建设用地调研报告

1、努力破解发展用地难，全力推动提速发展土地资源是人类赖以生存的最基本的生产生活资料，是经济社会发展的重要基础。发展离不开土地，项目建设更离不开土地。土地问题解决不好，必然影响或制约发展。土地作为稀缺资源，供需矛盾是常态。尤其是我国正处于工业化、城镇化加速发展时期，矛盾更加突出。在国家实行最严格的耕地保护政策的新形势下，充分利用有限的土地资源，保护资源，保障发展，必须坚持节约集约用地的基本原则。今年是实施“十二五”规划的开局之年，各地加快发展的愿望相当强烈，提出的经济增长速度和固定资产投资规模指标普遍较高，都计划新上一大批项目，用地压力自然加大，土地指标供需矛盾更加尖锐。因此必须在落实节约集约优先

2、战略的前提下，争取增加计划指标，加强用地监管，切实保障发展。发展用地问题既是一个社会热点问题，也是近年来群众反映比较突出的重点问题，是社会关注的焦点，各方面广泛重视的难点问题。XX区土地面积不大，土地资源十分有限，发展用地的矛盾更加突出。如何破解发展用地难，全力推动提速发展是我们现在面临的一个重要课题。下面根据我调查了解的情况和思考，谈谈自己的认识和看法。一、XX区土地资源分布基本情况及利用现状XX区地处XX省中部，居XX，位于XX市XX区，是XX市的经济文化金融和商贸中心。略XX区新的土地利用总体规划已经省政府正式批准，该规划对我区未来10年的土地利用做出了相对科学的规划布局安排，预留建设用

3、地3700亩（含XX）。从建设用地空间管制上将我区土地利用规划为四种区域。一是允许建设区。主要包括XX区部分建设用地、农村居民点建设用地和XX工业园区、XXX工业园区、XX村周边等新增建设用地，土地面积2433.7公顷，占全区土地总面积的15.5%。二是有条件建设区。有条件建设区分布在XX镇北部、XXX工业园区南部，土地总面积333.5公顷，占全区土地总面积的2.12%。三是禁止建设区。包括XX水库、XX水库等水源保护区、地质灾害分布区、XX遗址，规划面积38.6公顷，占全区土地总面积的0.25%。四是限制建设区。限制建设区指上述三种区域之外的区域，土地面积12900.2公顷，占土地总面积的8

4、2.13%。2、 目前发展用地存在的主要问题总的来说，经济社会发展和项目建设用地可分为两大类，一类是新增建设用地，即农用地转为建设用地，一类是存量土地包括闲置和低效用地的开发利用。新增建设用地难主要难在指标控制严格、审批程序繁琐、周期长,城市开发建设改造提升用地难在房屋征收拆迁问题复杂、难度大。发展用地存在的问题概括起来有以下几方面： 一是适合建设的土地空间有限、总量较小，地价较高。新批准的土地利用总体规划中，允许建设区和有条件建设区总面积为2767.2公顷。未来10年预留的建设用地主要集中在XX和XXX工业园区。XXX工业园区发展空间集中在XX，预留的建设用地仅有2000亩，而且基础设施急需

5、完善配套，客观上缺乏竞争力。XX区原来作为市委市政府所在地，土地级别导致地价较高。XX区土地级别为九等，工业用地出让最低价为204元/平方米；比XX区和XX区每亩高出5.6万元。地价因素直接导致了对项目、资金吸引力的大大减退。这些成为制约发展用地的重要因素之一。二是新增建设用地指标控制严格，审批程序繁琐、过程复杂、周期长。近年来，国家加强土地宏观调控，严把土地闸门，严格控制新增建设用地，并提出土地总量控制、总体规划和基本农田保护，这三点都是红线，严格控制建设用地指标。全国土地审批建设用地指标1000万亩，而各省上报计划指标合计1600万亩，缺口600万亩。省市下达给我区的用地指标主要用于小城镇

6、建设和廉租房建设，项目建设用地指标大幅度减少，因此供需矛盾十分突出。目前，农用地转用及土地征收报批程序为：区国土资源部门组织材料以区政府名义上报市国土资源部门，市级国土资源部门审核后上报省国土资源部门，省国土资源部门审查后报省政府，省政府常务会研究审批。影响农用地转用征收报批速度的主要因素是被征地农民的社会保障方案的审批盖章，由市人社部门审批，决定农用地征收审批速度的主要环节在省国土资源部门，一般要经过半年甚至一年以上或更长时间，项目用地迟迟不能审批导致建设项目落地周期延长。三是征地补偿安置方案需征得多数被征地人同意，过程比较复杂。由于现行补偿安置政策标准与被征地农民的期望值存在较大差距，签订

7、土地征收协议需要做大量艰苦细致的工作。一方面项目建设急需用地，一方面迟迟达不成征地补偿协议。按照规定，有的要反复召开群众代表会议协商表决，方案得到多数人同意后方可签订协议。比如XXX工业园区征地补偿综合标准为3.5万元/亩，与农民的期望值存在差距，到目前为止，征地补偿方案与村委会和农民多次协商尚未最后达成协议。四是建设用地占补平衡规定与耕地后备资源不足的矛盾一定程度上制约发展用地。第二次土地调查结果显示，XX区现有农用地可作为后备资源开发的耕地只有天然草地，面积仅有522.90公顷，且绝大部分坡度较大且不宜开发。XX区建设用地面积为2153.83公顷，其中集体建设用地面积为1014.43公顷，

