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1、表1-4 房屋开发成本明细账开发项目：××公寓单位：元 年凭证号摘要借方金额贷方金额借方余额借 方 明 细项 目月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用表1-5开发间接费用明细账单位：甲开发现场单位：元 年凭证号摘要借方金额贷方金额借方余额借 方 明 细项 目月日人工费折旧费办公费水电费劳保费周转房摊销其他                   

2、         （上述表1-4、1-5的明细账属于“多栏式明细账”）以上介费用300开发间接费用20021.作为开发产品的土地。指房地产开发企业为有偿转让而开发的商品性建设场地。注意：企业为建房而开发的建设场地，可将其土地开发成本直接转入房屋开发成本，而不作为开发产品核算。但建设土地近期不使用，应将其列入开发产品进行核算。2.作为开发产品的房屋。指房地产开发企业开发完成准备销售的商品房以及受其他单位委托而开发的房屋等。注意：为安置被拆迁居民而建设的周转房，在作为周转房使用前，也列为开发产品，待开始周转使

3、用后，要从开发产品转出，作为“周转房”单独核算。另外企业开发的已出租的房地产应作为投资性房地产单独进行核算。投资性房地产将在以后第六章专门进行介绍。3.作为开发产品的配套设施。指属于城市建设规划中的大型配套设施，包括：开发项目外为居民服务的给排水、供电、供暖、供气的增容、增压及交通道路；开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等；开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院等。已出租的配套设施作为投资性房地产进行核算。4.作为开发产品的代建工程。是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。（二）发出开发产品企业已发出，但不具备销售收入确认条件的

4、开发商品，包括分期收款发出开发产品，由于所有权没有正真转移，所以也仍然作为企业的存货管理。但属于特殊的存货，应单独进行核算和反映。（三）周转房周转房是指房地产开发企业用于安置居民周转使用的、产权归本企业所有的各种房屋。企业开发的房屋产品一经作为周转房使用，也属于特殊的开发产品，需要单独设置账户，单独进行核算。此外，企业为安置拆迁居民而建设的临时性简易房屋，也属于周转房，在“周转房”科目进行核算。二、开发产品核算的账户设置及会计处理（一）开发产品的核算这里的开发产品专指已开发完毕待转让、销售的土地、房屋、配套设施及作为开发产品的代建工程。1.账户设置房地产开发企业为了核算开发产品，要设置“开发产

5、品”账户。该账户借方登记竣工验收开发产品的实际成本，贷方登记已结转的对外转让、销售和结算开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。该账户应按土地、房屋、配套设施、代建工程等设置明细账户，进行明细核算。如：开发产品土地开发产品房屋开发产品配套设施开发产品代建工程等。2.开发产品的会计处理举例【例4-6】某房地产开发企业发生下列业务：1）5月12日，甲土地已开发完工，验收合格，共开发建设场地10000平方米，总成本105万元。分录如下：答疑编号811040211：针对该题提问借：开发产品土地（甲土地）1 050 000贷：开发成本土地开发（甲土地）1 050

6、 0002）5月30日，企业将开发的甲土地全部卖出，取得销售收入180万元。款项以存入银行。分录如下：答疑编号811040212：针对该题提问借：银行存款1 800 000贷：主营业务收入土地转让收入1 800 000同时结转土地成本：借：主营业务成本 土地销售成本1 050 000贷：开发产品土地（甲土地）1 050 0003）6月3日，企业开发建设的A小区住宅已竣工验收，实际总成本800万元，做如下会计分录：答疑编号811040213：针对该题提问借：开发产品房屋（A小区）8 000 000贷：开发成本房屋开发（A小区） 8 000 0004）企业开发建设的A小区能够对外销售的配套工程已竣

7、工验收，实际成本为150万元，做如下会计分录：答疑编号811040214：针对该题提问借：开发产品配套设施 1 500 000贷：开发成本配套设施 1 500 0005）A小区住宅已经全部销售，结转其销售成本。做如下会计分录：答疑编号811040215：针对该题提问借：主营业务成本商品房销售成本 8 000 000贷：开发产品房屋8 000 0006）企业将开发的营业性配套设施银行，作为本企业从事第三产业经营用房投入使用，实际成本60万元。作如下会计分录：答疑编号811040216：针对该题提问借：固定资产 600 000贷：开发产品配套设施600 000（二）分期收款开发产品的核算分期收款销

