某房地产公司建设工程项目管理规划

1、1 建 设 工 程 项 目 管 某房产公司 目录 一、项目概况 . 1 二、项目管理概述 . 1 三、项目的目标分析和论证 . 1 1、项目总目标 . 1 2、保证项目目标实现的基本要素组织与规划 . 2 3、成本目标的分析论证 . 2 4、质量目标的分析论证 . 2 5、进度目标的分析论证 . 2 四、项目管理的组织 . 2 1、项目管理的组织组成形式及组织架构图 . 2 2、项目管理的组织的岗位职责及人员素质要求 . 3 3、项目管理的组织的管理制度与考核方法 . 4 五、项目采购与合同结构分析 . 4 1、项目设计委托模式 . 4 2 2、项目施工委托模式 . 5 3、项目物资采购委托模

2、式 . 5 4、项目合同结构图 . 5 六、投资控制的方法与手段 . 6 1、设计阶段 . 6 2、招投标阶段 . 6 3、施工阶段 . 7 4、竣工结算阶段 . 7 七、进度控制的方法与手段 . 7 1、设计阶段 . 8 2、招投标阶段 . 8 3、施工阶段 . 8 八、质量控制的方法与手段 . 9 1、场地平整施工阶段 . 9 2、桩基施工阶段 . 10 3、基础施工阶段 . 10 4、主体施工阶段 . 11 5、墙体施工阶段 . 11 6、屋面防水施工阶段 . 12 7、门窗施工阶段 . 12 8、楼地面施工阶段 . 13 9、外墙保温和外墙面砖施工阶段 . 13 10、竣工验收阶段 .

3、 14 九、安全、健康与环境管理的策略 . 14 十、信息管理的方法与手段 . 15 十一、设计过程的管理 . 17 十二、施工过程的管理 . 17 1、确定项目组织人员 . 17 2、工作流程 . 18 (1) . 、成本控制工作流程图 . 18 (2) . 、工程进度控制工作流程图 . 21 (3) . 、质量控制工作流程图 . 22 (4) . 、安全文明施工管理工作流程图 . 23 (5) . 、工程信息管理工作流程图 . 23 (6) . 、竣工验收阶段质量控制工作流程图 . 24 3、施工过程管理 . 24 十三、风险管理的策略 . 25 1、风险控制对策 . 25 2、风险转移对

4、策 . 26 3、风险分散对策 . 26 4、风险自留对策 . 26 附表一：工作联系单 . 27 3 附表二：工程变更通知单 . 27 附表三：工程技术核定单 . 28 附表四：零星工程指令单 . 29 附表五：工程(隐蔽工程)签证单 . 30 附表六：工程质量、进度检查表 . 31 附表七：单位工程甲供材料领用统计表 . 32 附表八：单位工程甲供材料领用统计总表 . 33 附表九：工程结算单 . 3410 1 建设工程项目管理规划 一、项目概况 该项目位置 用地情况及建筑参数 设计、施工、监理等参建单位 二、项目管理概述 实行项目管理，加强项目负责人对生产的全面管理，各专业的生产由项目

5、部统一指挥，减少管理层次，进行“四位一体”的管理（设计、施工、监理、业 主四方结合为有机的整体） 。实行项目管理进一步明确各级人员的责、权、利关 系，建立与项目相适应的、高效的、规范的、科学的生产管理体系；对人才资源 合理调配， 充分发挥和调动生产人员的积极性和主观能动性， 在工程实施过程中 广泛开展项目管理，以提高工程经济效益。 业主方的管理是项目管理的核心， 作为业主单位， 我们应把管理定位为“组 织、协调、督促、管理、服务”，正确对待和解决合同执行中的分歧和意见。协 调好工程施工干扰， 协调好设计、 施工、监理之间以及施工单位之间的关系， 紧 紧把参建各方团结在一起。 在管理过程中要坚持

6、“廉洁、 高效、 务实、团结”的 工作要求， 树立业主良好的工作形象和作风， 提高办事效率， 始终围绕着工程项 目即定的各个目标开展工作，将工作真正落到实处。 三、项目的目标分析和论证 1 1、项目总目标 通过推行工程项目管理，以不断优化设计作为基础，使工程质量、安全、进 度、投资得到良好的平衡和控制， 最终实现工程项目顺利完工和达标交付使用的 目标， 并争创苏州建筑工程姑苏杯 （或昆山建筑工程琼花杯、 江苏建筑工程扬子 杯）优质工程，交给广大业主一个满意的工程。 投资目标：按公司确定的目标确认 进度目标：按公司确定的目标确认 质量目标：设计和施工质量满足国家和江苏省技术规范和技术标准的规定，

