上半年深圳房地产市场报告汇编

1、2021年上半年深圳房地产市场解读l 宏观经济背景分析l 政策背景分析l 土地市场表现l 商品住宅市场表现l 商业市场表现l 办公市场表现l 市场走势预判目录Content宏观经济背景分析1Part1.上半年全球经济偏弱，但多国PMI于6月出现上升；2. 2021上半年国民经济运行总体平稳、稳中有进；3.一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄国际宏观经济上半年全球经济偏弱，但多国PMI于6月出现上升4748495051525354421567月8月9月10月11月12月423702月3月4月5月6月全球主要经济体PMI中国美国日本欧元区05000010000015000020000

2、0250000421567月8月9月10月11月12月423702月3月4月5月出口国家当期商品贸易出口金额（百万美元）中国美国日本德国经历了2月份和6月份两次全球市场的大幅波动，上半年全球经济偏弱。但美国6月制造业指数升至2021年2月来最高水平。日本出口订单显著下跌，拖累整体新订单表现，就业增长缓慢。而欧元区6月制造业PMI终值刷新6个月高点，但鉴于英国脱欧公投的结果可能造成冲击，仍然预计至少在短期内商业及消费可能出现不利因素。德国6月制造业活动增速升至28个月高点，因内需及中国与美国等海外需求上升，显示制造业者未来几个月将提高生产。中国经济总体趋稳的态势尚未改变，但经济运行仍存在下行压力

3、。数据来源：wind，世联行国际宏观经济2021上半年国民经济运行总体平稳、稳中有进2021上半年，国内生产总值340637亿元，中国GDP同比增速6.7%。其中，第一产业增加值22097亿元，同比增长3.1%；第二产业增加值134250亿元，增长6.1%；第三产业增加值184290亿元，增长7.5%。就具体行业而言，工业增加值按可比价格计算同比增长%。2021-2021上半年GDP季度同比增速%数据来源：国家统计局10.2109.48.88.17.67.58.17.97.67.97.77.47.57.17.2776.96.86.76.766.577.588.599.51010.52011一季

4、度二季度三季度四季度2012一季度二季度三季度四季度2013一季度二季度三季度四季度2014一季度二季度三季度四季度2015一季度二季度三季度四季度2016一季度二季度同比增长速度（%）农业生产基本稳定，夏粮产量略有减少1工业生产稳中略升，盈利状况有所改善2固定资产投资增速回落，商品房待售面积减少3市场销售平稳增长，网上零售增长较快4进出口降幅收窄，一般贸易比重上升5居民消费价格温和上涨，工业品价格同比降幅收窄6居民收入稳定增长，农民工收入继续增加7经济结构持续优化，供给侧结构性改革取得进展8国际宏观经济国内外市场需求持续偏弱，实体经济开展动力仍显缺乏2021年第二季度，中国制造业PMI指数出

5、现小幅上升，但近两月有所下滑，总体位于荣枯线之上。6月份，中国制造业采购经理指数PMI为50.0%，比上月份微降个百分点，位于临界点。目前国内外市场需求持续偏弱，实体经济开展动力仍显缺乏。受世界经济增长疲软、美国加息预期、欧美等国家贸易保护措施、英国脱欧等因素影响，近期制造业外贸走势偏弱，新出口订单连续三个月回落；进口指数为连续三个月位于临界点以下。5151.751.1 51.150.850.350.149.849.950.1 50.150.2 50.25049.749.8 49.849.649.749.44950.250.1 50.15047.54848.54949.55050.55151.

6、552417917月8月9月10月11月12月420052月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月423702月3月4月5月6月2014.06-2016.06中国制造业PMI指数制造业PMI指数数据来源：国家统计局国际宏观经济出口正增长、进口降幅收窄,下半年的货币政策宽松偏稳健 2021年上半年，CPI整体涨幅较去年同期上涨2.1%，但是下半年受诸多不确定因素的影响，社会整体物价水平表现较为温和将是大概率事件，CPI扩大涨幅的概率较低。虽然6月CPI表现不佳，但是下半年的货币政策基调仍应维持宽松偏稳健。 2021年上半年：我国货物贸易进出口总值万亿元人民币，比去年同期下降3.3%。其中

7、，出口万亿元，下降2.1%；进口万亿元，下降4.7%；贸易顺差万亿元，扩大5.9%。第二季度进出口有所上升，出口呈现正增长、进口降幅收窄，但外需仍旧疲弱。1.41.621.61.31.51.61.82.32.32.321.900.30.50.1-0.300.50.51.6-0.4-0.2-0.5-0.1-1-0.500.511.522.5421567月8月9月10月11月12月423702月3月4月5月6月2015.06-2016.06消费者物价指数（）同比环比0.8-9.8-6.4-1.3-3.6-3.92.1-6.8-20.718.64.1-0.93-7.4-8.9-14.3-17.6-1

