希尔顿青年公寓物管方案

1、希尔顿青年公寓物管方案公司简介海南鲁能物业服务有限公司为鲁能集团全资子公司，成立于2015年6月30日，统一管理海南地区所有鲁能旗下开发的项目物业。旨在全面提升物业品质，提高集团品牌效应，增强业主满意度和信任度。公司是海南省物业协会会员，海南省物业协会理事单位，并于2015年9月20日与国际金钥匙组织签署战略合作协议。目前公司项目覆盖三亚、海口及文昌，包括三亚湾高三区西区项目、海口长流项目、海口海蓝椰风项目、文昌淇水湾项目。公司秉承鲁能集团“追求卓越、服务真诚、凡事用心，敢于创新”的企业精神，以“诚信、责任、创新、奉献”为核心价值观的主线，以“效益第一、品牌至尚、以人为本”为工作方针，注重品牌

2、建设，努力创造一流物业管理服务企业。公司沿用金钥匙“用心机制，满意惊喜”的服务理念，运用“酒店式管理、菜单式服务”管理方式，在硬件设施达到业主品质需求的基础上，根据业主旅游度假和休闲养老等的不同需求，为业主提供贴心周到的物业服务。第一部分物业概况一、坐落位置文昌市龙楼镇钻石大道希尔顿青年公寓。二、物业类型该物业项目集住宿、餐饮等功能于一体，是典型的居住型物业。三、物业概况整个希尔顿青年公寓项目是希尔顿酒店员工住宿餐饮使用用房，共1幢7层建筑，总建筑面积约6700平方米,其中建筑地面积901平方米。第二部分总体规划与设想一、总体规划本宿舍楼的物业服务主要面对的服务对象是希尔顿酒店员工，该酒店属五

3、星级酒店，酒店员工的需求与住宅中的客户有较大差别，其主要诉求是休息环境，如宿舍是否安静和安全性。因此，我公司将主动研究客户，优化内部结构，适时提升内涵，扩大服务功能，从而建立起不同于其他类型的、难以替代的专业物业管理模式。 我们将严格坚持高标准、高起点、高品质，科学管理、优质服务。为客户提供令人信赖的服务质量，令人满意的服务态度，令人赞许的服务效率，令人羡慕的住宿环境。（一）管理目标：我们将本着“满意+惊喜”的服务理念，聆听客户的需要，竭诚为客户提供完善周到、满意+惊喜的服务。使客户感受到温暖服务，物业的价值得以体现，服务质量参照以下两个标准：1全国物业管理示范小区标准；2ISO9001：20

4、00国际质量管理体系要求；（二）工作宗旨：在吸收先进物业管理经验的基础上，我们的工作宗旨为：与团队同在，与高效同行，与快乐相伴。（三）服务模式：在获得委托后，我们将以“酒店式管理，菜单式服务”的服务模式为本项目管理和服务工作。同时，公司总部将给项目部以强大的支持，保证其运作达到标准目标及业主的要求。（四）具体服务指标1管理、服务人员专业培训合格率100%。2特种岗位持证上岗率100%。3清洁、保洁率98%以上。4业主反映问题处理率98%以上。 5每年与客户的沟通覆盖率90%以上。6客户对物业服务满意率85%以上。 （五）服务承诺第一、主动服务；第二、及时服务；第三、满意服务；1安全管理安全管理

5、是物业管理中非常重要的工作，必须做到万无一失。针对希尔顿酒店员工宿舍的物业特点，本公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区的人员严格实施“来访登记”的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，采用“记忆+规范”的方法，对小区业主的车辆粘贴有统一标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全；同时，采用“安全预案制”、“巡逻制”等方式，以确保小区的安全管理工作万无一失。2保洁绿化管理（1）保洁服务实行无干扰服务。（2）定时收集、清运垃圾。（3）定期除虫、灭蚊、消杀“四害”。（4）实行专业标准化保洁，确保环境干净卫生。（5）公共绿化由人员专业养护，保证花草树木生长旺盛，达到美化生活环境的目

6、的。3.维修管理（1）制定完善的维修、保养计划，使设备正常使用；（2）实行快速报修、抢修制度，及时规范的服务标准；（3）对物业及配套设施、设备实施专业维护，确保良好的运行状态。二、建立特色管理体系，确保各项工作实现标准化、规范化、程序化。（一）酒店式管理传统的物业管理吸取星级酒店式物业管理的经验，一切从微笑、“您好开始，关注生活中的一点一滴，注重每个细节服务，悉心呵护您的生活。（二）菜单式服务 我公司除了提供常规性的保洁、安保、绿化养护服务外，还将日常服务列成79项，其中免费服务就多达45项，并明码标价，将服务渗入到客户的吃、住、行、游、购、娱、医中，客户可根据自己的需求选择不同的服务。（三）