7、 争创苏州建筑工程姑苏杯（或昆山建筑工程琼花杯、江苏建筑工程扬子杯）优质 工程。 2 2、保证项目目标实现的基本要素组织与规划 组建优良的项目团队，形成有凝聚力和战斗力的团队精神，营造良好的工 作环境； 制定合理的岗位职责要求并进行合理的工作任务分工； 建立合理的工作流程指导日常工作； 进行有效的员工培训； 合理的绩效考核制度。 3 3、 成本目标的分析论证 成本目标的形成过程、成本目标的组成、分解成本目标至单项及单位工程项 目、单位工程项目造价指数分析、附属配套工程项目造价指数分析、 时间因素分 析、成本与其他目标的关系、成本目标实现论证； 4 4、 质量目标的分析论证 质量目标的形成背景、

8、质量目标的分解、影响质量目标实际的主要因素分析、 质量目标与其他目标的关系、质量目标的实现论证； 5 5、 进度目标的分析论证 进度目标的形成背景、进度目标的分解、各分项工程项目进度目标与定额指 额的差异、需要赶工部分的赶工措施、质量目标与其他目标的关系、进度目标的 分析论证。 四、项目管理的组织 1 1、项目管理的组织组成形式及组织架构图 10 3 2 2、项目管理的组织的岗位职责及人员素质要求 （1 1） 土建工程师：大学本科以上学历，土建结构、工民建专业， 5 5 年以上建筑工 程施工现场指导及管理经验，工程师以上职称。职责如下： 负责做好工程开工前的场地平整、临时道路施工工作。 负责编

9、制好所负责工程项目的实施计划并组织实施，做好“三控制”工作。 协助工程部经理做好工程建设项目招投标和施工单位及项目经理的考察、 选 择工作。 负责协同工程助理编制好所负责工程的工程建设标底造价、 结算、现场签证 与变更结算。 负责做好施工图设计的跟踪管理实务。 负责做好工程建设项目售后服务的管理工作。 负责做好甲供材料的现场收发工作，并按单位工程建立档案。 负责组织好所负责工程的现场文明施工。 （2 2） 给排水（强弱电）工程师：大学本科以上学历，给排水（强弱电）专业， 3 3 年以上房地产公司工程管理工作经验或设计院工作经验，助理工程师以上职称。 职责如下： 负责做好工程建设项目开工前的接水

10、 （电）工作及后期接水 （强弱电）工作。 负责编制好所负责工程建设项目的水（强弱电）、消防、通风等项目施工进 度计划，并组织实施，确保工程进度与质量。 协助工程部经理做好工程建设项目招投标和施工单位及项目经理的考察、 选 择工作。 负责做好相关专业的施工图设计的跟踪管理实务。 负责做好工程建设项目售后服务的管理工作。 负责协同工程部助理编制好所负责工程的工程建设标底造价、 决算、现场签 证与变更结算。 负责组织好所负责工程的安全文明施工。 负责做好甲供材料的现场收发工作，并按单位工程建立档案。 （3 3） 工程部助理：大学本科以上学历，工民建或工程管理专业， 5 5 年以上房地产 工作经验或施

11、工预算工作岗位， 助理工程师以上， 预算编审资格中级。 职责如下： 负责编制并审核好工程建设标底造价、决算、现场签证及变更结算； 负责协助做好工程建设招标文件编制和； 负责做好工程项目竣工备案及工程建设施工图纸、资料整理与归档； 负责协助工程部经理做好项目前期可行性研究及项目估算、 设计概算等的编 制工作； 10 4 负责做好商品房面积测定的审核与申报工作； 负责组织好工程例会，作好相应记录； 责协助工程部经理做好甲供材料的选样、 招标、 定货工作； 负责做好甲供材 料入库、发放、结算等的管理工作； 负责协助工程部经理做好部门内各工种间、 部门间的资料往来及各项工作的 配合、沟通工作； 负责做

12、好每月工作计划的考核及下月计划的编制及上报工作； 负责做好工程建设项目售后服务和保修期内质量投诉与维修管理内务； 负责组织工程结束后的与物业的移交工作，并协助其他部门做交房工作。 (4)(4) 景观工程师：大学专科以上学历，园艺或相关专业， 5 5 年以上景观工程施工 现场指导及管理经验，工程师以上职称。职责如下： 负责协助做好景观工程设计单位的选择。 负责编制好景观工程的实施计划并组织实施，做好“三控制”工作。 协助工程部经理做好景观招投标和施工单位及项目经理的考察、选择工作。 负责协同工程助理编制好景观工程的标底造价、 结算、现场签证与变更结算。 负责协助做好景观工程施工所需材料、苗木的选