8、5.8-5.7-3.9-14.8-8-1.6-5.70.8-1.9-25-20-15-10-505101520252015年6月7月8月9月10月11月12月2016年1月2月3月4月5月6月2015.06-2016.06全国进出口同比增速（）出口同比进口同比数据来源：国家统计局国际宏观经济1-6月全国房地产开发投资和销售同比回落，增速放缓2021年1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，回落个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%。其中，住宅销售面积增长2

9、8.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%。6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。2021-2021全国房地产开发投资%4.64.33.52.62.01.31.03.06.27.27.06.10.01.02.03.04.05.06.07.08.02015年1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月全国房地产开发投

10、资增速数据来源：国家统计局3.96.17.27.5 7.27.46.528.233.136.533.227.910.013.415.3 15.3 14.9 15.614.443.654.1 55.950.742.10.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.02015年1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品房销售面积商品房销售额2021-2021全国商品房销售面积及销售额增速%国际宏观经济一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄3483236159361913359

11、9447614247646515480954998949876558176175667.4357.7240.9154.258.472.6356.2955.6946.4825.2624.5734.650100200300400500600700010000200003000040000500006000070000421868月9月10月11月12月423702月3月4月5月6月2015.07-2016.06各城市商品住宅销售面积、价格（万平，元/）北京售价上海售价广州售价深圳售价北京上海广州深圳2021年上半年，楼市整体成交量持续上涨，深圳涨幅尤为明显。而从2021年二季度开始，随着一线城市收

12、紧限购政策，北上广深等一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄。数据来源：wind，世联行宏观环境小结u上半年全球经济偏弱，但多国PMI于6月出现上升u经历了2月份和6月份两次全球市场的大幅波动，上半年全球经济偏弱，六月份全球制造业仍旧徘徊在停滞状态。但在6月，美国、德国以及欧元区等国家制造业指数都出现显著上升。u2021上半年国民经济运行总体平稳、稳中有进，实体经济开展动力仍显缺乏u2021上半年，国内生产总值340637亿元，中国GDP同比增速6.7%。受世界经济增长疲软、美国加息预期、欧美等国家贸易保护措施、英国脱欧等因素影响，近期制造业外贸走势偏弱。u上半年全国房地产开发投资

13、和销售同比回落，一线城市楼市趋向平稳u2021年1-6月份，住宅投资31149亿元，增长5.6%，回落个百分点。一线城市收紧限购政策，北上广深等一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄。政策背景分析2整体去库存基调未变，深圳出台“新政以及上调二手房评估价等措施多维度控制市场过热。Part购租并举“十三五规划去库存大基调不变，直接措施减少，多维度发力盘活存量市场123调整住房用地供给2021上半年，政府对于房地产的调控仍然是以去库存为主基调，但是减少了直接刺激需求端的方式，更多的从供给端去改善，通过盘活目前的存量市场、增加供需紧张区域土地供给及减少库存过高城市土地供给的手段多维度调控市

14、场。土地利用规划增加重点城市建设用地国土资源“十三五规划：针对性调整住房用地供给2021年4月12日 ，国土资源部印发?国土资源“十三五规划纲要?。纲要显示，去库存仍然是主方向，但是更多是是从供给的的角度去调控。1432十三五规划在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供给。结合土地利用总体规划，加快建设用地审批和供给，保障根底设施、民生工程、新产业新业态和群众创业万众创新用地需求。完善国有土地资产处置政策，促进国有企业改革。积极推进工业用地市场化配置试点，有效降低实体经济用地本钱。加快建设用地审批供给兼并重组去库存推进工业用地市场化针对性调整用地供

15、给制定鼓励支持政策，引导产能过剩行业退出、转产和兼并重组。结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。购租并举：盘活存量市场2021年6月3日，国务院办公厅发布?关于加快培育和开展住房租赁市场的假设干意见?。提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，标准住房租赁中介机构，支持和标准个人出租住房。鼓励住房租赁消费完善住房租赁支持政策，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。鼓励地方政府采取购置效劳或政府和社会资本合作PPP模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。各地应结合住房供需状况等因

16、素，将新建租赁住房纳入住房开展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计标准改造后出租。STEP 2发展住房租赁企业支持租赁住房建设完善公共租赁住房支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金REITs试点。完善住房租赁法律法规。加快建设住房租赁信息效劳与监管平台，推进部门间信息共享。加强住房租赁监管加大政策支持力度通过开展住房租赁助力市场去库存利好房地产中介行业开展降低开发商资金风险促进资金流动性2?土地利用总体规划纲要?出台，增加重点城市建设用地2021年6月23日，国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总规划调