8、售，是指按合同规定发出商品后，分期收回款项，并分期按收款比例结转成本的一种销货方式。分期收款开发产品和其他不具备确认收入条件的发出开发产品要通过“发出开发产品”科目进行核算。【例4-7】某企业已开发完工的B小区2号楼采用分期收款方式出售给甲单位，总售价120万元，实际总成本100万元。合同规定，全部价款分两次付清，房屋移交时支付60%，余款于第二年底付清。作如下会计分录：答疑编号811040217：针对该题提问1.办妥分期收款销售合同时：借：发出开发产品B小区2号楼1 000 000贷：开发产品房屋（B小区2号楼）1 000 0002.首次收款时：借：银行存款720 000贷：主营业务收入商品

9、房销售收入720 000同时按收款比例结转销售成本：借：主营业务成本商品房销售成本 600 000贷：发出开发产品B小区2号楼600 000第二次收款时仍同首次收款一样确认收入，并按比例结转成本。如果按合同规定的时间尚未收到款项，也同样要确认收入和结转成本，未收到的款项作为应收账款处理。（三）周转房的核算周转房属于企业自己周转使用的房屋，所以在周转使用期间，要按期摊销周转房的成本。1.账户设置为了核算企业周转房成本，应设置“周转房”账户。该账户借方登记结转来的周转房的实际成本，其贷方登记每期周转房的摊销额和转作其他用途的周转房的实际成本。其借方余额反映的是在用的周转房的实际成本。该账户应设置“

10、在用周转房”和“周转房累计摊销”两个明细账户进行核算。如：“周转房在用周转房”“周转房周转房累计摊销”其中“在用周转房”反映的是在用周转房的原始成本。“周转房累计摊销”的贷方余额反映的是在用周转房的累计摊销额。周转房总账账户的借方余额反映的是周转房的净值。2.周转房核算会计处理举例：【例4-9】某企业发生下列经济业务：1）企业根据需要将一批商品房暂作周转房使用，其实际成本为250万元。作如下会计分录：答疑编号811040218：针对该题提问借：周转房在用周转房2 500 000贷：开发产品房屋2 500 0002.企业计提本月周转房摊销额12000元，做如下会计分录：答疑编号811040219

11、：针对该题提问借：开发间接费用12000贷：周转房周转房累计摊销12000注：周转房发生维修，应直接计入管理费用账户。 第四节存货清查的核算存货清查是通过对各类存货进行实物盘点，确定存货的实存数，并与存货的账存数核对是否相符的一种专门方法。企业至少在年终编制会计报表以前，对各类存货进行一次全面清查，平时如果有必要，也应对存货进行重点清查，以保证做到账实相符。通过存货清查，如果发生存货的实际盈亏，要按规定办理报批手续，并进行有关的账务处理。存货的盘亏和盘盈是通过“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”账户进行处理的。存货盈亏的会计处理要分为两步：第一步，通过存货清查发现存货盈亏时，要根据存货清查报告

12、表，对存货的账存数进行调整，以做到账实相符；第二步，经有关部门批准后，对盈亏损益进行会计处理。一、存货盘盈的会计处理举例【例4-10】某房地产开发企业经财产清查，盘盈钢材1吨，此类钢材的现行价格为每吨3000元。答疑编号811040220：针对该题提问盘盈时根据存货盘点报告表应作如下会计分录：借：原材料钢材3000贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢3000经过企业经理会议批准，冲减管理费用。做如下会计分录：借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢3000贷：管理费用3000二、存货盘亏的会计处理举例存货盘亏应区别不同情况进行处理。属于自然损耗和计量不准造成的盘亏，应转作管理费用；属于责任人过失造