7、“零干扰”服务作为一个员工宿舍休息场所，需要一个相对安静的环境，在物业服务过程中，将认真解决二次干扰问题，努力将干扰降至最低，为客户建立一个宁静、悠闲的住宿环境。第三部分组织机构设置及人员配备一、机构设置设立海南鲁能物业服务有限公司文昌分公司希尔顿酒店青年公寓物业管理项目部，全面负责服务区域内的管理工作。本项目部人员共配置10人，其中主要管理人员1人，基层服务人员9人，项目组织机构图如下：第四部分服务区域及内容一、物业服务区域本物业项目服务区域包含两个区域：（一）员工宿舍楼区域：一楼门厅出入口以内公共区域,包含一楼大厅、电梯厅、走道、公用卫生间、休息区、消防楼梯、娱乐区、上网区等区域。（二）宿

8、舍楼室外区域：指宿舍楼人流主出入口以内的室外公共区域，包含室外道路、公共绿地、停车场、休闲广场等区域。二、主要服务内容（一）接管验收服务接管验收服务是指在客户入住物业后所提供的服务，包含以下内容：1对物业服务区域内进行调研与考察，根据规划和配套确定物业服务内容，并从物业管理专业角度提出合理化管理建议。2设计与客户目标相一致的物业管理方案。3对设备设施及各类管线的隐蔽工程、管线的铺设情况，进行跟踪并建档管理。4拟定物业管理的公共管理制度。5将早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 6对物业进行承接查验，发现问题及时汇总，提交客户方处理，然后同客户方办理移交手续。 7进行

9、物业服务区域内的前期开荒保洁。 8与客户方协商确定物业管理用房。（二）常规服务内容常规服务内容是指客户入住后，正常使用期的物业服务内容，包含以下：1服务区域内卫生保洁、消杀、垃圾的收集、分类及送到垃圾处理点。2服务区域内两个主次出入口的前岗巡逻服务。3服务区域内各中小型维修服务。4服务区域的娱乐休闲场所的管理。5服务区内室外公共绿地、室内公共场所绿植的日常养护。6各娱乐休闲室内的地面、墙面、玻璃、家具、空调风口的定期保洁及各办公室室内垃圾的每日收集清理。 7物业档案资料、客户资料的收集、整理与归档。 8客户咨询和个性化服务。 9卫生间卫生用品的标准配置（主要包括：卫生卷纸、香皂、空气净化药品等

10、）。 10.客户方委托管理的其他服务项目。第五部分物业管理的介入一、介入顺序（一）项目前期调研，汇总物业项目的基础资料。（二）与希尔顿酒店相关部门进行沟通，制订物业管理方案。（三）签订物业服务合同，明确双方的权责关系。（四）组建项目管理队伍。（五）完善办公条件，并购置各类设备、工具及耗材。（六）物业的验收与交接。（七）实施全面保洁“开荒”及物业设施基础保养。（八）建立基础资料档案。（九）开始全面实施物业管理方案。二、物业管理办公用房按物业管理条例的规定，并为日后服务工作的开展提供便利条件，业主方需提供一定面积的物业办公用房、值班用房和工具间等。第六部分物业管理方案一、工程的管理与养护（一）工程

11、工作职责1基本任务负责希尔顿酒店员工宿舍房屋共用部位的日常维修与养护，配套设施设备的运行管理与保养维护，以及提供相关特约维修服务。2具体职责（1）建立本班组各项规章制度，并严格执行。（2）制定物业移交接管的工程方面实施计划。（3）制定房屋共用部位的年度养护计划并负责落实。（4）建立相关配套设施设备的年度维修保养计划，并组织实施。（5）负责共用部位的日常检修，并向客户提供有偿特约服务。（6）负责设备设施运行资料的建档，并定期向物业管理处移交。 （7）制定各类工程突发事件的应急处理方案。（8）负责相关主管部门的业务联系。（二）组织结构与人员编制工程班编制1人，由万能工兼任。二、保洁绿化管理与服务