17、整完善工作，并给各地下发了?土地利用总体规划纲要2006-2021调整方案?下称?调整方案?。此次调整呈现出的特征为：减少经济开展面好的省市如一线城市、长江三角洲经济带，珠三角经济经济带的耕地保有量，增加其建设用地总规模，使得这些城市的土地发挥更高的经济效益。对于房地产市场而言，此次调整是从供给端改善兴旺城市长期存在的供需失衡的问题，防止房价的过快上涨。地区2020年耕地保有量2020年基本农田保护面积2020年建设用地总规模调整前（万公顷）调整后（万公顷）调整幅度（）调整前（万公顷）调整后（万公顷）调整幅度（）调整前（万公顷）调整后（万公顷）调整幅度（）北京21.4711.07-48.441

18、8.6710-46.4438.1737.2-2.54天津43.7333.4-23.6235.6728.47-20.1940.3444.079.25上海24.9318.8-24.5921.8716.6-24.1029.91327.35江苏475.13456.87-3.84421.53389.6-7.57206.15236.1314.54浙江189.07187.87-0.63166.67159.87-4.08113.26134.5318.78广东290.87247.93-14.76255.6210.93-17.48200.6208.533.95吉林551.93606.679.92483.44921

19、.78117.37113.2-3.55全国12208.2712433.331.84104001036.67-0.9037244071.939.34全国局部地区三大类用地调整前后变化表深圳：购房资格相对收紧，改善区域不平衡，发力供给端2021上半年政府通过一系列的措施调控市场，出台了“新政，收紧购房资格，紧接着调整二手房评估价，实施营改增增加投资客的购房本钱。此外，深圳政府倾向于改善开展不平均，制定东进战略大力开展东部建设。“3.25”新政住房建设规划评估价营改增东进战略提高住房自有率增加购房成本收紧购房资格调高二手房评估价大力发展东部建设3月25日晚间，深圳规土委网站发布?深圳市人民政府办公厅

20、关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康开展的意见?以下简称?意见?。 社保1改3能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。深户否住房拥有量房贷情况首付比例深户无房2年内无房贷记录3成2年内有房贷记录4成已有1套贷款已结清4成贷款未结清7成已有2套禁购非深户满3年社保，限购1套2年内无房贷记录3成2年内有房贷记录4成“325新政，偏温和的市场调控政策，引导市场健康开展第二套房首付由3成提高至4成对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。本次深圳二

21、手房国土局评估价(计税价)上调超50%，局部豪宅上调约110%，活泼小区上调约70，但是普通住宅与非普通住宅的标准未改变，导致局部普通住宅在调整后变成非普通住宅，使购房者本钱大大提升，在一定程度上影响了二手房的成交活泼度。二手房评估价上调50%，大幅提高交易本钱2013.10.8上调10-15%2015.10.1上调30%-50%2016.4.1上调超50%2014.9.1调整幅度极小将刚需客推向新房市场抑制短期炒房客的需求提升了投资客的购房本钱评估价上调营改增全面实施，交易税费有所降低5月1日起，全国全面推开营改增试点，个人交易二手房改征增值税，由于缴税基数的变化，普通住房及非普通住房交易税

22、费均有不同程度的下降，但基于评估价上调但非普标准未调整的影响，整体的交易本钱较评估价调整前仍有一定程度的上涨，减弱了营改增的利好因素。税种缴税基数税率税额5.1前5.1后5.1前5.1后5.1前5.1后5.1前5.1后营业税增值税评估价销售额559.3758.929城市维护建设税营业税额增值税额70.6560.625教育附加30.2810.268地方教育附加20.1880.179个税评估价销售额11.8751.786契税1.52.8132.679合计/15.18814.466普通住宅的税率变化未满两年，90平以上，售价在250万非普通住宅的税率变化满两年，购入价300万，售出价500万税种缴税

23、基数税率税额5.1前5.1后5.1前5.1后5.1前5.1后5.1前5.1后营业税增值税差价差价/（1+5）55109.52城市维护建设税营业税额增值税额770.67教育附加330.29地方教育附加220.19个税售价售价/（1+5）1.57.57.14契税售价售价/（1+5）31514.28合计44.532.09注：评估价按照售价的75估算。东进战略行动方案发布，深圳东部迎来黄金开展期5月初，深圳市拟定落实方案?深圳市实施东进战略行动方案2021-2021?。东进的主战场是龙岗，政府筹划将龙岗-坪山打造成东部中心，与福田罗湖、南山前海、宝安均衡开展的三大市级中心之一，这是政府层面首次如次高规

