睢宁县天虹纺织厂地块产品研究报告

1、睢宁县天虹纺织厂地块产品研究报告2010.8目 录一、环境篇3（一）地块现状分析31、周边简介32、地块简介4（二）睢宁经济对本案的影响5（三）睢宁规划对本案的影响61、住宅规划对本案的影响62、商业规划对本案的影响73、产业规划对本案的影响8二、市场篇9（一）商业市场91、核心商业区92、外围商业区313、周边在售商业38（二）住宅市场401、项目总表402、项目分布图42三、综合分析44（一）环境分析441、城市消费力分析442、住宅片区分析443、商业现状分析454、产业现状分析46（二）市场分析471、业态情况472、租金水平473、产品形态484、商业分布485、发展阶段49（三）趋

2、势分析491、业态发展趋势492、发展方向趋势50三、定位篇51（一）SWOT分析511、S（优势）512、W（劣势）513、O（机会）524、T（风险）52（二）市场定位531、定位理由532、市场定位54（三）产品定位551、定位理由552、整体定位563、分区产品定位574、各产品比例61（四）业态定位621、商业类型划分622、业态定位思路623、各片区商业互动关系634、各片区业态定位645、业态比例情况66（五）景观规划特色671、整体景观定位672、大型景观节点683、中型景观节点704、小型景观节点71结语7576一、环境篇（一）地块现状分析1、周边简介本项目地块位于睢宁县城元

3、府路红叶路西南角，是睢宁老城区（护城河）西侧。睢宁县城内的商业主要集中在西至小濉河，东至九月广场南到新市路以及北面的徐宁中路境内。老城区及周边是睢宁最为热闹的商业地区，多数品牌专卖店及大商业都集中在护城河内区域。护城河外，红叶北路人民中路、天虹大道八一路都有大型的苏果超市，元府中路上还有时代超级购物中心，内有大型的乐天玛特超市。乐天玛特和在八一路文学路路口的天天欢乐买超市是睢宁最大的两个超级市场。本项目南侧是在建的浙江商贸城，西侧为在建的中央步行街项目。2、地块简介此次睢宁县政府推荐的地块共有地块A-01-1等6块，我司此次报告主要对地块B-01-1、地块E进行定位分析。这两块地块总占地面积约

4、117700，土地性质为商业用地。地块E东侧靠近红叶路部分目前是富得宝家具城，中间部分为天虹服装厂厂址，西侧的地块B-01-1是片空地。在本地块新市路以南则是在建浙江商贸城。地块名称用地面积（）地块A-01-117900地块B-01-113400地块B-0254000地块C-01-122400地块D70900地块E104300本项目占地面积117700，在睢宁县城属于大型商业项目。其体量给予了定位广阔的想象空间，有利于前期定位规划，可以充分考虑到睢宁商业市场的特点特征，精心打造本商业项目，以达到最大效益，有利于后期商业成功运作。（二）睢宁经济对本案的影响2009年，睢宁县地区生产总值完成151

5、.15亿元，同比增长14.7%(可比价)；人均GDP实现13678元，同比增长20.5%；规模工业增加值完成34.86亿元，同比增长22.3%。2009年，建立经济开发区、宁江工业园、金属机电工贸园、临空产业园、桃岚工业园等五大园区，总面积达到94.76平方公里。五大园区共完成基础设施投入达6.65亿元。2009年，县经济开发区业务总收入83.6亿元，增长2.8倍；自行组织财政总收入8398.2万元，增长2.2倍，其中一般预算收入6670万元，增长3.6倍。2009年，商品房年均售价为2114元/，而09年城镇居民可支配收入达到10602元，2009年，农民人均纯收入达到6077元，增长11.

6、5%。2009年底，睢宁城乡居民储蓄存款余额达到了85.8亿元，同比增长19%。储蓄存款的持续增多，一方面说明睢宁老百姓的生活越来越富裕，但另一方面，也反映出老百姓的消费信心不强，睢宁仍有充足的消费潜力可以挖掘。随着睢宁全县各地区产业园区的蓬勃发展，越来越多的劳动力集中到睢宁，不仅可以带来经济的发展，同时也可以带来更多的居民，拉动消费。这都对本项目今后商业成功运作带来契机。（三）睢宁规划对本案的影响本项目位于遂宁县城的中心位置，紧靠睢宁老城区的商业中心全睢宁县城商业最为发达的地区，并规划有大量住宅用地。我们将从住宅和商业两方面具体分析规划对本案的影响：1、住宅规划对本案的影响根据睢宁住宅片区总

7、体规划，本案位于睢宁县城中心的元府南部居住片区，四周还有元府北部居住片区、下邳居住片区和城南东片居住片区。根据规划，本案四周被住宅片区包围，周边居住类用地规划众多，有利于后期居住型消费人群导入，为本项目商业后期成功经营打下基础。2、商业规划对本案的影响从上图可以看出，本案所在的区位是睢宁县城内的商业中心区域，是整个睢宁最为集中的商业带。本项目可以依托睢宁的商业规划，借助中心商业的现状，有利于本案打造商业氛围和降低后期经营难度。由上所述，本项目在此地区规划商业项目，一方面可以凭借睢宁现有的商业项目趁势发展；另一方面周围住宅用地的规划也加大了此地区的消费需求，为本项目今后的发展提供了足够的消费来源