12、（一）保洁工作职责1基本任务负责希尔顿酒店员工宿舍公共区域内的楼梯、门窗、楼体外墙面、院落地面及其附属设施的清洁，生活垃圾的收集与清运，公共区域防疫消杀、化粪池清理等。2具体职责（1）建立本班组各项规章制度，并严格执行。（2）制定相关共用设施设备的年度保洁养护计划，并组织实施。（3）制定公寓公共区域防疫、消杀工作计划，并组织实施。（4）制定绿化日常养护措施，并予以落实。（5）制定保洁耗材月计划，并控制实际消耗量。（6）负责向客户提供相关有偿家政服务。（7）建立保洁物耗盘点制度，并与效益考核挂钩。（8）负责相关主管部门的业务联系。（二）组织结构与人员编制保洁绿化编制2人。（三）保洁管理与服务为了

13、给业主创造一个干净、整洁、舒适的居住环境，我们将根据“人定岗、岗定责”的原则，制定严格的保洁作业规程和保洁管理制度，对将希尔顿酒店青年公寓实施保洁管理与服务。根据保洁内容和保洁项目实行定时、定期保洁，清洁、保洁率达100%。 1保洁范围希尔顿酒店青年公寓公共区域内道路、楼梯通道、公共卫生间、地面、墙面、玻璃窗（框）、扶手、把手等，以及住宿庭院附属设施的保洁。 2保洁频次标准1）垃圾袋装，每日清运1次；2）庭院、道路每日清扫2次；3）楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；4）楼梯扶手每日擦洗1次；5）路灯、楼道灯每月清洁1次；6）雨天及时清除道路积水；7）雨、污井每月检查1次，视情况及时清掏；8）化粪

14、池每月检查1次，每年清掏1次；9）共用雨、污水管道每年疏通1次；10）每季度进行1次公共区域消毒和灭虫除害。3保洁流程流程一公共洗手间清洁流程 （1）门口放置告示牌，提醒他人，正在清洁，暂勿使用。 （2）打开窗户，加速空气流通，根据天气情况，确定开窗时间、开窗幅度。（3）清除垃圾、杂物。（4）用水冲洗大小便器，并用夹子夹出小便器内烟头等杂物。（5）用洁厕软毛刷沾洁厕剂洗刷大小便器，然后用水冲净。发现有干硬物或锈迹，使用洁厕硬毛刷沾酸性清洁剂去除，然后用水冲净。（6）用干净毛巾将小便器外表面擦洗干净。（7）用玻璃工具、玻璃清洁剂将镜面擦洗干净。（8）用面盆刷、中性清洁剂将面盆、台面刷洗、擦拭干净

15、；用清水冲洗皂碟、托盘，然后用干净毛巾擦拭干净。（9）用拖布沾洁厕剂将地面拖洗一遍，然后用地刮将污水排入地漏。（10）用清水冲洗地漏管道。流程二走廊、通道清洁流程（1）抹：将房间门、烟灰桶等抹干净，并保持表面无尘。（2）推：地面推尘，收集地面垃圾和灰尘。（3）扫：将尘推收集起来的垃圾和灰尘扫到垃圾桶内。（4）收：收集各烟灰桶内的垃圾置于垃圾桶内，然后再移至楼下的垃圾中转站。（5）拖：将污迹或有水迹的地方用水拖洗一遍，保持走廊整体干净。 4应急保洁方案（1）雨天气1）应注意天气预报，对可能出现的雨天气，提前作好应对工作。2）遇有雨天气时，保洁人员需主动提前到岗或推迟下班时间，以便充分开展相应保洁

16、工作3）遇有大雨天，关闭所有公共区域窗户，并且要随时注意庭院排水情况，发现积水较深、排水不畅，立即通知相关人员采取有效处理措施。4）遇有大雨天，要及时清扫庭院积水，保证业主正常出入宿舍。5）因雨造成地滑等影响安全问题，在及时处理的同时，应设置相应的标识进行提示服务。 （2）大风天气1）遇有大风天气，关闭公共区域所有窗户。2）增加庭院清扫频次。3）主要出入口增加清扫频次。4）如有必要，对外围花木等进行加固定，对盆栽花木进行转移。 （3）水管爆裂1）确定爆裂地点，马上通知工程班。2）根据现场情况，组织人员进行排水。没有排水设施的，使用吸水设备将水收集排走，特别注意电源插头要保持干燥，防止浸在水里。

