房地产业经济学

1、房地产业经济学房地产业经济学王军武王军武 教授教授绪言绪言房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，其基本学科定位应是经济学（产业）范畴，归属于部门经济其基本学科定位应是经济学（产业）范畴，归属于部门经济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个

2、分支学科门类。是应用经济学的一个分支学科门类。从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。绪言绪言同时，房地产经济学又是多学科的交叉，具有交叉学科的性同时，房地产经济学又是多学科的交叉，具有交叉学科的性质：质：1、与城市经济学的交叉：与城市经济学的交叉：城市土地的利用，城市住房，城城市土地的利用，城市住房，城 市经营中的土地经营等；市经营中的土地经营等；2、与资源经济学的交叉：与资源经济学的交叉：研究土地开发利用和土地资源合研究

3、土地开发利用和土地资源合 理配置；理配置；3、与生态经济学的交叉：与生态经济学的交叉：房地产的可持续发展理论和生态房地产的可持续发展理论和生态 平衡理论的一致性；平衡理论的一致性；4、与金融学的交叉：与金融学的交叉：房地产业天然需要金融业的支持；房地产业天然需要金融业的支持；5、与理论经济学的交叉：与理论经济学的交叉：受理论经济学的指导。受理论经济学的指导。绪言绪言房地产经济学所涉及的理论不仅多而且复杂。其理论框架可分三个层房地产经济学所涉及的理论不仅多而且复杂。其理论框架可分三个层次：次：对房地产经济学的研究可采用对房地产经济学的研究可采用多种方法，比如：多种方法，比如：讲授内容：讲授内容：

4、一、房地产经济学概述一、房地产经济学概述1、房地产的概念、房地产的概念2、房地产的特点、房地产的特点3、房地产类型、房地产类型4、描述房地产、描述房地产5、房地产业的概念、房地产业的概念6、房地产业的运作过程、房地产业的运作过程7、房地产的特征、房地产的特征8、房地产业在国民经济中的地位和作用、房地产业在国民经济中的地位和作用一、房地产经济学概述一、房地产经济学概述1、房地产的概念、房地产的概念了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识：了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识：（1）土地：）土地：土地是地球的陆地（内陆水域、海）表面范围内，有土土地是地球的陆地（内陆水域、海）表

5、面范围内，有土壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体：生的种种结果所组成的自然经济综合体：我们可以从土地的我们可以从土地的自然形态、用途以及房地产开发自然形态、用途以及房地产开发等方面将土地划分等方面将土地划分类型。类型。1 1、房地产的概念、房地产的概念1 1、房地产的概念、房地产的概念（2）地）地 产：产：土地及其相关的财产权利。即土地财产或土地要素所拥土地及其相关的财产权利。即土地财产或土地要素所拥有的所有权和使用权。有的所有权和使用权。（3）房地产：）房地产：是指房屋及其

6、附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。或：或：建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。（4）不动产：）不动产：指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。

7、（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化）济价值的物及其财产权利。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化）1 1、房地产的概念、房地产的概念（5）土地、地产、房地产及不动产之间的关系：）土地、地产、房地产及不动产之间的关系：2 2、房地产的特点、房地产的特点（1 1）不可移动性：）不可移动性：不像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境不像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。（2 2）耐用性：）耐用性：房地产是最具耐耗性的物品。房地产是最具耐耗性的物品。（3 3）异质性：）异质性：不可

8、能有两宗完全一样的房地产。不可能有两宗完全一样的房地产。（4 4）高价值性：）高价值性：从个人或国家来看，其价值都比较高。从个人或国家来看，其价值都比较高。（5 5）供给有限性：）供给有限性：房屋可以建造，但土地资源有限。房屋可以建造，但土地资源有限。（6 6）投资与消费的双重性：）投资与消费的双重性：居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。（7 7）房地产实体构成的二元性：）房地产实体构成的二元性：非劳动产品和劳动产品。非劳动产品和劳动产品。3 3、房地产类型、房地产类型（1 1）居住类房地产：）居住类房地产：专供人们居住的房地产（普通住宅、高级公寓、