24、格定位龙岗-坪山。东部区域迎来开展的黄金时代。总投资万亿深圳方案总投资万亿元，完成交通建设、产业提升、公共效劳、城市开展等四大领域共13项重点任务，共实施342个工程，其中“十三五期间方案投资5600亿元。东部产业创新智核以国际大学园等创新要素聚集区为引擎，串联坂雪岗科技城、平湖跨境电商产业园、李朗电子商务集聚区、深港创新创业中心、聚龙国际科技创新城、国际生物谷，成为未来深圳产业发展的重要支撑。交通新改建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道，加快构建东部陆海空铁综合交通新体系。14、16、17号线将确保在“十三五”期间开工建设。改善供给端，深圳“十三五期间有效供给住房65万套5月9日，深圳

25、市规划国土委官方发布?深圳市住房建设规划(2021-2021)?(征求意见稿)。征求意见稿提出“十三五期间总建设目标为：有效供给住房65万套；新增安排筹建住房75万套；力争二手商品住房成交35万套，实现2021年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。项目商品住房保障性住房（含公共租赁住房、安居型商品住房）套数建筑面积套数建筑面积新供应用地建设2.52254240城市更新建设2623407350征地返还用地建设6.5585拆迁安置用地建设4240多渠道筹集25总计35315040深圳市各类住房新增安排筹建结构表单位：万套、万平方米区域保障性住房套数（万套）建筑面积（万平方米）福田区0.421罗湖

26、区0.421南山区1.055盐田区0.422宝安区6.0345龙岗区3.2168光明新区1.480坪山新区0.420龙华新区1.688大鹏新区0.210总计15830深圳市新增安排建设保障性住房分区表单位：万套、万平方米政策小结 抑制过热，深圳等一线城市收紧政策上半年深圳、上海等一线城市市场持续炽热，为抑制市场过热，深圳分别出台了调高二手房评估价的政策和“325新政。营改增全面实施，未满两年的普通住宅交易本钱或将增加个人交易二手房改征增值税，由于缴税基数的变化，普通住宅交易本钱以2年为线调整交易本钱，借此降低二手房的交易频率，从而引导市场健康化开展。深圳东部迎黄金开展期“政府筹划将龙岗-坪山打

27、造成东部中心，与福田罗湖、南山前海、宝安均衡开展的三大市级中心之一土地市场表现3上半年招拍挂土地供给面积走低，主要土地供给仍以城市更新为主。Part土地市场综述：城市更新仍为主力供给496.7160.13370.46696.28204.38010020030040050060070080020122013201420152016上半年2012-2016年城市更新拟拆除重建面积（万平）城市更新拟拆除重建面积（万平）2021年上半年招拍挂供给土地面积共万平，对应建筑面积万平，同比增长56.86%。2021年上半年，城市更新工程前后三批获得公示，共43宗、拟撤除重建面积万平，为同时期招拍挂土地面积的

28、五倍，但不到2021年的三分之一。因深圳土地储藏较少，土地供给重要来源以城市更新为主。136.6870.7233.66129.7252.8248.99260.83115.71366.36192.590501001502002503003504002014上半年 2014下半年 2015上半年 2015下半年 2016上半年2014-2016年季度土地招拍挂（万平）占地面积建筑面积数据来源：国土局土地市场招拍挂和城市更新主要集中在龙岗区、龙华两区宝安区招拍挂0宗城市更新7宗，万平，新型产业用地为主 南山区招拍挂3宗，土地面积万平，建筑面积万平，仓储用地为主城市更新4宗，建筑面积万平，为新型产业用

29、地龙岗区招拍挂9宗，土地面积万平，建筑面积万平，工业用地为主城市更新4宗，万平，商住用地为主罗湖招拍挂0宗城市更新0宗福田招拍挂0宗城市更新5宗，建筑面积万平，为新型产业用地为主盐田区招拍挂0宗，城市更新3宗，建筑面积万平，商业居住用地为主大鹏新区招拍挂0宗城市更新4宗，万平，为商住用地龙华新区招拍挂2宗，土地面积万平，建筑面积万平，商住+工业用地城市更新12宗，万平，商住用地为主光明新区招拍挂3宗，土地面积万平，建筑面积万平，商住用地为主城市更新2宗，万平，为新型产业用地坪山新区招拍挂1宗，土地面积万平，建筑面积万平，为商业用地城市更新2宗，万平，为商住用地土地市场土地市场招拍挂土地市场：住

30、宅用地供给稀缺，地王频现，土地本钱不断攀升27%35%30%8%2016年上半年招拍挂土地用途分布（单位：）商业用地住宅用地工业用地其他126314220306411981725094382664220202468101214050001000015000200002500030000350004000045000201120122013201420152016上半年2011-2016上半年深圳住宅楼面价走势（元/）招拍挂数量住宅楼面价（元/）上半年共18宗招拍挂土地，居住用地仅2宗，但因占地较大，住宅占全市比重到达35% ；主要用途以住宅和工业为主，其次为工业，占比30%。其中，深圳住宅楼面

