某海外房地产项目开发的风险分析

1、研究生 XXX指导教师 王幼松教授2015年5月某海外房地产项目开发的风险分析某海外房地产项目开发的风险分析目录1 12 23 34 45 56 6文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法1 12 23 34 45 56 6选题背景及研究方法文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景选题背景1、中国经济总量及房地产行业的迅猛发展19782012年，年均经济增长率高达9.8%2012，GDP达8.2万亿USD,仅次于美国2012，全国城镇人均住宅面积32.9m2，比1978年增长391%01选题背景选题背景2

2、、越来越多的中国富裕人群的海外投资置业需求统计到2013年，中国移民海外人数存量已达到934.3万人1990年的第七大移民输出国，上升为2013年的第四大移民输出国2013，中国投资者购买美国房产220亿USD，占外国人在美购房总金额的24%01选题背景选题背景3、国内严厉的房地产调控政策以及人民币持续的升值预期4、国内对于海外房地产市场投资研究的相对缺位01研究方法研究方法01文献查询专家调查层次分析敏感性分析实证研究实地调研论文结构论文结构011 12 23 34 45 56 6文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制实证分析结论与展望选题背景及研究方法文献回顾与综述文献

3、回顾与综述1、对外直接投资动机、类型、进入模式、运营阶段等的风险因素及控制策略理论2、房地产投资风险及控制策略理论021 12 23 34 45 56 6文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制实证分析结论与展望选题背景及研究方法案例项目介绍案例项目介绍占地57英亩（345.99亩）建筑面积约119.94万m2总地价19.776亿RMB,楼面地价1648.77元/m203规划规划、效果图效果图03地域决策地域决策较近的地理位置及心理距离与中国更为接近的发展阶段更为广阔的市场前景东道国吸引的优惠政策综合考虑首选马来03 进入模式进入模式 优优 点点缺缺 点点 独独资资1.1.投

4、资人投资人拥有完整的自主决策权拥有完整的自主决策权2.2.避免避免了与合资者之间的摩擦及了与合资者之间的摩擦及管理上管理上的难的难题题3.3.母母公司的经营战略可较好得到延续公司的经营战略可较好得到延续4.4.企业企业的知识产权和商业机密有保障的知识产权和商业机密有保障5.5.经营经营成果及利润可独享成果及利润可独享1.1.资源资源投入大，经营风险高投入大，经营风险高2.2.与与东道国的社会和文化差异较难克服东道国的社会和文化差异较难克服3.3.陌生陌生的法律政策环境易导致投资的法律政策环境易导致投资周期周期 较较长长4.4.经营经营活动可能收到东道国政策法律活动可能收到东道国政策法律限限 制

5、制 合合资资1.1.投资周期可能较短投资周期可能较短2.2.资源投入小，经营风险低资源投入小，经营风险低3.3.对东道国法律政策及社会文化环境有较对东道国法律政策及社会文化环境有较深深 认识认识4.4.易克服与本土企业之间的摩擦易克服与本土企业之间的摩擦1.1.与合资者易现摩擦，导致管理难题与合资者易现摩擦，导致管理难题2.2.经营决策权不完全拥有以致效率低下经营决策权不完全拥有以致效率低下3.3.难以延续母公司经营战略难以延续母公司经营战略4.4.易致商业机密泄露易致商业机密泄露03 进入模式进入模式综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马

6、来市场，累积经验，培养人才0303规划与产品设计规划与产品设计定位：国际度假、养老圣地，新加 坡美丽后花园产品：高层洋房73141m2二房三房为主；公寓3769m2一房二房为主配套：风情商业街，人造沙滩，游艇码头，私人会所，五星级酒店园林：依托自然资源，面临新加坡海，组团独立主题公园，无边泳池03开发销售计划开发销售计划年年 限限 2013 2013年年 2014 2014年年 2015 2015年年 2016 2016年年 2017 2017年年 2018 2018年年合合 计计可售面积可售面积（m m2 2）229229，432432232232，481481229229，90490446