17、3）清理现场其他杂物，并根据需要进行吹干处理。4突发火灾事故1）一旦发现火情苗头，如烟、油、味、声等异常现象时，立即查明原由。2）采用电话报警时讲话声音要清楚，说明起火地点、火势情况、现场人员情况以及是否正在采取扑救措施等，同时通报自己的部门和姓名。3）发现火情的人要保持镇静，不要在火场附近区域大喊“着火了”，以免造成混乱。并立即采取扑救措施，防止火情蔓延。4）待消防人员到达后，协助维护现场秩序、疏导被困人员离开现场。 三、安保管理与服务（一）安保工作职责1基本任务负责希尔顿酒店青年公寓公共秩序的维持，公共财产的安全维护，为客户提供一个安全的生活环境。2具体职责（1）建立本班组各项规章制度，并

18、严格执行。（2）制定物业移交接管的消防设施方面实施计划。（3）组织本班组员工进行日常体能训练。（4）制定青年公寓消防控制预案，并负责组织实施。（5）定期进行班组思想政治教育，提高职业道德。（6）负责相关主管部门的业务联系。（二）组织结构与人员编制安保班编制6人。（三）安保管理与服务1管理重点与要求（1）消防安全管理1）对青年公寓成员进行广泛的消防安全宣传教育，每年至少进行一次常识学习和技能培训，提高业主消防意识。2）确保青年公寓内重大火灾发生率为零，对初起火灾的扑救率为百分之百。（2）治安保卫安全管理1）对青年公寓内公共区域实行24小时安全巡检。检查中做到不留死角，发现问题及时处理。2）对青年

19、公寓进出口实行24小时有人值守。3）对外来人员和陌生人员的进出，严格履行登记手续，仔细检查，最大可能防止可疑人员入内。4）对青年公寓公共区域发生的一般治安事件的处置率为百分之百。5）对青年公寓内发生的重大治安案件要最大限度到控制事态的进一步恶化，紧要关头要动用法律允许的一切手段保护宿舍成员和物业使用人的生命财产不受侵犯。重大治安案件报警及时，积极主动的配合公安部门调查处理。（3）车辆安全管理1）对青年公寓的车辆实行证卡式管理，引导车辆有序通行与停放。2）对夜间停放的车辆实行安全检查和登记确认制度，确保车辆安全。3）对违章停放的车主进行耐心的说服和劝阻，避免违章停放。4）对违反交通管制规定而发生

20、事故的车辆要及时进行登记和报警。（4）门岗安全管理1）青年公寓门岗24小时值守，不脱岗、不漏岗、不睡岗。2）对进出青年公寓的外来人员要严格进行安全检查，保证不出现意外。3）对进出青年公寓的物品进行严格检查，保证“三禁”物品不入楼。4）对夜间进出人员或要严格履行登记手续，防止可疑人员进入宿舍。2保安员岗位工作流程标准（1）门岗1）接待来访客人时要进行询问、登记、填写和发放联系单。当客人来访时应主动站立，面带微笑，礼貌问话，耐心解答。其规范用语是：“您好，请问您有什么事？”“好的，请问您贵姓？哪个单位的？”“请您登记。”客人离开宿舍时，要主动道别“再见，欢迎您再来”。2）查验进出青年公寓车辆时，要

21、进行询问、检查、登记、放行。当外来车辆到大门外时，保安员应主动迎上前去，面带微笑，礼貌问话。其规范用语是：“您好，请问先生您找哪位？”，“好的，您贵姓，请登记”。如果车上载有货物要检查：“请出示您的货物单据”。根据货物单据对所载货物进行清点并登记。简要向驾驶员讲解注意事项及车辆停放位置。符合要求后发放通行证并开启大门放行。（2）巡逻岗1）定时在青年公寓区域内按规定的巡检路线进行定时巡检，每晚巡检频次及每次巡检的路线和所需时间待定。2）每3小时在青年公寓区域内对重点目标，如停车处、庭院外围、露天设施设备等进行不定时检查。3）巡检持对讲机、强光手电等器械。要做到不留死角，不放过疑点，不漏重点。全面

22、仔细，耐心机智，大胆勇敢。4）发现问题及时处理不留隐患。 3管理规定（1）安全管理规定1）外来人员和车辆管理规定进入青年公寓时，大门岗必须检查。严禁携带、托运易燃易爆有毒等危险品进入宿舍。施工人员来施工时，大门岗必须与有关业主沟通后，办理登记手续后入青年公寓区域。禁止推销、废品收购、仪容不整、无有成年人陪护的未成年人、宠物等入宿舍。禁止管制刀具、匕首等凶器青年公寓区域。2）防火管理规定青年公寓区域内因施工需要动用明火时，要事先进行书面申请，经管理处批准后，到保安班办理动火证。由专人负责监护，并采取预防措施后方可动火。动火作业结束后，清理现场，确认无隐患后报保安班验查现场。施工人员露天动用电、气