31、价走势持续上扬，到达42202元/ ，比2021年增长10.19%。由于住宅用地供给稀缺，开发商看好深圳市场，纷纷高价拿地。数据来源：国土局 A816-00604号线上塘站土地市场土地市场电建以亿元拿下上塘地块，创龙华单价地王宗地号 A816-0060土地用途二类居住用地+商业用地交易方式公开招标土地位置龙华新区上塘站东北侧总用地面积（）35673.14 容积率 4.1建筑面积（）146000竞得者中国电建地产集团有限公司&广州方荣房地产有限公司成交金额828999万元楼面价56780.75 元/平米项目位于深圳第五中心的龙华新区，城市化进程加快，将带来更多的经济、产业及人口利好区域价

32、值突出高铁+地铁，5分钟直达深圳北站，瞬达全城交通便利项目周边汇集了多个较大型的商业综合体，商业价值凸显商业配套完善项目作为深圳商品房现售试点项目，对于开发商的资金有更高的要求项目需现楼发售6月2日，中国电建地产集团及广州方荣房地产联合以亿元的高价拿下上塘地块，楼面地价高达56780元/，再次刷新龙华单价地王。此工程也是深圳首次对商品房实行现售试点，规土委将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的根底上进行政策研判。土地市场土地市场龙光以亿元竞得光明地块，创深圳总价地王6月8日，龙光以总价亿元竞得位于光明新区的A646-0059的商住混合用地，溢价率159.79%，折合楼面

33、价27623元/平方米，刷新2021年深圳总价地王纪录。宗地号 A646-0059土地用途二类居住用地+商业用地+城市道路用地+公园绿地+水域交易方式拍卖土地位置光明新区高新技术园区东片区总用地面积（）土地总面积152441.86，其中建设用地面积99230.05，道路用地面积6596.33，绿地面积（含水域）46615.48，总建筑面积509000容积率 5.12建筑面积（）509000竞得者龙光地产控股有限公司成交金额1406000万元楼面价27622.79元/平米溢价率159.79%项目位于光明新区核心位置，毗邻光明新区政府，凤凰城的门户地带区域价值突出高速+地铁，5分钟直达深圳北站，瞬

34、达全城交通便利光明新区的经济增速连续7年的位列全市第一，更是成为全市高技术产业发展的主战场，发展前景巨大经济指标土地市场土地市场上半年城市更新集中在龙华、宝安，以商住用地方向为主50.8634.213.668.54.905.0863.8610.9522.35744530212240246810121416010203040506070宝安区龙岗区南山区福田区盐田区罗湖区光明新区龙华新区坪山新区大鹏新区2016上半年各区城市更新拟拆除数量、重建面积（万平）拟拆除重建面积（万平）城市更新数量63%32%5%2016年上半年城市更新土地用途占比（单位：）商住用地新型产业用地其他上半年城市更新主要集中

35、在龙华新区，共计12宗，占全市总供给宗数的27.91%；城市更新面积龙华新区合计万平，占全市比重到达31.25%，其次为宝安区，也到达万平。龙华新区超越宝安区成为城市更新的主力区域。城市更新用途中，包含商业、居住的面积占比达62.70%，其次为新型产业用地，占比到达31.97%。数据来源：国土局“十三五期间，深圳预计每年新供给用地8万，参考2021-2021年深圳的土地平均供给量年均万平，未来深圳的土地供给量更趋紧张。同时，从规土委公布的“深圳市未利用居住用地图来看，未来深圳的可建设用地存量较为稀缺，深圳的供需矛盾将会持续存在。土地市场土地市场深圳可供建设居住用地稀缺，供需矛盾将长期存在规划期

36、商品住房用地保障性住房用地总计新供应用地城市更新用地征地返还用地新供应用地城市更新用地拆迁安置等用地2016852122525312520178100222525151952018810022201416420198992215141582020899221514158合计404501005010060800深圳市居住用地供给结构表单位：公顷深圳市未利用居住用地 未利用居住用地土地市场小结 城市更新方面：拟撤除重建面积远超招拍挂供给建筑面积2021上半年共3批城市更新工程，共计43宗、拟撤除重建面积万平，其中龙华新区、宝安共19宗，为城市 更新主力区域； 招拍挂方面：宗地建筑面积为同比有所增长

37、，用地供给稀缺2021上半年招拍挂供给土地面积共万平，对应建筑面积万平，同比增长56.86%。 未来土地供给仍稀缺，供需矛盾将长期存在“十三五方案每年供给住房建设用地8万平方米，深圳未来可供建设用地稀缺，或会导致供求关系进一步紧张。商品住宅市场表现4一季度供给同比大幅增长，成交小幅上涨，春节前开发商积极入市，节后受政策风声收紧的影响，市场成交量有所下滑，价格仍处在上升通道。二手房受政策预期前置的影响，量价实现新高。Part01商品住宅一手市场分析67.4357.7240.9154.258.472.6356.2955.6946.4825.2624.5734.6559.4149.8777.3964