7、46，163163 / / / /737,980737,980销售均价销售均价（元（元/ m2/ m2）1717，4344341717，8518511818，7037033232，294294 / / / / / /销 售 额销 售 额（亿元）（亿元）40.040.041.541.543.043.014.9114.91 / / / /139.4139.4现金收入现金收入（亿元）（亿元）4.04.020.1520.1538.938.937.3637.3625.3125.3113.6713.67139.4139.4备注备注项目预计分项目预计分6 6年开发，年开发，4 4年销售年销售03经济测算经济

8、测算销售毛利率销售毛利率33.70%33.70%销售净利率销售净利率18.61%18.61%销售净利润总额销售净利润总额25.9425.94亿元亿元RMB RMB 土地成本获利倍数土地成本获利倍数1.221.22开发周期开发周期6 6年年预售首年资金回笼率预售首年资金回笼率 0.00%0.00%内部收益率内部收益率19.00%19.00%净现值净现值12.512.5亿元亿元RMBRMB1 12 23 34 45 56 6文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法04三阶段24风险因素04层次分析模型层次分析模型04案例项目案例项目风险预测风险预测

9、规划决策阶段：政策变化、客户群风险、决策失误建设阶段：政策变化、融资困难、规划与设计变动在销售阶段：政策变化、客户群风险、决策失误04售价下跌、开发成本上升、售价下跌、开发成本上升、工期延长工期延长等因素对投资收等因素对投资收益的影响较为敏感，土地益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小费用上升、开发面积减小的敏感性稍的敏感性稍差差敏感性分析敏感性分析1 12 23 34 45 56 6文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法05 一、进入一、进入模式模式加影，万挠两个项目试点 合资，股权50%，规模不大困难：股权较小，无决断影响力；土地谈

10、判进展缓慢（启动土地谈判一年半时间，仍然未完成）；项目推不动收获：学习经验；培养人才案例项目：成立绝对控股合资公司（90%）;选择无主的滨海滩涂地（土地谈判仅费时6个月）；经验一经验一: :房企进军海外房企进军海外, ,从小项目着手从小项目着手, ,成立合资公司成立合资公司, ,累积累积 经验经验, ,开拓人脉开拓人脉, ,培养人才培养人才05 二、资金二、资金困局困局自有资金缺乏自有资金缺乏自有资金需要4550%国外金融机构贷款获取困难：规模庞大，额度限制；信用记录缺乏；保护主义中资银行海外业务独立，企业在国内累积的信用度不适用于国外,银行对企业能否适应当地暂持怀疑态度“走出去”财政资金不包

11、括房地产行业个人资金出境限制售楼款回收周期漫长售楼款回收周期漫长马来规定,分13个环节支付售楼款至主体结构封顶,买方仅需分期支付35%款项最后一笔楼款,可在收楼使用后24个月内支付目前签订合同,最早交楼日期2018.8,距离发售日期达5年之久工程款须按进度支付给施工方,否则属违法经验二经验二: :海外房地产开发海外房地产开发, , 须精确计算快速开发所带来的成本须精确计算快速开发所带来的成本增加与取得收益是否匹配增加与取得收益是否匹配, ,制定适合的开发计划；建议国内银制定适合的开发计划；建议国内银行综合企业在国内累积的信用审批发放贷款；松动外汇管制行综合企业在国内累积的信用审批发放贷款；松动

12、外汇管制05经验三经验三: :完善外派人才完善外派人才培养培养晋升海外服务归国等管理制度晋升海外服务归国等管理制度; ;国内国内 外行文分别管理外行文分别管理; ;加强文化建设及员工相互融合加强文化建设及员工相互融合; ;建议国建议国 家加强双边磋商家加强双边磋商, ,力争东道国对我国开放劳务市场力争东道国对我国开放劳务市场不适应新环境工作生活节奏员工的归国安排其他原因(竞争,观念改变等)家庭原因管理层的选拔制度 三、三、人才流失人才流失自有人才流失本土员工流失文化差异沟通困难行文不适应劳工严重缺乏,懒散疏于管理05 四、政治四、政治及汇率风险及汇率风险 新马填海纷争新马填海纷争应对应对: :