8、，有利于本项目的长远发展。3、产业规划对本案的影响睢宁县现有5个产业园区，其中经济开发区和钢铁产业园区就在睢宁县城附近。产业园区将为睢宁带来经济的发展。产业带动的庞大劳动力群体也能促进睢宁的消费。作为睢宁县的中心城区，本案所在的睢宁城区也将会因此受益。相对影响最明显的是周边四大产业园，临空产业园距离较远，影响相对较小。产业规划带动睢宁经济的发展和产业人口导入，直接推动睢宁县城区的进一步发展，同时成为商业升级发展的动力，也是本项目成功定位和经营的大环境基础。二、市场篇（一）商业市场1、核心商业区 核心商业区是指睢宁县护城河所围合而成的老城区，是睢宁传统的商业区域。商业氛围成熟，人流量大，聚集了目

9、前睢宁最主要的商业经营者。以下我司将分路段对核心商业区进行介绍和分析：（1）中山路睢宁县县城的中山路是一条老商业街，南北纵贯整个睢宁市中心。老城区范围内的中山路两侧沿街约有50多间商铺，开面小则4-5米，大则10米左右，进深约10米左右，多为底层商铺。元府路以北的路段沿承了中山北路的通讯手机市场的业态，并加以眼镜店、服饰鞋类、运动品牌店，影楼、电动车专卖以及银楼等。除了沿街商铺，中山路还有威尼斯商城、中国城两个商住结合的小区，威尼斯商城约有50间商铺，商铺开面3-5米不等，进深约在5-8米左右，均为住宅底层商铺，业态多以服饰、箱包、鞋业为主。中国城有店铺约100家左右，开面多在5-10米之间，

10、进深10米左右，为金府园底层1-2层商业形态，业态包括服饰、鞋业、食品、美容美体、电器、网吧等，其中一条女人街为女装专卖街。我们按照路段对中山路逐段进行统计分析。u 中山路（元府路北护城河）根据实地调研的情况来看，中山路护城河以北路段主要经营电子通讯器材为主的业态形式。在中山路护城河以南，元府路以北路段的商业业态依旧沿承了护城河以北的业态模式，主要以手机类通讯为主，再加以眼镜店、服饰、体育用品、电动车店和金饰店。这一路段大约有20多家店铺，使用面积从30的小面积到300多不等。 此段沿街商铺租金有所差异，靠近元府路的商铺租金越贵，往北向护城河路段租金递减。靠近元府路的商铺主要经营品牌店，金饰店

11、和眼镜店，占据最好的位置。手机通讯在八一路以南至元府路形成规模性经营效应。街道名建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）中山路（元府路以北）住宅、办公底商1F眼镜、手机通讯、金饰、摩托车、电动车、家纺、摄影、银行50-2001F：0.8-1.2注：主力面积为使用面积。u 中山路（元府路-新市路）此路段依托睢宁最热闹的元府路商业，相对中山路元府路北段人气更旺，主要以沿街商铺为主，北端元府路路口和南端中山路新市路路口拐角处都有大型多层商业，苏宁及其他综合百货楼等大型商业集中于新市路路口。据实地统计，目前此路段沿街商铺共有50家左右，主要以大型百货、服饰、鞋业餐饮和金饰店为主。户型面积一般

12、在100-200左右，大型百货占地面积在1000左右，多为三层商业模式。 这一路段南北两头人气最旺，北边是靠近元府路、南边是靠近新市路中央步行街。所以两段都有多层商业。档次高于中段沿街商业，该段为核心商圈中的核心段。街道名建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）中山路（元府路-新市路）住宅、办公底商，单体商铺1F、1-2F眼镜、手机通讯、金饰、电动车、家纺、眼镜、银行、餐饮等100-2001F：0.6-2.0注：主力面积为使用面积。u 中山路（新市路建设路）中山路新市路以南的商业情况相比较北段中山路差了很多，商业多以底商为主，零零星星分布在路边，越往建设路商业氛围越淡，大多商铺集中在

13、新市路中山路路口。据统计，此路段约有10余家商铺，商业以服饰、美容美发、超市为主。使用面积在30-50为主。 根据实际调研，此路段人气不如新市路以南的中山路商业街，不仅商业分布分散，人流不足，而且新市路以南的居民住宅区较少，多为农民房，已经远离市中心地区，且不是人流动向的主要线路，所以商业不旺，主要是中山路商业末端的一段延续。街道名建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）中山路（新市路建设路）住宅、办公底商1F服饰、电器、超市、鞋业、烟酒、美发、电动车100-2001F：0.6-2.1注：主力面积为使用面积。（2）新市路新市路是睢宁中心商业最南端，商业氛围至此就开始走弱。新市路中山路