13、成的损失，应向责任人索赔，索赔以外的损失计入管理费用；属于自然灾害造成的损失，能向保险公司索赔的应要求索赔，索赔以外的损失计入营业外支出。【例4-11】某企业经过财产清查，盘亏B材料一批，该批材料账面价值8000元，经查明属于定额内损耗2000元，其他属于自然灾害造成的损失，保险公司拒绝赔偿。答疑编号811040221：针对该题提问盘亏时应作如下分录：借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢8000贷：原材料B材料8000经批准处理后作如下分录：借：管理费用2000营业外支出6000贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢8000第五章固定资产和无形资产的核算第一节固定资产核算一、固定资产概述（一）固

14、定资产的定义和特征固定资产是指企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。房地产开发企业固定资产应具备以下特征：1.供企业生产经营中使用，而不是直接用于出售；2.使用寿命超过一年；3.是有形资产。（二）固定资产的分类固定资产有多种不同的分类方法，企业会计核算中，房地产开发企业通常将固定资产按经济用途和使用情况进行综合分类，一般将固定资产分为以下七大类。企业可以按照这种分类方法设置固定资产二级账，对固定资产进行分类核算。1.经营用固定资产。指企业直接用于开发经营方面的各种固定资产。包括为开发经营所使用的房屋建筑物、施工机械、运输设备、生产设备、仪器和试验设备等

15、。2.非经营用固定资产。指企业不直接服务于开发经营方面的固定资产。如职工宿舍、职工食堂等房屋设备和其他固定资产。3.租出固定资产，指在经营租赁方式下租给外单位使用的机械、生产设备和运输设备等。（不含租出的房地产，租出的房地产在“投资性房地产”科目核算。）4.不需用固定资产。指本企业多余或不适用，需要调配处理的各种固定资产。5.未使用固定资产。指由于准备改扩建或由于经营业务变更而停止使用的固定资产。但由于季节性经营或大修理等原因暂时停用的固定资产不包括在内。6.融资租入固定资产，指企业以融资租赁方式租入的固定资产，在租赁期内，应视同企业自有资产进行管理。7.土地，指过去已经估价作为固定资产单独入

16、账的土地。房地产开发企业开发经营的土地不包括在内。（三）固定资产的初始计量房地产开发企业固定资产初始计量的基本原则是按购置成本入账。固定资产的购置成本是指购建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出。由于固定资产的取得方式不同，其价值构成的具体内容也有所不同。1.购入的固定资产，按照实际支付的买价、增值税、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出，如场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等作为入账价值。2.自行建造的固定资产，按照建造该固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。3.投资者投入的固定资产，按照

17、投资各方确认的价值作为入账价值。4.在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的固定资产，按照原有固定资产的账面价值（账面价值指用固定资产原值减去累计折旧后的净值）减去改、扩建过程中发生的变价收入，再加上由于改、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，作为入账价值。其他如融资租赁的固定资产、接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产、盘盈的固定资产等情况一般发生的情况较少，如遇到此类业务，应遵照有关规定处理。二、固定资产增加的核算（一）账户设置1.“固定资产”总账账户为了核算企业固定资产增加、减少的情况，企业要设置“固定资产”总账账户。该账户借方登记企业从不同渠道增加的固定资产的原价；

18、贷方登记因各种原因而减少的固定资产的原价。期末借方余额反映的是期末固定资产的账面原价。2.固定资产二级账（明细账）该账户可以设置“经营用固定资产”、“非经营用固定资产”、“不需用固定资产”、“未使用固定资产”、“土地”等明细账户，进行明细核算。 每一类别的固定资产明细账，为了反映各种不同实物形态的资产，应采用借方多栏式明细账，分别登记该类各种不同资产的增加、减少及余额情况。（每项目内的减少额可用红字登记）表5-1固定资产二级账二级科目：经营用固定资产 年凭证摘要借方贷方余额借 方 项 目月日房屋及建筑物机器设备运输设备办公设备3.固定资产卡片 在各明细账下，对各类固定资产，为了反映每一项固定资