13、定工作。 负责组织、管理好景观工程的现场施工。 负责做好甲供材料的现场收发工作，并建立好档案。 负责组织好景观工程后期养护的管理工作。 3 3、项目管理的组织的管理制度与考核方法按公司该项制度实施 五、项目采购与合同结构分析 1 1、项目设计委托模式 住宅区总体规划及单体方案， 根据市场营销部门编制的市场定位及营销方案 (经公司领导参加论证确定)进行设计委托。 住宅区规划、小区景观设计、写字楼及大型公建与单体建筑设计， 原则上采 用方案设计竞赛，选择信誉好、专业水平高的设计单位参加。并在此基础上产生 下一步规划及方案设计的设计单位。 工程施工图设计单位不实行招投标，由总经理办公室、总工程师会同

14、工程部 共同确定。 2 2、 项目施工委托模式 由总工程师担任组长的招标工作小组负责组织实施，有以下两种方式： 公开招标：桩基工程、土建工程、水电及消防通风设备工程等招标法规 定必须进行公开招标的部分。 议标：公开招标范围以外的部分。 3 3、 项目物资采购委托模式 (1)(1) 、对甲供材料由总工程师担任组长的招标工作小组负责组织采购 所有单位工程及景观工程招投标工作结束后， 工程部于一周内将本单位工程 的甲供材料的品种、规格、数量、品牌(如设计有要求)等按单位工程进行汇总， 编制甲供材料需求表，并及时将表格交档案管理部门备案。 工程开工前，工程部在甲供材料需求表编制完成的同时编制完成材料供

15、 应计划。 工程施工过程中，由总工程师牵头负责工程材料的选样、招标、定货工作，工程部 经理及相关责任人配合。 (2)(2) 、乙供材料由施工单位进行采购，材料进场前必须提供材料合格证、使用说 明书、质保书等资料，并经现场抽样送检合格后才能投入使用。 4 4、 项目合同结构图 10 6 六、投资控制的方法与手段 控制好设计全过程，仔细认真研究项目的各项功能要求，力求设计文件合 理，尽量避免或减少各种变更。 在施工过程在中以合同为主要依据， 对合同进行 严格、准确、高效的管理，除建立、完善和严格有关的规章制度外，可根据工程 实际建立有针对性的合同成本管理子系统，使每一个合同从招投标、合同签订、 合

16、同执行、 变更、索赔、价款支付、 奖罚、合同决算的申报、 审核、批准等环节， 均按管理要求由被授权人员完成。 按合同规定的要求进行工程价款的支付， 有效 地控制工程投资。 1 1、设计阶段 方案设计前， 要对建设产品的技术来源、 市场容量、 时常前景以及经济效益 分析的感年各方面作出深入的调研的正确的评价， 编制估算尽可能全面， 使估算 真正起到控制项目投资的作用。 通过设计竞赛或招投标选择设计质量好、 信誉高、收费低的设计单位来设计。 设计方案要有一定的前瞻性、 具有时代气息， 功能要合理， 立面要美观大方， 房 型要符合大众需求。 对设计方案召集公司各部门人员充分论证其经济性、 实用性 和

17、先进性， 必要是可聘请专家进行分析研讨， 保证设计方案符合市场需求， 满足 广大购房者的品位。 选择设计质量好、信誉高、收费低、服务好的设计单位进行施工图设计。 在设计合同条款中， 可增加设计变更及修改的费用额度限制条款来控制设计质量 和设计变更， 如设计变更费用超出施工合同价的某一比例时， 则扣罚一定的设计 质保金。 方案设计单位与施工图设计单位要进行充分的沟通，使施工图设计不违背 方案设计的风格特点，方案设计为施工图设计做好交接工作。 施工图设计要力求完整，各专业之间密切配合，避免或减少施工阶段的设 计变更。 工程部、营销人员参与到整个设计过程中，发现和分析设计中的问题和缺 陷并及时改正。