9、别专供人们居住的房地产（普通住宅、高级公寓、别墅）墅）（2 2）商业类房地产：）商业类房地产：用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅馆、酒店）馆、酒店）（3 3）休闲类房地产：）休闲类房地产：指娱乐、健身类活动用房地产（体育馆、娱乐中指娱乐、健身类活动用房地产（体育馆、娱乐中心）心）（4 4）公共事业类房地产：）公共事业类房地产：指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用途房地产（校舍、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等）途房地产（校舍、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等）（5 5）工业类房地产：）工业类房

10、地产：指生产活动用房地产（工业厂房、仓库）指生产活动用房地产（工业厂房、仓库）4 4、描述房地产、描述房地产（1 1）位置、四至、形状）位置、四至、形状（2 2）面积大小：）面积大小：房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积（3 3）建筑物层数和高度：）建筑物层数和高度：住宅住宅13为低层，为低层，46多层，多层，79中层，中层，10层以上为高层，层以上为高层，30层以上或超过层以上或超过100米为超高层米为超高层（4 4）建筑结构：）建筑结构：指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等承重构件组成的

11、体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构）承重构件组成的体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构）（5 5）建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风等）建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风等（6 6）使用现状及规划设计要求：）使用现状及规划设计要求：包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等4 4、描述房地产、描述房地产建筑容积率：建筑容积率：单位面积土地的建筑面积数（建筑总面积单位面积土地的建筑面积数（建筑总面积土地总面积）土地总面积）建筑覆盖率：建筑覆盖率：单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积土地总面积）土地总面

12、积）（7 7）描述房地产的其他方面：）描述房地产的其他方面：5 5、房地产业的概念、房地产业的概念中国国民经济行业分类与代码中国国民经济行业分类与代码16个门类中，第五类（个门类中，第五类（E）为建筑业，）为建筑业，第十一类（第十一类（K）为房地产业。）为房地产业。联合国联合国全部经济活动产业分类的国际标准全部经济活动产业分类的国际标准中，房地产业位于十大类中，房地产业位于十大类经济活动的第八类。经济活动的第八类。广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，侠义的房地产业则可列为流广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，侠义的房地产业则可列为流通领域的第三产业。通领域的第三产业。从经济理论角度看，房地

13、产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的从经济理论角度看，房地产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业（第三产业）。介、咨询、评估等服务的行业（第三产业）。5 5、房地产业的概念、房地产业的概念房地产业的业务形态分为：房地产业的业务形态分为：（1 1）房地产开发组织业：）房地产开发组织业：组织城市的开发、再开发，主要组织城市的开发、

14、再开发，主要是指开发公司是指开发公司（2 2）房地产经营业：）房地产经营业：买卖、交换、租赁、抵押、典当等买卖、交换、租赁、抵押、典当等（3 3）房地产中介：）房地产中介：咨询及评估服务业咨询及评估服务业（4 4）物业管理业：）物业管理业：物业管理业是作为商业模式运作的产业物业管理业是作为商业模式运作的产业（5 5）房地产行政管理）房地产行政管理6 6、房地产业的运作过程、房地产业的运作过程包括生产、流通、消费三个环节包括生产、流通、消费三个环节（1）生产环节：）生产环节：通过对土地进行劳动和资本投入，建设房通过对土地进行劳动和资本投入，建设房屋和城市基础设施的过程，包括通常所说的房地产开发过

15、程。屋和城市基础设施的过程，包括通常所说的房地产开发过程。（2）流通环节：）流通环节：供应方与消费者之间的买卖、租赁过程，供应方与消费者之间的买卖、租赁过程，即房地产的销售与租赁过程。即房地产的销售与租赁过程。（3）消费环节：）消费环节：房地产转移到使用者手中，进入消费环节房地产转移到使用者手中，进入消费环节（进行各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护）（进行各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护）7 7、房地产的特征、房地产的特征（1 1）基础性：）基础性：生产生活资料生产生活资料（2 2）先导性：）先导性：进行国民经济建设，首先要有房地产开发和经营提供进行国民经济建设，首先