23、焊等明火时，按动用明火规定执行。禁止在青年公寓区域内进行液化气罐、氧气瓶、乙炔瓶、油箱等物品的维修、检验、切割等活动。青年公寓区域内禁止大量存放酒精、松香水、汽油、煤油等物品。禁止在青年公寓区域内乱拉、乱接电源线，乱动电器设备。禁止油罐车、液化气车、装载其他易燃易爆危险品车进入小区。3）青年公寓财产安全管理须知出门时不要忘记关好窗户、锁好门。禁止将手机、现金、重要资料等物品存放车辆中。自行车、摩托车等不要随意停放，停放在指定位置。搬运物品上楼时，楼下物品要有人看护。3）重大事件报告制度发生突发等重大事件时，相关班组要及时报告领导并按预案或紧急措施进行处理。处理结束或初步进行处理后，相关班组要及

24、时对事件发生的时间、地点、性质及损失情况书面报告领导，并分析原因、提出处理意见、制定整改措施。原则上书面报告不超过24小时，特殊情况不过夜。（2）保安班管理规定1）保安员管理规定遵守国家法律和宿舍区域一切管理制度及公共道德。着工装、配工号牌上岗，保持精神饱满，仪容仪表端庄，着装整洁、站姿、坐姿端正，行走时正规，形象良好。礼貌待人，用语文明，不坐着与客户和业主交谈。不与客户和业主发生争吵等现象。工作认真敬业，精力集中，一切为业主和客户着想。服从命令、听从指挥，组织纪律观念坚强。工作中不迟到、早退，不办理个人私事。爱护宿舍区域公共财物，损坏公共财物要赔偿。对于业主交给看护的物品，禁止私自动用。尊重

25、业主和领导，团结同事。2）保安交接班规定交接班时，接班人应提前十分钟到岗，接班人未到，当班人不准离岗。接班人要详细了解上一班次情况，交班人要主动介绍情况。交班时要做到四清：上一班次情况清、本班需要注意的问题清、物品器械清点清、值班日记记录清。 当班在岗时未处理完的工作，交班时要向接班人讲清，值班日记要有文字提示。交接中发现责任不明时，及时报告领导。4突发事件处置方案（1）组织机构成立应对突发事件应急指挥部，管理处主管为指挥长。下设两个应急小组，即抢险组：主要负责扑灭火情、制止平息治安事件、维护公共秩序、处理交通事故和其它突发事件；组长由秩序班长兼任，组员为全体保安员。疏散救护组：主要负责紧急情

26、况下引导疏散楼内人员安全撤离到安全地带，抢救贵重物品，对受伤人员进行临时救护等。组长由秩序班长担任，工程人员、保洁人员、秩序维护人员等。（2）行动措施1）火情处置预案一旦发生火灾，任何人都有义务立即报告秩序班长或指挥长，如果性质严重要及时报外警(119)。指挥长接到报告后，立即通知两个组负责人。所有组成人员携带有关器材赶赴现场，由指挥长统一协调行动。要在第一时间发出报警信号。如果火势较小，可运用灭火器、沙袋等扑灭；如果火势较大，可启动消火栓，并按分工操作；如果火势难以控制，及时报外警，并由一名秩序员到小区门口引领消防车。疏散救护组在现场及时引导楼内人员按安全通道撤离，允许的情况下抢救物品，发现

27、伤员及时进行处置并送往医院。如果现场没有其它车辆，可挂急救中心(120)。抢救组成员除负责灭火外，还要对现场进行封闭，禁止其他人员进入现场，确保现场秩序井然有序。火势扑灭后，由秩序班长进行调查或协助消防机关调查失火原因、火灾损失、查找漏洞和责任，提出整改方案和处理意见。2）治安案件处置预案凡遇打架、闹事、赌博、非法集会等治安案件，要及时控制事态，并报告秩序班长和主管。应急队员接到报告后，立即携带警用器具到现场。蔬散无关人员，首先控制事态的蔓延，以保护人身和财产安全为目的，合法动用警具；如果难以控制要及时报警（110）简要了解情况，注意保护现场和相关证据。将有关人员带到秩序值班室进行相细调查。必

