎纷纷落足，重庆的房地产市场在一定时期内，将会领衔中国楼市，消费力强大，保持稳步高速发展，成为众多国内知名开发商的逐鹿之地。第五章 规划设计要点 一.初步规划设计思路1.     总体规划设计思路拟借鉴欧美小镇的发展经验在南山建设一个高档次的居住社区。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。l       主题鲜明、立意丰富的社区内涵l   

25、60;   畅通有效的交通组织及交通工具停放设置l       优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计l       经济、实用、富有创新的社区配套l       充分利用现状植物保留，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合l       合理的市政设施配套l      

26、 规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合具体反映在规划上，实现采菊东篱下，悠然见南山的意境，规划设计成为由纯小镇洋房、别墅组成的高品质社区，社区内具有完整的配套服务设施及管理系统，满足“以人为本”的居住理念。2.     产品特征以低层住宅产品为主，多层为辅。推出低层联排别墅、独立、双拼别墅、四层、六层花园洋房的住宅产品。并以多层洋房来提高项目容积率。3.     充分考虑住宅建设中新技术、新材料的应用，并达到国家节能标准。4.    本项目所在地为重庆的绿肺南山，为房地产开发热点，在

27、政府市政规划与投入、住宅市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有较强的优势。但在现阶段也存在着热点开发节奏较为缓慢、配套薄弱的弊端。在该地区开发低层、低容积率的联排别墅为主的项目，具有良好的市场前景。二.规划设计的可行性分析1.项目用地净用地约677亩，另有813亩作为绿化环境建设用地。为打造低密度、高品质的小镇社区提供的良好的条件及可行性。2.我司拟规划的经济技术指标：序号名称单位指标值比例备注1项目总用地面积993338 1490亩2项目净用地面积451336 677亩3总建筑面积477279 100.00% 地上建筑面积433800 90.89% 地下建筑面积43479 9.11

28、%3.1其中住宅用房365000 76.48%3.1.1其中别墅用房255500 70.00%3.1.2 花园洋房109500 30.00%6层3.3 商业服务用房67219 14.08%3.4 社区服务等配套1581 0.33%3.5 地下车库及设备用房43479 9.11%其中设备用房10004建筑密度%225容积率0.966绿地率%377居住总户数户18648居住人数个59669总停车位个2910其中地面车位291个4.我司拟定住宅容积率为1.0左右，拟以别墅为主、多层为辅导产品，突出环境设计，强调高尚社区文化氛围，实现我司规划设计思路。5.地势为浅丘，建筑可依山而建，层层跌落。体现山城

29、建筑空间特色。总体来讲场地情况良好，适于完成我司规划设想。第六章 项目开发计划 一.开发机遇：1.根据公司2010年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支持，以保证完 成集团下达的经营计划。2.该项目竞争项目富力地产别墅（规模较小）已经开始建设，但大气候还未形成，该项目如果明年开发将具有规模优势及后发优势。3.该项目地价支付压力较大，不适合做储备项目。 鉴于以上几点，计划2010年启动该项目开发，初步预计可在2010年中后期开工。 二.开发周期安排：按我司的规划设想，项目总建筑面积为47.73万平米,其中住宅面积约36.5万平米，商业6.7万平方米，配套非营业性公建面积0

30、.16万平米,可销售住宅面积约36.5万平米。营业性公建6.7万平米考虑一半销售，一半招商或自收自支, 招商或自收自支部分不在开发计划中体现,该项目拟分六期进行开发建设，预计3-4年（20132014）可全部完成：项目初步开发计划安排2010年1季度：取得土地、方案设计及前期报建2010年2季度：一期施工图设计及前期报建手续办理2010年3季度：一期基础施工及主体施工2010年4季度：一期安装、环境施工并开始预售，同时二期基础开始施工第七章 投资收益分析根据地块得天独厚的地理条件，本项目初步定位为高档住宅小区，产品类型以类别墅花园洋房和别墅为主。别墅销售单价按13000元/平方米（套内）、花园

31、洋房6500元/平方米（套内）、商业销售单价按8000/平方米（建面）投资分析如下：一、成本及经济效益分析序号费用名称面积 ()单价(元/)或费率（%）金额 (万元)占总投资的比例一土地费用432219 2667 115264 37.25%二前期工程费474698 114 5388 1.74%三基础设施建设费用477279 725 34594 11.18%四建筑安装工程费用432219 1634 70615 22.82%五公共配套设施建设费45060 1393 6277 2.03%六间接费用474698 530 25145 8.13%七开发期税费474698 407 19330 6.25%八不可预见费474698 49 2307 0.75%九营业税及土增税474698 642 30498 9.86%成本合计分摊按总建筑面积折算6483 309417 100%按总可售面积折算6518 309417 按地上可售面积折算7159 309417 十销售收入43483810790 469195 税前利润159777 所得税39944 税后利润119833 投资净利润率38.73%二、土地拍卖价格敏感性分析：序号地价（万元/亩）项目总投资 （万元）税前利润 （万元）税后利润 （万元）投资净利润率 （%）备注1120278038 191156 143367 51.56%2140