14、以西是正在建设的中央步行街，东侧是新市路最繁华的路段。u 新市路（中山路东护城河）新市路是睢宁县城中心商业的最南端，新市路的商业主要集中在新市路北侧沿街，商业以住宅、办公底商为主。新市路沿街共有商铺约40间，一般使用面积在30-50之间，较大的商铺在100左右。靠近东护城河的路段主要以窗帘床上用品等轻纺为主，加以金店、银行、邮政服饰等；中间路段以服饰、小百货和小餐馆为主；西侧靠近中山路有3层的新世纪百货大楼。 根据我司现场调研，由于新市路以南基本不具商业氛围，人气不足，人流途经此处一般回头或者进入新市路内，所以尽管新市路已经是市区商业的最南边缘，但是人气依然充足，除了满足日常生活的商业之外，还

15、有大型百货等。街道名建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）新市路（中山路东护城河）住宅、办公底商 1F轻纺、金饰店、百货、超市、银行、邮政、服饰、鞋类30-50、1001F：0.6-1.1注：主力面积为使用面积。（3）护城河东路（元府路-新市路）护城河东路紧贴老城区东护城河，为沿街单边商业，建筑形态为住宅底层1层或2层商业，另一边为沿河景观道路。护城河东路是一条沿河小路，本来位置优势一般，但是路北段与天缘广场一路之隔，南侧接新市路，护城河东路又是中国城商城的东侧出口道路，所以人气一直不错。据调查，护城河东路约有30多家商铺，北侧集中餐饮和服饰，南侧则是中国城商城的沿街商铺，使用面积

16、多为30-50左右，餐饮，电动车店面积可以达到80-150左右。 护城河东路新市路南侧已经没有商业，商业人气就此被阻隔，所以护城河东路新市路一侧相交北段人气更旺，而元府路是睢宁的一条主干道，路宽车多，阻挡了北侧天缘广场的人流进入。街道名建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）护城河东路（元府路-新市路）住宅、办公底商 1F或2F餐饮、服饰、摄影、数码、精品店、电动车店30-50、1001F：0.6-1.5注：主力面积为使用面积。（4）元府路元府路对于睢宁来说就像是上海的南京路、徐州的淮海路一样。元府路横贯城区东西，东连江苏八里钢铁市场，西连睢宁经济开发区。这里集中了三座商城、一条步行

17、街，即金府园商城、威尼斯商城、天缘广场和中央步行街。u 元府路（中山路西护城河）我司会在后面详细介绍这三座商城和一条步行街。这里主要介绍护城河境内的元府路路段商业，这段路是元府路的商业中心，即睢宁的商业中心。这一段的元府路人气旺，业态丰富。这一路段约有商铺50间左右，使用面积多为50-100/间左右。 元府路中山路西侧路段人气比较中山路东侧有所不及，因为元府路文化路附近的天缘广场聚集人气，而中山路西侧的护城河阻隔沿街商业的延续性。所以无法达到东侧商业的繁华程度。街道名建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）元府路（中山路西侧）住宅、办公底商 1F家电、金饰店、百货、超市、银行、烟酒、

18、服饰、鞋类501001F：1.1-3.6注：主力面积为使用面积。u 元府路（中山路东护城河）元府路中山路东侧路段是睢宁市中心最为核心的商业地段之一，商业主要以沿街商业为主，西侧中山路路口有百宝楼，东侧有天缘广场以及乐天玛特。据统计，出去卖场之外，此路段约有商铺40间左右，面积在50-150左右。业态集中在金店、品牌服饰、体育用品鞋业等，档次比其他路段商业更高。 此路段有着不错的商业人气，其中了尽管没有大型的百货，但是几乎集中睢宁最为高端的商业，加上天缘广场的乐天玛特是睢宁两大卖场之一，可以吸引消费人流进入元府路，加上元府路本来就是睢宁的主干道，连接东侧的钢材市场和西侧的经济园区，人气十足。街道

19、名建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）元府路（中山路东侧）住宅、办公底商 1F家电、金饰店、服饰、鞋类501501F：1.1-3.6注：主力面积为使用面积。u 中国城（金府园底商）中国城位于元府路、中山路和新市路包围的金府园住宅项目的底层商业。金府园占地面积为5-6万方，底层为商业，2-6层为住宅项目。中国城内商铺开面多为3-5米，进深10米左右。业态以服饰、精品店、小吃、美容美发和网吧为主。经营的档次相对较低，消费层次也不高，因此消费者的范围就相对较广，加上中国城商铺是小区底层商铺形势，小区四面道路通畅，人流导入方便，所以人气尚可，靠近元府路部分人气尤为旺盛。 根据现场调研，中

20、国城内业态以服饰为主，其中女装占多数，东侧女人街为女装、化妆品等女性用品一条街，西侧有家纺的集中区域，北侧沿街有部分集中小吃店。由于北侧靠近元府路，所以整体商铺入住率较高，南侧远离核心商业街，人气相对较弱。街道名建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）中国城（金府园底商）住宅底商 1F或2F小家电、百货、烟酒、服饰、鞋类、箱包、食品小吃、美容美发、体育用品50801F：0.6-1.7注：主力面积为使用面积。u 威尼斯商场威尼斯商城位于元府路中山路东北角，占地约5万方，有200多家商家。目前商场主要经营服饰、美容美发、箱包等。商铺面积在30-50居多。商场经营模式与中国城相当，但是由于

