学年论文王艳

1、学年论文题 目 商业银行信贷对房地产价格 的影响分析 学 院 经济学院 专 业 金融与风险管理 班 级 金融 1003 学 生 王艳 学 号 20102221281 指导教师 冯素玲 二一三年九月十二日摘 要近年来，我国房地产价格持续走高，已经成为一个社会问题。而房地产业是我国国民经济的支柱产业，房价的高低对其自身及相关产业的发展，金融秩序的稳定，经济的发展，城市的发展状况，居民生活水平的提高等都有很大的影响。针对我国的房价问题，我国政府相继采取了多种房地产调控政策来稳定房地产价格，但是调整的效果并不理想。与此同时，我们发现近几年来银行发放的房地产信贷规模也呈逐步扩张趋势。在现代信用经济社会，

2、房地产开发商利用银行借贷作为一种融资的手段，提高投资能力，消费者通过贷款提高购买能力。房地产业与银行业已经形成了共生共荣的互动关系，房地产业的发展离不开银行业的支持，商业银行贷款为高速发展的房地产业提供了最主要的资金来源，而房地产信贷则是银行业的一项重要内容。通过对2008-2011年商品房价格和商业银行房地产信贷额数据分析发现，房地产价格和银行信贷具有相互促进的密切关系，商业银行信贷长期影响房地产价格。关键词：房地产价格；商业银行信贷；数据分析ABSTRACTIn recent years, China's real estate prices rising, has become

3、a social problem. And the real estate industry is the pillar industry of the national economy, high and low prices on its own, and the development of relevant industries, the stability of the financial order and economic development, the development of the city, people living standard rise, has grea

4、t influence. Housing problem in China, the Chinese government have taken various real estate control policies to stabilize real estate prices, but the effect of adjustment is not ideal. At the same time, we found that in recent years issued by the bank of real estate credit also showed a trend of gr

5、adual expansion. In the modern economic and social credit, real estate developers to use bank lending as a means of financing, improve the investment ability, consumer borrowing to increase purchasing power. Real estate industry and the banking industry has formed a symbiotic co-prosperity, the inte

6、raction between the development of the real estate industry can't depart from the support of banking, commercial bank loans for the high-speed development of the real estate industry provides the main source of funds, and real estate credit is an important content of the banking sector. Based on

7、 the commercial housing prices in 2008-2011 and the commercial bank real estate lending data analysis found that the real estate price and the bank credit has a close relationship, promote each other long term effects of commercial bank credit property prices. Key words: Real estate prices; Commerci

8、al bank credit; The data analysis 目 录摘要IABSTRACTII一、前言1二、我国房地产信贷的现状分析2(一)我国房地产信贷的发展21. 我国房地产信贷的特点22. 我国房地产信贷的意义2(二) 我国房地产信贷市场的现状4(三) 信贷增长下房地产价格上涨的现状分析5三、6(一) 重庆摩托车产业内部优势61. 发动机配套资源丰富62. 骨干品牌优势63. 技术劳动力资源丰富6(二) 重庆摩托车产业外部优势71. 西部农村市场需求强劲72. 大排量摩托车技术优势73. 海外出口优势7四、我国商业银行信贷对房地产价格影响的实证分析9(一) 产品市场缺乏竞争力9(二

9、) 企业管理粗放导致互相打压10(三) 板块整体创新及开发能力较弱10(四) 行业未能形成真正门槛11结论14参考文献15致谢16- 13 -一、前言近几年，我国房地产市场快速发展，房地产价格也随之不断攀升，引起了社会各界的广泛关注。根据经济形势的发展变化，出于保持经济持续增长和宏观调控的客观需要，为抑制房地产投资增长过快和经济向偏热转变，2004 至2007年提出了实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，频繁调高存款准备金率和基准利率。从2004 年10 月29 日中国人民银行首次上调基准利率( 本文数据均来源于统计年鉴、中国人民银行网整理而得) : 一年期贷款利率上调0. 27 个百分点，由5

10、. 31%上调到5. 38%，之后便不断使用货币政策工具调整利率，然而加息不但没有使我国的房地产价格下降，相反地，房地产价格却快速的上扬。在2008 年金融危机爆发以后，出于对当时经济形势的判断，提出了实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，银行加大信贷投放，更加促进了房价进一步上涨。据国家统计局公布的2010 年国民经济运行数据显示，2010 年全国70 个大中城市房屋销售价格平均涨幅仍然高达9. 99%，新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13. 67%。由于银行信贷在房地产价格波动影响实体经济的机制中发挥着重要的作用，一次较小的外部冲击，经过房地产与银行信贷相互作用，会放大对产出和支出的影

