LOFT案例_(NXPowerLite)

1、杨浦区最为成熟的商务板块，尤其是近年来涌现出创智天地及万达广场两个代表性项目11个项目，GFA为33.2万方共17栋单体，准甲级8栋五角场板块五角场板块杨浦区办公楼项目分区介绍杨浦区办公楼项目分区介绍1 1 万达广场万达广场2 2 创智天地创智天地3 绿地汇创国际广场绿地汇创国际广场项目地址项目地址邯郸路翔殷路开发商开发商万达集团物业管理公司物业管理公司万达物业管理有限公司租金租金B座简装：均价约3-3.5元/ 天B座毛坯：均价约2.6-2.7元/ 天物业费用物业费用25元/ 月出租方式出租方式1年起租压1付3出租率出租率B座95%A座整层入驻一家总层数总层数A座：25B座：22C座：23车位

2、数量车位数量/ /价格价格约800个地下1000元/月周边商业配套周边商业配套自身商业配套，巴黎春天、沃尔玛等交通情况交通情况轨道10号线（在建）公交枢纽万达广场全景效果图万达广场全景效果图办公办公CC座建筑外立面（产权出售）座建筑外立面（产权出售）A A座（整层出租座（整层出租）B B座（分割面积间出租座（分割面积间出租）万达广场全貌实景图万达广场全貌实景图办公办公p 项目位于上海市新的市级商业副中心五角场核心区域，区位优势明显五角场核心区域，区位优势明显；p 上海万达商业广场是万达集团在上海投资的第一个项目，项目总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商

3、气最旺的商业项目之一，规模优势明显规模优势明显；万达商业广场万达商业广场项目概况项目概况面积分割面积分割A座整层1600 B座 77-90 164-185C座 300 400-600电梯数量电梯数量/ /品牌品牌5部/三菱洗手间数量洗手间数量2间/F大堂装修大堂装修大理石墙面地面，两层挑高空调系统空调系统/ /品牌品牌分户控制中央空调/大金（自装）层高层高/ /净高净高3.9m/2.7m供水系统供水系统公共供水消防系统消防系统火灾预警系统其他设置其他设置空调毛坯仅设有新风口，需自装5A办公智能化万达广场产品设计电梯大厅停车场指示牌/广场标牌185左右毛坯办公区域精装挑高大堂p 产品面积段丰富产

4、品面积段丰富，小面积段77-90m2左右，中小面积段164-185m2左右满足不同使用客户的需求；p 产品力主要还是体现在整体的规划配套上，拥有完善的商业、交通配套是万达广场的最大优势。产品力主要还是体现在整体的规划配套上，拥有完善的商业、交通配套是万达广场的最大优势。万达广场价量走势p 万达广场B座于06年7月推出，10月进入正式销售，11个月内完成去化；p 去化速度方面，进入正式销售后06年10月快速去化，随后去化速度随可选房源的减少降低；p 均价走势方面，均价维持在12000-14000元/m2左右，价格走势较为平稳。价格走势较为平稳。p 目前在售C座，均价在20行业行业公司数量公司数量

5、所占比例所占比例商贸商贸/ /国际贸易公司国际贸易公司29.09%酒店管理酒店管理/ /投资管理投资管理/ /企业管理企业管理/ /商务商务/ /房房产咨询公司产咨询公司522.73% 律师事务所律师事务所14.55%银行业务部银行业务部14.55%医疗门诊医疗门诊14.55%涉外代表处化工涉外代表处化工/ /建筑（韩、日、美）建筑（韩、日、美）313.64%培训公司培训公司313.64%广告传媒广告传媒14.55%建筑设计建筑设计/ /房地产开发房地产开发/ /建筑公司建筑公司522.73%合计合计22100%行业行业公司数量公司数量所占比例所占比例中国建筑股份有限公司中国建筑股份有限公司1