21、位置优越，且商城东连天缘广场，西接中山路，南侧就是元府路，都是人气极佳的地方，所以威尼斯商城人流充足，人气旺盛。 威尼斯商城是2000年开发建设的，是睢宁比较老字号的卖场，但是也因为经营时间较长，商场环境稍显逊色，显得档次较低，商场布局混乱，道路狭小，与其他商场有一定差距。街道名建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）威尼斯商场住宅底商 1F或2F美发美体、童装、鞋类、箱包。服饰30-501F： 0.6-2注：主力面积为使用面积。u 天缘广场天缘广场为利用城市中心原实验小学、建设银行旧址结合公园改造而成，占地面积亩，是一座集会演、休闲、娱乐等功能于一体的城市中心广场。天缘广场与威尼斯

22、商城、金府园商城、时代商城紧密相连，形成独特的广场商圈。在苏北其他的县级城市中，能够形成这样的广场商圈的，几乎没有。乐天玛特超市位于睢宁县元府路天缘广场地下一层，于2008年4月29日开业，营业面积5200平方米，拥有5万余种生鲜食品、日用百货、服装、电器及精品名店，餐饮娱乐与大型停车场等辅助设施，形成一站式购物中心。乐天玛特睢宁店为6米层高宽敞明亮的卖场，超过60 个车位的大规模免费停车场。u 瑞鑫购物中心（中央步行街一期）瑞鑫购物中心位于中山路新市路西北角，营业面积8000平方米，底层是苏宁电器，购物中心位于县城的核心商业区，与中国城（金府园）商城、威尼斯商城互为依托，与天缘广场

23、紧密相连。瑞鑫购物中心从经营的档次来看，主要以中高档商品为主，档次高于其他一般商场百货大楼，由于地处新市路中山路，人气较好，但由于位置稍逊天缘广场，所以比起天缘广场等元府路商业，还是略显差距。2、外围商业区（1）分布介绍在护城河内核心商业区范围之外的地区，我们将其商业归纳为东北、西北和南部片区三个区域。与核心商业不同，外围商业主要以住宅片区的底商为主，根据各地区的情况，业态、租金呈现一定差异性。（2）西北片区西北片区是以元府路以北，小濉河以东，中山北路以西、徐宁中路以南的范围。西北片区内金陵御花园、玄武公寓、绿苑小区锦绣公寓等住宅项目，区域内的商业也多以各小区住宅底商的形态存在。业态上住宅小区

24、以餐饮、五金、装饰、太阳能等业态为主。商铺使用面积主力分为3050，100左右两种范围。部分路口商铺面积较大，可达5001000。 中山路北段 八一路西段 这一片区由于许多新开发的住宅项目，所以引入不少以五金装潢为主的业态；八一路上有古林医院、人民医院等几家医疗机构，所以形成一个以医疗配套加餐饮的商业片区；中山北路主要经营手机、眼镜一条街；其他商业多半是以满足日常生活水平为主。区域建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）西北住宅沿街底商为主1F、1+2F医疗、五金装潢、眼镜、餐饮、美发、汽车美容、休闲娱乐、超市30-1001F:1.1-3.0注：主力面积为使用面积。（3）东北片区东北

25、片区是以元府路以北，文学路以东，天虹大道以西、人民路以南的范围。区域内有红旗小区、康馨花园、锦绣豪庭等住宅项目；也有金瓯商贸城、睢宁服饰城等大型商城。这一区域是老城区和东部市郊的结合处，部分地区既有中心城区商业的延续，如休闲娱乐、超市和餐饮，也有一些诸如一些汽车美容、家居装潢等业态。北部人民路上有第二中学和实验小学，周边聚集了餐饮，超市等。 元府路西段 八一路东段东北片区的商铺使用面积一般都在50-100左右，面积普遍不大，业态定位上也不像市中心商业，主要是餐饮和生活用品，说明这一片区的商业主要是为了满足周边学校、居住区的日常生活需要。区域建筑形态楼层业态主力面积（）使用面积租金（元/天）东北

26、住宅底商、沿街商铺1F餐饮、娱乐、服装、生活用品、超市、家居装潢、银行50-1001F:0.4-0.6注：主力面积为使用面积。（4）南部片区睢宁南部城区以新市路为分界线，新市路以北属于睢宁商业繁华范围，以南区域商业氛围渐淡。新市路南侧是睢宁老城区，多为农民房以及部分新建住宅项目，整体非商业重点区域。 天虹大道南侧 红叶南路 南部片区的商业多为30-50的小面积商业，业态多以餐饮等为主。红叶路建设路南侧有一片大型底层餐饮，但是档次极低。南部商业也多以低档次商业为主，这因为南部大型居住区不集中，且现代居民社区建设不足，所以商业也不是很密集，都是满足居民生活水平为主。区域建筑形态楼层业态主力面积（）

27、使用面积租金（元/天）南部沿街底商、1F单体商业1F餐饮、超市、眼镜、电动车30-501F:0.3-0.6注：主力面积为使用面积。3、周边在售商业项目名称浙江商贸城开发商徐州金鑫地产置业有限公司项目地址睢宁新市街与红叶路交汇处总占地面积75229总建筑面积112806产品类型综合（商业+住宅）主力面积沿街商铺50，内街商铺408月价格沿街:16000元/内街:12000元/销售率12.5%层高4.5m产品分析项目由市场、住宅、商业街三块组成。其中市场为回迁户安置用，住宅已入住。商业街规划一层一期200套左右商铺。整个街区定位：品牌专卖+量贩街区+家居生活馆。商业模式比较齐全，但也比较杂，定位相

