a海口西海岸新区第一阶段成果汇报

1、项目范围说明基地红线范围界定（一、二期）项目研究范围界定工作框架战略分析战略定位发展策略空间规划原控规方案评价滨海规划国际案例研究主要功能规模预测会展中心建设模式 周边村庄协调发展策略规划方案比选片区总体定位控规方案调整建议片区细分功能策划行政中心搬迁研 究总部经济模式研究会展功能发展研究房地产市场研究宏观区域发展分析 城市空间格局发展分析 城市经济及产业发展趋势片区发展SWOT分析片区战略角色解析战略分析战略定位发展策略空间规划行政中心搬迁研究总部经济模式研究会展功能发展研究房地产市场研究原控规方案评价滨海规划国际案例研究主要功能规模预测会展中心建设模式 周边村庄协调发展策略规划方案比选片区

2、总体定位控规方案调整建议片区细分功能策划宏观区域发展分析 城市空间格局发展分析 城市经济及产业发展趋势片区发展SWOT分析片区战略角色解析(一)宏观区域发展背景泛珠三角都市圈n 泛珠三角区域包括广东、广西、福建、江西、湖南、海南、四川、贵州、云南九个省区和香港、澳门两个特别行政区， 简称“ ”。泛珠三角合作区已成为国内最有影响的区域合作组织，区内各省份及城市可以按照经济发展水平进行如下划分。海南在区域发展中的优劣势分析有利因素不利因素资源优势热带农业、海洋生物、旅游资源、生态环境、矿产能源资金制约本地资金积累有限资本市场不发达制度灵活性中国最大的经济特区但早期政策优惠性未充分利用未来应强化政策

3、制度灵活性技术制约科研机构少科技水平发展缺少资金支持对外交通制约位于泛珠三角合作区最南部，并有琼州海峡阻隔粤海铁路作用有限，跨海通道建设有待时日梯级地区工业发展阶段第一梯级香港、澳门后工业化阶段第二梯级广东、福建工业化中期到后期第三梯级其他省份工业化初期到中期n 海南在泛珠三角区域合作中处于不利的地理位置，经济发展缺乏资金和技术支持，在区域 合作中处于被边缘化的尴尬境地。n 未来发展需要利用其良好的资源优势，加强城市基础设施建设和制度创新，吸引泛珠三角 资金和技术向岛内转移。(一)宏观区域发展背景北部湾经济圈n 区域范围：包括广西自治区的北海市、钦州市、防城港市、南 宁市、玉林市、崇左市，广东

4、的湛江市，海南的海口市以及越 南的海防市、下龙市，共10个城市。n 区位优势：北面是广西沿海诸港口，东面是广东湛江市和 海南省，处于华南（珠三角）经济圈与待开发的大西南之 间的桥梁地位。介于东亚与东南亚之间，是海上交通枢纽，相隔最远的沿海口岸直航一日可达。“一日区”的地理环境，为加强区域内的沟通提供了便利。除了海洋交通之外，环北部湾经济区的陆上交通体系也在日趋完善。n 资源优势：丰富的海洋资源、矿产资源、旅游资源。n 未来经济发展方向：海洋经济。海口加入北部湾经济圈的战略意义在于n 北部湾经济圈受国家重视程度提高，海口可以获得相关的有利政策等资源；n 通过跨区域的合作，充分利用外部资源，拓展市

5、场，引进技术和资金；n 北部湾经济圈未来的海洋经济发展方向为海口未来产业结构转型升级创造了条件。(一)宏观区域发展背景海南省n 海南的国民生产总值由1/3来自于首府海口，具体到三次产业中，海南全省的第三产业增加值有半数以上是由 海口创造的，而工业增加值中也有接近2/5来自于海口市，海口作为海南的经济中心实至名归。第一产业增加（亿元）第二产业增加值（）第三产业增加值（亿元）GDP（亿元）海口占海南的比重（%）海口占海南的比重（%）海口占海南的海口占海南的海南海口海南海口海南海口海南海口比重（%）比重（%）2000196.5615.447.86101.69 43.3342.61220.23116.