16、要有房地产开发和经营提供生产和生活的空间生产和生活的空间（3 3）关联性：）关联性：建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展，进而导致建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展，进而导致劳动的需求劳动的需求（4 4）地域性：）地域性：位置固定性全过程具有地域性价格、发展因位置固定性全过程具有地域性价格、发展因素、政策法规也有地域性差异素、政策法规也有地域性差异（5 5）周期性：）周期性：房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发展复苏、房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发展复苏、繁荣、危机、衰退萧条四阶段）繁荣、危机、衰退萧条四阶段）（6 6）高回报、高风险性：）高回报、高风险性：价格水平是长期上涨趋势，

17、过量资金涌入价格水平是长期上涨趋势，过量资金涌入（7 7）对金融业的依赖性：）对金融业的依赖性：房地产高价值性使房地产开发购买都需要房地产高价值性使房地产开发购买都需要大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展8 8、房地产业在国民经济中的地位和作用、房地产业在国民经济中的地位和作用在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业，具有在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业，具有“双重双重”产业地位。产业地位。（1）房地产业的基础产业定位）房地产业的基础产业定位房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产业是社会经济活动

18、的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。房地产业是社会财富创造的重要源泉。房地产业是社会财富创造的重要源泉。8 8、房地产业在国民经济中的地位和作用、房地产业在国民经济中的地位和作用（2）房地产业的支柱产业定位）房地产业的支柱产业定位房地产业不论是占房地产业不论是占GDP的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条件。件。房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导

19、和影响很多相关产房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。业的发展。房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。（3）房地产业主要经济变量对国民经济的影响）房地产业主要经济变量对国民经济的影响房地产业增长率、效益增长率、信用规模、需求和供给水平等方面都能房地产业增长率、效益增长率、信用规模、需求和供给水平等方面都能够直接影响国民经济的发展。够直接影响国民经济的发展。二、房地产市场二、房地产市场1、房地产市场类型、房地产市场类型2、房地产市场特点、房地产市场特点3、房地产市场的功能、房地产市场的功能4、房地产市场的供给和需求、

20、房地产市场的供给和需求5、房地产市场运行机制、房地产市场运行机制6、房地产市场运行特征、房地产市场运行特征7、影响房地产供求的因素、影响房地产供求的因素8、房地产投资与消费市场、房地产投资与消费市场9、分类房地产市场及运行规律、分类房地产市场及运行规律二、房地产市场二、房地产市场市场：市场：买卖双方交易的场所买卖双方交易的场所 交易活动发生的过程交易活动发生的过程房地产市场房地产市场是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制用的一种机制1、房地产市场类型、房地产市场类型1 1、房地产市场类型、房地产市场类型（1）地产市场）地产市场A、土地一级市

21、场：、土地一级市场：是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，征用为国有土地后出让给使用者的市场， 两种情况（国家开发商）两种情况（国家开发商） 土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金 土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租B、土地二级市场：、土地二级市场：土地使用者将达到规定可以转让的土

22、地，放入流土地使用者将达到规定可以转让的土地，放入流通领域进行交易的市场，是指生地熟地通领域进行交易的市场，是指生地熟地 转让，或者直接建转让，或者直接建成商品房出售成商品房出售 （开发商消费者）（开发商消费者）C、土地三级市场：、土地三级市场：消费者之间的交易消费者之间的交易1 1、房地产市场类型、房地产市场类型（2）房地产物业市场）房地产物业市场A、房地产开发市场：、房地产开发市场：主体房地产开发商主体房地产开发商 （指房地产从策划（指房地产从策划 建造使用，直至拆毁的全过程）建造使用，直至拆毁的全过程）1 1、房地产市场类型、房地产市场类型B、建筑施工市场：、建筑施工市场：主体是建筑商主