28、对不是很高，以批发贸易为主。销售分析现推出一层的商铺，2-4层不销售。转角单体商铺据称将与国美电器合作，准备整体出租，如成功合作，后期将采用售后包租的方式进行出售。目前销售情况一般，以回笼资金为主。项目名称中央步行街-时尚广场开发商舜大房地产开发有限公司项目地址睢宁元府路、中山路、新市街环绕总占地面积19980总建筑面积70000产品类型商业广场主力面积40-508月价格沿街商铺(沿新市路、元府路):19000元/商场内商铺:16000元/租金:1.6-2.5/天销售率68%层高4.6m产品分析中央步行街区位条件好，定位为集购物、休闲、娱乐、美食等于一体的购物中心。楼宇之间导入下沉式庭院、大型

29、主力卖场、时尚广场、地下停车库，都显示出其定位于目前流行的商品业态。销售分析其中沿中山路最贵的商铺达22000元/，但根据目前68%的销售率，其产品还是有很强的吸引力。从市场实际看，租金水平定价偏高。（二）住宅市场1、项目总表项目名称项目地址概述产品面积（）2010年8月报价（元/)装修情况层高（m)容积率备注飞翔滨河名城元府西路天虹纺织西侧占地：56000总建：86000小高层主力房型90-120均价2800毛坯2.81.598月8日开盘，销售率90%中央华府睢宁县人民路卫生局西侧占地：30600总建：61989多层、小高层、高层二房：85-93，三房113-133，复式141-166价格未

30、定毛坯2.82.1预计10月开盘水岸华府睢宁中山北路136号占地：10000总建：38312高层、小高层二房：87-95，三房99-133，四房129-140价格未定毛坯2.83.6预计10月开盘绿都花园睢宁县天虹大道与徐宁公路交汇处南侧占地：30894总建：52467多层、小高层主力房型80-120小高层均价3000毛坯2.81.55售罄紫金花城睢宁天虹北路8号占地：113142总建：250000多层、小高层主力房型88-138小高层均价3100毛坯2.81.5在售9楼以上三房天虹世纪城中央大街与天虹大道交汇处东北侧占地：149184总建：270000多层、小高层、高层、叠加主力房型105-

31、120价格未定毛坯2.81.98一期推出8栋多层，4栋小高层预计9月初开盘项目名称项目地址概述产品面积（）2010年8月报价（元/)装修情况层高（m)容积率备注欧洲城天虹大道东侧，新体育中心斜对面占地：158800总建：320000多层、小高层二房78-87，三房99-135价格未定毛坯2.82.01一期推出10栋多层，6栋认购完毕，余4栋。预计9月初开盘西盛园104国道与八一路交汇处占地：188000总建：300000多层二房86-91，三房100-118均价2300毛坯2.81.48金鼎世贸城睢宁县东升街占地：266400总建：300000多层主力房型90-130均价2300毛坯2.81.

32、25尾盘，余二套6楼150三房帝壹城九月广场东侧总建：110000多层、小高层二房93，三房110多层均价3300毛坯2.88月18日开盘，一期推出4栋带电梯6层多层天和御景睢宁县实验小学西侧占地：50389 总建：160000多层、小高层，高层主力房型120，复式160小高层均价3500毛坯2.66月底推出2栋19层高层彩虹公寓元府路天虹纺织厂对面占地：66549多层、小高层80-130小高层均价2900毛坯1.66尾盘，余10套130三房2、项目分布图3、住宅市场分析（1）产品分布睢宁目前在售与准备今年开盘的项目共9个，大多数楼盘位于北面或东北面，沿天虹大道、人民路有6个。其中绿都花园业已

33、售罄。离本地块最近的只有飞翔河滨名城、彩虹公寓两个楼盘。（2）产品类型从在售楼盘的类型来看，基本以多层、小高层为主。别墅项目在睢宁基本没有。（3）户型面积在售项目二房户型面积在75-95平米之间，主力面积90平米左右。三房户型面积在90-130平米之间。主力面积在100-120平米左右。（4）价格情况多层价格在2300-2500左右，总价在20-30万元。小高层在3000-3500左右。总价在23-45万元。整体来看睢宁的住宅市场，项目以多层、小高层为主。基本是以本地居民及周边乡镇居民为了改善居住条件而购买，还远未达到为了享受而购买大面积别墅的程度。随着睢宁经济的发展，商品房大量建设与供应，城

34、市化率的不断提高，周边乡镇到县里购房人群更会大大增多，县城人口数量的快速导入和人口消费能力的快速提升，届时对商业发展的推动会有很大的提升作用。三、综合分析（一）环境分析1、城市消费力分析睢宁县整体经济经过多年发展，呈现逐年稳步增长的趋势。随着经济的发展，人民生活水平逐年提高，据统计近几年睢宁城乡居民储蓄余额增长和城乡居民收入呈现快速增长。说明睢宁人民的消费能力在快速增长，以及睢宁人民的社会消费潜力还很足。快速增长的消费力和消费潜力是项目后续销售和经营的基础。2、住宅片区分析 图上可知，未来睢宁县将形成北部、东部、西部居住区。新建的居住区域在导入人口后对核心商业区形成消费力支撑。对本项目是个大环