19、产的原值、预计使用年限、已使用年限、预计净残值及使用部门等情况，还应对每一项固定资产设置固定资产卡片。 固定资产卡片主要登记卡片编号、该固定资产的类别、名称、制造厂家、购置日期、使用年限、原价、预计净残值，附属物品和备件以及使用部门等内容。（见表5-2）固定资产卡片通常填制一式两份，财会部门保留一份，固定资产的使用和保管部门保存一份。财会部门保管的固定资产卡片要定期与固定资产的使用和保管部门进行核对。表5-2固定资产卡片（正面）资产类别：卡片编号： 资产名称原值制造厂商其中：安装费规格型号预计使用年限购置日期净残值率附属物品和备件名称规格数量固定资产卡片（背面） 使用部门启用时间使用部门负责人

20、会计科长动力设备科长4.固定资产卡片登记簿为了防止固定资产卡片的丢失，也为了便于随时掌握各部门使用的固定资产情况，企业财会部门应设置“固定资产卡片登记簿”。在“固定资产卡片登记簿”中要登记各种固定资产卡片编号、固定资产名称、原值、启用时间和卡片所在部门（即固定资产的使用或保管部门）等情况。（见表5-3）。表5-3固定资产卡片登记簿企业管理部门： 日期卡片编 号资产名 称资 产型号原值启用时间注销日期固定资产卡片登记簿应该按固定资产的使用部门分户进行登记，这样既便于掌握各部门的固定资产情况，也便于期末对固定资产计提折旧。（二）固定资产增加的会计处理1.购入固定资产的核算房地产开发企业购入固定资产

21、分为需要安装的固定资产和不需要安装的固定资产两种情况。1）购入不需要安装的固定资产购入不需要安装而可以直接交付使用的固定资产，在会计核算上，应按其实际支出直接计入“固定资产”账户。【例5-1】企业购入一台不需要安装的机械设备，发票价格100 000元，增值税17 000元，发生的运杂费等支出3 000元，款项已全部付清，做如下会计分录：答疑编号811050101：针对该题提问借：固定资产120 000贷：银行存款120 0002）购入需要安装的固定资产购入需要安装的固定资产是指购入的固定资产需要安装以后才能交付使用。在会计核算上，企业购入需要安装的固定资产以及安装费用先要通过“在建工程”账户进

22、行核算，待安装完毕后，再转入“固定资产”账户。【例5-2】企业购入需要安装的试验设备一台，买价20 000元，增值税3 400元，运杂费1 000元，款已付，设备已交付安装，支付安装费3 000元，已用银行存款支付。该设备已安装完毕交付使用。做如下会计分录：答疑编号811050102：针对该题提问（1） 购入刨床时：借：在建工程在安装设备24 400贷：银行存款24 400（2） 支付安装费时：借：在建工程在安装设备 3 000贷：银行存款 3 000（3）安装完毕交付使用时：借：固定资产经营用固定资产27 400贷：在建工程在安装设备27 4002.自行建造固定资产的核算房地产开发企业自行建

23、造的固定资产，可分为自营建造和出包建造两种方式。1）自营建造的固定资产企业自营建造的固定资产，应当按照建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为固定资产的入账价值。建造固定资产的必要支出包括：工程用物资成本、人工成本、应予资本化的借款费用、交纳的税金以及分摊的其他间接费用等。企业自营建造的固定资产，在建造过程中所发生的支出，先通过“在建工程”账户核算；待工程完工达到预定可使用状态时，再转入“固定资产”账户。【例5-3】企业自建办公楼一栋，领用工程物资202 000元，支付工程人员工资薪酬60 000元，为工程借款而发生的利息30 000元，办公楼现已达到预定可使用状态，并交付使用

24、。做如下会计分录：答疑编号811050103：针对该题提问（1）建造工程领用工程物资时：借：在建工程办公楼202 000贷：工程物资202 000（2）分配工程人员薪酬时：借：在建工程办公楼60 000贷：应付职工薪酬 60 000（3）计提借款利息时：借：在建工程办公楼 30 000贷：长期借款应计利息（或应付利息） 30 000（4）工程达到预定可使用状态时：借：固定资产经营用固定资产 292 000贷：在建工程办公楼 292 000 2）出包建造的固定资产企业通过出包工程方式建造的固定资产，应按支付给承包单位的工程价款作为该项固定资产的成本。【例5-4】企业将厂房一幢出包给某施工单位承建