6、4652.88518.48175.2333.82001200.2815.817.89131.18 47.4436.16234.59125.7253.59566.05188.9833.392002229.2317.137.47143.55 55.8338.89250.67131.6252.51623.45204.5932.822003257.1218.587.23171.69 68.7340.03269.49148.8155.22698.3236.1233.822004287.321.57.49201.1776.738.13301.65173.357.45790.12271.5334.37200

7、5301.123.17.67228.91 83.1436.32373.59195.1252.23903.6301.3533.35看，海南经展的区域中程度较高，首府现象突出。n 从经济发展(一)宏观区域发展背景海南省海口海口美兰机场是国家干线机场，已开辟国内航 线70多条，国际航线可通往日本、韩国、泰国、新加坡、马来西亚等地；海上客轮除频繁穿梭琼州海峡外，还开通了海口到广州、香港、深圳等地的班轮；公路四通八达，以海口为中心的岛内高速公路网络已经形成；海口还是铁路进出海南岛的枢纽和中心站。80%以上的旅游者是通过海口进出海南岛的， 海口已经成为海南全省的旅游交通集散中心。n 从区位上来看，海口是海

8、南全岛的交通中心。(一)宏观区域发展背景海南省经过近十年的投资建设，一条以油气化工、建筑材料、食品饮料、纺织、冶金等为主的工业走廊已在海南西部崛起，成为海南举足轻重的经济增长带。西部工业走廊将是海南省工业发展的主要承载空间。澄迈老城开发区、马村保税区、临高金牌开发区、儋州洋浦经济开发区、昌江工业区、东方化工城则是海南西部工业走廊的主要节点。海南省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要区域经济发展思路五五大大功功能能经经济济区区海南西部工业走廊琼北综合经济区琼南旅游经济圈西部工业走廊 东部沿海经济带中部生态经济区南北带动两翼推进发展周边扶持中间n 从未来空间经济格局来看，琼北综合经济区的中心以及

9、海南西部工业走廊的势能制高点 的功能叠加，使得海口作为海南综合经济中心的地位格外突出。(一)宏观区域发展背景总结n 从未来发展来看，海南需要充分参与到跨区域合作中，扩展外部市场，利用外部资 源，吸引到外技术和资金向岛内转移。n 海口不但是岛内外联系的关键交通节点，同时又是岛内的政治、经济和文化中心城 市，需要充分发挥中心节点作用，承担岛内服务中心的角色，促进岛内外联系，引领 领海南整体经济的快速发展。对项目片区发展的启示n 本片区周边布局了重要的城市对外交通基础设施，同时又是城市空间及功能拓展的重 要承载空间，因此如何在海口市作为交通节点和区域服务中心的角色定位下，寻找本 片区的发展机遇，是项

10、目需要重点考虑的问题。(二)海口城市经济及产业发展分析总量经济特征从纵向考察看，海口产业结构一直保持着“三、二、一”特征，第三产业是推动海口经济发展的主导力量，在经济总量构成中占有绝对性优势比重。海口三次产业增加值历史数据25000002000000150000010000005000000与泛珠三角都市圈其他省会城市相比，GDP、固定资产投资、社会消费品零售总额、进出口贸易总额、以及实际利用外资等指标均排位靠后。泛珠三角都市圈省会城市综合经济实力比较（2005）进出口贸易总额以及实际利用外资则呈现出波动状态，起伏较大。在一定程度上反映出海口外向型经济稳定性较差。海口城市综合经济实力历史趋势图

11、（二）22500020000017500015000012500010000075000500002500001990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005对外贸易进出口总额（万美元）实际利用外资（万美元）城市GDP(亿元)固定资产投资（亿元）社会消费品零售总额（亿元）进出口贸易总额（亿美元）实际利用外资（亿美元）广州5115.81445.31898.74534.8828.41福州1482.06603.26663.05136.896.4南昌1007.7520307.4917.459.09成都23711457.49

12、99.245.45.5南宁722.66362.93787.192.59昆明1062.34522415.4934.450.83贵阳525.62343.54201.8411.360.82长沙1519.9881.44743.4326.839.02海口301.35137.17138.4512.353.79海口排名99974第一产业第二产业第三产业n 城市经济总量小，综合竞争力不强，作为区域性中 心城市的辐射能力受到限制。n 以进出口贸易总额和实际利用外资指标为表现的外 向型经济稳定性不高。n 海口产业结构虽然一直保持着“三、二、一”特征， 但实际二次产业的发展不足导致海口产业结构存在 虚高级化问题。(