35、境方面的利好消息。3、商业现状分析睢宁县以一轴、一心、一片区为其商业规划核心。一轴，商业发展轴：依托老城区商业基础，沿八一路、元府路东西向延伸，并串联片区级商业中心形成商业发展轴线。一心，商业中心：位于元府片区八一路、元府路以及中山路沿线，规划商贸金融用地。一片区，元府片区：即商业中心区。依托老城中心的商贸基础，结合护城河进行环境改造，打造城市商业金融服务中心。具体布局为：商业主要沿横向八一路、元府路、纵向红叶路、中山路、文学路布局，形成商业中心；开发改造老城的居住区，与商业配套建设。本案位于核心商业中心区西侧，紧邻老城区，是核心商业的延伸，也是商业中心区的发展方向。目前正是发展本项目的最佳时

36、机，靠近核心商业的区域优势有利于本项目得到最佳的发展空间。4、产业现状分析睢宁目前的口号是“举全县之力大干开发区”，以睢宁经济开发区为主题，重点打造宁江工业园、临空产业园、钢铁机电工业园、化工产业园五大园区，建设白色家电、纺织服装、钢铁机械、皮革皮具、医药化工五大百亿产业。到2014年园区面积达到100平方公里，工业总产值达到500亿元，业务收入达到600亿元。白色家电、纺织服装、皮革皮具等产业都是劳动密集型产业，要达到规划工业总产值的要求，势必要提供大量的劳动岗位，能够为睢宁县城的居民以及周边大量的农村剩余劳动力提供工作机会。对于增加农民收入，拉动农村有效需求，将会发挥重要作用。经济的发展，

37、收入的增加，消费力也会提升，这会给睢宁整个商业市场带去了足够多的、有消费能力的购买人群，对于促进睢宁商业的发展，是睢宁商业发展的基础。（二）市场分析1、业态情况核心商业区：像元府路以及中山路沿街，多以中高档商业为主，涵盖品牌服饰、百货、金店和大型超市。而中心区域中的社区内商业如中国城、威尼斯商城都经营服饰、餐饮箱包等。核心商业区内商业档次尚可，核心商业区内由于汇聚消费力，所以更高层次的消费业态如金饰、百货、品牌服饰等集中。外围商业区：红叶路和八一路主要经营五金、汽配类等专业类商业、中山路护城河北是手机通讯特色市场。并配以超市、百货等日常消费类商业。外围商业以居住社区为依托，更多的是满足日常生活

38、需求以及新建商品房的装修需求。2、租金水平睢宁商业租金呈现出核心商业区向四周递减的趋势，核心商业中元府路租金可以达到1.1-3.6元/天/，中山路和威尼斯商城以及中国城最高也有近2元/天/。核心商业区之外，红叶路的五金市场街租金在1.5-2.7元/天/，中山路手机通讯街租金在1.1-3.0元/天/。这些地方由于商业相对集中，已经形成相当的市场集聚效应，所以租金水平不低。租金水平均为使用面积租金。3、产品形态睢宁县城的沿街商业主要以1-2F的商业为主，少有多层商业，路口或者商业节点处会有多层大面积单体商业，一般面积在500-1000之间；社区商业中，多为住宅底层商业，多为小面积40-100。睢宁

39、县城中面积较大的商业多为品牌专卖，或者电动车，修理部、超市等，区域多在中心商业区以外。整体而言，睢宁商铺产品形态较为单一，以沿街商铺为主，道路节点处辅以多层大面积单体商铺；融多种功能于一体的在营业综合商业体还处于空白。4、商业分布元府路是睢宁县城的商业主轴，元府路连通睢宁东西两向，是进出睢宁的主要道路，人流车流量大，睢宁主要的中高档商业都集中在老城区元府路段及周围。元府路北侧商业可以延伸到徐宁中路附近，而南部商业仅仅到新市路，且新市路以南商业基本已经断层。在元府路商业轴上，环城河内的老城区路段是睢宁的核心商业去，集中了睢宁最为高档的百货超市，是睢宁商业中心。商业分布格局整体呈现“以元府路为中轴

40、，老城区为核心的一核一轴，北强南弱”的特点。5、发展阶段睢宁目前的商业发展阶段仍处于初级阶段，商业主要以满足人民日常生活需求为主，即使是市中心核心商业也以百货、超市等日常消费型商业。尚无现代概念的百货业态以及集休闲、餐饮、购物、娱乐于一体的综合商业。一方面是因为睢宁人民整体消费力还远未达到如此，另一方面人民消费概念，商业规划布局都还相应落后。对于本项目而言，这也是后期本项目规划定位，产品定位的一大空白点和市场切入点，可规划更为现代的综合商业填补市场空白。（三）趋势分析1、业态发展趋势睢宁人民社会消费力不足，消费多为满足日常生活为主，所以睢宁商业主要也以维持人民日常生活为目的，所以业态多以服饰、