25、，预付工程款400 000元，工程完工决算，还需补付工程款500000元，厂房现已达到预定可使用状态。做如下会计分录：答疑编号811050104：针对该题提问 （1）向施工单位预付工程款时：借：应付账款某施工单位400 000贷：银行存款400000（2）工程决算并补付工程款时：借：在建工程厂房900 000贷：应付账款 400 000银行存款 500 000（3）工程达到预定可使用状态时：借：固定资产经营用固定资产900 000贷：在建工程厂房 900 000三、固定资产折旧的核算固定资产折旧就是将固定资产在使用中消耗的价值陆续地计入到有关的成本和费用中去。房地产开发企业的固定资产折旧就是将

26、固定资产消耗的价值分期计入到有关开发成本和期间费用中去。（一）固定资产折旧的范围房地产开发企业计提折旧的固定资产，包括房屋及建筑物；在用的施工机械、运输设备、生产设备、工具器具；季节性停用、大修理停用的固定资产、融资租赁方式租入的固定资产、未使用和不需用的固定资产。不计提折旧的固定资产，包括已提足折旧仍继续使用的固定资产，按照规定单独估价作为固定资产入账的土地。在会计实务中，企业一般应按月计提固定资产折旧。当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧。（二）固定资产折旧的计算方法固定资产折旧有四种方法，即：平均年限法、工作量法、双

27、倍余额递减法和年数总和法。房地产开发企业计提固定资产折旧，一般采用平均年限法和工作量法。下面主要介绍这两种方法。1.年限平均法年限平均法是指按固定资产预计使用年限平均计算折旧的一种方法。采用这种方法，在固定资产不发生增减的情况下，每期（年、月）折旧额都是相等的。其计算方式如下：固定资产年折旧额（固定资产原值预计净残值）/固定资产预计使用年限年折旧率年折旧额/固定资产原价×100%或年折旧率（1-预计净残值率）固定资产预计使用年限×100%月折旧率年折旧率/12月折旧额固定资产原价×月折旧率【例】企业某台设备原价100 000元，预计使用5年，预计净残值率为5%，该

28、设备的折旧率和折旧额为：答疑编号811050105：针对该题提问年折旧率（1-5%）/5×100%19%月折旧率19%/121.58%月折旧额100 000×1.58%1 580（元）固定资产折旧率，有个别折旧率、分类折旧率和综合折旧率三种。个别折旧率是指按照每一项固定资产计算确定的折旧率；分类折旧率是指按照固定资产的类别，分别预计该类资产的平均净残值率和平均使用年限计算的该类资产的平均折旧率；综合折旧率是指按企业的全部固定资产来预计平均净残值率和平均使用年限计算出的平折旧率。以上三种折旧率，按个别折旧率计提折旧，计算的工作量较大，按综合折旧率计提折旧，准确性较差。因此企业

29、一般采用分类折旧率计提折旧。2.工作量法工作量法是按固定资产每期完成的工作量计提折旧的方法。基本计算公式如下：单位工作量折旧额固定资产原值×（1-净残值率）/固定资产预计总工作量某项固定资产的月折旧额该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额工作量法在实务中对运输设备一般以行使里程为工作量单位；而对于机器设备一般以工作小时为工作量单位。注：双倍余额递减法及年数总和法，在房地产开发企业一般较少采用，在此从略。（三）固定资产折旧核算的会计处理1.账户设置为了反映企业固定资产折旧情况，企业应设置“累计折旧”账户。该账户是固定资产的调整账户（抵减账户），反映的是固定资产的累计折旧情况

30、，也就是反映固定资产因磨损而造成的价值减少情况。该账户贷方登记每期计提的固定资产折旧额，借方登记固定资产因出售、报废等而转销的折旧额。期末贷方余额反映的是企业固定资产的累计折旧情况。该账户只需进行总分类核算，如果需要了解某项资产的已提折旧情况，可从固定资产卡片中的原值、净残值，预计使用年限和已使用年限等数据中计算求得。2.计提折旧的会计处理房地产开发企业每月计提的固定资产折旧额，要计入相关的成本费用账户。其中开发现场使用的固定资产折旧额要计入“开发间接费用”账户，企业管理部门发生的固定资产折旧额要计入“管理费用”账户，专设销售部门发生的固定资产折旧额要计入“销售费用”账户。其基本分录如下：借：