18、 2 2、招投标阶段 认真审核代理公司编制的招标文件，要求招标文件全面、合理体现项目招 标要求，工程量清单力求准确、不漏项，减少或避免施工阶段大量的工程签证。 充分考察施工单位和项目经理的资质、经验、管理水平、财务状况、信誉 等情况，选择实力雄厚的总包单位。 签定合同时，针对对项目情况将可能发生的不利因素在合同中进行约定， 以免日后10 7 责任不清导致纠纷。 3 3、 施工阶段 按照相关合同和实际进度编制资金使用计划，合理安排资金的使用。 施工过程中以合同为依据，按合同约定进行工程款支付，避免出现拖延不 付和超付现象。 实行工程变更审批制，严格控制施工过程中的各种变更，未经审批通过的 变更不

19、能实施。 严格控制施工过程中的各种签证，签证要严格按审批权限进行审批确认， 不符合签证要求的签证单不予结算。 编制甲供材料使用计划，合理组织采购供应，进行严格收、发管理。对送 至施工现场的甲供材料， 要严格按照样品及相关验收规范进行验收， 施工单位领 用要填写材料领用单并签字，防止施工单位少报多领多用； 协调好甲方直接分包施工单位和总包单位之间的关系，安排好交叉施工作 业面和作业时间，避免不必要的损失。 4 4、 竣工结算阶段 工程竣工结算时，必须有施工单位提供完整的结算资料，按照合同约定的 时间、价款和价款调整内容进行结算。 审核施工单位提供的竣工结算。审核竣工工程内容是否符合合同内容条件

20、要求且验收合格； 审核是否按合同约定的结算方式、 计价定额、 取费标准、 主材 价格和优惠条款； 审核工程量计算是否正确， 特别是变更部分容易出现重复计算 现象。 工程结算后付款要留不少于 5%5%的保修金，来保证工程维修的效率。 七、进度控制的方法与手段 工程进度是工程建设的重要一环，要科学组织，精心管理，以工程总进度计 划为主线，统筹安排各工程项目，尽量减少施工干扰，和施工方、监理方一起， 研究各工程项目提前工期的可能性， 对关键线路上的项目进行日或周进度检查考 核，并制订控制性节点工期检查考核办法。 在施工过程中要做到进度控制的动态 管理，及时按实际情况调整进度控制目标， 并实施。 对未

21、按计划完成的工作内容 重点实施监督， 认真分析原因并限时弥补， 确保工程顺利完工。 用保证周、 月计 划按时完成来保证整个工程按计划完成。 1 1、设计阶段 10 8 方案设计单位与施工图设计单位进行充分的沟通， 加快设计进度， 减少因理 解不清问题带来的时间浪费。 要求设计单位制定出图计划，尽早提供施工图纸。 甲方相关人员参与整个设计过程，对设计过程中的问题及时提出意见和建 议，以加快设计进度。 2 2、招投标阶段 及时办理项目立项审批等手续。 及时进行招投标，合理加快招标进程。 及时申领施工许可证。 3 3、施工阶段 督促和检查施工单位编制切实可行的年、 季、月、周施工进度计划。 编制计

22、划时要考虑天气因素（如梅雨季节的影响） 。 按时间节点和工作节点为主进行检查每一月进度， 尤其以基础完成、 主体封 顶、脚手架拆除为重要进度节点进行控制。 实行进度专题周例会制度， 每周召集施工、 监理、建设三方及相关单位召开 一次进度专题会议， 对周计划、 月计划完成情况进行分析， 对没有按计划完成的 工作分析原因并落实改进措施并在限定的是时间内赶上。 对计划的实施进行跟踪监督和逐级落实， 当发现进度计划执行偏离时， 及时 采取调度措施。 每月进行一次施工进度检查， 对出现的进度偏差招集施工、 监理各方进行原 因分析并落实改进措施。 对进度计划实行动态管理， 根据进度检查结果和实际施工情况及

23、时调整进度 进化，并编制调整后的进度计划 根据项目计划完成情况组织适时的生产会和协调会， 并就会议主要内容形成 会议纪要发送至各有关部门， 对涉及控制进度的关键问题应及时通知有关部门或 人员，并向工程部经理汇报，研究制订有效措施，保证项目进度按计划推进。 施工单位无理不服从管理者， 可汇报工程部经理同意后对其进行罚款、 暂停 支付工程款、局部停工、全面停工、上报上级主管部门等方式的处罚。 每月月底之前定期向工程部经理汇报项目实际进度和计划完成情况。 10 9 八、质量控制的方法与手段 作为业主方， 对质量的控制重点是要建立和完善质量保证体系， 强化质量管 理部门职能，将质量管理工作制度化、规范