23、体是建筑商C、房地产物业交易租赁市场：、房地产物业交易租赁市场：主要是指出售和出租，主体开发商或代主要是指出售和出租，主体开发商或代理商，主体在该市场中：理商，主体在该市场中： 获取利润；获取利润； 收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动；收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动； 多种出售和出租形式为用户提供方便多种出售和出租形式为用户提供方便D、房地产金融市场：、房地产金融市场：是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场所，贯穿于所有市场的各个环节。所，贯穿于所有市场的各个环节。开发商开发商建筑商建筑商工程承包合同工程承包合同2 2、房地

24、产市场特点、房地产市场特点（1 1）地区性：）地区性：不能进行调剂，因而房价存在极大差异不能进行调剂，因而房价存在极大差异,主要主要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。（2 2）供给调节过程滞后性：）供给调节过程滞后性：供不应求时，供给的增加需要供不应求时，供给的增加需要较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消化。化。（3 3）垄断竞争性：）垄断竞争性：交易价格及交易信息多为非公开的，而交易价格及交易信息多为非公开的，而且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。且房地产投资决策受价格

25、以外的因素影响较大。（4 4）投机性：）投机性：仅次于金融市场仅次于金融市场（5 5）交易形式多样性：）交易形式多样性：买卖、转让、租赁、抵押、典当等，买卖、转让、租赁、抵押、典当等，并且交易活动持续时间较长。并且交易活动持续时间较长。2 2、房地产市场特点、房地产市场特点（6 6）交易复杂性：）交易复杂性：房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等一系列活动。一系列活动。（7 7）受金融市场的强烈影响性：）受金融市场的强

26、烈影响性：房地产价值大，其交易对信贷的依赖房地产价值大，其交易对信贷的依赖性较强性较强（8 8）市场效率低：）市场效率低：房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方需要花费相当的时间和费用进行了解方需要花费相当的时间和费用进行了解（9 9）政府干预性：）政府干预性：政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发3 3、房地产市场的功能、房地产市场的功能房地产市场的功能房地产市场的功能可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功

27、能、可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功能、价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其相互作用表现出来的。相互作用表现出来的。（1 1）资源配置功能：）资源配置功能：房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供求、优化房地产资源的配置两个层面。求、优化房地产资源的配置两个层面。（2 2）信息传递功能：）信息传递功能：是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会总供给和总需求的桥梁。总供给和总需求的桥梁。（3 3）价值实现和

28、价值评价功能：）价值实现和价值评价功能：房地产市场通过逐步建立健全的价格房地产市场通过逐步建立健全的价格机制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业机制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进各产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进各产业部门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。部门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。4 4、房地产市场的供给和需求、房地产市场的供给和需求经济学中，经济学中，供给供给是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以是指在其他条件相同时，卖者在

29、既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。需求需求是指在其他条件相同时，买者是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。4.1 房地产需求房地产需求房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量够购买的房地产数量房地产的需求量房地产的需求量是在一个特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量是在一个特定价格

30、下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量房地产需求的特点：房地产需求的特点：多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。4.1 4.1 房地产需求房地产需求影响房地产需求量的因素有：影响房地产需求量的因素有：房地产价格、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价格、预期房房地产价格、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价格、预期房地产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。地产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。房地产价格：房地产价格：在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房地产的需求，反之依然

31、。但是由于房地产这种特殊商品具有自身房地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规的特殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往律，如在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往往呈现一种正向变动关系。往呈现一种正向变动关系。消费者收入水平和消费偏好：消费者收入水平和消费偏好：消费者收入决定消费者的消费边界，消费者收入决定消费者的消费边界，消费偏好则决定其消费结构。消费偏好则决定其消费结构。消费者预期：消费者预期：如果消费者的预测是乐观的，对房地产

32、需求就会增加，如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加，反之减少。反之减少。4.1 4.1 房地产需求房地产需求社会经济发展水平和城市化水平：社会经济发展水平和城市化水平：房地产需求与社会经济发展水平以及房地产需求与社会经济发展水平以及城市化水平是一种正相关的关系。城市化水平是一种正相关的关系。政策因素：政策因素：政策因素可以导致房地产价格的变化、消费者预期的变化以政策因素可以导致房地产价格的变化、消费者预期的变化以及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。价格价格需求量需求量价格变动对需求量的影响价格变动对需求量的影响价格价格需求量需求量价