38、.7888.2997.163.6225.6829.3265.1727.8827.8155817617560100002000030000400005000060000700000204060801001202015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年01月2016年02月2016年03月2016年04月2016年05月2016年06月成交面积供应面积成交均价2021年上半年深圳市商品住宅供给销售情况比照图上半年市场综述：成交量有所下滑，价格持续上涨，6月突破6万/平2021年上半年，深圳商品住宅市场量跌价涨。总供给面积万，同比下降；

39、总成交面积万，同比下降22.78%；成交均价51006元/，同比上涨81.90%。受“新政调控影响，二季度成交量相比一季度下滑明显，同比下降，但价格仍持续上涨，二季度成交均价56476元/，同比上涨17.44%。深圳市商品住宅供销情况万，元/时间供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2016年上半年239.48242.94510062015年上半年278.73314.6028040同比变化（）-14.08%-22.78%81.90%时间供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2016年二季度120.8684.48564762016年一季度118.62158.4648089环比变化（）1.89

40、%-46.69%17.44%数据来源：中指数据库，世联行供给分析：二季度供给下滑较为明显，龙岗仍为主力供给深圳商品住宅供给面积(万)n上半年整体供给同比有所下滑n2021年上半年，深圳市商品住宅批售面积面积万，同比下降 。n二季度供给明显下滑n2021年上半年，一季度延续2021年下半年火爆市场行情，开发商与客户均看好后市，推盘量较大，二季度以来。受“新政影响，开发商入市积极性有所下降，多以少量推盘试探市场。n龙岗仍为主战场，关内南山唱主角n从区域供给来看，龙岗为1季度主要供给区域，供给占比为，关内以南山区为主，占比到达。59.4149.8777.3964.7888.2997.163.6225

41、.6829.3265.1727.8827.810204060801001202015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年01月2016年02月2016年03月2016年04月2016年05月2016年06月4.5%16.9%20.1%43.7%6.9%4.7%1.1%2.2%2015年上半年深圳商品住宅供应占比（）罗湖区南山区宝安区龙岗区龙华新区光明新区坪山新区大鹏新区数据来源：中指数据库，世联行成交分析：“新政影响下，二季度成交下滑明显n上半年整体成交有所下滑n2021年上半年，深圳市商品住宅成交万平，同比下降。n成交主力仍为龙岗

42、，龙华热度不减，南山主导关内n从各区域的成交来看，龙岗由于供给量相对较大，成交量位居全市首位，占比到达；龙华新区热度不退，成交占比到达；关内仍以南山为主力成交区域，成交占比到达。67.4357.7240.9154.258.472.6356.2955.6946.4825.2624.5734.65010203040506070802015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年01月2016年02月2016年03月2016年04月2016年05月2016年06月2015.07-2016.06深圳商品住宅成交面积（万）n受“新政对市场影响，二

43、季度成交下滑明显n1季度市场延续2021年行情，成交仍处在较高位，二季度，随着“新政的出台，客户观望情绪加重，市场成交量下滑较为明显。数据来源：中指数据库，世联行5.9%1.6%18.2%1.8%14.7%31.3%2.1%2.7%20.8%0.8%2016年上半年深圳商品住宅各区域成交占比（）罗湖福田南山盐田宝安龙岗大鹏新区光明新区龙华新区坪山新区2021年上半年商品住宅市场成交面积TOP10万2021年上半年商品住宅市场成交金额TOP10亿元2021年上半年，从成交面积来看，热销楼盘集中在龙华新区及龙岗区。其中，位于龙华新区的鸿荣源壹城中心以万的成立量位居第一，位于龙岗的锦荟PARK以万位

44、居第二，观澜的合正观澜汇以万位居第三。从成交金额前十来看，豪宅工程主要集中在南山前后海片区，占据六席；上半年高端楼盘入市积极且销量表现不俗，恒裕滨城，海上世界双玺、华润深圳湾悦府等工程销售额已超过39亿元。4.95 5.16 5.28 5.53 5.57 6.46 6.77 7.27 8.60 11.67 02468101214万科公园6号奥宸观壹城恒裕滨城宝能城信义嘉御山前海时代宇宏健康花城合正观澜汇锦荟PARK鸿荣源壹城中心27.9332.1633.3137.2338.5539.3742.7249.3651.6352.200.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00

45、壹方中心半岛城邦信义嘉御山宝能城新锦安壹号公馆华润深圳湾悦府海上世界双玺前海时代鸿荣源壹城中心恒裕滨城数据来源：中指数据库，世联行热销楼盘集中在龙华龙岗，豪宅工程聚集南山前后海 7.688.198.478.608.659.3516.1616.6616.8325.320.005.0010.0015.0020.0025.0030.00卓越置业集团有限公司金地(集团)股份有限公司宝能地产股份有限公司深圳市振业(集团)股份有限公司深圳市信义房地产开发有限公司华润置地有限公司深圳市地铁集团鸿荣源集团深圳控股有限公司万科企业股份有限公司2016年上半年企业销售面积TOP10(万)51.1852.3453.