31、开发间接费用销售费用管理费用贷：累计折旧按“平均年限法”计提折旧，如果固定资产不发生增减变化，即如果固定资产的原值不变，每月的折旧额也是固定不变的。所以，一般情况下，并不需要每月计算固定资产的月折旧额，每月只要按上月的固定数提取折旧就可以了。只有在固定资产总额发生增减变化的时候，才需要按现行制度的规定对月折旧额进行调整。按现行会计制度的规定，本月增加的固定资产，本月不提折旧，本月减少的固定资产，本月照提折旧。这样，在本月提取折旧的时候，只需要按照上月增加或减少的固定资产来调整本月的折旧额便可。具体可按以下公式计算：本月折旧额上月折旧额+上月增加的固定资产应提的折旧额-上月减少的固定资产应提的折

32、旧额 具体操作可通过编制折旧费用分配表进行。【例5-5】某企业进行折旧费用的计算和分配，见表5-3。下述折旧费用分配表，是将本月折旧费用的计算和分配一并进行的。表5-3折旧费用分配表 200×年5月31日 应借科目部门4月固定资产折旧额4月增加固定资产折旧额4月减少固定资产折旧额本月固定资产折旧额开发间接费用开发现场5 9401 3201607 100管理费用行政管理部门2 2802 280 合 计8 2201 3201609 380答疑编号811050106：针对该题提问根据以上折旧费分配表，编制以下会计分录：借：开发间接费用7 100管理费用2 280贷： 累计折旧 9 380如

33、果按工作量法提取折旧，需要每月按固定资产完成工作量计算当月折旧额。其会计分录与平均年限法相同。以上介绍了固定资产折旧的核算。需要说明，在会计业务中还会发生固定资产修理的核算。固定资产日常修理的核算比较简单。按新会计准则的要求，专设销售机构使用的固定资产发生的修理费用计入“销售费用”；生产部门和管理部门发生的修理费用全部计入“管理费用”，并不允许预提或待摊。四、固定资产减少的核算房地产开发企业固定资产减少的原因有多种。本讲座所指的固定资产减少，主要是指固定资产因报废和出售而引起的固定资产的减少。固定资产如果经长期使用，已丧失了工作能力，就要对固定资产进行报废。另外企业如果有多余的长期不用的固定资

34、产，可以将固定资产进行出售，以促进企业资金的周转。所以企业有时会遇到固定资产出售或报废的核算。（一）固定资产出售和报废核算的账户设置固定资产的报废或销售等要通过“固定资产清理”账户进行核算。要报废和销售的固定资产先要转入清理。“固定资产清理”账户是个过渡性的资产类账户。该账户的借方登记转入的要报废和出售的固定资产的账面价值（账面净值）和固定资产清理过程中发生的各项清理费用，其贷方登记固定资产清理过程中发生的清理收入。固定资产清理结束后，该账户如果出现借方余额，表示的是固定资产清理的净损失，期末要转入“营业外支出”账户，如果出现贷方余额，表示的是固定资产清理的利得，期末要转入“营业外收入”账户。

35、（二）固定资产出售核算的会计处理企业应将多余的和不需用的固定资产及时进行出售。出售固定资产的会计处理主要包括以下步骤：第一，转销出售固定资产的原价和已提折旧；第二，核算出售固定资产的价款收入和清理费用；第三，结转出售固定资产的利得或损失。【例5-6】某企业出售多余的设备一台，原价120 000元，已提折旧40 000元，双协商作价90 000元，款项已收取存入银行，出售过程中用银行存款支付运输费用2 000元。应做如下会计分录：答疑编号811050107：针对该题提问（1）将准备出售的固定资产转入清理（即转销固定资产的原价和累计折旧）：借：固定资产清理80 000累计折旧40 000贷：固定资