24、化，对设计、监理、施工质量进行检 查督促和考核， 坚持隐蔽工程和重点部位的四方现场验收制度， 工程施工主要材 料由我方直接采购供应， 从源头上严把质量关。 以分部分项工程优良来保证单位 工程优良，最终实现优质工程的目标。 实行质量专题周例会制度，每周召集施工、监理、建设三方及相关单位召开 一次质量专题会议， 对质量通病和影响工程质量的潜在原因采取预防措施， 并正 确评价预防措施的有效性。 工程施工过程中所出现的质量问题由监理统一进行处 理。处理原则为及时发现、及时处理；一经发现、必须处理。 质量问题的检查和处理应有书面记录，并应跟踪处理过程。重大质量问题要 及时向工程部经理汇报，由工程部经理与

25、施工单位沟通处理。 施工单位无理不服从管理者， 可汇报工程部经理同意后对其进行罚款、 暂停 支付工程款、局部停工、全面停工、上报上级主管部门等方式的处罚。 作为甲方，在施工过程中的质量管理，应该以监理为依托，充分依靠监理来 实施日常的质量管理工作。 甲方人员在施工现场的质量管理的重点是督促监理单 位严格按相关规范、 程序和监理规划实施细则来实施监理活动， 并在以下环节进 行现场查验，对发现的问题应立即书面通知施工单位整改， 并跟踪检查整改情况。 1 1、场地平整施工阶段 场地标高高差控制在 50 50 cmcm 以内，清除表面坚硬石块。 检查方法：用水准仪测量场地标高，整个场地每 151520

26、20 米侧一个点的标高 彻底清除地下障碍物， 防止打桩时对现场砼基础、 设备基础进行破碎， 破碎 后粒径不超过 30 30 cm0 检查方法： 结合场地原建筑物情况布置检测位置， 用挖机分区域试挖检查地下 障碍物清除情况0 清除场地表面淤质土、淤泥（或用石灰搅拌硬化），以利于桩机施工。 检查方法：目测 2 2、 桩基施工阶段 进行质量预控，进行图纸会审和设计技术交底，施工方案必须具有针对性， 措施具体，施工流程清楚，打桩顺序合理0 检查方法：检查施工员、质检员、测量员、桩机司机、电工、焊工等施工人员 必须持证10 10 上岗0 原材料设备进场必须经检验合格才能使用0 施工方案经监理审批 通过0

27、 严格检查进场管桩，确保不合格产品不得用于工程。 检查方法： 对桩进行外观检查， 尺寸偏差和抗裂性检验0 施工现场着重检查砼 抗压强度能否达到设计要求。 管桩有无明显的纵向、 环向裂缝、 端部平面是否倾 斜、外径壁厚、 桩身弯曲是否符合规范要求。 混凝土强度是否达到要求， 产品质 保书、合格证、检测报告是否符合要求和齐全。管桩现场堆放整齐。 打桩过程中严格控制接桩的焊接和桩垂直度 检查方法：检查焊条质量，焊完后必然保证一定暂停时间，间歇时间超过 3 3 分钟为好。垂直度用两台经纬仪、夹角 90 90 度方向进行监测，第一节桩桩尖导向 必须垂直。 检验验收，对管桩质量评定 检查方法：管桩动力检测

28、、管桩静力载荷试验。 3 3、 基础施工阶段 基础开挖后，复查基础标咼。 检查方法：用水准仪测量，测量四个角点并在中间部位选测 2 2 个点。 和监理一起验收钢筋绑扎情况， 确保钢筋规格、 间距、 搭接长度、 焊接接头 符合规范要求，在砼浇注前钢筋不能移位。 检查方法：现场查看钢筋绑扎是否符合设计图纸和规范要求 回填土时，要确保分层回填并夯实，防止地坪沉降产生裂缝 检查方法：现场查看，每层回填厚度不超过 50 50 cm,最好控制在 30 30 cm左右。 4 4、 主体施工阶段 模板工程施工完成前，每层复查楼层标高一次，按 20%20%：匕例抽查房间开间、 进深的轴线尺寸，以及预留孔、预埋件

29、中心线位置。 检查方法：用水准仪测标高，用钢尺测开间、进深等几何尺寸。标高、房屋开 间、进深等尺寸每层按 20%20%（且不少于 5 5 间）比例抽查。并填写测量的位置和测 量数据等记录。 检查梁与柱和板交接处、 柱与板交接处、 剪力墙与板交接处等阴阳角部位的 模板处理，防止漏浆、烂根等质量问题的发生。 检查方法：目测，每层抽查 30%T30%T 积区域。并填写检查的位置和检查情况等记 录。 和监理一起验收钢筋绑扎情况，确保钢筋规格、间距、搭接长度、焊接接头 符合规范要求，在砼浇注前钢筋不能移位。重点检查楼板、梁、柱、剪力墙钢筋 10 11 保护层厚度是否符合图纸设计要求， 防止露筋、保护层厚