46、4459.2762.6577.9079.6586.1596.28118.370.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 深圳市信义房地产开发有限公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司深圳市恒裕实业（集团）有限公司卓越置业集团有限公司宝能地产股份有限公司华润置地有限公司深圳市地铁集团鸿荣源集团深圳控股有限公司万科企业股份有限公司2016年上半年企业销售金额TOP10(亿元)2021年上半年，从房地产开发企业表现来看，万科以万的销售面积及亿元的销售金额占据面积榜和金额榜冠军，随着万科下半年高端工程的入市，预计下半年仍将会保持较好的销售业绩。从深圳房地产市场企业

47、聚集度来看，2021年上半年，销售面积TOP10企业占全市销售面积，销售金额TOP10企业占全市销售金额的，行业聚集度高，大型开发商掌握了优势资源。万科夺得上半年销售面积、金额双料冠军，前十企业销售金额占比46数据来源：中指数据库，世联行受豪宅成交拉动的影响，上半年成交均价再创新高，为51006元/2021年2季度-2021年1季度深圳市商品住宅成交均价(元/)2021年上半年价格表现影响因素2021年上半年，市场在多轮政策刺激下，价格持续上涨，7、8月成交量短暂回调，但价格持续上涨四季度开发商推盘意愿强烈，高端楼盘占比高，受成交结构影响，成交均价再创新高，突破4万/平2021年1季度，1-2

48、月开发商和客户市场信心足，价格持续上涨，3月政策收紧，客户入市积极性有所下降，但价格仍处在上涨通道348323615936191335994476142476465154809549989498765581761756200002500030000350004000045000500005500060000650002015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月2015年11月2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月2021年2季度，受“新政影响，市场成交量有所下滑，但由于豪宅成交的拉动，价格持续上涨，6

49、月均价突破6万/平 深圳商品住宅51006元/，同比2021年上半年的28040元/上涨81.90%南山福田宝能城：8万华润悦府：万新天鹅堡：万中心天元：11万深业上城：11万宝能公馆：10万罗湖中海天钻：10万深业东岭：预计7万深南道68号：预计7万龙岗金地龙城中央：万颐安都会中央：万信义金御半山：万龙坂星河银湖谷：万九龙玺：万港铁天颂：万扫描全市2021年在售工程价格区间，关内价格全线8万以上，由东向西价格梯队逐渐上升，关外近郊龙华价格5-7万。上半年，关内价格全线8万起，豪宅10万起，近郊5万起大鹏新区承翰陶柏莉：万承翰半山海：万福松沙华联城市全景：万鸿荣源壹城中心：10万宝安怀德峰景：

50、万松河瑞园：万市场库存持续维持较健康水平，截止到6月底，去化周期个月l深圳市场库存持续处在较为健康的水平，近期由于市场成交量的下滑，出清周期有所增加，但仍保持在11个月以下。l截止到2021年6月30日，深圳市商品住宅可售面积为万，去化周期为个月。可售面积(万)351.1326.2374.8374.6411.0410.5416.1394.5373.0413.3427.0420.1出清周期6.85.66.56.36.97.07.37.06.57.99.110.41-Jul1-Aug1-Sep1-Oct1-Nov1-Dec1-Jan1-Feb1-Mar1-Apr1-May1-Jun0.02.04.

51、06.08.010.012.00.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.02015.07-2016.06深圳商品住宅可售面积及出清周期（万，月）2021年1季度成交结构：300-500万成为刚需户型主力成交价格段，改善型产品面积段有所下降总价段90以下（小户型）90-120（居家型）120-140（改善型）140-200（享受型）200以上（奢享型）合计（套）套数比例（）150万以下25630002591.73%151-200万367911003872.59%201-300万27999913200293119.59%301-500万517483

52、472923814698946.71%501-1000万147941461964971323221.60%1001-2000万033985692309306.22%2000万以上00002382381.59%合计（套）1007113921470147655314962100.00%套数比例（）67.31%9.30%9.82%9.86%3.70%100.00% 2021年1季度面积-总价成交交叉表(套，)p 90以下主力总价分区域p 1、总价201-300万之间主要集中在观澜、光明、平湖等区域；p 2、总价301-500万之间以龙华新区、宝安西乡、宝安新乡、龙岗布吉为主p 3、总价501-100