28、要时应采集其它证据。根据治安管理条例和有关规定做出处理意见并报告领导。非本本酒店住宿员工要及时移交公安机关。第七部分其他服务内容一、保洁开荒方案开荒是清洁工程之首，由于前期管理施工过程中遗留下许多卫生死角，墙壁上遗留胶水、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，而且开荒工程的好坏直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒有着相当重要的作用。（一）开荒范围1外围（1）宿舍楼、正门台阶、坡道、护栏、娱乐场地等。（2）宿舍区域室外道路。（3）宿舍大门出入口区域。2宿舍楼（1）宿舍楼入口玻璃门、玻璃幕墙及雨篷的清洁。（2）楼内所有服务区域内的地面、墙面、不锈钢栏杆、卫生间、娱乐房间、休息房

29、间、消防通道、楼梯、铝合金窗等的全面保洁开荒。（3）宿舍楼内外地面及其内部设施的清洁。（二）开荒计划1人员设置：保洁主管1人，保洁员3人。2工作时间：均采用长白班制8:0017:00，全部完成时间需5天。（三）开荒费用预算总表附表1：支出项目测算说明预算金额（元）备 注人员工资附表1-11000.00设备损耗费附表1-2工具损耗费附表1-3物料消耗费附表1-4合 计说明：因为开荒费用为一次性费用，所以此费用不包含在物业服务费用中。附表1-1：人员工资职 务人 数测算公式合计（元）保洁主管1人80.00元/人.天1人5天400.00保洁员3人40.00元/人.天3人5天600.00合 计1000

30、.00附表1-2：设备损耗费设备名称规格/型号数量单价（元）损耗费（元）（按日0.3%计提）全自动洗地机电瓶式1台38,000.00570.00多功能单擦机1台18,640.00279.6吸尘吸水机60L塑料桶1台5,560.0083.4吸 尘 器1台3,064.0045.96合 计978.96附表1-3：工具损耗费品名规格/型号单位数量单价（元）五五摊销法摊销额（元）玻璃清洁器18寸套2尘 推90套3大扫帚把6蜡 拖纯棉个3电缆盘50米个2告示牌块6铝合金梯3米架1毛 刷软个3毛 刷硬个3喷 壶小个5喷雾器大个2皮揣子个3普通簸箕小把5扫 帚小把9伸缩杆二节3米根1伸缩杆三节4米根1水 管1

31、50水 桶小个9水 鞋42号双3铁刷子把2涂水器18寸套1推水刮22寸（直）根2云石铲刀把3柞水车双筒套2合 计附表1-4：物料消耗费品名单位数量单价（元）金额（元）玻璃清洁剂加仑3全能清洁剂加仑5不锈钢洁亮剂加仑2静电吸尘液加仑2洁厕剂箱1空气清新剂瓶5洗衣粉包7除锈剂加仑1消泡剂加仑1去污粉盒20消毒剂加仑2凯素灵1大垃圾袋个120小垃圾袋个1000抹 布块30小刀片片50百洁布块30胶皮手套副30口 罩个9合 计（四）清洁标准及流程1公用卫生间的清洁 （1）作业程序1）打开排风扇通风，用水冲大小便池，用夹子夹出小便池的烟头等杂物。 2）清扫地面垃圾，倾倒垃圾桶内垃圾。3）用湿毛巾和去污粉

32、擦洗面盆、洗刷水池及周围瓷砖墙面、门标牌，将洁厕剂对水倒入马桶内，用马桶刷刷洗大小便器，然后用清水冲洗。4）用湿毛巾由上到下擦拭墙壁及设施。5）用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干。6）喷适量空气清新剂，小便池内加入香精球。7）来回巡视地面垃圾及积水。8）注意清洁各处死角卫生。（2）工作标准1）天花、墙角、灯具无灰尘无蜘蛛网。2）墙壁干净，便池洁净无黄渍，台面、镜面无水迹。 3）室内无异物、臭味。4）地面干净无异物。（3）注意事项1）禁止使用强酸性清洁剂，以免损坏瓷面。2）用洁厕剂时，应戴胶皮手套防止损坏皮肤，禁止放在洗手盆台面上。3）下水道如有堵塞现象，及时报修。2不锈钢的清洁保养（1）作业

33、程序1）先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面，将表面的污渍除掉。2）用干毛巾把水珠擦净。3）用粘有不锈钢保养液的毛巾朝一个方向均匀擦拭不锈钢。4）用一块干净的毛巾在擦拭一遍，直至表面发亮。（2）工作标准1）亚光面不锈钢表面无污迹、无灰尘、半米内可映出人影。2）镜面不锈钢表面光亮，3米内可映出人影。（3）注意事项1）上油不宜太多，防止沾污他人衣物。2）用干净的干毛巾，防止砂料划伤不锈钢表面。3步梯的清洁（1）作业程序对各楼层走廊和楼梯台阶进行清扫，擦拭。（2）工作标准走廊、台阶地面无垃圾杂物，无污迹。（3）注意事项刷洗楼道时防止水流到其他地方。4瓷砖、大理石面的清洁（1）作业程序1）装好两桶水，