33、格不变，消费者收入对需求量的影响价格不变，消费者收入对需求量的影响收入增加收入增加4.2 4.2 房地产供给房地产供给房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地产供给是房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地产供给是指房地产总供给，其数量上应该是微观房地产供给的总和。指房地产总供给，其数量上应该是微观房地产供给的总和。房地产供给房地产供给是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格下，是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量愿意而且能够供给的房地产数量供给量供给量是指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地产数量是

34、指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地产数量房地产供给的特点：房地产供给的特点：缺乏弹性缺乏弹性层次性层次性滞后性。滞后性。4.2 4.2 房地产供给房地产供给影响某一房地产供给的因素有：影响某一房地产供给的因素有：房地产价格、房地产开发成本、建筑技房地产价格、房地产开发成本、建筑技术水平、替代房地产价格、预期房地产价格变动以及政策因素等。术水平、替代房地产价格、预期房地产价格变动以及政策因素等。房地产价格：房地产价格：按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相关，即价格按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相关，即价格与供给量存在着同向变动的关系，在其他条件不变的情况下，供给量随与供

35、给量存在着同向变动的关系，在其他条件不变的情况下，供给量随着价格的上升而增加。着价格的上升而增加。房地产开发成本：房地产开发成本：即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工费等等。一般来说，房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规费等等。一般来说，房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要素价格上升较大时则会影响房地产的供给。素价格上升较大时则会影响房地产的供给。4.2 4.2 房地产供给房地产供给房地产开发商的未来

36、预期：房地产开发商的未来预期：这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、通货膨胀、未来房地产价格走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、通货膨胀、未来房地产价格走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、产业政策等等的预期。产业政策等等的预期。政策因素：政策因素：包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。价格价格供给量供给量价格变化对供给量的影响价格变化对供给量的影响价格价格供给量供给量价格不变，开发成本降低对供给量的影响价格不变，开发成本降低对供给量的影响成本降低成本降低4.3 4.3 房地产供求均衡房地产供求均衡房

37、地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给相互作用共房地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给相互作用共同决定：同决定：价格的变化与房地产市场均衡的形成价格的变化与房地产市场均衡的形成q0数量数量价格价格p0sdp1p2s1d1需求曲线需求曲线供给曲线供给曲线4.4 4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性（1）概念）概念弹性弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的度是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。量。房地产需求（价格）弹性房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升是指房地产价格上升（下降）（下降）1，消费者对房地产的需求量将会下，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，

38、反映了需求量对于价格降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地产价格变动的反映程度。产价格变动的反映程度。房地产需求（收入）弹性房地产需求（收入）弹性是指收入每增加（减是指收入每增加（减少）一个百分点所引起的房地产需求量增加少）一个百分点所引起的房地产需求量增加（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对收入变动的反应程度。收入变动的反应程度。dQ QEP P价格弹性：dQ QEY Y收入弹性：PQ需求需求S4.4 4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性房地产供给（价格）弹性房地产供

39、给（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）是指房地产价格上升（下降）1，开发商对，开发商对房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于价格变化房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于价格变化的敏感性。的敏感性。sQ QQPPEctgP PPQQ价格弹性：QP供给供给S4.4 4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性（2）房地产供给弹性分析）房地产供给弹性分析由于房地产开发周期比较长，所以房地产供给弹性在不同的时期具有由于房地产开发周期比较长，所以房地产供给弹性在不同的时期具有不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性较小，长期内房地产不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性

40、较小，长期内房地产供给弹性较大。供给弹性较大。QP短期内供给弹性较小短期内供给弹性较小SQPS长期内供给弹性较大长期内供给弹性较大4.4 4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性此外，还有对完全无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、完此外，还有对完全无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、完全有弹性等情况的描述：全有弹性等情况的描述：QPS0S1S2S3S45 5、房地产市场运行机制、房地产市场运行机制（1）短期房地产供求：）短期房地产供求：供求数量供求数量PS1bad2d1需求由需求由d1增加到增加到d2，供给调节滞后，短供给调节滞后，短期供给不变，价格期供给不变，价格由由a增加到增加到b5 5、房地产市