53、0万之间以龙华新区的【龙光玖龙玺】，西乡的【宏发前城】，南山的【海上世界双玺】等改善型刚需工程为主p 90以上主力总价段分区域p 1、120-140户型中总价在300-1000万居多，主要集中在龙华新区、龙岗的改善型需求；p 2、140-200户型总价在500-2000万居多，以关内为主。总价段90以下（小户型）90-120（居家型）120-140（改善型）140-200（享受型）200以上（奢享型）合计（套）套数比例（）150万以下361000370.49%151-200万29910003003.94%201-300万113315200115015.09%301-500万2747186384

54、893340944.73%501-1000万94824534627843186024.41%1001-2000万148154861256488.50%2000万以上00062112172.85%合计（套）51774567478593827621100.00%套数比例（）67.93%5.98%9.80%11.27%5.01%100.00%2021年2季度面积-总价成交交叉表(套，)2021年2季度成交结构：改善型产品成交占比上升，千万级豪宅成交占比有所提升p 300万以下产品分区域p 1、以90以下产品为主，多为首置型产品，主要集中在光明、龙岗横岗及龙岗老镇等区域；p 301-500万产品分区域

55、p 改善型刚需产品为主，主要成交集中在龙岗布吉、龙华新区、龙岗坂田及宝安新乡等区域；p 501-1000万产品分区域p 产品面积段分布相对均匀，小面积产品集中在龙华、南山、宝安等区域，大面积产品主要集中在龙岗布吉；p 1000万以上产品分区域p 以140以上改善型产品为主，以南山、福田、宝安及局部别墅工程为主；2021年1季度2季度总价段产品成交结构比照2021年1季度2季度面积段产品成交结构比照刚需成交量稳定，二季度豪宅成交增加从总价段的变化情况来看，301-500万的产品成为主力成交，1、2季度的占比均维持在44以上，二季度千万级豪宅产品成交有所增加，总价在1001-2000万之间的产品成

56、交比例由上升至，2000万以上的产品成交比例由提升至；从面积段变化来看，刚需成交量较为稳定，140平以上产品成交上升，主要是由于【半岛城邦】、【华润深圳湾悦府】、【新天鹅堡】等高端工程成交带动。1.73%2.59%19.59%46.71%21.60%6.22%1.59%0.49%3.94%15.09%44.73%24.41%8.50%2.85%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%150万以下151-200万 201-300万 301-500万 501-1000万 1001-2000万 2000万以上 2016年2季度2016年1季度67.31%9.30%9.8

57、2%9.86%3.70%67.93%5.98%9.80%11.27%5.01%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%90以下90-120120-140140-200200以上2016年2季度2016年1季度罗湖区：上半年供给成交同比有所增长，价格稳步增长003.6718.8404.3400010.66001.821.040.240.214.15.321.292.832.071.761.854.28622356265201000020000300004000050000600007000002468101214161820Jul-19Aug-19Sep-19Oct-19Nov

58、-19Dec-19Jan-20Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20上市面积(万)成交面积(万)成交价格(元/)罗湖区商品住宅供销情况万，元/2021年上半年，罗湖区仅【深业东岭】一个新增工程，新增供给量万；成交面积万，同比增长；主要成交来自黄贝岭板块的【深业东岭】、【锦缘里嘉园】，东晓板块的【华润银湖蓝山】及桂园板块的【中海天钻】。上半年成交均价61426元/，同比增长，二季度成交均价62946元/，环比增长，。2021年上半年罗湖区商品住宅供给销售情况比照图时间供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2016年上半年10.6614.08614262015年上半年012

59、.3544522同比变化（）/14.01%37.97%时间供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2016年二季度10.667.89629462016年一季度06.1959490环比变化（）/27.46%5.81%福田区：供给仍稀缺，成交有所下滑，均价同比增长福田区商品住宅供销情况万，元/9.741.951.120.310.493.031.510.991.260.740.36 0.340.389908856960100002000030000400005000060000700008000090000100000024681012Jul-15Aug-15Sep-15Oct-15Nov-15De

60、c-15Jan-16Feb-16Mar-16Apr-16May-16Jun-16上市面积()成交面积()成交价格(元/)2021年上半年，福田区无新增预售工程，片区内仅现售工程【宝生Midtown】入市，成交面积万，同比下滑；成交均价79770元/，同比增长，主要成交来自中心区的【宝能公馆】。分季度来看，二季度成交相比一季度有所下滑，但成交价格二季度环比增长了。2021年上半年福田区商品住宅供给销售情况比照图时间供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2016年上半年03.99797702015年上半年010.4245312同比变化（）/-61.71%76.05%时间供应量（万）成交量（万）成交均价（