6、100%租赁客户情况（租赁客户情况（B座）座）万达广场客户租赁客户情况（租赁客户情况（A座）座）p 万达广场相比区域内其它办公物业，租赁客户行业分布较广租赁客户行业分布较广，万达广场培训公司及涉外化工/建筑代表处企业较多，现代服务业企业也较多，如律师咨询管理类等；p 整层租赁客户目前仅有中国建筑股份有限公司入驻；p 万达广场万达广场B B座出租率较高，面积座出租率较高，面积段以小面积段为主段以小面积段为主，A座整层出租客户要求较高。万达广场小结p 区位配套：五角场核心区域，商业配套交通配套优势明显；p 产品档次：准甲级办公楼，玻璃幕墙外立面档次较高；p 租金水平：区域内租金水平最高目前为2.7

7、-3.5元/m2/天，物业服务费用区域内相对较高目前为25元/m2/月；p 售价水平：区域内在售价格水平较高，目前均价为21000元/m2；p 租赁客户：相对区域其它办公物业，客户行业分布较广。创智天地项目概况p 创智天地项目位于上海杨浦区五角场以北，政立路以南，东依国和路，西至国定路；p 项目由上海杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发上海杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发。第一期工程于2006年6月竣工使用，整个项目预计于2010年完成；p 项目总占地面积84万平方米，总建筑面积超过100万平方米。项目包括创智天地广场、创智坊、创智项目包括创智天地广场、创智坊、创智天地科技园，以及重新修缮的新

8、江湾体育中心四大功能区天地科技园，以及重新修缮的新江湾体育中心四大功能区，提供居住、办公、零售、休闲娱乐等多方位功能。物业类型物业类型建筑面积（）建筑面积（）配比配比住宅住宅/ /办公混合办公混合42000042000042%42%办公办公45000045000044%44%酒店400004%配套商业800008% 其他200002%创智天地总体布局p 创智天地科技园创智天地科技园位于创智天地广场以北，是整个项目较晚动工的一片区域；p 科技园致力发展成为世界一流的研发中心。有意打造成为中国的数码社区。p 创智天地广场创智天地广场位于整个项目的中心，是整个创智天地的神经中枢；p 区域内主要规划有

9、智能化办公楼智能化办公楼，中心环绕一个下沉式广场；p 首层和地下一层将集中配备国内外知名的餐饮品牌。p 江湾体育中心江湾体育中心始建于1935年，是上海市市级文物保护单位和优秀历史建筑；p 修复后的江湾体育中心主体包括足球场、综合体育馆、室内游泳馆等场馆；p 场馆于2008年建成对外开放。p 创智坊创智坊位于创智天地广场以西，居住、公寓式办公公寓式办公混合型社区混合型社区；p 多层次的庭院花园式建筑，营造出一个工作、休闲、生活为一体的空间；p 创智66/79/82是区域内有别于传统形态的商务楼，其具有更为多样的空间布局，有利于企业根据需求自由分割，打造个性环境。办公办公办公功能区域目前主要分布

10、在创智天地广场及创智坊办公功能区域目前主要分布在创智天地广场及创智坊创智天地创智天地广场概况指标p 竣工日期： 2007年p 占地面积： 33,476平方米p 建筑面积： 76,677平方米p 建筑数量： 4幢p 建筑层数： 3-5层p 平均租金：平均租金： 4 4元（元（0.50.5美金）美金）/ /天天/ /平方平方米米p 物业管理费： 21元/月/平方米p 电梯： 2-3部/栋p 车位数量： 300个p 车位租金： 800元/月p 入住率: 80%以上p 配套设施： - - 万兆主干光纤万兆主干光纤 - 无缝电信讯号覆盖及全程双路通讯线路 - 社区间多网融合和高速互联 - 24小时自动监