13、二)海口城市经济及产业发展分析产业结构特征从纵向考察看，海口产业结构一直保持着“三、二、一”特征，第三产业是推动海口经济发展的主导力量，在经济总量构成中占有绝对性优势比重。与泛珠三角经济圈其他省会相比，海口产业结构的表面高级化并不能掩盖内在缺陷，海口经济发展没有经历充分发育的工业化阶段，二产滞后一方面导致产业结构调整难以获得持久性支撑，另一方面导致三产发展难以产生规模效应。泛珠三角都市圈省会城市产业结构及第三产业增加值对比（2005）海口三次产业增加值历史数据25000002000000150000010000005000000195.12海口7.7：27.6：64.716.5：32.0：51

14、.5372.1南宁市7.7：42.4：49.91181成都市1.5海口三次产业增速的历史比较1贵阳市6.7：47.4：45.9241.380.50南昌市7.2：52.8：40.0402.19-0.51990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005GDP增长率第一产业增速第二产业增速第三产业增速海口排名一产比重：4；二产比重：9；三产比重：19福州市11.8：47.0：41.2610.89昆明市7.3：44.9：47.8501.79第一产业第二产业第三产业长沙市7.5：42.2：50.3752.04广州2.5：39.

15、7：57.82908.96第三产业增加值三次产业构成（亿元）n 虽然从纵向考察来看，海口产业结构虽然一直保持着“三、二、一”特征；但从横向对比 可以看出，二次产业的发展不足导致海口产业结构存在虚高级化问题。(二)海口城市经济及产业发展分析工业产业交通运输设备制造业、医药制造业、饮料制造业三大优势行业继续发挥主导作用，成为拉动工业增长的主要动力，但较大的亏损面使得这些支柱产业发展面临一定的隐患，从而影响海口工业经济以及国民经济整体的健康运行。电子信息、精细化工、橡胶化工、旅游工艺、生态环保等代表未来发展方向的新型工业规模较 小，仅占占全市规模以上工业总产值比重的4.99%。海口新型工业产业发展现

16、状（规模以上企业）（2005）海口主要工业产业发展现状（规模以上企业）（2005）工业总产值占全市规模以上工业总产值比重规模以上企业亏损面交通运输设备制造业87625634.95%39.28%医药制造业26327210.50%22.22%饮料制造业1782997.11%25%合计131782752.56%工业总产值占全市规模以上工业总产值比重规模以上企业亏损面通信设备、计算机及其他电子设备378401.51%40%化学纤维制造业571202.28%61.54%塑料制造业299301.12%41.67%仪器仪表及文化、办公机械制造19100%工业品及其他制造业19310.08%67.67%合计1

17、268404.99%n 交通运输设备制造业、医药制造业、饮料制造业三大优势行业成为拉动工业增长的主要动 力，电子信息、精细化工、橡胶化工、旅游工艺、生态环保等代表未来发展方向的新型工业 在当前海口工业经济中的地位还不突出。(二)海口城市经济及产业发展分析服务业海口蒂萨产业各行业增加值历史趋势图1990年海口三产内部产业增加值构成2005年海口三产内部产业增加值构成2250000200000017500001500000125000010000007500005000002500000交通运输邮电仓储业27%交通运输邮电仓储业14%其他服务业34%其他服务业23%房地产业6%批发零售业36%房地

18、产业批发零售业29%5%金融保险业21%金融保险业5%第三产业交通运输邮电仓储业批发零售业金融保险业房地产业其他服务业n 第三产业的持续增长是推动海口城市经济发展的主导力量。n 以运输邮电、批发零售贸易为主的传统行业仍然占据第三产业发展的较大份额。n 现代服务业得到长足的发展，但仍处于发展的初级阶段。(二)海口城市经济及产业发展分析重点产业旅游业在泛珠三角都市圈25个地级以上城市中，海口市旅游业区位商排在第10 位，旅游业产业集中优势并不明显。前十名城市排名如下。与国内其他一些主要滨海旅游城市相比，海口旅游业发展规模较小，存在较大的发展差距。在经过03年非典负面影响之后，海口旅游业发展开始逐步

19、回温。2006年，全市旅游总收入相当于全市GDP的14.57%，并高于全国的平均水平；同时，旅游业带动了交通运输、邮电通信、对外贸易、航空业、休闲娱乐业等服务业相关产业的发展，海口的产权式酒店、产权公寓、高档房产区中，岛外购房客占5080%，并有一路攀升趋势。50403020100-10200020012002200320042005旅游业发展有观光旅游和度假旅游两种方式，海口旅游业发展还停留在观光旅游的较低水平上，从海口市与海南省的游客人均逗留天数即可看出。但是度假休闲的游客增长速度加快，有从观光型游向度假休闲游过渡的发展趋势，由此也拉动了我市休闲娱乐业的发展。以高尔夫为例，近几年，海口市高