36、产 120 000（2）发生清理费用时：借：固定资产清理2 000贷：银行存款 2 000（3）收到出售设备价款时：借：银行存款 90 000贷：固定资产清理90 000（4）结转出售固定资产净损益借：固定资产清理8 000贷：营业外收入 8 000需要注意，如果企业出售的固定资产是不动产，比如转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物等，按税法规定，还要计算和缴纳营业税和土地增值税。这部分内容将在以后应交税金部分予以介绍。（三）固定资产报废的会计处理企业的固定资产经长期使用已丧失了工作能力，要进行报废处理。固定资产正常报废处理与固定资产出售的处理类似。也要通过三个步骤：第一，将报废的固定资产转入

37、清理；第二，核算固定资产的清理费用和清理收入；第三，结转固定资产清理净损益。【例5-7】企业报废厂房一幢，原价90万元，已提折旧76万元，清理过程中用银行存款支付清理费用2万元，废料出售取得变价收入5万元。应做如下会计分录：答疑编号811050108：针对该题提问（1）将报废的厂房转入清理借：固定资产清理140 000累计折旧760 000贷：固定资产900 000（2）发生清理费用时：借：固定资产清理 20 000贷：银行存款 20 000（3）取得固定资产清理的变价收入时：借：银行存款 50 000贷：固定资产清理 50 000（4）结转固定资产清理净损益借：营业外支出110 000贷：固

38、定资产清理110 000第二节无形资产的核算一、无形资产核算的内容无形资产是企业所持有的、没有实物形态的可辨认非货币性长期资产。包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、特许权等。在一般房地产开发企业作为无形资产入账的通常只有土地使用权。在我国，土地所有权属于国家，企业只有土地使用权。除过去国家作为固定资产拨付给国有企业使用的土地作为“固定资产”入账外，凡企业向国家或其他单位支付了土地出让金，取得了一定年限的土地使用权，并进行了开发后作为企业自用的土地，都应作为无形资产入账。（但作为开发产品的土地除外）。二、无形资产土地使用权的核算（一）账户设置为了核算土地使用权，企业应设置并设置“

39、无形资产”总账账户和“无形资产土地使用权”明细账；还应设置“累计摊销”账户。“无形资产土地使用权”明细账户借方登记取得土地使用权的实际成本，贷方登记出售和因土地使用权到期而减少的土地使用权的实际成本。“累计摊销”账户是“无形资产”的调整账户，该账户贷方登记每期按规定摊销的无形资产的价值，借方登记无形资产减少时转销的累计摊销额。（二）土地使用权的账务处理1）取得自用土地使用权支付土地出让金及发生的开发费用时：借：无形资产土地使用权贷：银行存款2）将土地开发产品转为自用时，按其实际成本：借：无形资产土地使用权贷：开发产品土地3）按土地使用期限，每期摊销土地使用权成本时：借：管理费用无形资产摊销贷：

40、累计摊销4）将自用的土地改变用途，转为开发和转让时：借：开发产品土地累计摊销贷：无形资产土地使用权（将土地使用权出租，将在投资性房地产科目核算）。第六章投资性房地产第一节投资性房地产的概念、范围与初始计量一、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。2006年新会计准则颁布以前，在企业会计业务上没有单独划分为投资性房地产。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，按存货进行处理，在“出租开发产品”这一科目进行核算；企业用自有的固定资产对外出租的，按固定资产核算；企业对外出租自用的土地使用权，按无形资产进行核算。而新会计准则对出租性房地产进行了统一

41、规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。二、投资性房地产的范围按会计准则第3号投资性房地产的规定，企业应划入投资性房地产进行核算的包括了以下范围：（一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业将自有的土地使用权，以经营租赁的方式对外进行了出租。但以下两种情况不属于投资性房地产：1.计划用于出租而尚未出租的土地使用权2.将租入的土地使用权又对外出租（二）持有并准备增值后转让的土地使用权企

42、业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。因为这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义，所以应划分为投资性房地产。但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。（三）已出租的建筑物已出租建筑物，是指企业将拥有产权的建筑物以经营租赁的方式对外进行了出租。三、投资性房地产的初始计量投资性房地产按照成本进行初始计量。1.外购的投资性房地产对于外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为外购的投资性房地产。（企业购入的房地产如果自用一段之后再用于出租和资本增值的，属于投资性房地产的转换，投资性房地产的