11、响，导致宏观经济出现大幅度的波动，加大房地产信贷风险，影响金融稳定，进行银行信贷与房地产价格关系的实证研究，对防范房地产泡沫具有重要的现实意义。二、我国房地产信贷的现状分析由于房地产产品供给和消费的特性，房地产开发和消费各环节都离不开金融机构的参与。房地产信贷则指在房地产开发、流通和消费过程中金融机构发放给开发商、消费者等市场主体的各种短期和长期贷款其中主要的是房地产开发贷款和住房个人抵押贷款。 (一) 我国房地产信贷的发展1. 我国房地产信贷的特点房地产信贷受宏观经济环境和政策、货币政策、房地产业波动和金融机构经营状况等原因而经常产生波动，对房地产业波动相互作用。银行提供的房地产信贷是我国房

12、地产企业的主要融资方式。结合我国的现实情况，对银行房地产信贷总的特征概括如下：（1）风险大且集中于银行。我国房地产企业融资途径过于单一，主要以银行信贷融资为主，缺乏转移和分散风险的金融替代产品。房地产企业融资渠道中，房地产资金信托虽然有所发展，但也存在功能单一、数量较小等问题。因此，银行贷款仍是房地产企业融资的主渠道。（2）房地产信贷在银行信贷中占比过大。银行的逐利行为导致银行资金过多的流入房地产市场。根据央行发布的2009年金融机构贷款投向统计报告2009年全国房地产信贷增量两万亿元，房地产贷款余额占各项贷款的比重为17，比年初有所上升，房地产贷款潜在风险十分突出。（3）存贷款的期限不匹配。

13、影响银行的流动性房地产贷款资金的主要来源为一般性存款，最长只有5年的期限。具有短期性和随意性的特点，存款的到期支付又有较大的刚性，根据2009年金融机构贷款投向统计报告，全年新增个人住房按揭信贷部分占全部房地产信贷的70左右，而这部分的贷款期限一般都超过10年。短存长贷的矛盾致使资产与负债的不匹配，从而导致商业银行的流动性风险。（4）房地产信贷投入受政策影响较大。我国银行信贷投放受政策影响较大，房地产信贷也不例外。近两年，受金融危机影响，国内房地产方面的信贷政策变化较快，这也直接导致了银行在投放房地产信贷时波动较大。在一定程度上影响了房地产企业的流动性。2007年下半年开始受到国家调控政策影响

14、，造成了房地产企业资金不足，部分小型房地产企业、房产中介出现倒闭现象；年初受到刺激政策影响，房地产信贷投放巨大，导致房地产企业资金充裕，土地拍卖市场上“地王”现象频现。2. 我国房地产信贷的意义（1）房地产信贷对房地产价格的波动产生放大效应。如果银行持有大量的房地产或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高了贷款抵押物的价值，改善了借款人的资产负债状况，因而可以进一步从银行获得更多的贷款。另一方面，房价的上升不仅会提高银行自有房产的价值，也会提升银行贷款的质量，促使银行减少坏账准备，从而银行具有进一步增加贷款的资产基础。以上两方面的交互作用必然会导致。当信贷资金推动房地产达到一定

15、程度，投机资金就会进入市场，使得房地产价格同益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产价格的膨胀。（2）扩大银行资产业务领域。带动银行相关业务发展银行从事房地产信贷业务，可以扩大银行资产业务领域，调整资产结构，改善资产负债状况，拓展银行利润来源渠道。同时，随着房地产信贷业务的开拓，还会为银行带来其他相关业务需求，如提供房地产评估、代理买卖房地产以及房地产咨询业务等，扩大房地产银行的中间业务。（3）支持房地产业发展，促进经济增长。房地产商品具有价值大，生产周期长的特点房地产商品的开发需要投入大量资金，而资金的占用时间也较长，因此银行房地产信贷可以为房地产业注入资金，这样支持了房地产业的发展，因此可

16、以促进经济的增长。 (二) 我国房地产信贷市场的现状（1）房地产开发企业的资金来源现状。从1997年到2009年，我国房地产开发投资额逐年快速增长。我国房地产开发资金来源于国家预算内资金、国内银行贷款、外资、自筹资会和其他资金等五个渠道。数据显示，从1999年到2009年，与房地产相关的贷款在贷款总量中的比重由4升至20。就目前全国的水平而言，开发商自有资金一般在15%-30%。（2）个人购房者的资金来源现。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，主要有使用家庭存款、向亲戚朋友借款、个人住房公积金贷款和银行按揭贷款这四个方面。在目前房价偏高的情况下，使用家庭存款和向亲友借款买房的钱只能是杯水车