41、场运行机制、房地产市场运行机制（2）长期房地产供求：）长期房地产供求：Pd2d1供求数量供求数量S1S2S3d3长期供长期供给曲线给曲线经济日益增长的地区，需求稳经济日益增长的地区，需求稳定增长，地价、劳动力成本、定增长，地价、劳动力成本、建材成本持续上涨，由于供求建材成本持续上涨，由于供求的相互影响，价格产生波动：的相互影响，价格产生波动：a b c d e，在经济日益衰减的地区则呈现：在经济日益衰减的地区则呈现：e f c g adbacef6 6、房地产市场运行特征、房地产市场运行特征（1）质量、位置相近房地产，价格相近）质量、位置相近房地产，价格相近（2）供求均衡，价格稳定）供求均衡，

42、价格稳定（3）供过于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买方）供过于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为卖方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为卖方市场市场（4）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，消）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，消费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然（5）需维持适量的房地产）需维持适量的房地产“存货存货”，即空置率，因时间、，即空置率，因时间、地区不同而不同地区不同而不同7 7、影响房地产供求的因素、影响房地产供求的因素影响房地产供求的因素可概括为一

43、下几个方面：影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面：（1）人口：）人口：人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等（2）就业及工资水平）就业及工资水平（3）利率及抵押贷款条件：）利率及抵押贷款条件：利率下降，贷款放松，需求和供给均会上利率下降，贷款放松，需求和供给均会上升，反之亦然升，反之亦然（4）税率，土地利用控制，租金水平控制）税率，土地利用控制，租金水平控制（5）土地价格，建筑工人的工资，建材价格）土地价格，建筑工人的工资，建材价格（6）建筑技术的变化，建筑质量）建筑技术的变化，建筑质量（7）售价、空置率）售价、空置率8 8、房地产投资与消费市场、房地产投

44、资与消费市场房地产需求可以分为投资性需求和消费性需求，相应地，房地产市场也房地产需求可以分为投资性需求和消费性需求，相应地，房地产市场也可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房地产投资市场和房地产消费市场有机地构成。地产投资市场和房地产消费市场有机地构成。房地产投资市场房地产投资市场反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资市场供求作用的结果市场供求作用的结果房地产消费市场房地产消费市场反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费反映房地产消费性需求和供

45、给之间的关系，租金是消费市场供求作用的结果市场供求作用的结果在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给量增加；在消费市场上，租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步量增加；在消费市场上，租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步导致租金下降导致租金下降8 8、房地产投资与消费市场、房地产投资与消费市场房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁供求作用房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁供求作用租金租金价格价格开发开发量量消费市场消费市场供给量供给量租赁供求作用进行的。租赁供求作用进行的。8 8、房地产投资与消费市场、房地

46、产投资与消费市场投资与消费市场运行分析：投资与消费市场运行分析：A、经济增长，居民收入提高，房地产需求增加，在供给一定的情况下，、经济增长，居民收入提高，房地产需求增加，在供给一定的情况下，租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；如果经济萎缩，则出现相反情况。如果经济萎缩，则出现相反情况。B、如果实施宽松的金融政策，投资需求上升，则在租金不变的条件下、如果实施宽松的金融政策，投资需求上

47、升，则在租金不变的条件下出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供给，降低租出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供给，降低租金。金。C、开发成本的变动、开发成本的变动如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下，开发量减少，消费市场供给减少，租金上涨。开发量减少，消费市场供给减少，租金上涨。9 9、分类房地产市场及运行规律、分类房地产市场及运行规律由于不同类型的房地产