20、尔夫球场非常火爆，来自韩国、日本的游客较多。43.532.521.510.50海南省海口市2004年游客人均逗留天数(天/人)3.541 34旅游收入（亿元）增速（%）城市旅游业收入（亿元）增速（%）上海584.2615.8天津541.985.41%青岛256.223.4大连21023珠海115.9511.8三亚51.2930海口47.210.4城市旅游业区位商三亚3.14福州2.58厦门2.40珠海1.85桂林1.35绵阳1.17长沙1.15贵阳1.13成都1.11海口1.10n 旅游业是海口市城市经济发展的重要产业，旅游业的高关联 性带动了城市相关产业发展。n 但与类似滨海旅游城市相比，旅

21、游业发展规模偏小。n 目前海口旅游业发展还停留在观光旅游阶段，但旅游产业转 型升级呈加速启动趋势。n 未来海口旅游业需走错位发展培育竞争优势之路，在旅游产 业更小的细分产业门类上形成比较优势。(二)海口城市经济及产业发展分析重点产业商贸流通业商贸流通业规模不断扩大，2006年海口批发零售餐饮业销售总额154.57亿元，对GDP贡献率为20%，成为海口经济发展的支柱性产业。2006年底，海口全市批发、零售贸易餐饮服务网点共29600个，从业人员17.8万多人商贸企业法人单位3702家。新开中型以上商业网点23个，总投资8.13亿元，营业面积27万平方米。n 商贸流通业是海口城市经济发展的支柱性产

22、业，对海口经济增长 有着较高的贡献率，且与海口旅游资源、区位交通资源利用结合 紧密。n 国内外知名零售企业的入驻提升了海口的商业品位和档次。n 购买力不足以及商业网点空间布局的欠合理成为制约海口商贸流 通业发展的两大因素。n 未来海口商贸流通业发展，一方面要不断拓展外部需求，同时稳 定居民消费预期，另一方面要在空间上推动商业网点布局的合理 化，引导大型商场向城乡结合部和新城区布点。25160140120100806040200201510502006批发零售餐饮业销售总额（亿元）对GDP贡献率海口城镇和农村居民收入不断增加，但总体水平还不高，与泛珠三角其他省会相比，排名靠后。同时教育医疗等预期

23、消费需求制约了居民当前消费需求。2006年，海口城乡居民储蓄存款持续上升，年末达406.95亿元，比年初增长8.9%。储蓄存款的增加从另一面反映了居民消费信心的不足。2006年，国美电器、大润发、家乐福、深圳新一佳等相继落户海口，并有扩张之势。国美电器在海口已开了三家店，家乐福的第二家店也在积极筹划之中。这些知名零售企业的入驻为海口消费市场增添了动力。150001086420当前海口几大商场均处在交通瓶颈处，许多商场的停车场面积狭小，有的甚至根本没有停车场。 1000050000未来海口商贸流通业发展，需要从两个方面着手，在购买力方面，通过旅游业发展，带动旅游商贸发展，增强岛外人群的消费需求，

24、同时通过教育医疗体制改革，稳定居民消费预期，刺激当前消费；在空间布局方面，推动商业网点布局的更加合理化，引导大型商场向交通便捷、人口聚集的城乡接合部和新城区布点。2002200320042005增长速度（%）城镇居民家庭人均可支配收入(元）50004000300020001000010864202002200320042005农村居民人均纯收入（元） 增长速度（%）城市城镇居民家庭人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元）海口市97403435广州市182877080南宁市92032677长沙市124344735成都市113594485昆明市96163258贵阳市99283135福州市127

25、575197南昌市103013879海口排名76(二)海口城市经济及产业发展分析总结发展问题n 海口城市经济总量规模较小，综合实力不强，作为区域性中心城市在岛外的的辐射能力受到限制。 发展方向n 未来海口不但应当加强新兴工业的发展，更为重要的是进一步强化第三产业的主导地位，通过第三 产业内部结构的调整和能级的提升，推动海口乃至海南的工业和整体经济发展。发展路径n 在第三产业的发展方向上，需要在原有的交通运输业、商贸业以及旅游业的基础上，强化生产性服务业，同时将旅游业与相关第三产业的发展进行整合，着力构建区域性商务中心和全国性娱乐之都。n 强化生产性服务业：包括金融、现代物流、中介服务等；n 旅