41、鞋业、超市等。随着睢宁经济发展，目前的基础性业态肯定不能满足社会消费需求，以满足日常生活为主的业态，向中高档消费型业态发展。而目前小店铺无法满足居民今后的要求，更多的品牌商业，专业商业会加入到睢宁市场中，提高睢宁商业的档次，并丰富完善睢宁市场上的业态业种。目前本案附近的商业区域几近饱和，没有足够的大规模空间来满足升级后的商业需求和改善业态的进入，只能向外围扩展，本案位置靠近中心商业区，最可能发展新业态，且有足够的规模容纳新的业态发展。本项目后期将与老城区的传统商业相互呼应，形成共赢。2、发展方向趋势睢宁的商业核心位置是以老城区范围内的元府路段为中心，向南北东西形成辐射，元府路南北两侧还有中国城

42、、威尼斯商城、天缘广场，中央步行街等重要商业节点。市中心的商业经过多年的发展，核心商业范围仍过于狭小，而老城区护城河以外有足够的拓展空间。本项目位于紧贴老城区西侧的红叶路，区位优势明显，且老城区西侧商业氛围不浓厚，本地块原为家具市场和天虹纺织，商业氛围一般，而兴建大型商业项目有利于借助老城区的商业氛围，引入人流，提升睢宁商业层次，扩大核心商圈的范围，最终形成新的核心商业区。区域商业的主要发展方向为：从中心向外围发展，重点为向西北、东北面发展。三、定位篇（一）SWOT分析1、S（优势）（1）项目规模大，具备成为核心商业的基础本地块总占地面积为117700，从规模上看是睢宁县规模最大的综合商业体，

43、庞大的商业体量给予了项目足够的业态业种组合空间和产品规划空间。是支撑本项目成为睢宁核心商业的基础。（2）区位条件较好，利于后期项目的经营本项目位于元府西路南侧，小睢河与红叶路间，紧邻目前睢宁县最为成熟和繁华的商业内城核心。交通便利，西侧小睢河也给项目规划提供又一亮点和规划定位空间，整体项目区位条件较好。（3）周边商业项目配合形成区域商业竞争力本项目周边在售的中央步行街、浙江商贸城都是大体量商业项目，虽然后期可能形成竞争，但从另一个角度看，可以共同形成整个区域的商业竞争力和辐射力，同时新市路步行街的西延伸段，也将带动商业消费人群。2、W（劣势）（1）周边配套和商业氛围较低档 项目现状由空地、天虹

44、纺织老厂、富得宝家具城组成，配套不成熟，以低端批发市场为主，商业氛围较低档。对项目后期的定位和商业氛围的经营培育提出了较高的要求。（2）产品规划难度高 睢宁县目前还处于商业发展的初级阶段，商业消费能力较弱。如何在保证最大化挖掘睢宁的商铺购买力，销售部分商铺的情况下，同时获得大商业的经营成功。在商业形态和建筑形态都能获得睢宁投资人群和经营人群的认同。是项目面临的主要困难，本项目的产品规划难度高。3、O（机会）（1）睢宁城市建设，产业发展带动商业发展的机会睢宁县城较小，目前正处于人口导入和城市扩张的阶段。从东部环岛广场的建设到北部新城的规划，无一不说明了城市处于扩张期和人口导入期。而五大产业园的规

45、划以及进一步的发展将带动商业的发展。成为本项目立足睢宁的一大宏观环境支撑。（2）周边区域居住规划带动人口消费的机会本项目周边目前居民较少，但后期睢宁规划中，项目所在区域规划为元府居住区，周边还有城南西片居住区、下邳居住区等。区域人口导入规划正在实施中。本项目可享受到后期所在区域人口导入带来的消费力支撑。4、T（风险）（1）项目销售速度风险作为大体量项目，本项目虽然将规划有部分的单体商业，但以销售型沿街商铺体量为主。根据市场在售的中央步行街和浙江商贸城项目销售情况看，其目前均只开出部分一楼沿街商铺，且销售形势一般，后期本项目大量的商业体量推出后，项目将面临市场的销售风险。（2）项目商业经营风险

46、本项目将预留部分大面积单体商铺，后期持有经营。预计引入部分大商家和品牌专卖店。进行商业资产的经营管理。对商业的经营能力要求较高，后续商业的培育期较长，存在经营风险。（3）宏观政策调控风险目前整体房地产市场正处于政策调控期，受政策影响，市场呈现成交低迷状态，销售难度大。预计后期调控政策依旧持续，同时政策调控的效果将维持相当长的一段时间。对本项目的销售形成政策调控风险。（二）市场定位1、定位理由（1）环境因素u 项目在核心商业区边缘，交通便利，位于新市路步行街西延伸段北侧，核心商业街元府路南侧，有打造大型核心商业的区位条件。u 项目所在区域原有家具城和批发市场，新市街南侧浙江商贸城在建中，区域商业

47、氛围处于上升期，有打造大型核心商业的基础氛围。（2）市场因素u 睢宁县商业整体目前还处于初级阶段，商业后期发展空间大，给本项目打造综合商业单体提供了市场空间。u 睢宁商业业态较为单一，相对综合的商业还处于待开发阶段，综合商业部分具备较大的市场机会点。（3）自身因素u 本项目占地为117700，规模庞大，为目前睢宁最大的商业地块，具备打造商业航母的体量。u 地块形状方正，西界为滨水区域，南北界为主要商业街，良好的硬件条件使得项目可以承载多种商业功能，打造综合商业中心。2、市场定位（1）市场定位综合以上定位理由，我司对本项目的市场定位为：city Lifestyle Center（城市生活时尚中心