48、从投资决策、规划设计、工程建设、由于不同类型的房地产从投资决策、规划设计、工程建设、产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨论。如：论。如：居住物业市场：含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等居住物业市场：含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等商业物业市场：写字楼市场、商场或商铺市场、酒店市场等商业物业市场：写字楼市场、商场或商铺市场、酒店市场等工业物业市场：标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、工业物业市场：标准工业厂房市场、高

49、新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等研究与发展用房市场等土地市场，是指各种类型用地市场土地市场，是指各种类型用地市场特殊物业市场。特殊物业市场。9.1 9.1 住宅市场住宅市场（1）住宅类型和特点）住宅类型和特点类型：类型：按照经营方式，住宅分为租赁住宅和出售住宅按照经营方式，住宅分为租赁住宅和出售住宅按照价格构成，可分为商品住宅和政策性住宅按照价格构成，可分为商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分为现房和期房按照交房方式，可分为现房和期房按层数的不同，可分低层、多层以及高层等按层数的不同，可分低层、多层以及高层等也可以按其他方式，比如新旧程度、销售对象等。也可以按其他方式，比如新旧程度、

50、销售对象等。住宅特点：住宅特点：位置的固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性、购房的位置的固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性、购房的投资性，此外还有家庭性以及连续性等。投资性，此外还有家庭性以及连续性等。9.1 9.1 住宅市场住宅市场（2）住宅市场的特点与构成）住宅市场的特点与构成特点：特点：经营对象的非物流性经营对象的非物流性市场范围的区域性市场范围的区域性流通形式的多样性流通形式的多样性构成：构成：新住宅供给体系的结构组成主要有市场价商品房、经济适用新住宅供给体系的结构组成主要有市场价商品房、经济适用房、廉租屋等，组成成分的运作方式各不相同。房、廉租屋等，组成成分

51、的运作方式各不相同。9.1 9.1 住宅市场住宅市场（3）住宅市场的供求与运行特点）住宅市场的供求与运行特点住宅市场的供求可从以下几个方面来理解：住宅市场的供求可从以下几个方面来理解：潜在总供给与潜在总需求潜在总供给与潜在总需求意愿总供给与意愿总需求意愿总供给与意愿总需求实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求住宅市场运行的特点：住宅市场运行的特点：住宅市场供求在总量上难以达到均衡，但在一定时间、一定区域又可能住宅市场供求在总量上难以达到均衡，但在一定时间、一定区域又可能达到在结构上的平衡达到在结构上的平衡住宅供应的相对滞后性住宅供应的相对滞

52、后性短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性。短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性。9.2 9.2 非住宅市场非住宅市场非住宅房地产市场包括商业房地产市场、工业房地产市场以及其他类型非住宅房地产市场包括商业房地产市场、工业房地产市场以及其他类型的房地产市场。的房地产市场。（1）商业房地产市场的结构与运行特点：）商业房地产市场的结构与运行特点：结构：结构：商业房地产市场结构相对简单，基本上是由用于商业机构经营办公的写商业房地产市场结构相对简单，基本上是由用于商业机构经营办公的写字楼市场和用于商品服务的商贸娱乐中心房地产市场组成。字楼市场和用于商品服务的商贸娱乐中心房地产市场组成。运行特点：运行特点：

53、需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响供给紧张，供给弹性较小供给紧张，供给弹性较小对价格等因素较为敏感。对价格等因素较为敏感。9.2 9.2 非住宅市场非住宅市场（2）工业房地产市场的结构与供求平衡的调整：）工业房地产市场的结构与供求平衡的调整：结构：结构：工业房地产的市场结构可以按照房地产服务的对象和工业产业类型划分，工业房地产的市场结构可以按照房地产服务的对象和工业产业类型划分，比如按工业产业类型划分为：比如按工业产业类型划分为：劳动密集型工业产业劳动密集型工业产业资金密集型工业产业资金密集型工业产业技术密集型工业产业技术密集型工业产业调整工业房地产供