11、控系统 - 离线式保安巡逻系统 - 自动门控系统 - 红外线保安探测系统 - 综合性楼宇管理系统 - 电脑停车管理系统创智天地广场分布有创智天地广场分布有4 4幢出租型办公建筑幢出租型办公建筑创智天地创智天地广场面积段客户1 1座座 建筑面积： 12978 楼层数： 4F（地下2F） 单层面积： 3287 主力租户：2F 2F - 创智天地资源中心、创智天地园区管委会、上海创智天地创业投资有限公司、复旦大学多媒体研究中心、复旦量子创业投资管理有限公司、加利福尼亚大学中国代表处、雅昇华3F3F - 百度4F 4F - 杨浦创业投资有限公司、杨浦区中小企业融资辅导中心、杨浦区中小企业信用担保中心、

12、上海市大学生科技创业基金会、杨浦知识创新区风险投资服务园办公室2 2座座 建筑面积： 8930 楼层数： 3F（地下2F） 单层面积： 2987 主力租户： EMC3 3座座 建筑面积： 8980 楼层数： 3F（地下2F） 单层面积： 2983 主力租户： 易保网络（EBAO）1010座座 建筑面积： 7310 楼层数： 5F（地下2F） 单层面积： 1768 主力租户：2F2F - Analogic Tech3F3F - 上海冰动信息技术有限公司4F4F - 甲骨文、弘一生物、亚洲管理咨询5F5F - 宏伍软件创智天地广场客户以大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技创智天地广场客户以大学、

13、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、风险投资基金、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务公司、风险投资基金、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等）等为主。所等）等为主。创智天地创智坊概况指标p 建筑层数： 出售6-7层/出租物业16层p 平均售价： 21000元/平方米p 租金水平： 2.5-2.8 /天/平方米p 物业管理公司： 新昌瑞安杨浦物业管理公司p 物业管理费： 2.95-5元/月/平方米p 层高： 2.8m平层/4.5-5.6m复式p 电梯： 出售1部/栋；出租3-部/栋p 车位数量： 280个p 车位租金： 800元/月p 装修配套： -天然气，松下燃气灶 -能率热水器 -吉

14、事多厨房星盘 -贝朗龙头卫浴 -日立空调 -西门子电冰箱 -奥的斯电梯 -TCL可视对讲机 -办公区域地毯装修 -供电能效8-20KW创智坊的办公形态为公寓式办公创智坊的办公形态为公寓式办公分为出售型及分为出售型及“创智创智66/79/82”66/79/82”出租型两大类出租型两大类创智天地创智66/79/82创智创智6666 楼层数： 16F 电梯数量：4部 层高：2.8m 物业管理费：2.95元/天/ 面积分割：面积分割：130-150130-150 出租率：出租率：95%95% 主力租户：小型创业企业小型创业企业、科技企业、建筑设计行业为主面积段：面积段：“创智创智79”79”面积段最大

15、面积段最大82-240 82-240 “ “创智创智66”66”面积段稍小面积段稍小130-150 130-150 “ “创智创智82”82”面积段最小面积段最小82-126 82-126 客户方面：客户方面：“创智创智66/79/82”66/79/82”为只租不售办为只租不售办 公物业，公物业，6666为公寓式办公，为公寓式办公， 79/8279/82为写字楼为写字楼6666客户多为创客户多为创 业型企业；业型企业；79/8279/82客户多为注册客户多为注册 公司，知识密集型行业。公司，知识密集型行业。创智创智7979 楼层数： 16F 电梯数量：4部 层高：3.5m 物业管理费：5元/天

16、/ 面积分割：面积分割：82-24082-240 出租率：约出租率：约60%60% 主力租户：广告、设计、装潢公司为主，多为注册公司多为注册公司创业型企业较少，与“创智66”稍有区别。创智创智8282 建筑面积： 7800 楼层数： 16F 单层面积： 495 电梯数量：3部 面积分割：面积分割：82-12682-126 出租率：未推出创智天地创智坊一期客户情况客户情况p 项目以出售为主，小业主主要分为自用兼投资，及投资两大类；p 对于终端租赁用户，主要以创业小型企业为主。产品面积段设置产品面积段设置p 面积段为82-180p 产品设计为平层平层，层高2.8m；均价均价2000020000元元