26、游业与三产其他行业的融合：将旅游业的发展融入区域服务中心的角色定位中，将其与现代CBD、会展商务经济、购物旅游、休闲娱乐业、房地产业等有机地结合起来，不断提升城市商业文化品位和各种服务功能；对项目片区发展的启示n 项目片区不仅具备优良的滨海景观环境资源，同时有对生产性服务业发展具有基础意义 的行政资源，有利于片区探索岛城旅游业与三产其他行业进行融合发展的新模式。(三)海口城市空间发展格局城市总体空间及功能格局主城区用地发展方向：海口主城区空间布局未来发展遵循“中强、西拓、东优、南控”的原则，西面是城 市空间拓展的主要方向。主城区空间布局及组团功能：海口主城区用地空间布局上，形成了“一个中心、两

27、个组团”的用地布局结 构。其中“一个中心”为中心组团；两个组团为长流组团和江东组团。江东组团重点拓展面向岛外的综合服务功能（旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业等）。项目片区所在区位长流组团重点拓展面向岛内、岛外的综合功能（滨海旅游、科研文教、办公居住与工业等）。中心组团重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、 产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。n 项目片区所在的长流组团位于城市主要发展方向西向，是海口城市实施“西拓”空间发展战略 的支撑和关键通道区域，项目片区又是长流组团发展的启动区，因此对整个城市的西拓发展 具有战略性意义。(三)海口城市空间发展格局城市产业空间布

28、局海口十一五规划纲要海口城市总体规划(2005-2020)长长流流高高新新技技术术产产业业区区配配合合长长流流科科研研教教育育园园区区的的建建设设，发发展展以以机机电电、化化纤纤纺纺织织、高高新新海海口口工工业业区区包包括括金金盘盘工工业业区区和和海海口口药药谷谷工工业业园园区区在在内内的的综综合合性性工工业业区区，以以制制药药工工业业、汽汽车车工工业业和和电电子子电电器器工工业业为为桂桂林林洋洋工工业业区区 保保留留原原有有工工业业用用地地，不不再再安安排排新新的的工工业业项项目目老老城城开开发发区区位位于于海海口口城城市市规规划划协协调调区区，为为海海口口外外围围的的基基础础工工业业区区。

29、承承担担主主城城区区新新增增和和搬搬迁迁工工业业项目， 重重点点发发展展无无污污染染或或轻轻微微污染的 化化纤纤、建建材材、冶冶金金、化化工、石油油等等产产业业。工业产业布局材材料料为为主主的的轻轻工工业业支柱行业。西移是新一轮海口城市总体规划(2005-2020)明确的工业产业空间调整方向。海口保税区迁移至马村港，实现了港区统一，并在空间上融入了海南西部工业走廊。原海口保税区形成了以生物制药、汽车制造、电子信息和机电加工四大产业为支柱的产业体系。2006年海口保税区区内实现工业总产值119.7亿元，占全市的40.2%。临临港港工工业业区区保保税税区区西西移移至至海海口口马马村村枢纽港港区区，

30、形形成成港港区区联联动动发发展， 并并与与西西部部工工业业走走廊廊对对接接大大英英山山片片区区的的核核心心地地段段长流组团和金贸片区长流组团和金贸片区建设行政及商务办公设布置一定规模的行政、商务办公用地。公设施施。行政及商务办公布局原中心区的大英山片区和金贸片区形成行政商务办公的核心承载空间长流组团成为行政及商务办公新的发展方向和原有行政商务办公空间的有效补充n 西移是海口未来工业产业空间的调整方向，尤其是海口保税区迁移至马村港，实现了港区统一，并在空间上 融入了海南西部工业走廊。n 海口工业产业西移，海南省西部工业走廊内的企业总部东进，为项目片区发展服务于西部工业的相关服务业 创造了优越的外

31、部条件。(三)海口城市空间发展格局项目片区与周边片区的关系分析n 长流组团分为四个片区：西海岸片区（本片区）、长流片区、粤海通道片区和金沙湾旅游区。n 在未来发展方向上，项目所在的西海岸片区与其他片区形成差异化的分工协作，以差异化分 工为基础的其他片区的功能完善和发展为本片区的持续发展注入活力和提供帮助。西海岸片区：以旅游度假和面向岛外为主的居住发展区域。对粤海通道片区对外交通配套服务功能形成延伸和补充粤海通道片区:以过海铁路和配套服务设施为主的片区。项目片区旅游功能需要在定位上与金沙湾形成差异化发展。金沙湾旅游区：西海岸旅游区的延伸，海口西部旅游业通过行政中心功能的导入，与长流片区相关功能形