30、度不够或偏大现象。浇 注砼时督促监理旁站。 检查方法：每层楼面钢筋绑扎完成后进行检查，检查板钢筋下垫块布置的密度、 厚度是否符合要求，梁、柱、剪力墙钢筋外边缘与模板之间的距离是否符合保护 层厚度要求，砼浇注前检查钢筋是否移位。将测量数据记录在案。 防止现浇板砼产生裂缝的措施检查 检查方法：检查施工单位在浇注前将模板湿润，在砼终凝前要进行两次压抹； 砼浇注后养护时间不少于 7 7 天。 5 5、 墙体施工阶段 砖块砌筑之间检查砖有没有进行湿润，严禁干砖上墙砌筑。 检查方法：，目测，在砌筑过程中对每个楼层抽查。 检查两种不同材料交接处钢丝网钉铺情况，保证两侧基体搭接不少于 1515 cm,且保证边

31、缘处不能向外翻起，防止粉刷后钢丝网外露而产生锈点。 检查方法：目测、用尺量，每层楼抽查 2020 儡间（不少于 5 5 个房间）进行检查 填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔 10d 10d 以后，方可将其补砌挤紧，用高标号水泥砂浆嵌填密实，粉刷前用钢丝网在 交接处加强。 检查方法：现场查看，每层楼抽查 20%20%房间（不少于 5 5 个房间）进行检查 填充墙砌筑完成至少 20 20 天以后，再进行抹灰工程， 粉刷前保证清除墙体表 面污垢（砼墙面要清除脱模剂等油污， 凿毛表面或用水泥浆处理） 且使墙面充分 湿润方能开始粉刷，防止墙面产生空鼓裂缝现象。 检查方法：现

32、场查看，每层楼抽查 20%20%房间（不少于 5 5 个房间）进行检查 空调管洞应保证预埋角度和高度， 确保不倒泛水和位置符合实际使用要求。 检查方法：现场查看，每层楼抽查 20%20%房间（不少于 5 5 个房间）进行检查 墙面粉刷施工前应先做一样板间，经三方验收合格后以样板为参照进行后 续粉刷施工。 检查方法：任意指定一个房间做粉刷样板间，经监理和甲方验收合格。 6 6、屋面防水施工阶段 女儿墙应做凹槽，且将卷材防水层收头在女儿墙凹槽内固定，收头处应用 防腐木条加盖金属条固定，并用密封材料将上下口封严。 10 12 检查方法：现场查验 伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防

33、水材料做泛 水，其高度不小于 250m250m（管道泛水不小于 300mm300mm；最后应用卷材铺设，并用管 箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。 检查方法：现场查看，至少抽查 20%20%的泛水细部处理情况 分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净 干燥后，嵌填防水油膏，分格缝上粘贴不小于 20 20 cmcm 宽的卷材保护层。 检查方法：现场查看，至少抽查 20%20%的部位 防水层施工完成后进行 24 24 小时蓄水实验，确保屋面不渗漏。 检查方法：现场查看 7 7、门窗施工阶段 门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于 1.5mm1.5mm 固

34、定点 间距：转角处 18 18 cm,框边处不大于 50 50 cm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门 窗框。 检查方法：现场查看，每个楼层抽查 3 35 5 个门窗。 门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂， 发泡剂应连续施打、 一次成型、 充填饱 满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。 检查方法：现场查看，每个楼层抽查 3 35 5 个门窗。 门窗框外侧应留 5mm5mm 宽的打胶槽口，打胶面应干净干燥后施打密封胶 检查方法：现场查看，每个楼层抽查 3 35 5 个门窗。 窗台、窗眉的粉刷应有足够的排水坡度。 窗框线粉刷时上边留出滴水线，下 边留泛水，确保上框边水顺滴水

35、线流下，下边顺泛水流出。 检查方法：现场查看，每个楼层抽查 3 3 5 5 个窗 施工完成后，督促门窗施工单位进行现场三性检测。 检查方法：由检测中心进行现场检测。 8 8、楼地面施工阶段 现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆 作粘结层。 洞口填塞分二次浇筑， 先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑 至楼板厚度的 2/3 2/3 处，待混凝土凝固后进行 4h 4h 蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗 裂防渗剂的水泥10 13 砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行 24h24h 蓄水试验。 检查方法：现场查看，每个楼层抽查 3 35 5 个房间。 卫生间、厨房等有防水要求