17、薪，居民越来越依赖于个人住房公积金贷款和银行按揭贷款。银行对个人住房消费的金融支持，使得近几年国内房地产快速发展。 (三) 信贷增长下房地产价格上涨的现状分析我国受资本市场发育滞后的限制，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。所以目前我国房地产金融主要以银行信贷为主其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占的比例较小其融资格局较为单一的特征十分突出。这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅较大，致使国内贷款占房地产开发企业资金来源的增长比重一直在30%左右。2004年中国房地产

18、会融报告显示，2004年我国房地产开发资金共筹资名17168.8亿元。虽然直接反映为银行贷款的资金仅占18.4%而报告也指出，房地产开发资金来源中的企业自筹资金、定金和预收款也含有银行贷款的成分。其中自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款也有305的资金来自银行贷款。以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。至2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%利用外资470亿元，下降35.5%;企业自筹资金179

19、06亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长63.1%；人按揭贷款8403亿元，增长11602%；（见表1）表1 1998-2009年我国房地产资金占比增长率资金来源合计同比增长率国内贷款同比增长率自筹资金同比增长率其他资金同比增长率2000年15.66%15.58%19.95%24.54%2001年8.63%5.55%15.22%13.87%2002年25.06%24.61%20.05%36.65%2003年28.32%22.17%35.30%30.19%2004年26.68%31.21%25.39%25.86%2005年35.35%41.34%37.69%32.17%2006年3

20、0.10%0.64%38.11%40.23%2007年23.35%21.41%35.17%17.19%2008年26.92%37.26%21.99%25.91%2009年38.60%32.25%37.09%41.46%2010年2.39%4.25%28.11%-15.62%2011年44.2%48.5%16.9%71.9%由此可以看出，除个别年份外，房地产信贷规模一直保持着较快的增长速度。在现代金融自由化的政策下，银行资金为了争夺市场的份额，向房地产业的贷款数量迅速上升，促进了房地产业的升温，也造成了银行信贷投放过度集中的现象。三、银行信贷对房地产价格影响的政策分析1998年，国家出台住房体制

21、建设的纲领性文件国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，这是我国住房体制改革的转折点，我国开始实行住房分配货币化，促进我国住房体制改革的市场化方向，从此我国房地产信贷业务进入快速发展阶段，商业银行将其视为优质信贷资产，中国掀起了房地产热，这引起了国家相关部门的关注，于是频繁出台宏观调控政策旨在防止银行房地产信贷风险，在国家一系列宏观调控组合拳下房地产热开始逐渐降温。2008年，受次贷危机影响，全球经济低迷，我国各商业银行房地产开发贷款和个人住房贷款增速放缓，为了使经济走出次贷危机的阴影，2008年下半年到2009年末，我国出台了一系列经济刺激计划，得益于“保增长”的政策，房价飞

22、升，来了个“鲤鱼跳龙门”，国内各大商业银行紧跟国家政策，房地产信贷业务飞速发展，于是又掀起了新一轮的房地产热，资产泡沫越吹越大。进入2010年，经济复苏基础明显巩固，但通货膨胀压力逐渐加大，CPI从1月份的1.5%攀升到11月份的5.1%，国家政策急转直下，开始加大房地产市场的宏观调控，“国四条”、“国十一条”以及被称为史上最为严厉的“国十条”等一系列“政策重拳”组合出击严控房价，房地产市场有所降温。房地产市场经历了从全面支持，到调控供给，再到全面调控的阶段，这种周而复始与国家宏观政策调控密不可分，因此国家的宏观调控政策对房地产信贷市场的影响不容忽视。纵观我国房地产调控政策，主要是以信贷政策为

23、主，尤其金融危机后，调控房地产信贷的频率和措施显著增加，房地产信贷政策成为房地产市场调控不可或缺的政策工具。国内很多学者已经证明了房地产贷款与房价成正相关关系，因此，通过信贷政策影响商业银行的信贷扩张，从而引导房地产市场的发展。当宏观政策宽松时，扩张的信贷政策使银行的信贷投放加大，造成货币流动性过剩，由此房地产市场的供给和需求增加，进而推高房价；当房价上涨时市场呈现一片繁荣景象反过来又会刺激银行进一步增加贷款投放，如此高的信贷投放，使得全社会固定资产投资和房地产投资在高位运行，必然使房地产的供给和需求增加，引起房价、地价不断上涨，资产泡沫不断膨胀。当市场过度膨胀，资产泡沫不断扩大到一定程度，房