32、成有效互动发展的重要组成区域。长流片区：以教育、科研为主的综合型片区。(三)海口城市空间发展格局项目片区与周边重大基础设施的关系分析新海港区（近期扩建） 将建成海南省过琼洲海峡的铁路及公路的主通道，是海口的海峡火车及车客滚装运输的专用港区。跨海通道（远期建设） 远景期建设的跨海大桥或过海隧道将进一步加强海岛与大陆的交通联系。城市快速路与主干路交叉口（近期建设）是海口市主要集疏运通道的关键节点。铁路客运站（已建）粤海铁路海口客运站场， 是目前海口对外交通联系的重要节点之一。基地范围城市主干道主要集疏运通道立体交叉口铁路客运站港口区铁路客运站城市快速路 与主干路交叉口港口轮渡站跨海公路出入口n 基

33、地到达周边重要交通基础设施的距离均在5分钟车程范围内。几大基础设施都是海口市乃至 海南岛联系岛外的关键性交通基础设施，不但为片区面向岛外的综合功能定位提供了直接支撑，同时为片区以物流为基础的相关服务产业类型带来了发展机遇。(三)海口城市空间发展格局小结n 项目片区作为长流组团的启动区域，应当有意识的引导城市功能西拓。n 海口工业产业西移，海南省西部工业走廊内的企业总部东进，为项目片区发展服务于西部 工业的相关服务业创造了优越的外部条件。n 分工与合作成为片区与周边区块关系的主要内容，包括：n 对粤海通道片区对外交通配套服务功能形成延伸和补充n 项目片区旅游功能需要在定位上与金沙湾旅游区形成差异

34、化发展。n 通过行政中心功能的导入，与长流片区相关产业功能形成有效互动n 三大基础设施所带来的岛内外联系的节点性作用为片区面向岛外的综合功能提供了强烈支 撑,同时为片区以物流为基础的相关服务产业类型带来了发展机遇战略分析战略定位发展策略空间规划行政中心搬迁研究总部经济模式研究会展功能发展研究房地产市场研究原控规方案评价滨海规划国际案例研究主要功能规模预测会展中心建设模式 周边村庄协调发展策略规划方案比选片区总体定位控规方案调整建议片区细分功能策划宏观区域发展分析 城市空间格局发展分析 城市经济及产业发展趋势片区发展SWOT分析 片区战略角色解析片区发展SWOT分析S W1.北临良好的滨海景观资

35、源，东临规划中的五源河森林公O T1. 现状城市驱动新区发展动力相对不足，如何吸引有 效投资及需求，促进片区发展2. 海口西部工业发展形成规模有待时日，片区服务业 的发展如何与相关片区产业基础的发展保持协调3. 如何与周边片区形成差异化的分工与合作，形成区 域协调发展4. 紧邻片区以西的跨海通道为城市远期建设安排，近 期对项目片区发展不能形成强促进作用1. 城市旅游业发展与三产内其他行业的融合发展趋势为 项目片区发展带来机遇2. 海口城市空间及功能西拓，项目片区作为西拓启动 区，有利城市功能的导入3. 海口市西部工业发展，尤其是保税区西迁，相关工业 产业发展为项目片区的服务业发展带来发展机遇4

36、. 海口市行政中心搬迁至项目片区内为片区带来快速的 基础设施投入和外部投资吸引园，具有良好景观资源优势。2. 现状距离新海港区及粤海铁路站场在5分钟车程范围 内，交通区位优势明显3. 位于琼北经济区对接海南西部工业走廊的制高点。4. 处于海口的未开发区域，未来发展空间相对充足。1. 项目片区周边现状基础设施缺乏2. 滨海大道对项目片区和滨海资源形成了相对的割裂片区战略角色解析n 积极把握泛珠三角及北部湾区域经济合作发展带来的历史机遇;n 以行政中心搬迁为发展契机，通过会展等城市公共服务设施以及商务办公设施的 建设，吸引区域总部级机构的集聚，形成充满活力的首府经济区，为岛内外交通 枢纽节点功能和

