中国房地产泡沫测度与治理的研究——基于北京市房地产市场的分析

1、 对外经济贸易大学硕士学位论文中国房地产泡沫测度与治理的研究-基于北京市房地产市场的分析姓名：李贻帅申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：郑宝银201105 摘 瑃 ， 近年 来， 我国房 地 产 业取 得 了 巨 大 的 发 展 ， 房 地 产 业成为国民经 济 发 展 的 重要支 柱产 业之 一 ， 城市居民的 居住 条 件 在这一 发 展 中得 到 了 显著改 善 。 但 是随 着居民收入 的 提高、 房 地 产 业的 迅 速 发 展 ， 房 价上 涨 速 度 过 快的 问题 很快显现出 来，自 年 开 始 实行 房 地 产 改 革 以 来， 中国房 地 产 市场价格 逐 年 攀升，

2、尤 其 是在 年 之 后， 价格 上 涨 趋 势 更加明 显， 当 年 全国商 品 房 销 售 均价同比 增 幅高 达 ， 也 由 此 在社 会各 界引 起 了 是中国房 地 产 市场是否 存在 泡 沫 的 争论， 鉴于历史 上 日 本 、 泰 国等 国家 遭 遇 的 房 地 产 泡 沫 崩 溃事件 对一 国经 济 造 成的 重 大 影响 ， 研 究 符合中国国情 的 房 地 产 泡 沫 的 测度 体 系 ， 防 范 和 治理房 地 产 泡 沫 ， 防 止房 地 产 泡 沫 崩 溃对国民经 济 造 成冲 击就 成为一 个很有现实意 义 的 问题 。本文将 在系 统 研 究 已 有的 房 地 产

3、 泡 沫 测度 标准的 基 础 上 ， 选取 近年 来房 地 产市场发 展 最 快、 也 是业界争 论 最 大 的 北 京 市为研 究 对象 ， 寻求 建 立 更加完善 的 房地 产 泡 沫 测度 体 系 ， 并 以 此 测度 体 系 结 合北 京 市近年 来房 地 产 统 计 数 据 来衡量 房地 产 市场泡 沫 程 度 ， 然后结 合中国房 地 产 市场的 发 展 现状 ， 分析 形 成房 地 产 泡 沫的 的 原 因， 提 出 符合中国房 地 产 市场行 情 的 治理措 施 ， 这 将 对维 持 中国房 地 产 市场持 续 健康快速 发 展 有一 定 借鉴意 义 。 文献 回 顾北 京

4、房 地产 泡 沫 的破 裂产 生很 大 负财富 效 应 甚 至 导致金融危机房 地产 业是个资金密 集 型 行 业， 需 要 大 量 的资金支 持 ， 房 地产 泡 沫 的存 在 意味着 大 量 的社会资金集 中在 房 地产 行 业， 一 旦 房 地产 泡 沫 破 裂， 资产 价 格迅速 回落， 造成金融机 构 大 量 呆 坏账 ， 民 众 资产 也 将受 到很 大 的影 响 ， 整个社会财富 总量 也 会出现 剧 烈 下降。同时 企业投 资的 无法 收 回 将会产 生大 量 的破 产 倒 闭 ， 进而影响 金融机 构 的经营 乃 至 整个投 融资系统 ， 严重 时 造成金融恐 慌 ， 导致金

5、融危机的发生。 中国 及北京 市 房地 产 行 业发展 现状 分 析 年 的 亿平米增 加 到 年 的 亿平米。 北 京 是 我国 的首 都， 也 是 我国 几 个 世界型 大 都市 之一 ， 在房 地 产 价格 上 ， 是所 谓 的一 线 城市 的代 表 ， 全 国 房 地 产 行 业 的发展 在北 京 市 体 现 的最 为 明 显 。 根据北 京 市 统 计 局 公 布 的年 北 京 市 房 地 产 市 场 运 行 情 况 把 显 示， 年 ， 全市全 年 累 计 完 成 房 地 产 丌 发投 资谠 #壬 夏 暝 龀 。其 中 ， 住宅 完成 投 资亿 元 ， 增 长 蝗 腥晟 唐 贩 啃