17、/ /左右左右p 其次产品设计有复式复式结构，层高4.5-5.6m；均价均价19000-19000-2200022000元元/ /左右，已经售罄左右，已经售罄创智坊一期公寓式办创智坊一期公寓式办公于公于20062006年年1111月开盘月开盘全部为出售型物业全部为出售型物业创智坊价量走势图创智坊价量走势图p 创智坊06年11月开盘以来，开盘均价16000-17000元/m2左右；p 去化速度方面，去化速度较慢且较为均匀，后期由于房源减少速度减缓，月均去化量为840m2左右；p 均价走势方面，目前均价在19000-22000元/m2左右，价格上涨幅度不大。价格上涨幅度不大。创智天地创智坊价量走势

18、创智天地小结p 开发模式：依托区域学区产业规划与政府联合开发；p 产品设置：公寓式办公/档次较高的园区式办公/乙级标准普通写字楼；p 租金水平：园区式办公租金水平较高4元/m2/月，普通写字楼及公寓式办公2.5-2.6元/m2/月；p 售价水平：区域内售价较高，目前仅剩平层公寓式办公产品均价20000元/m2左右；p 租赁客户：公寓式办公以创业型企业，规模不大，依托学区优势，以科技、建筑、设计行业为主； 乙级写字楼客户以学区相关产业行业为主，知识密集型产业居多，如咨询、设计行业； 园区办公产品客户主要以大型科技企业，政府相关产业职能部门为主。p 购买客户：客户以投资兼自用客户居多，主要用于SO

19、HO办公。绿地汇创国际广场项目概况p 绿地汇创国际广场位于国定东路，地处五角场市级副中心商圈；p 绿地汇创国际广场总建筑面积74545平方米，规划为1 1幢准甲级办公楼、幢准甲级办公楼、1 1幢幢LOFTLOFT办公楼和配套商业街办公楼和配套商业街等；p 预计2009年底建成，该项目将按照国家节能标准，以高起点，新技术的要求，引进国内外各项先进、成熟、实用的工艺技术，建成全方位的绿色节能建筑全方位的绿色节能建筑。 绿地汇创国际广场全景效果图绿地汇创国际广场全景效果图B B座座LOFTLOFT办公目前施工状态办公目前施工状态A A座平层办公施工状态座平层办公施工状态商业街效果图商业街效果图绿地汇

20、创国际广场基本参数建筑立面施工状态建筑立面施工状态复式办公空间效果图LOFTLOFT办公楼办公楼准甲级平层办公楼准甲级平层办公楼地址国定东路291号开发商绿地杨浦置业有限公司竣工日期2009年6月2009年6月建筑面积28338m224247m2建筑栋数1栋1栋标准层面积2107m21462m2楼层数14层19层面积分割116-193m2108-351m2净层高5.2m3.9得房率62%71%空调分户中央空调中央空调电梯6部客梯/2部货梯5部客梯/1部货梯车位地上60；地下670个/租金未定售价18000元/ m219000-22000元/ m2物业管理公司世邦魏理仕（物管顾问）物业管理费12

21、元/m2/月汇创国际广场全部为出售型办公物业汇创国际广场全部为出售型办公物业绿地汇创国际广场产品设计特色p 面积段：平层面积段为108-190/300-310（4套）；复式面积段为116-138/190-193 ，整体面积段偏小整体面积段偏小；p 产品设计特色： 平层层高3.9m；复式层高复式层高5.2m5.2m，可以搭建隔，可以搭建隔层，使用率提高层，使用率提高50%-60%50%-60%；围合式中庭布局，敞开式生态中庭；生态天棚、节能环保；所有户型均向周边开窗采光通风良好；p 绿色节能技术：3R材料再利用；太阳能光电系统；地源热泵系统；呼吸幕墙系统；照明自动控制；屋顶雨水回收系统；地下车库