24、地产信贷的风险就会因政策的变动而加大，贷款的某些不良基因会因为各种内外部因素相互作用在一定的时间或空间内顽强地表现出来。四、商业银行信贷对房地产价格的影响的实证分析（一）数据选取及说明本文选取20082010年月度商品房平均销售价格（P）作为房地产业的一个表现数据，以我国金融机构月度中长期贷款额（A）代表房地产信贷额作为国家宏观和银行金融支持程度的表现数据，其原始数据均来源于中国统计年鉴经整理而得。为消除异方差的影响，将商品房平均销售价格、房地产贷款额和利率都取自然对数，分别用LnP、LnA表示。（二）数据平稳性检验时间序列大部分是不平稳地，所以根据EG两步法，先对房地产信贷供给总额和商品房平

25、均销售价格进行单位根检验，以验证两时间序列是否是平稳。利用计量经济学的分析软件Eviews进行ADF检验。 表2. 变量的单位检验结果变量(C,T,K)ADF检验结论lnA(0,0,2)2.359-2,634不平稳D(lnA)(0,0,2)-3.755-2,634平稳lnp(0,0,2)1.296-2,634不平稳Dlnp(0,0,2)-7.563-2,634平稳从表 1 可知，时间序列变量的 ADF 统计量的值均高于临界值水平，原序列在 1%的显著性水平均接受零假设 H0 =0，因此，所有时间序列原序列都是不平稳的。两个变量系列在经过一阶差分后，变量的 ADF 统计量都在 1% 的水平显著，

26、这说明两个序列的一阶差分序列在 1% 的显著性水平是平稳的，因此可以得出的结论是，LnP、LnA 都是一阶单整序列，序列间可能存在协整关系。(三)协整检验及分析为了考察商品房均价和信贷额之间是否存在长期协整关系，我们进行 Johanson 协整检验，结果如表 3 所示。表3 协整检验结果最大特征值P值统计量P值原假设22.8240.001823.8290.00220个整协向量3.8410.31611.0050.3161至多一个整协向量所有检验的原假设都是“不存在协整关系”，拒绝原假设意味着变量间存在长期协整关系。进而可以直接运用 OLS进行回归分析。对 LnP 与 LnA 序列进行回归拟合，拟

27、合方程为:LnP =0. 3484LnA +4. 157拟合方程各系数通过了 t 检验和 F 检验，说明各系数显著不为零。修正拟合优度是 0. 969，方程的拟合度较高。为了确认 LnP 和 LnA 是否存在协整关系，还要对拟合方程后的残差序列 U 再进行一次 ADF 检验。若残差序列是平稳的，才能说 LnP 和 LnA 是协整关系。（四)残差序列 ADF 检验利用 ADF 检验方法来判断残差序列是否平稳，进而确定回归方程的变量之间是否存在协整关系，同时还可以判断模型设定是否正确。进行残差序列 U 的单整性 ADF 检验，以确定协整关系是否存在伪回归现象，结果见表 4。表4 残差系列ADF检验

28、结果变量ADF统计量临界值结论1%5%U-5.75-3.64-2.95平稳残差序列 ADF 检验统计量值为 5. 750019，说明残差序列在 1%的置信水平下是平稳的，所以可判定 LnP 和 LnA 存在上述拟合方程表示的协整关系。可以确认存在长期稳定的均衡关系。以上实证检验表明，长期内我国房地产信贷对房地产价格波动的弹性系数为 0. 348，即房地产价格每上涨 1%，房地产信贷供给增长 0. 348%。从长期来看，当期的银行贷款对房地产价格有十分显著的正向影响，鉴于我国的房地产价格波动在长期内已经与银行信贷的增长形成显著的互为因果关系和影响，并且目前我国房地产市场出现了房地产价格的大幅度上

29、涨，银行贷款增长过快，货币政策当局应当密切关注房地产价格波动、银行信贷波动以及二者的相互影响，防范金融风险。实证分析充分说明了银行的信贷支持在房地产价格的上涨机理中所扮演的重要角色。由于银行是依据抵押的房地产价值提供贷款，同时，银行所估计地产价格主要是参考当前市场的交易价格。在房地产处于繁荣时期，由于过度乐观的房地产投资者是市场的主体，因此价格就有被高估的趋势，这就意味着银行经理人可能高估银行资本的经济价值，并由此导致商业银行增加下一期的房地产信贷的供给，增长的信贷从而进一步推动原本己经高估的房地产价格。相反的，当房地产处于低谷时期，过度悲观的投资者是市场的交易主体，房地产价格被低估，房地产价