34、其中一桶放入适量清洁剂。2）用铲刀、刀片轻轻刮掉污垢、脏迹。3）用抹布沿着墙壁从上往下擦拭。 4）换清水再擦一遍。5）用拖把拖干地面。（2）工作标准目视干净无污迹、清洗后，无明显污迹。（3）注意事项1）用铲刀刮出墙面污垢时不要刮到墙面。 2）大理石墙面要先除旧蜡再按此程序清洁，清洁后再封蜡。第八部分物业服务费用综合测算物业服务成本测算表项目名称：鲁能希尔顿酒店员工宿舍序号成本构成测算说明金额备注1人工成本工资、保险及劳动保护费见附表12绿化养护费用用于室外公共绿地养护、楼内公共区域的绿植租摆及厂区主出入口重要节日的花卉摆放见附表23清洁卫生费用清洁物料及工具等见附表34保安服务费用基础物品配备

35、见附表45工程服务费用工具及易消耗品见附表56固定资产折旧费用指物业管理企业的固定资产见附表67办公费用见附表78管理费分摊按前7项之和的12%计提(含开办费) 9利润10税金按1至8项之和的5.55%计提合 计说明：本测算表费用中不包含：1前期保洁开荒费用。2服务区内建筑物的外墙清洗费。3项目部服务所需硬件设备、设施的购置费用及维修费用。如发生以上费用,则需与客户方据实结算。附表1人员工资、社会保险明细表部 门岗 位月工资（元/人.月）人数年工资（元）工资附加合计项目部项目主管1安保6绿化保洁2工程维修1合 计10劳动保护费明细表岗位人数单价金额工装年限年折旧额管理人员12安保人员6绿化保洁

36、人员2工程维修1小计岗位人数标 准金 额备 注管理及客服人员10劳动用品小计岗位人数标 准金 额备 注项目部人员10防暑降温费小计附表2绿化养护费用明细表一、公共区域绿植养护序号品种单位数量月养护(元)年金价1草坪2乔木3灌木小 计二、重大节假日花卉摆放序号品种单位数量单价金额1五一鲜花盆2十一鲜花盆3宿舍楼大厅元旦春节花坛小 计三、绿化低耗品序号品名单位数量单价金额年摊销额备注1浇水容器（水桶）个21年2喷雾器台11年3花枝剪把21年4绿化用喷水壶把101年5水管（120米）kg802年6果剪把22年7绿篱剪把22年8喷雾器台12年9铁锹把42年10钉钯把22年小 计四、绿化物料序号名称单位

37、数量单价金额依 据1杀虫剂（氧化乐果）箱520瓶/箱，一年消耗2杀菌剂（多菌灵）箱520瓶/箱，一年消耗3复合肥kg一年两次施肥，每亩10，绿地面积 小 计附表3清洁卫生费用明细表一、保洁低耗品品 名单位数量单价金额年分摊额分摊年限大理石痰桶(南牌)个193更衣橱（六门）组13欢迎毯402防滑/防尘地垫402电梯厢箱地毯块162公用卫生间防水垫块1602垃圾收集车辆22柞水车台22线盘个22平板车辆123米梯子架121.5米梯子架12清洁卫生指示牌个122防滑指示牌个252防风垃圾铲套22玻璃清洁器套81240两接杆根214.5米三节杆根11水管捆21纸篓（卫生间/开水间用）个 1501品 名

38、单位数量单价金额年分摊额分摊年限茶桶(带筐)套101卷纸架个101水桶个101高压喷壶个101小喷壶个201长柄板刷把101杂物夹个121铲刀把71蜡拖套61蜡拖头个101拖把把121铁锹把3190cm尘推套6190cm尘推罩个121面盆刷个121洁厕软毛刷把20124寸地刮套151洁厕硬毛刷把201卫生清洁提篮个181洗手液盒个301纸篓个2051擦手纸盒个121小计二、保洁物料年消耗名 称单位年耗量单价金额备 注除油剂桶12去污粉盒30庄臣全能能清洁剂桶20庄臣玻璃清洁剂桶5庄臣洁厕剂箱12大垃圾袋个2000不锈钢洁亮剂箱1抹布块20百洁布块30碧丽珠瓶3厕香片片70小垃圾袋个3000丽洁

