豪宅项目容积率研究

1、容积率解释 Part 1容积率容积率 专业解释 通俗解释 一般规则 特殊规则 容积率=总建筑面积总用地面积 定义 计算公式 计算规则123 通俗解释专业解释 说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度 容积率一般是由政府规定的 一般而言,容积率分为： 独立别墅为0.2-0.5, 联排别墅为0.4-0.7, 6层以下多层住宅为0.8-1.2, 11层小高层住宅为1.5-2.0, 18层高层住宅为1.8-2

2、.5, 19层以上住宅为2.4-4.5, 住宅小区容积率小于的，为非普通住宅 并根据不同城市的特点有所差别 容积率总建筑面积总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低 注明： 计算容积率时，总建筑面积不包括地下建筑面积；（半地下室层高超过米时，按全面积算，层高低于米时，按半面积计算）； 当建筑层高超过3M时，这些层应除以3M进行层数折算，余数不足时，多出部分不计入容积率；余数大于或等于时，多出部分按1层计算 特殊规则一般规则 地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建

3、筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行 当住宅建筑标准层层高大于米时，当普通商业建筑标准层层高大于米时，当办公建筑标准层层高大于米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算 当普通商业建筑层高大于10米时，当住宅建筑层高大于米时，当办公建筑层高大于米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算 计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分 建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算 特殊规则 地下空间的顶板面高出室外地面米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近

4、的城市道路标高为准加上米作为室外地坪，之后再按上述规定核准 住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览 设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值容积率的特征Part 2特性一1特性二2特性三3特性四4容积率 在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比 容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量 容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中 楼面占地率注与容积率成反比 特性三特性

5、二特性一特性四特性基本公式是基本公式是:R=F/A:R=F/AR容积率F地块上的 总建筑面积(m)A地块面积(m) “净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度；在比较不同的容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。 总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和；如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别 特性三特性一特性二特性四特性当当A A为常数时，为常数时，R=CHR=CHC建筑密度或建筑覆盖率，C=01H建筑层数(或平 均层数)CA建筑基底面 积(m)F地块

6、上的总建 筑面积(m)A地块面积(m)当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C；当R每提高C的值，H平均提高1层 从公式可以看到特性二特性一特性三特性四特性L=A/F=1/RL=A/F=1/R 楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积) 当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高 公式结论特性二特性一特性四特性三特性关心顺序 (出让价格)、R、意愿倾向:从提高R，可以吸引(D)，获得较高的P G关心顺序:C、H、R，意愿倾向: 从控制C和H，以满足空地、日照、间距、绿化、停车以及景观等要求 关心顺序:R、F、

7、P(楼面地价)，意愿倾向:(P)尽可能提高R，获得更大的F，使P降低，即每平方米建筑面积所摊的土地费用最小 UPD在实行城市土地出让、转让和房地产开发机制的情况下，容积率往往成为城市政府(G)、规划师(UP)和开发者(D)之间谈判的一项主要“杠杆” 土地所有者，关心从土地出让中获得比较好的收益，用于城市基础设施建设城市环境质量与整体效益的关心者 房地产开发者，关心从开发中获得最大的利润 容积率对各个因素的影响Part 3生活品质物业类型社区规模建筑密度规划布局土地的增值n在容积率低于（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目；n容积率，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果

8、穿插部分双拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多；n容积率，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响；n容积率，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂低别墅的话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了；n容积率，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点；n容积率，正常的多层+小高层项目；n容积率，正常的小高层项目；n容积率，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差；n容积率，高层项目（楼高100米以内）；n容积率以上，摩天大楼 先简单说一说各类物业分别

9、对应的容积率数值：（依据经验和规律）A A项目：容积率，城市公园东项目：容积率，城市公园东侧，建筑类型为叠拼别墅侧，建筑类型为叠拼别墅+ +小小高层高层+ +高层高层 如A项目，容积率，一般如此高的容积率，我们都会想到是一个高层物业的社区，但项目通过结合周边的资源，籍低密度的别墅物业提升项目的档次，利用水景隔开别墅布置高层物业，使别墅与高层建筑形成各自相对独立的组团，相互不干扰，提升了社区品质又保障了项目容积率。小高层和高层使社区能更好的通风采景，建筑天际线也更唯美。在如此高的容积率下，项目通过的灵活的运用物业组合，打造豪华别墅产品，提升项目档次，而为项目后期发展，适应后期市场需求，并塑造了生