37、西部工业走廊提供综合的生产性服务功能。n 同时依托滨海资源，开发旅游服务设施、高档居住、商业服务及文化娱乐功能， 形成富有魅力的滨海生活区。n 发挥粤海通道第一站的区位优势，打造海岛第一窗口新形象。交通枢纽节点驱动城市功能西拓驱动西部工业走廊驱动战略分析战略定位发展策略空间规划原控规方案评价宏观区域发展分析城市空间格局发展分析 城市经济及产业发展趋势滨海规划国际案例研究主要功能规模预测会展中心建设模式 周边村庄协调发展策略规划方案比选片区发展SWOT分析片区总体定位控规方案调整建议片区战略角色解析片区细分功能策划行政中心搬迁研究总部经济模式研究会展功能发展研究房地产市场研究(一)行政中心搬迁专

38、题研究青岛行政中心案例5.7km青岛市人民政府中山路n 搬迁时间：1992年n 搬迁区位：东部新市区，位于老城区向高科技工业园的必经过渡地带n 迁移距离：距离老城区商业中心中山路5-6公里n 搬迁原因：改变旧有南北带状格局，拓展城市空间；保护老城区自然和历史遗产。n 启动区面积：1.5平方公里，现已扩大为2.5平方公里n 功能构成：行政机关、商业购物、金融贸易、文化娱乐、旅游设施和高级住宅等多功能。n 开发路径：n 将办公地址东移，同时在新区投资修建了高标准的街道、绿地、广场等基础设施n 顺利完成了政治、经济、文化中心的东移，为老市区的改造、市民的搬迁提供了空间和条件，并使东部新城区迅速发展。

39、n 发展成效：3年内形成了规划功能的集聚，并带动了该片区以东的30多平方公里发展。(一)行政中心搬迁专题研究哈尔滨行政中心迁移案例城市商业中心中央大街新行政中心所在地n 搬迁时间：2004年n 搬迁区位：松北新区江湾分区n 迁移距离：跨江发展，距离老城区商业中心中央大街实际路程9-10公里n 启动区面积：平方公里n 功能构成：行政办公区及配套设施、金融街、跨国公司集中区、东北亚经贸展示中心、现代化大型体育设施、精品住宅区、高级别墅区等；其中紧邻行政办公区的是文化娱乐、商业商务及居住功能n 先期启动功能：n 环境建设：包括市级公园绿地、景观达到等绿地网络体系。n 低密度住宅：花园式居住区和别墅区

40、。n 公共设施：包括省、市行政中心，医院， 教育机构，文化设施等。n 发展现状评价：通过头三年的基础设施投入，目前松北北的开发建设开始加快，房地产销售也有了一定程度的起色。(一)行政中心搬迁专题研究深圳行政中心迁移案例n 搬迁时间：2004年n 搬迁区位：福田区中心区n 搬迁距离：5-6公里n 搬迁原因：带动城市新的CBD 发展，置换原处于商业中心得用地用于商业开发，减缓交通拥堵n 启动区面积：5平方公里n 功能构成：n 中央商务区：包括会议展览中心、写字楼、购物公园n 行政文化中心：包括行政中心、图书馆、音乐厅、文化广场等n 成效评价：规划的相关功能发展具备一定规模，成为深圳市的商务、文化、

41、行政中心，促进了城市现代服务业集聚发展和地区文化形象的打造。(一)行政中心搬迁专题研究案例总结新区发展核心动力 扩散发展 行政中心推动新区发展路径 行政中心导入助推力行政中心带动复合功能发展行政中心商务商业高档居住会展功能公共文体青岛哈尔滨深圳海口距离原城市商业中心实际车程5-6公里9-10公里5-6公里10公里行政中心带动发展的启动区面积2.5平方公里20平方公里5平方公里约3平方公里启动区区位特征老城区向新商业中心的过渡地带还处于未开发状态的跨江区域带状城市建成区的中间地带城市未开发区域主要功能构成行政、商业、商务、文化娱乐、旅游、高级住宅行政及配套、金融、商务、会展、体育设施、高档住宅会

42、展、商务、商业、行政、文化设施现状控规包括行政、商业、商务、文化娱乐、居住发展成效评价3年内形成规划功能集聚启动缓慢，近期发展提速，但核心产业功能发展有待时日3年内规划功能发展具备一定规模社会投资导入地产开发导入新兴产业导入环境建设投入基础设施投入土地价值提升城市经济结构调整城市空间结构突变产业人口离心迁移集聚发展(一)行政中心搬迁专题研究案例总结对项目片区发展的启示n 行政中心所带动的新区发展在功能上应当充分体现复合性，项目片区在现有功能上可以适当加入一定 的文体功能，与启动区其他功能形成有效互动。n 项目片区距离海口原城市商业中心区距离大于10公里，同时海口目前城市规模及经济结构的调整，以