30、格的下降会降低银行资产的经济价值，暗示银行将收缩房地产信贷的供给，这样会降低房地产的需求，紧缩的信贷进而使房地产的价格进一步下降。所以商业银行出于行业竞争的压力，以及代理人成本的存在往往倾向于向房地产市场过度投资，这一方面在促进房地产市场繁荣、增加商品房屋的供给，同时，增加了房地产价格的非理性上涨，以及房地产市场投资过度和结构性供求失衡的概率。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨肯定与资金有着密切的关系。五、防范房地产价格过快上涨的建议（一）加强对银行贷款的监管本文的研究结论认为，信贷资金的增长是房地产价格上涨的直接原因。因此要从源头上严防银行向房地产企业的过度贷款和违

31、规贷款。在目前房地产金融体系不健全的情况下，房地产业的资金来源大部分来源于银行。而对于银行来说，大量的信贷资金集中于房地产业，不仅会对房地产价格的不断上涨提供资金支持，银行将会承受巨大的不良贷款风险。在房地产价格不断上涨时期，由于存在过度自信和羊群行为，银行争相发放房地产贷款，而在房地产价格大幅下降时期，又急剧收缩贷款，从而加大了房地产价格的波动。要防止这种现象的发生，银行要建立房地产资产业务的风险评估模型，正确评估房地产抵押价值，严格控制房地产贷款比例，避免在房地产高涨期过度放贷，在收缩期过度收缩，从而加剧房地产业的周期性波动。银行在发放房地产贷款时，应根据保守、确实、安全的原则来评估抵押标

32、的物的抵押价值，严格审查以避免呆账、坏账与信用。（二）大力拓宽房地产直接融资渠道在目前房地产金融体系不健全的情况下，房地产业的资金全部来源与银行。而对于银行来说，大量的信贷资金集中于房地产业，不仅会对房地产价格的不断上涨。银行将会承受巨大的不良贷款风险。因此在继续稳定推进银行信贷对房地产业的资金支持的基础上，为了促进房地产业的健康、可持续发展，中国人民银行在规范房地产信贷的同时，也要着手为房地产开发企业拓宽融资渠道，扩大直接融资比例，鼓励支持金融产品的创新，打造房地产开发商的创新金融模式。此外，从单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展，如股权、定向增发证监会目前己经开始对定向增发加以限制

33、，鼓励上市公司使用公募增发或转债方式再融资、开发项目债券、信托、房地产投资基金、私募融资等方式。（三）完善信贷法规，防止房地产市场过度投机行由于我国现行银行信贷监管法规存在诸多不完善的地方这给了投机者可乘之机他们利用政策法律漏洞“合理”套用银行信贷，让过度资金流入房市，加速了房地产价格的上涨。例如银行流动资金周转几次后变相流入楼市，炒房者利用我国房产登记信息不连网的现状，异地多次享受一套房优惠政策等。监管机构要完善相应的法律，法规，合理引导正常的信贷消费行为，提高投机者的炒作成本，防止信贷资金变相流入房地产市场。结 论本文研究表明，当前银行资金已经成为房地产业的主要资金来源，银行信贷资金的增加

34、推动了房地产价格的上涨，因此房地产经济得以迅速发展，但是在房价上涨的同时，房地产信贷风险也随之加大。大量资金涌入房地产业增加了金融风险。随着大量银行资金加入，一旦房地产经济发生大幅波动，企业的经营风险将转变成银行风险，大量信贷资金就会无法收回，必将形成大量银行不良款项，银行系统承担了房地产转嫁的金融风险。政府应该加强对房地产业的引导和商业银行的监管，制定相应的调控政策，以防范由于过度的房地产贷款投入而造成的房地产金融风险，坚持调整房地产业结构;扩宽房地产企业融资渠道，提高房地产企业竞争力;调整房地产信贷结构;加强房地产信贷监管，放松房地产金融管制;最后，完善政策调控的方式，在运用房地产信贷政策调控房地产业上，注意政策出台的时间和力度。参考文献1 东海证券研究所，2008年6月份房地产行业月报，行业研究，2008730。2 梅霖，陆惠民，房地产融资渠道分析，建筑管理现代化，2004(5)：2527。3 王铮，断崖边的资金链，经济月刊，2002(11)：18214 胡胜，刘旦，宏观经济变量对房地产价格的影响，统计与决策，2007(19)：111-114页。5 王西军，刘传哲，我国房地产价格与GDP关系实证分析，科