10、态景观公寓，在区域内打造出了自己的差异化产品 A A项目项目在用地面积一定的前提下，建筑密度与容积率两者是反比关系；建筑容量增加需要建筑层数的增高，密度则降低；这时，社区舒适度提高，但同时会带来土地利用的不充分和建筑成本的增加；建筑容量的减小，密度增大，这时，社区居住舒适度又将会受到影响；在项目规划中，容积率和建筑密度二者是一个矛盾点，需要去寻找找一个合理点、均衡点，来实现项目开发的最大目标 如：B、C项目，容积率相同，因为建筑密度的差异，项目的品质就有了很大的差异 把社区品位放在环境空间上，绿化空间丰富 社区可利用的绿地空间少，基本上没有什么绿化空间 B项目：容积率密度25%规划采用组团围合

11、布局，每个组团都拥有一个相对组团中心景观；全部采用多层电梯洋房 C项目：容积率密度32%建筑类型以联排别墅为主，少量小高层物业，排列式布局；在的容积率下采用了常规的低密度项目产品类型，所以密度相对大 从规划条件上来看，规模小的项目，在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分，其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡，在这个单独小块地上，建筑密度能够做的较高而绿化率能够做的较低，容积率自然能够做的比较高，而其舒适度却不会因此而降低，而且还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区 D项目：住宅项目，用地规模为10万，容积率为，建筑类型是多元化的，从联排别墅到多层以及高层住宅 E项目：住宅项目，

12、市区中心位置，规划用地2万多，容积率为，建筑类型全为高层板楼，共享城市公园资源 同为住宅项目，地理、资源环境相当，两个项目要就是因为用地规模的差别由此产生容积率的差异，而产生的建筑布局、中心绿地以及配套设施等的差异 如：F、H项目，相同的地块面积，同样容积率，规划布局差异可以非常大，社区空间和产品的差异也非常大。由于F项目全部采用了高层建筑类型，降低建筑密度，提高绿化面积；建筑布局也采用了独栋点式布局，采光通风都得到了最佳，270观景视线与H项目品质项目就一目了然了 F项目：容积率，建筑类型均为独栋高层塔楼，点式布局，均为南北朝向，绿化率48%以上H项目：容积率，建筑类型有多层，小高层、高层，

13、排列+围合式布局，绿化率32%，部分东西朝向布局Y项目：容积率，围合式布局，采用了大比例的高层板楼，社区还营造了罕有的大规模中心园林 项目分析 容积率高达4，不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的大规模中心园林。在这里，其关键的围合式布局起到了很大的作用，三栋板楼式住宅围合成三合院式，将节省的占地面积让给了中心园林，使社区中心景观作为黄金地段的市区中心城市稀缺景观资源，成为项目最有力的核心卖点。 三合院排列，面对面的两栋楼相距超100米，它不仅以差异化的社区空间和生活便利的享受引起购房者青睐，而且还可以用高容积率、高售价保证开发商丰厚的利润回报 设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种

14、产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：每平米土地增值（Zi）=售价（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用参考容积率-每平米土地费用利润最大值 Ymax=（Zi*Xi）D 其中：0Xi1 Xi1 Xi*RiJ示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率；别墅售价8500元/平米，参考容积率。多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元别墅住宅每平米土地增值=（8

15、500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元别墅与多层住宅费用简表通过计算机可以算出容积为，别墅与多层用地比例为时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元 综合上面的各种因素和相互之间的关系，我们要充分和全面的考虑、均衡容积率和地块情况、建筑密度、物业之间的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品质最高化，进而得到收益的最大化，利润的最大化,这将是我们对容积率进行深度解析的最终目标 高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质确定容积率的因素Part 4地块的使用性质地块的使用性质 地块的基础设施条件地块的基础设施条件 这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等； 即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