43、转换将在本章第三节进行介绍。）外购投资性房地产的成本包括买价、相关税费和可归属于该资产的其他支出。【例6-1】2007年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租，3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼的购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，租期3年。4月5日甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元，假设不考虑其他因素。甲企业在4月5日购入写字楼后应作如下会计处理。答疑编号811060101：针对该题提问如果采用成本模式进行后续计量，会计分录如下：借：投资性房地产写字楼1200 贷：银行存款1200 如果采用公允价值模式进行后续计量，会计分录如下：借：投资性房地产写字楼（

44、成本）1200贷：银行存款1200上述两笔分录都是按照成本对投资性房地产进行初始计量，区别是：在按公允价值进行后续计量的情况下，在初始计量时，投资性房地产科目增加了一个“成本”项目或三级科目。因为在公允价值模式下，在将来后续计量时投资性房地产还有一个“公允价值变动”项目或三级科目，投资性房地产科目的这两个项目要分别进行反映。而按成本模式进行后续计量则不存在公允价值变动项目，也就无需单独设置“成本”这一项目或明细科目。 2.自行建造的投资性房地产房地产开发企业自行建造或开发的房地产，只有在建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自建房地产确认为投资性房地

45、产。（如果在建成后不同时开始出租或用于资本增值，应先确认为固定资产、无形资产或开发产品。自租赁日起再转换为投资性房地产。投资性房地产的转换将在本章第三节进行介绍。）自行建造或开发的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。【例6-2】甲房地产开发公司于2007年2月初开始开发一栋商品性写字楼，2007年10月，甲公司预计写字楼即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，约定该写字楼完工达到预定可使用状态立即租赁给乙公司使用，租期为10年，2007年11月1日该写字楼完工达到预定可使用状态，工程全部造价为900万元。乙公司于2007年11月1日正式起租。甲房地产公司应

46、于2007年11月1日做如下会计处理：答疑编号811060102：针对该题提问如果采用成本模式进行后续计量，分录如下：借：投资性房地产写字楼900贷：开发成本房屋开发（写字楼）900如果采用公允价值模式进行后续计量，分录如下：借：投资性房地产写字楼（成本）900贷：开发成本房屋开发（写字楼）900 第二节投资性房地产的后续计量所谓投资性房地产的后续计量，是指对投资性房地产在资产负债表日按什么标准来计价和反映。按新会计准则的规定，投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件的可以采用公允价值计量。但是，同一企业同时只能采用一种模式，不能同时采用两种模式

47、。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产采用成本模式进行后续计量，也就是在资产负债表日，对投资性房地产按成本价来计量和反映。投资性房地产采用成本模式进行后续计量，会计处理如下（仅以出租房地产为例）：1.外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按成本价确定投资性房地产的账面价值。借：投资性房地产贷：银行存款 （ 或：在建工程、开发成本等）2.对投资性房地产，在每月末按照固定资产、无形资产的有关规定，计提折旧或进行摊销。会计分录如下：借：主营业务成本（或：其他业务成本）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（注：上述分录，房地产开发企业出租房地产属于主营业务之一，所以计入主营业务成本，其他

48、企业出租房地产属于其他业务，所以计入其他业务成本）。3.取得的租金收入借：银行存款贷：主营业务收入（或其他业务收入）（注：上述分录，房地产开发企业计入“主营业务收入”，其他企业计入“其他业务收入”）4.会计期末（一般指年末或中期）投资性房地产存在值迹象的，应按资产减值的有关规定计提资产减值准备。计提资产减值准备的会计分录如下：借：资产减值损失计提的投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备5.投资性房地产发生后续支出，如属于改建、扩建等支出，应将投资性房地产账面价值转入“在建工程”或“开发成本”账户，将改扩建支出计入工程成本或开发成本，改扩建完成后再按改扩建后的成本转入投资性房地产。如属于日常修理支出则直接计入当期损益，即计入管理费用。【例6-3】承6-2：甲房地产开发公司2007年11月1日已将自行开发的写字楼在完工时直接出租给乙公司，租期10年