8、集体建设用地多为庄基地，且大部分旧庄基是上世纪五六十年代的土窑洞，复垦难度较大，复垦后增加耕地面积有限；XX区地形地势条件也决定了依靠土地整理增加耕地面积十分有限；随着物价及人工工资的不断上涨，开发耕地的成本也不断升高，导致通过土地开发复垦增加耕地难度加大，这些因素导致我区耕地后备资源严重不足。占补平衡的规定又要求建设占用耕地必须补充同等质量同等面积的耕地，没有足够的耕地后备资源补充，就不能完成占补平衡的任务，这就加剧了发展用地难的局面。五是城市开发建设和改造提升可用地十分有限。目前XX区规划区范围内大部分是建成区，经过几十年的建设，特别是近几年的开发建设和改造提升，建设密度很大，闲置和低效利

9、用的土地面积仅有1200亩，而且成片面积较大的闲置和低效利用的土地很少，有的因位置、地形、交通条件等因素开发改造的难度很大，有的需要进行大规模的房屋征收和拆迁安置工作，几乎不存在大型建设项目特别是工业项目在城区内落地的可能性。六是城市房屋征收拆迁问题复杂、矛盾多、难度大。城市改造提升和开发建设用地最大的难度是国有土地上房屋等建筑物、构筑物征收拆迁，问题比较复杂，矛盾纠纷比较多，拆迁难度越来越大，其核心是开发单位与被拆迁对象之间拆迁补偿安置的预期反差较大，当然也存在少数被拆迁对象提出过高要求，甚至漫天要价的情况。近几年城市开发建设中涉及房屋拆迁出现了许多问题。今年公布的国务院第590号令国有土地

10、上房屋征收与补偿条例，做出了许多新的规定，由市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，禁止建设单位参与搬迁活动。在可用于建设土地总量小、地价较高、农用地转用及土地征收难、耕地后备资源不足这几种因素的综合影响下，XX区的经济社会发展受到了一定制约，要顺利的实施“三产兴区、工业强区、农业突破”三大战略，实现XX区“十二五”规划确定的发展目标，保障XX区经济社会的科学发展、提速发展、跨越发展，就必须采取科学合理有效的措施，努力破解发展用地难的局面。三、破解发展用地难问题的途径和具体措施在建设用地总量有限、现行土地政策和审批制度、管理体制机制难以改变的形势下，必须立足XX区的实际，采取更加开阔

11、的思路、更加有效的措施和更加灵活的手段，千方百计解决发展用地难问题，保障重点项目建设用地，既保护资源，又保障发展，为XX区提速发展、跨越发展创造条件。（一）坚持节约集约的方针，十分珍惜和合理利用每一寸土地。在建成区内部盘活存量土地，坚决整治闲置土地，充分挖掘低效利用土地的潜力，提高土地利用率，实现更加高效地利用。XXX工业园区要严格按照园区整体规划的要求，科学布局，合理安排，十分重视节约集约使用土地，特别是现有储备土地，要争取上一批关系全区经济发展、牵动全局、带动作用强的大项目、好项目。合理规划建设项目，引导项目或企业向工业园区聚集，引导企业通过建设地下、多层标准化厂房的办法高效利用土地，确保

12、每一寸土地都得到合理利用。在招商引资工作中，要变“招商”为“选商”，在投资强度、规模、方向等方面有所选择，重点选择科技含量高、低污染、低能耗、土地利用率高的项目和企业。（二）超前谋划，未雨绸缪，提早为项目建设储备土地。要站在全局的高度，把储备土地特别是储备工业用地作为国土资源工作的首要任务，根据工业园区的规划和项目建设的实际需要，提前介入，超前谋划，选择开发条件成熟的地段开展土地储备，争取每年储备土地不少于500亩，千方百计保障重点项目建设用地需求。2009年以来，我们先后完成两次土地储备，为项目建设用地提供了很好的保障。XXX工业园区去年储备的500亩工业土地正在安排项目。（三）周密制定征地

13、补偿安置方案，取得多数被征地人支持。要结合实际，制定科学合理、周密细致的征地补偿安置方案，在现行土地法律法规和征地补偿安置政策允许的范围内，尽可能让利于民，决不与民争利，在就业、社会保障等方面考虑的更周到一些，确保被征地农民不因征地失去生活来源，降低生活水平，争取得到大多数被征地群众的理解支持。在征地补偿安置过程中加快速度、尽快达成共识。（四）高度重视土地开发复垦，增加耕地后备资源，力争实现占补平衡。按照现行的土地政策规定，建设用地必须实现增减挂钩、占补平衡，即建设占用耕地必须补充同等质量同等面积的耕地，否则就要高价购买耕地指标，需要投入大量资金。因此要高度重视土地开发复垦整理工作，在全区范围内对旧庄基、废弃矿山、矸石山进行摸底调查，制定规划，明确目标，加大开发复垦力度，最大限度的开发复垦耕地，甚至可以开展填沟造地，增加耕地后备资源，努力实现占补平衡。（五）贯彻新条例，更加积极地做好房屋征收拆迁工作，加快城市改造提升步伐。按照国务院国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，在城市开发建设和提升改造过程中，国有土地上房屋征收与补偿安置，一律由市、县人民政府负责，具体项目涉及的房屋征收与补偿安置可能由市政府委托区政府实施，建议区政府成立房屋征收补偿安置工作机构，下设房屋征收投资开