6、 驴 9 婊 万 平方米 ， 目前 我国 学 界已 有 的房 地产泡沫 测 度 指 标主 要 分 为两 类 ，第 一类 是 实 际 测 算指 标，包 括 房 价 收 入比 指 标、利润 率指 标、空 置量 及 空置率指 标、销 售率指 标、房 价 增长率指 标、租售比 指 标、房 地产贷 款 比 率及 增长率指 标等 ； 第 二 类 则 是 预警性 指 标，包 括 交 易 状 况 类 指 标、生 产类 指 标、金 融类 指 标、消 费 状 况 类 指 标等 。国 内 一些专家 学 者提 出 用房 价 收 入比 来 测 度 是 否存在 房 地产泡沫 ，并 以 西 还 有 一种观点 是通过 房地产

7、 贷款比例 与 增 长 率 来 评测 是否 存 在 房地产 泡沫 ，由于 房地产 行 业 是资 金 密集型行 业 ， 需 要 巨大 的资 金 投 入， 而且造成 房地产 泡沫的资 金 也是绝 大 部 分出自于银 行 ， 历 史 上 日 本 房地产 泡沫 高 涨时期 ， 就有 银 行 等金 融 机 构违 反 金 融 法 律 ， 任 意调 高 贷 款比例 ， 致 使 房地产 投 资 过 快 增 长 ， 助 推 了房地产 泡沫 的形成 ， 因 此 将当 地产 贷款比例 和 增 长 率 作 为一个 指标 来 评测 房地产泡沫 是非 常 可行 的， 但 目 前 全 球范 围内 也 没 有 一个 公 认

8、的标准 来 衡 量 是否 出现房地产 泡沫 ， 因 此 ， 单 以 此 指标 也 不能 评测 房地产 泡沫 存 在 与 否 。； 响 作 用 ；另外由 于 我 国 仍 是一个 发 展中 国 家 ，金 融市场 和金 融体 系 并 未建 立完善 ，投 资 渠 道 还 比 较 单一，因 此在 人 均 收 入提 高的 情况 下 ，很多 人 选 择了 房 地 产投 资 ，而 投 资 和投 机 是可 以 相互 转 化 的 ，当 市场 上房 价 上涨 迅 速 时 ，投 资 者 可 能 迅 速 的套 现 而 成 为 一种 投 机 行为 ，助涨 房 地 产价 格 的 上升 。 另外由 于 中 国 金 融市场 还

9、 比较 年 轻，投 资 者 还 不 太 成 熟 ，因 此投 机 或 投 资 需 求可 能 在 信 息不 对 称 、 非理 性 预 融机 构贷款 的 比 重应 该 是稳 定 的 ，当 出 现 泡沫时 ，必 然需 要更 多 的 信 贷资 金 的 支持 ，就会 导 致 其 在 金 融机 构贷款 额 中 比 例增 加。 因 此我 们 可 以 通 过 房 地 产贷款 额占 到 金 融机 构贷款 额 的 比 重变 化 来 判 断 房 地 产业 的 膨胀程 度。 笔 者 根 据 对 我 国 主要城 市这一指 标 的 研究 分 析，认 为 现 阶 段 这一比 例应 当 控制 在 以 下 ，高于 此标 准即 认

10、 为 存 在 泡沫。 综合 泡 沫指 数模型及北 京 房 地产 泡 沫综合 指 数前文 从 单个 指 标 角 度 分 析了 北 京 的房 地 产 业 ，但 是 房 地 产 泡 沫的产 生及发 展是 受到多个 因素 综合 影 响的，因此 片面 的以单个 因素 指 标 对 其进 行 分 析是 不完善的。因此 本 文 建 立 综合 泡 沫指 数 来从 实 证角 度 上计 算 房 地 产 泡 沫的程 度 ，指 数 的结果 利 用 层次 分 析法 对 以上各 单个 指 标 进 行 加权求和 而 得 。将 房 地产 投资 额 固定 资 产 投资 额 设 为 考 墼 龀 剩 本 增 长 率 设 为 ，房 地