39、低泡地毯清洗剂桶6丽洁高泡地毯清洗剂桶8丽洁地毯除渍剂瓶5洗衣粉包50铲刀片片30空气清新剂瓶30擦手纸包1200卷纸卷5600庄臣洗手液桶183M保洁垫（红色）片60玻璃刮胶条条5庄臣家具蜡箱1凯素灵8静电吸尘液桶20小香皂块2100小 计附表4安保服务费用明细表一、安保低耗品品 名单位数量单价金额年分摊额分摊年限手电筒个51对讲机块102办公桌张22小计1附表5工程服务及日常办公费用明细表一、工程低耗品品 名单位数量单价金额年分摊额分摊年限电笔个12万用表台12平口改锥把31花口改锥把31老虎钳把12斜口钳把11尖嘴钳把11手电钻台12壁纸刀个11工具箱个11钢锯把12内六角扳手套12网线

40、钳子把12冲击转台12手砂轮台12管钳子把12电烙铁把12热容器套12尖锹把21平锹把21剥线钳把12剪线钳把12电源线盘个12剪刀把11手电筒个11凿子个11簪子个11胶枪把11钳形表台12工作梯架12泥磨子把11梅花扳手套12精密螺丝刀套12安全帽个22切割机台12疏通机台12小计二、工程物料年消耗明细表名 称单位数量单价金额备注绝缘胶布卷100防水胶布卷50锯条包3Ppc胶水瓶10卷尺把5钢丝刷把10钻头套2角膜片片200玻璃胶桶30手套副50绝缘鞋双1生胶带卷60扫把、撮子套10焊锡盘3洗衣粉袋30冲击钻头套2线卡袋10万能胶管10螺丝包10灯个100插座个50开关个30电线捆5水龙头

41、个30软接水管个20排水管套10滚刷个3天那水瓶10油漆桶2网线插排套20网线捆1玻璃刀把1氟利昂瓶3空调维修工具套1铜焊条捆1空调管盘4空调易损件个50大力士胶桶2门把手套20水鞋双3雨衣套5雨伞个15应急耗材小计附表6固定资产折旧明细表项目名称数量单位单价金额（元）折旧年限（年）净残值年折旧额（元）办公2P冷暖空调1台55%3P冷暖空调1台55%计算机1台35%传真机1台35%打印机1台35%小 计保洁全自动洗地机1台55%多功能单擦机1台55%三合一地毯抽洗机1台55%高压水枪1台55%吸尘吸水机1台55%特洁牌吸尘器1台55%电子泡箱1台20电动三轮车1辆30小 计绿化割草机（美神）1

42、台55%喷雾机1台55%绿篱机1台55%小 计合计附表7办公费用明细表一、办公低耗品品名单位数量单价金额年分摊额分摊年限办公桌椅套32资料橱个12物料橱个12更衣橱组22固定电话部32电脑U盘个12电水壶个1218头钥匙牌个20小计二、其它办公费用名称计算依据费用（元/年）差旅费按1500元/月计18,000.00办公耗材项目部办公所需办公用品，500元/月6,000.00广告费招聘广告3,000.00通讯费部固定电话100元/月，5部移动电话100元/月9,600.00合 计36,600.00第九部分管理制度汇编一、保洁绿化管理制度（一）保洁检查制度1常用检查方法（1）用眼睛仔细去看，检查是

43、否有水迹、污迹和浮尘以及杂物等。（2）用手摸方式检查，以确定保洁质量是否达到标准，如墙角缝、门缝等。（3）鼻闻是检查洗手间的一个重要方法，如有异味，应及时要求保洁人员清洗小便（池）槽、大便器及地漏周边。（4）眼看、手摸、鼻闻三者要配合使用。2监督程序（1）管理人员首先必须熟悉保洁工作标准，对照标准进行检查和监督。（2）管理人员在监督时，要了解保洁人员的工作程序、活动范围及工作时间。（3）管理人员监督管理的频率与巡楼管理工作的频率相同，把检查与巡楼结合起来。（4）管理人员巡楼时发现问题应及时要求保洁人员纠正，重大问题应及时报告上级。对检查的结果，无论好坏或有无问题都应认真记录。（5）保洁质量的日常检查要全面，对重复出现的问题要提出可行的改进措施，达到以检查促质量之目的。（二）保洁员安全管理规定1牢固树立“安全第一”的思想。2工作时要加强自我防范意识，保护自己及同事的身体不受到损伤。3在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全。4保洁员在不会使用清洁设备时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。5应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。6在使用保洁设备前，首先要检查设备电源线、插头以及电源插座有无破裂或裸线现象，设备本身