36、的地面施工完毕后，应进行 24h24h 蓄水试验，蓄 水高度为 2020 30mm30mm。 检查方法：现场查看，每个楼层抽查 3 35 5 个防水房间。 烟道根部向上 300mm300mm 勺范围内要做防水处理。 检查方法：现场查看，每个楼层抽查 3 3 5 5 处。 楼地面找平时，要彻底清理干净基层垃圾和灰尘、并用水湿润但不能有积 水后才能进行，找平后及时分两次压抹，防止地坪空鼓裂缝。 检查方法：现场查看，每个楼层抽查 3 35 5 个房间。 9 9、外墙保温和外墙面砖施工阶段 基层处理要严格验收，外墙保温施工前要确保外墙面的垂直度和平整度在 规定的范围内，基层墙面不能过干也不能过湿（隔天

37、浇水湿润墙面） 。 检查方法：现场查看，用经纬仪测垂直度，每栋楼抽查 2 2 面墙体 重点检查阳台、靠外墙阳台拦板、装饰线、靠外墙阳台分户隔墙、女儿墙 内外侧及压顶等细部部位的保温。 检查方法：现场查看，每栋楼抽查 2 2 面墙体的细部保温处理。 检查玻璃纤维增强网铺设情况，禁止直接铺设在保温隔热层上，这样没起 到抗裂作用反而形成了隔离作用。 检查方法：现场查看，每栋楼抽查 2 2 面墙体 面砖铺贴前，需要将面砖进行浸水，铺贴时要擦干/ /晾干面砖表面水分，防 止因此原因产生开裂脱落。 检查方法：铺贴时检查 1010、竣工验收阶段 正式验收前，组织监理、施工单位进行逐户验收。 检查方法：重点验

38、收房间开间、进深、层高等几何尺寸，墙面、地面空鼓裂 缝情况，以及窗台、屋面、外墙渗水情况。保证每套房子在交房前至少全面检查 两次，对不符合要求的要及时限时整改，并检查其整改结果。 完工后联系检测中心进行室内环境检测。 督促施工、监理检查施工资料的完整性，及时交质检站审核。 10 14 组织设计、施工、监理等相关单位进行综合验收。 九、安全、健康与环境管理的策略 作为业主对工程安全的总体目标负责。要切实履行服务协调、监督管理的职 能，首先要明确安全生产目标，落实安全生产责任制，建立完善安全生产监督机 构和规章制度，加强监督检查消除事故隐患，实行重奖重罚。除督促各参建单位 按规定建立各种安全设施外

39、，还要设立安全措施补助费。组织开展安全文明工区 创建活动，营造安全文明施工环境。 坚持“安全第一、预防为主”的方针，督促施工单位制定完善的安全管理 体系、编制项目安全保证计划； 工程开工前，制定工程安全文明施工管理目标； 工程施工现场的安全文明施工由总承包企业负总责，各分包单位承担安全 责任状中所规定的相关责任，监理公司负责现场安全文明施工监督工作，作为业 主单位，公司仅负责督促; 对工程施工现场的安全文明的人力、物力的投入进行检查督促，保证安全 措施施工进度与工程施工进度相当； 协助、配合总包单位做好对指定分包或直接分包单位的安全文明生产管理。 各指定分包单位与直接分包单位进场施工前必须在专

40、业工程师的监督下与总包 单位签定安全生产责任状； 客户到现场参观时，要做好现场安全管理和防护工作，未采取防护措施的 生产区域客户禁止客户进入，施工现场应有指示标牌； 自觉遵守工程现场安全生产规定，保护自身安全； 对易出现安全隐患的部位进行重点检查，发现安全隐患应及时配合监理单 位、施工企业进行整改； 如现场出现安全生产事故，及时配合施工企业采取必要措施防止事态的进 一步扩大，及时抢救伤员，配合上级主管对事故的调查处理。 加强现场文明施工的管理，对施工现场的整洁、有序应每天进行检查，对 易引起环境污染的建筑垃圾等的处理方法应有目的的进行检查， 发现问题及时处 理； 要求施工企业的施工时间段应符合