11、 产 贷 款 额 金 表 对 照 值表足 致 性， 由此我们 得到各 个 指标 的权重 系 数 ：利用 软件计 算 各 指 标 的数 值及 综 合泡 沫 指 数 的数 值见表 表 年 北 京 市 各 指 标 和 综 合泡 沫 指 数房 价 增房 地 产贷 款 金融 机构贷 款 表 各 个 单 一 指 标 的临 界 值房 地 产房 屋 租警戒 线 对 房 地 产 综 合泡 沫 指数 和 临 界 值进行 比较 可得下 图 ， 年 房 地 产 综 合泡 沫 指 数 与临 界 值对 比 通 过 前 文 模型 对 北京市 房 地产 泡 沫 的测度得 出了 北京市 的房 地产 市 场 存 在着 泡 沫 现

12、象， 而 北京市 作 为 全 国 房 地产 行业发展 的代 表 ， 也 在一 定 程 度上反 应 了我国 房 地产 市 场 的泡 沫 现状。 通 过 对 所选取的测算指 标 的数 据 变 化 分 析 不难 总 结出以 下几点 造成房 地产 泡 沫 形 成的原 因 ：多 增长到年 的， 房 地产 价 格的快 速 上升 造成了 房 地产 泡 沫 的形 成。第 二个 因 素 是 银行等 金 融 机构对 房 地产 行业 过 度支持 的倾 向 。 银行等 金 融 机构都 具 有 趋利性 ， 房 地产 的保值增值特 性 使 得金 融机构很 愿 意发放房 地产 贷 款。在房 地产 繁 荣的情 况 下， 银行

13、等 金 融 机构对 房 地产 行业 的风险 估 计不足 ， 过 度相信 行业 的盈利性 ， 更加 有 投 资房 地产 的热 情 ， 从 银行信 贷 到个 人 按 揭贷 款。 在这个 时 候 政府 也 会鼓 励 房 地产 投 资， 制 定 宽 松 的货 币政策， 据 统计在海 南房 地产 泡海 南房 地产 开 发的资金 占 社 会固 定 投 资的三分 之 过 度的投 机是 房 地产 泡 沫 形 成的重 要原 因 。 除了 正常的住房 消 费需求之外 ，房 地产 也 像 股 票和 黄 金 一 样 具 有 投 资的功能 ， 因 此 投 资需求和 投 机需求也 是 房 地产 需求的重 要组 成。 再加

14、 上我国 金 融 市 场 发展 并不完 善 ， 市 场 上投 资渠 道单 一 ，因 此 房 地产 投 资也 成为 一 种 重 要的投 资工 具 ， 并且 同 股 票和 其 他 金 融 一 样 ， 房 地产 投 资市 场 也 极易产 生 “羊 群效 应 ”。 在房 地产 市 场 繁 荣时 期 ， 投 资者 对 房 地产价 值增值的非 理 性 预 期 都 会导致 房 地产 商或个 人 投 资者 不惜向 银行等 金 融 机构大量 借款款来 买 房 置 地， 以 达 投 资目 的。 同 时 因 为 房 地产 行业 是 一 个 高 利润 行业 ，也 就自然 而 然 的成为 银行的优 质业务和 优 质资产

15、 ， 金 融资产 向 房 地产 企 业倾 斜 ，也 就导致 了 其 对 房 地产 企 业 的融 资门 槛 的降 低， 房 地产 企 业 普 遍的就出现了 融 资 从 政 府在 监 管者的 角色 上 ， 政 府部门 要积 极 完 善 我国 房 地产 法 律 法 规 ， 同时严格 执 法 力度 ， 对于违 反 土 地政 策 行为及时予 以纠 正处罚 ， 绝不 姑 息 放纵， 使我国 房 地产 市场 法 制化健康 成 长 。同时政 府部门 要健全 我国 房 地产 税 制， 适 时开 征土 地增 值税 、保 有税 、物 业税 以及二手 房 交 易 的 增 值税 ， 增 加 投资 房 地产 的 成 本，