22、自然采光。敞开式中庭敞开式中庭汇创国际广场产品线丰富，生态节能为产品特色汇创国际广场产品线丰富，生态节能为产品特色绿地汇创国际广场价量走势绿地汇创国际广场价量走势图绿地汇创国际广场价量走势图p 绿地汇创国际08年6月开盘以来，共有两次推盘，分别推出平层及复式办公产品，开盘均价17000-18000元/m2左右；p 去化速度方面，整体去化速度一般，月均去化量为1800m2左右，约10套左右；p 均价走势方面，复式产品均价维持在19000-22000元/m2左右，平层产品均价维持在16000-18000元/m2左右，价格走价格走势较为平稳。势较为平稳。绿地汇创国际广场客户p 外省市客户总比例占47

23、%，可见项目对可见项目对于外省市投资客户具有一定的吸引力；于外省市投资客户具有一定的吸引力；p 其中，浙江客户占23%，一方面作为投资，一方面为上海浙商自用。绿地汇创国际广场客户区域分布绿地汇创国际广场客户区域分布上海客户区域分布上海客户区域分布p 杨浦区客户占31%，其次为宝山区客户占25%，北上海客户总量占56%以上，可见项目区域吸纳能可见项目区域吸纳能力较强；力较强；p 由于项目产品设计的独特性，开发商及物业的专业管理，客户置业目的多为自用兼投资。绿地汇创国际广场小结p 产品设置：产品线设置丰富，设置有平层办公及复式办公产品；p 设计特色：敞开式生态中庭及天棚提供了一个开敞的办公环境，生

24、态和节能成为项目卖点；p 售价水平：复式产品占据了区域办公物业均价水平首位，目前均价为19000-22000元/m2左右；p 购买客户：项目对外省市客户的吸纳能力较强，上海市区域客户以杨浦、宝山客户为主；置业目的主要为投资，或投资兼自用两大类。LOFT产品产品产品核心卖点产品核心卖点低总价低总价高附加值高附加值控制户型面积控制户型面积大层高大层高精装修精装修专业生活助理专业生活助理 户型建议户型建议高附加值高附加值由于本案是商办属性，层高相较住宅有更大的发挥空间由于本案是商办属性，层高相较住宅有更大的发挥空间层高层高4.54.5米（上海）米（上海）可分两层可分两层 户型建议户型建议以空间换面积

25、以空间换面积面积与经济的平衡面积与经济的平衡 户型建议户型建议 户型建议户型建议 户型建议户型建议标准平面（下层）标准平面（下层）标准平面（上层）标准平面（上层）项目名称项目名称所属板块所属板块容积率容积率产品形态产品形态面积段面积段青年城九亭板块2.8酒店式公寓29.31-53.43m2装修建议装修建议装修建议装修建议部位部位项目项目部位部位项目项目厨房及卫生间墙砖木制品地板及踢脚板地砖门样式及门套水槽及龙头衣柜灶台及油烟机衣柜玻璃移门整体橱柜墙面涂料铝扣板墙画 马桶五金开关及插座线盒台上盆灯具镜灯浴室龙头防水灯浴霸筒灯热水器厨房吸顶灯客厅灯卧室灯防盗门入户门注：注：装修方面本案硬装部分向客户装修方面本案硬装部分向客户提供装修材料品牌菜单，核算提供装修材料品牌菜单，核算装修标准为装修标准为1300-1500元元/m2装修建议装修建议项目名称项目名称所属板块所属板块项目地址项目地址产品形态产品形态面积段面积段上海风景金虹桥板块漕宝路1555号酒店式公寓22-70m2 装修建议装修建议上海风景暂定之装修项目上海风景暂定之装修项目部位部位项目项目品牌品牌部位部位项目项目品牌品牌