41、国家相应法规的规定； 10 15 工程施工安全文明施工管理过程中要实行“三全“管理制度，即全员、全 面、全过程，做到人人参与，全方位全过程的管理。 十、信息管理的方法与手段 信息管理是现代化管理的必要手段，是提升企业管理水平，促进工程建设与 管理的有效途径。在实施过程中紧紧围绕工程进度、质量、投资等核心要素进行， 重点突出投资的管理与控制，尽可能将所有合同的执行均实现联网操作， 严格按 照规范化的流程进行，数据的生成到传递做到准确性，唯一性和及时性。在实施 应用过程中要遵循“四位一体”的管理理念， 充分依靠设计、施工、监理，使数 据的收集、加工更为全面准确。项目信息管理必须贯穿于项目管理的全过

42、程。 对 项目信息进行分类并及时处理。 （见项目信息结构）10 16 项目信息 -项目公共信息 I项目个体信息 法规和公司规章制度 材料价格、供应商 机械设备价格信息、供应商 新技术 自然条件 I其它公共信息 工程概况信息 f 厂项目用地许可证 项目立项审批资料 前期资料信息 J 建设工程规划许可证 I建设工程施工许可证 其它前期资料信息 厂施工图审查意见 图纸交底会审记录 甲供材料、设备进场记录 施工组织设计 施工资料信息 Q 材料、设备、构配件检验报告 质量检查记录及联系单 设计变更洽商记录 会议纪要、通知、复查整改资料 I工程竣工验收资料及竣工图 工程进度及资源计划信息 成本信息-预算、

43、签证、结算资料等 资源需求信息-设备需求计划、资金需求计划等 商务信息-招投标文件、合同、工程款支付、索赔等 竣工移交-移交设备清单、移交单 售后服务信息-工程、设备、设施维修资料 10 17 项目信息结构 1一、设计过程的管理 1 1、设计阶段过程 市场调研、预测及规划构思； 试验调查技术、市场、社会基本要求、销售去向； 总体规划方案设计，确定质量目标、技术经济可行性论证，环境要求，总体 方案评审； 施工图设计。 2 2、设计过程的质量管理 指根据设计的质量职能开展的质量管理活动。其任务是：保证设计工作质量、 组织协调各阶段质量职能、以最短时间最少消耗完成设计任务。其内容包括： （1 1）

44、掌握市场调研结果，进行设计的总体构思； （2 2） 确定设计的具体质量目标； （4 4） 明确产品设计的工作程序； （5 5） 组织设计质量评审； （6 6） 根据质量水平确定目标成本； （7 7） 进行质量特性的重要性分级； （8 8） 加强设计过程的质量信息管理； （9 9） 加强设计文件管理。 十二、施工过程的管理 1 1、确定项目组织人员 10 18 10 19 2 2、工作流程 (1)(1)、成本控制工作流程图 投资控制工作流程图 10 20 设计变更工作流程图 10 21 签证工作流程图 10 22 (2)(2)、工程进度控制工作流程图 10 23 (3)(3)、质量控制工作流程图

45、 10 24 (4)(4)、安全文明施工管理工作流程图 (5)(5)、工程信息管理工作流程图 10 25 (6)(6)、竣工验收阶段质量控制工作流程图 3 3、施工过程管理 、人员的管理：要抓好项目团队建设，形成团队凝聚力，发挥项目成员 的主观能动性。充分发挥监理人员的作用，既要充分调动其积极性使其为项目服 务，又要对其进行有效的监督，防止与施工单位串通损坏甲方利益。 处理好与施 工单位人员之间的关系，保持一10 26 定的距离，杜绝同施工单位吃喝现象。 (2)(2) 、材料管理：对乙供材料必须经抽样检测(验)合格方能使用，必要时 可以由甲方指定或直接参与乙方的材料采购， 防止将不合格材料用到

46、工程中；对 甲供材料，制订材料需求计划，由公司统一组织采购，要建立收、发、储、运等 环节系统管理，控制好材料的使用，完善材料节约措施，确保材料质量、数量、 供应时间符合施工要求，避免浪费和影响施工进度。 (3)(3) 、施工管理：坚持“质量第一，预防为主”的原则，重点检查工序质量， 抓好分部分项工程质量评定关，对质量通病采取有效的预防措施。 (4)(4) 、技术管理：在总工程师和公司领导的指导下进行工作，实行技术方案 审批制，未经审批的技术方案和工程变更不能实施。 (5)(5) 、工程款支付：依据合同制定资金使用计划，根据合同的约定审核好工 程量的完成情况后进行工程款的支付。 十三、风险管理的策略 风险防范对策主要考虑四方面的因素：可规避性、可转移性、可缓解性和可 接受性，总的目标是减少风险的潜在损失。 1 1、风险控制对策 (1)(1