54、求平衡应注意的因素：调整工业房地产供求平衡应注意的因素：经济增长和工业房地产使用需求经济增长和工业房地产使用需求长期利率与工业房地产物业产品的需求长期利率与工业房地产物业产品的需求短期信贷、开发成本和工业房地产的新增供给。短期信贷、开发成本和工业房地产的新增供给。三、房地产价格三、房地产价格1、地租理论、地租理论2、土地价格、土地价格3、建筑物价格、建筑物价格4、房地产价格、房地产价格5、房地产价格种类、房地产价格种类1 1、地租理论、地租理论地租：地租：是租地人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土是租地人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土

55、地的地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者的一个货币额。所有者的一个货币额。租地人取得平均利润，土地所有人取得超额利润，即地租。租地人取得平均利润，土地所有人取得超额利润，即地租。地租包括地租包括绝对地租、级差地租、垄断地租绝对地租、级差地租、垄断地租1 1、地租理论、地租理论（1）产生地租的条件）产生地租的条件两个直接条件：社会生产力有一定发展，出现剩余劳动；土地所有权与两个直接条件：社会生产力有一定发展，出现剩余劳动；土地所有权与使用权分离使用权分离原始社会原始社会生产力低生产力低没有剩余劳动没有剩余劳动土地统一公有土地统一公有没有地租没有地租奴隶社会奴隶社会有剩余劳动

56、有剩余劳动土地所有权与使用权为奴隶主所有土地所有权与使用权为奴隶主所有也没有地也没有地租租封建社会封建社会生产力提高生产力提高剩余劳动增加，农民在地主所有的土地上劳动，剩余劳动增加，农民在地主所有的土地上劳动，产生封建地租产生封建地租资本主义资本主义社会产生现代地租社会产生现代地租社会主义社会主义：以前在农村，土地所有权与使用权归集体经济组织所有；现：以前在农村，土地所有权与使用权归集体经济组织所有；现在，主要进行承包，因此存在地租。在，主要进行承包，因此存在地租。1 1、地租理论、地租理论（2）级差地租）级差地租举例：某国绝大多数工厂是用蒸汽机推动的，少数用自然瀑布。举例：某国绝大多数工厂是

57、用蒸汽机推动的，少数用自然瀑布。前者耗费资本前者耗费资本100的商品量取得的市场价格为的商品量取得的市场价格为115，利润率为，利润率为15，后者，后者生产同样的商品的资本耗费为生产同样的商品的资本耗费为90，但按，但按115出售，利润率为出售，利润率为25。这样就有这样就有10的超额利润，他不是产生于资本，而是产生于对一种能够的超额利润，他不是产生于资本，而是产生于对一种能够垄断且已经被垄断的、数量有限的自然力的利用。垄断且已经被垄断的、数量有限的自然力的利用。10的超额利润落入的超额利润落入瀑布者手中，转化为地租。瀑布者手中，转化为地租。定义：定义：这种产生于支配着可垄断自然力的个别资本的

58、个别生产价格和投这种产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。入该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。来源：来源：由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的个由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的个别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润，是超额别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润，是超额利润的转化形式。利润的转化形式。1 1、地租理论、地租理论A、级差地租、级差地租：是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起：是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起

59、的：的：土地土地等级等级投入投入资本资本平均平均利润利润产量产量个别生产价格个别生产价格社会生产价格社会生产价格利利润润级差级差地租地租全部产品全部产品单位产品单位产品全部产品全部产品单位产品单位产品劣劣5010160606060100中中501026030120607060优优501046015240601901801 1、地租理论、地租理论B、级差地租、级差地租：在同一块土地上连续投入等量资本，各等：在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租土地土地等级等级投入投入资本资本平均平均利润利润产产

60、量量个别生产价格个别生产价格社会生产价格社会生产价格利利润润级差级差地租地租全部产品全部产品 单位产品单位产品 全部产品全部产品 单位产品单位产品 劣劣50101606060601000中中5010260301206070 60 0追加追加50103602018060130120601 1、地租理论、地租理论（3）绝对地租（农业）绝对地租（农业）定义：定义：由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的地租成为绝对地租。地租成为绝对地租。农产品按劣等土地决定的社会生产价格出售，但实际是农产品市场价格农产品按劣等土地决定的社会生产