13、环评环评, ,调整规划调整规划, ,资助环保资助环保, ,宣传宣传后果后果: :工期延后工期延后3 3个个月月05 马国政策修订马国政策修订, ,控制外国人购房控制外国人购房第二家园政策修订第二家园政策修订, ,提高外国人购房门槛提高外国人购房门槛增税增税: :新增新增6%6%的商业服务税的商业服务税;30%;30%的不动产增值的不动产增值所得税由所得税由3 3年内转售征收改为年内转售征收改为5 5年内转售征收年内转售征收国内客户在海外缺乏信用记录国内客户在海外缺乏信用记录，且不注意在且不注意在国内的信用积累国内的信用积累，影响在东道国申请住房贷影响在东道国申请住房贷款的审批通过率款的审批通过

14、率 汇率浮动汇率浮动, ,带来风险带来风险经验四经验四: :政治风险政治风险, ,冀望国家影响力的提高冀望国家影响力的提高, ,双边协定的约束双边协定的约束, ,以及投以及投 资协议资协议、合同书等具法律约束力文件、合同书等具法律约束力文件 ；规避汇率风险，企；规避汇率风险，企 业须尽力在当地融资，投保相应外汇险，大力开拓客户群业须尽力在当地融资，投保相应外汇险，大力开拓客户群05 五、工程技术风险五、工程技术风险依赖国外技术力量弊端较多依赖国外技术力量弊端较多国外设计体系专业性强，但需较多协调时间，部分设计问题甚至须到施工阶段方能发现填海质量控制在国外找不到相应规范，最终按照国内道路码头规范

15、确定相关填海参数近年来国外工程建设项目相对较少，工程经验累积不够外方工程技术人员设计手法粗犷，安全系数选取超规范较多，荷载及构件尺度选用偏大，构建类型归并偏粗，成本控制意识不强，最终导致土建成本较计划为高05 优化成果优化成果经验五经验五: :既要既要善用海外技术力量，更需依靠国内的工程经验。保善用海外技术力量，更需依靠国内的工程经验。保 有经验丰富技术人员，可有效避免控制工程技术风险有经验丰富技术人员，可有效避免控制工程技术风险 序号成本构成计划成本施工图预算成本优化后成本优化设计成本下降幅度(元RMB/m2)(%)1勘察设计费150150150-2土地购置费164816481648-3政府

16、报建费用150150150-4市政设施费902902980980950950-3.06%-3.06%5主体建安费501250125585558551695169-7.45%-7.45%其中基础费用800800940940845845-10.11%-10.11%6装修300030003600360028002800-22.22%-22.22%7园林绿化210210210210180180-14.29%-14.29%8填海处理100100135135120120-11.11%-11.11%9公建配套分摊520520520-10贷款利息300300300-11开发间接费101010-12合计1200

17、21200213288132881199711997-9.72%-9.72%05经验六经验六: :决策之初，对目标市场进行全面详尽市场调查决策之初，对目标市场进行全面详尽市场调查分析；分析； 需要一个服务机构及时发布权威准确的目的国投资现状需要一个服务机构及时发布权威准确的目的国投资现状 六、六、竞争风险竞争风险供应加大，土地、建材及劳动力价格上涨，相互“挖人”严重，市场竞争加剧，风险逐渐累积富力地价2428.57较1647.95 50%投资460亿RMB可售面积769万m2富力某公司卓达新华联绿地 截至截至20142014年年3 3月月2012年，新山市全年销售商品房面积约46万m2 按此计算,可销售近17年 05经验七经验七: :海外房地产拓展注重稳扎稳打海外房地产拓展注重稳扎稳打, ,切忌冒进切忌冒进; ;投保相应商业投保相应商业 保险保险 七七、其他风险、其他风险马航事件政府应对失当半年内销售基本陷于停顿市场恐慌,股市暴跌1 12 23 34 45 56 6文献回顾与综述案例项目介绍案