48、）引领睢宁消费新模式，购物新概念我们在强调一种高品质物业享有权的同时，更强调一种象征高标准的生活方式、生活氛围。是源于传统商业，而又高于传统商业的产物，是一种生活方式的人文化趋势，是精神需求的集中体现。以开放式商业为载体，围绕睢宁城市扩大化的趋势，展现升级型商业的魅力，传达品质生活理念，凸显城市、商业让生活更美好的愿景。（2）定位解析u 商业地位上作为睢宁最大的综合性商业标杆，成为睢宁商业升级的发动机；u 同时具备餐饮、购物、休闲、娱乐功能于一体的一站式商业中心；u 成为睢宁休闲、观光、旅游的商业地标建筑；u 打造一种现代都市生活理念和生活节奏；u 经营商家以国内外连锁品牌经营商家为主；u 商

49、业层级为城市核心商业层级，面对全体睢宁县城乃至下属乡镇居民。（三）产品定位1、定位理由（1）环境因素u 睢宁处于经济快速发展阶段，带动商业的发展，需要有更符合现代商业需求的产品来承载。u 项目南侧隔新市街相望的浙江商贸城项目商业体量在8万左右。以街区商业结合大棚批发市场为主要形态。本项目应在产品上与其有所差异，形成特性才有更强的市场竞争力。（2）市场因素u 睢宁商业还处于初级阶段，具备现代商业特性和亮点的商业建筑处于空白，本项目可通过自身产品规划填补这个空白。u 睢宁商铺以沿街一层或一二层底商为主，3F以上的商铺商业功能较少，但部分业态如餐饮，对3F商业有一定需求，后期本项目内需规划部分3F商

50、铺满足餐饮类业态需求。（3）自身因素u 本项目占地117700，规模庞大。有足够的空间来规划产品，打造具备购物、休闲、娱乐的多重空间。u 本项目预计总建在9万左右，体量大。考虑到休闲空间和建筑密度相协调的合理性，应以1-3层的单体块状商铺和1-2层、1-3层的条状沿街商铺相结合。u 考虑到项目四界分别为新市街商业步行街、元府路主商业街、滨河、红叶路，各有特点，所以在四界分别规划有条状沿街铺，在街道相交点规划有块状单体商铺，整体将考虑以分片区形式定位大片区功能，再从大片区定位具体产品形式。2、整体定位综合以上定位理由，本项目产品定位思路应以分片区形式为主，通过不同片区的组合形成本项目的产品定位。

51、打造不同片区的风格和特点，吸引消费客层，同时通过不同片区在不同特性下形成的共同风格特点来打造本项目在睢宁商业市场中的商业吸引力和项目形象。整体定位如下图：休闲商业街规划道路滨河商业街BLOCK步行街区商业步行街中央景观广场滨河休闲景观带（1）整体地块预计将由商业部分+上盖住宅两种产品组成。（2）“商业+上盖住宅”后的本地块总体容积率水平预计在1.5左右。（3）本次产品定位主要针对商业部分，商业整体定位为：“三大商业片区+两大景观区域”组合而成。同时兼具休闲、消费、购物等功能。3、分区产品定位（1）滨河商业街u 产品理由滨河商业街紧邻滨河休闲景观带，位于地块的最西面，相对而言，距离老城核心商业区

52、距离最远，受商业辐射影响最小，吸引消费人群能力最弱。从建筑形态上看，沿街条状商业因其临街面宽，动线简单，最易聚集商气、人气。是商铺形态中价值最高的类型。从商业经营上看，滨河商业街由于区位条件因素，吸引人气较小，更适宜选择消费型商业类型经营，而非购物型商业。消费型商业即提供各种服务而非物质商品来满足消费者的需求。从区位条件上看，滨河商业街的亮点在于可以通过产品设计而与滨河景观休闲带形成一个有机整体，从而借用滨河景观来作为产品的卖点，吸引消费人群前来。已有的商业案例已经说明与滨河休闲景观带契合度最高的是消费类的餐饮、酒吧等商业类型。u 产品定位综合区域特性和商业特性。滨河商业街的具体产品定位为：区域层数户型面积（）建筑体量（）商业方向滨河商业街1+2F240左右10000左右休闲街u 产品说明1）滨河商业紧邻滨河景观休闲带，呈南北向排列。2）滨河商业街的产品与景观休闲带结合紧密，并能通过有效动线导入景观休闲人群。（2）BLOCK步行街区u 产品理由BLOCK步行街区位于元府路南侧，元府路是睢宁县的核心商业街，其人流的导入能力是最强的。同时BLOCK步行街区为本地块最靠近老城区核心商圈的部分，受其商业辐射的影响最强。从建筑形态上看，目前睢宁市场上在营业的商业均为传统封闭型单体建筑，商业层次和理念更高的开放式商场目前还处于空白。市场切入机会点较佳。从商业经营上