16、遏 制土 地和 房 产 投机 行为。政 府在 财 政 、货币政 策 的 制定上 应 当具有更 全 面 的 考虑， 慎 用 过 度 宽松的 货币政 策 ， 控 制货币供 应 量 ， 不 能 只 满 足 于稳 定物 价 ， 也 要密切关 注资 产 价 格 的 波 动 ， 在 出 现明 显 的 泡 沫 的 时候 要果断采 取 一 些紧缩 性的 货币政 策 ， 控 制市场 上 的 货币量 ， 同时适 当采 取 一 些行政 性的 手 段 ， 引导 社 会 资 金投向 、抑 制房 地产 市场的 过度 投机 行为， 维 护 房 地产 业的 健康 正常 发 展 。 最 后 还 要加 强个 人 住 房 贷款管理

17、。我国 城市化进程 的 不 断加 快， 释 放出 来 大量 的 房 地产 消 费 需 求， 而这 一 需 求大部分 需 要通 过个 人 住 房 贷款来 实现， 因 此银行必 须 严格 执 行国 家规 定的 贷款发 放标 准 ， 规 范个 人 住 房 贷款的 审 查程 序， 逐 步建 立 建 立 和 完 善 个 人 征 信 系 统 ， 保 障 银行对个 人 住 房 贷款的 回 收 率 ， 防范金 融 风险 的 同时避 免 助 推房 地产 泡 沫 的 形成 。如 目 前 所实行的 首 套 房 贷首 付 三 层 、无 利率 优惠及二套 房 贷首 付 六 层利率 为基准 利率 倍 的 国 家规 定，

18、各银行机 构 必 须严格 切实履 行， 并正确 识别 一 些造 假 现象 ， 协 助 国 家的 房 地产 调控 政 策 ， 保 障 房 引起 非理 性 的 从众 投 资行 为 。因此 ，我国 政府 部门一 定 要 重 视房 地 产市 场 市 场 调研工 作 及 相关信 息发布 工 作 ，加 强 对 房 地 产市 场 的 间 接 宏 观 指 导，完 善房 地 产信息数 据 库 的 建立 ，加 速推进 房 地 产市 场 评 价 指 标 体 系的 完 善 ，提 高 房 地 产交 易 市场 的 透明度，合理 引导社 会 资金投 向 ，避 免 市 场 投 资失 误 ，避 免 过 度投 机 现 象 出现

19、，导致 房 地 产泡沫 。分析以 往 房 地 产泡沫 的 产生原 因，政府 与 企 业对 房 地 产泡沫 的 危 害 认 识不足 、 放 任 房 地 产泡沫 发展对 房 地 产泡沫 的 产生和 发展有 着 莫 大 的 关系。因此 ，这就 要 求 政府 有 关部门加 强 对 房 地 产市 场 的 研究，尽 快 建立 合理 的 房 地 产泡沫 预警体 制，对 可 能 出现 的 投 资过 热或 泡沫 现 象 及 早 发现 并 及 时 采 取 有 效的 调 控措施 。一 方 面要 求 政府 建立 建立 宏 观 的 房 地 产泡沫 预 警机 制、 房 地 产成交 价 格 申 报制度，定 期 编 制并 发布 房 地 产市 场 的 空 置 率 、 基础 价 格 水 平 等数 据 ，适 时 发出警告 ，调 整 市 场 和 投 资者 的 信 心 和 预 期 ，引导市 场 投 资向 理 性 方 向 发展 ，另 一 方 面业要 求 政府 建立 起 与 与 市 场 吸纳 能 力 相一 致 、 与 城市