43、 原有城市投资转移支撑行政中心带动的新区发展动力相对不足，因此，新区发展需要吸引有效的外部 投资和需求导入。n 启动区发展先期任务应当包括行政中心的导入，环境和基础设施的建设。(二)总部经济专题研究总部经济内涵及效应广义总部经济狭义总部经济公司总部总部经济效应区域行政及事业管理中心金融服务专业化生产服务业形成城市公共管理和服务功能、城市财政能力的集聚，是狭义总部经济的基础性功能，同时对城市功能具有显著的提升作用狭义总部经济发展的重要推动 力，并且随着城市经济发展和结构升级，该部分功能比例将进一步上升社会资本效应税收贡献效应消费带动效应产业乘数效应就业吸纳效应生产企业总部及地区性总部，包括相关的

44、投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、物流中心等形式的“总部”(二)总部经济专题研究总部经济发展的具体模式基基于于主主导导产产业业的的总总部部经经济济发发展展模模式式基基于于城城市市功功能能的的总总部部经经济济发发展展模模式式城市发展通过一个或几个优势主导产业奠定自己在国内外经济发展中的地位，并以这些产业为中心，形成大流通格局，加快相关产业的聚集，从而吸引更多相关公司和企业集团安家落户。城市利用自身在基础设施以及商务环境等方面的功能优势，形成总部经济聚集地。基基于于特特定定资资源源禀禀赋赋的的总总部部经经济济发发展展模模式式基基于于政政策策优优势势的的总总部部经经济济发发展展模模式

45、式良好的政策环境，是总部经济得以发展的重要保证。在特定的政策优势条件下，城市也能成为一些总部经济据基地。不同的城市有着不同的特定资源禀赋，在一定条件下，城市可以利用自身的特定资源禀赋，发展基于此类资源禀赋的总部经济。(二)总部经济专题研究项目片区对不同总部经济发展模式的适应性分析不拟合低度拟合中度拟合高度拟合完全拟合总部经济模式类型发展所需要素片区发展具备的要素评价要素拟合度海口市要素评价片区要素评价基于主导产业的总部经济发展模式n 所在城市具备优势主导产业n 在区域经济中有一定地位工业经济发展先天不足但未来二产将得到提升n 城市西拓带来西部工业发展基于城市功能的总部经济发展模式n 具备基础设

46、施优势n 商务环境优势海南全省的中心优势突出城市综合功能较强n 行政中心资源为商务功能发展奠定了基础功能优势n 行政中心的存在会快速拉动相关基础设施投入基于政策优势的总部经济发展模式n 具备特定的政策优势n 海口市具备灵活的政策优势n 需要有针对性地创造条 件，设置优惠政策，吸引总部经济聚集基于特定资源禀赋的总部经济发展模式n 具备自身的特定的资源禀赋n 海口拥有得天独厚的旅游资源，旅游业是传统优势产业n 全省90%以上的旅游机构集中在海口n 紧邻海口人流、物流枢纽节点n 具备会展中心优势(二)总部经济专题研究项目片区总部经济发展方向利用行政中心资源优势，吸引海口市具有较高财税收入的大型事业管

47、理中心在区域内集聚大型事业管理中心大型事业管理中心以海口市西部工业发展为基础，形成包括生物制药、汽车制造、电子信息和机电加工等行业企业总部的集聚区区域域性性制制造造企企业业总总部部以片区周边几大重要交通基础设施为依托，形成相关物流企业区域性总部的集聚区区域域性性物物流流企企业业以上述企业以及片区内的会展中心发展为基础，形成包括金融、会计、法律、信息、咨询、文化传媒等为相关企业提供专业化服务的生产服务业企业集聚金金融融服服务务专专业业化化生生产产服服务务业业企企业业(三)会展中心专题研究海口会展产业发展判断香港、广州、深圳，在空间上联系紧密，会展业起步早， 在泛珠三角区域内构成会展业发展的核心圈层，是全国性的会展中心城市，海口处于核心会展城市圈层以外，从泛珠三角区域范围内来看，应当定位于区域性的会展中心城市，重点辐射海南省范围。会议与展览业依赖要素分析会议与展览业相结合：包括各种政府论坛、学术会议及商务会议；同时配合海口及海南工业产业发展，开展以地区工业为基础的的展览业海口与海南主要城市会展业竟合关系分析优势劣势会展业发展方向海口城市综合功能完善 对外联系交往的中心具备一定产业基础，接近海南西部工业走廊滨海旅游特色相对较弱会议与展