01-某某某市国际会展中心PPP项目-物有所值评价报告.docx

1、目录第一章综述I一、编制目的1二、编制依据1三、评价方法2四、评价流程2第二章项目基础信息4一、项目概况与产出说明4（-）项目背景4（二）项目选址和边界5（三）项目规模及建设内容5（四）项目前期工作情况7二、PPP运作的必要性10（一）项目属性10（二）解决城镇化资金缺口II（三）符合某某某市产业升级需求12（四）响应中央政策13三、PPP运作方式14（一）本项目适用的PPP运作方式14（二）PPP运作方式比较及推荐16四、项目交易结构18（一）投融资结构181. 投资结构182. 融资安排193. 资产形成20（二）回报机制21五、风险分配框架23（一）项目风险分析231. 最优风险分配原则

2、232. 风险收益对等原则233. 风险有上限原则23（二）风险分配机制23六、项目绩效考核标准26第三章物有所值定性评价29一、物有所值定性评价流程29二、物有所值定性评价的内容30三、PPP项目物有所值定性评价体系30（一）评价指标30（二）评价细则32四、物有所值定性评价结论39第四章物有所值定量评价40某某某国际会展中心一期工程建设内容序号科目名称建筑面积备注地上总面积2040881单层展饲1522712连接馆57363登陆厅DI24048依据建筑面积核定表4展厅辅助面积22033二地卜面积64036.5依据消防报批信息合计268124.5一期工程静态总投资（不含建设期利息）为3485

3、72万元，拟申请银行贷款244000万元。（四）项目前期工作情况省、市政府对本项目高度重视，全力推动各项工作顺利开展，目前某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司、三湘集团有限公司、上海陆家嘴至茂投资有限公司已合资组建项目公司一某某某某某某会展中心投资有限责任公司，目前项目公司注册资本7亿元人民币，上述三方股东持有项目公司的股权比例分别为42.86%、28.57%、28.57%,具体工作进展详见下表：表2.3某某某国际会展中心工程工作进展时间工作进展分析2012年8月7日徐守盛省长主持召开常务会议，议定：“同意某某某选址方案；要将某某某国际会展中心建设成国内一流、世界先进、突出现代服务业、体

4、现，两型'和某某某特色的大型城市综合体，把会展中心打造成为现代服务业的新平台、新片区；同意按照'省市共建、以市为主'，政府引导、企业主导、市场运作'的原则进行某某某国际会展中心建设，省市联合组成工作班子”等事项，并形成某某某省人民政府常务会议纪要（第112次）。明确了项目建设的必要性时间工作进展分析2012年8月9日某某某市人民政府召开市长办公会（201250号），议定：“同意成立某某某国际会展中心建设工程领导小组；同意市财政安排前期工作经费1000万元，用于开展某某某国际会展中心项目可研、立项、规划设计方案邀标和招商等前期工作，计入项目建设成本"等事

5、项。落实项目前期经费2012年8月13日某某某市人民政府召开市长办公会（201254号），议定：“同意长沙国际会展中心建设工程领导小组卜设某某某国际会展中心建设工作办公室；同意向省政府申报项目规划用地4000亩左右，其中会展区600亩，拆迁安置区600亩，酒店及商务配套600亩，市、县两级公共配套设施融资用地1000亩，投资回报用地（商住开发）约1000市”等事项。基本明确了项目用地范围2012年8月16日何报翔副省长主持召开会议，专题研究某某某国际会展中心建设工作有关问题，会议议定：“省成立某某某国际会展中心建设工作协调领导小组：同意项目建设总体进展计划安排；省财政厅先期垫付前期工作经费10

6、0（）万元''等事项，并形成关于某某某国际会展中心建设工作有矣问题的会议纪要（湘府阅201261号）。落实项目前期经费、明确项目建设总体计划2012年10月30日副省长、某某某国际会展中心建设工作领导小组组长何报翔主持召开会议，专题研究加快推进某某某国际会展中心建设工作有关问题，会议议定："原则同意某某某国际会展中心片区规划及项目设计的基本思路；原则同意某某某国际会展中心复合功能区规划；将某某某国际会展中心项目纳入省重点工程，享受相关优惠政策”等事项，并形成关于加快推进某某某国际会展中心建设有关问题的会议纪要（湘府阅201289号）。原则同意会展片区规划、项目纳入省重

7、点工程2013年1月6日某某某市国资委批复某某某市城市建设投资开发集团有限公司出资设立全资子公司某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司，并将其作为投资建设主体负责某某某国际会展中心的投融资、建设及经营，该公司注册资本金为人民币1亿，形成某某某市国资委矣于同意某某某市城市建设投资开发集团有限公司设立某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司的批复（长国资产权201315号）。某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司成立2013年1月30日某某某市人民政府召开市长办公会（201310号）,同意“由经评审入围的美国TVSdesign、奥地利蓝天组、同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司三家单位

8、继续开展深化设计"；要求抓紧开展招商工作，优先考虑采用BOO（建设一拥有一运营）模式。加快推进项目设计、原则同意BOO模式2013年3月18日某某某市人民政府召开市长办公会（2013J19号）,原则同意某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司利用4000亩土地开发收益平衡场馆建设和基础设施配套资金需求；明确“会展中心场馆、配套项目及开发区域的征地拆迁工作由某某某县政府负总责。”原则同意土地收益补偿场馆建设和基础设施配套资金需求时间工作进展分析2013年3月29日何报翔副省长主持召开会议，专题研究某某某国际会展中心建设有关问题，会议议定：'同意由同济大学建筑设计研究院（集团）

9、有限公司承担某某某国际会展中心建筑方案优化和初步设计工作；同意某某某市人民政府提出的某某某国际会展中心项目2013年工作计划和省领导小组办公室提出的2013年某某某国际会展中心建设重点工作责任分工；某某某国际会展中心项目在某某某市办理立项手续，并报省发改委备案"等事项，并形成关于某某某国际会展中心建设有关问题的会议纪要（湘府阅201322号）。基本明确了项目总体工作计划2013年8月某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司与上海陆家嘴集团、深圳赛格公司、中铁建集团就会展中心项目建设合作招商事宜进行了洽谈。社会资木的招商、比选2013年9月13H某某某省商务厅前期与某某某广电集团&#

10、39;某某某潇湘集团、三湘集团就参与本项目意向进行了洽谈，并组织三湘集团和某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司召开专题会议，省政府明确由三湘集团下属全资子公司“某某某达俊投资管理有限公司”与某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司合资成立项目公司。社会资本的招商、比选2013年9月25日某某某市人民政府与上海陆家嘴（集团）有限公司签署合作备忘录，后者明确表示愿意积极参与某某某国际会展中心项目建设和建成后的运营管理。某某某市与陆家嘴集团签署合作框架协议2013年10月16日某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司有关领导赴上海与陆家嘴集团公司就合作事宜进行了详细洽商，初步拟定与三湘集团

11、、陆家嘴集团公司共同出资成立三方合作公司。就合资公司组建事宜进行洽谈2014年2月某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司、三湘集团有限公司、上海陆家嘴至茂投资有限公司签署某某某某某某会展中心投资有限责任公司合资经营合同。合资公司成立2014年2月某某某城投国际会展中心投资开发有限责任公司、三湘集团有限公司、上海陆家嘴至茂投资有限公司签署某某某某某某会展中心投资有限责任公司章程。合资公司成立2014年5月19日某某某市人民政府与某某某某某某会展中心投资有限责任公司签署某某某国际会展中心项目授权开发协议书，约定：某某某市人民政府授权某某某某某某会展中心投资有限责任公司负责约2000亩土地范围内

12、的开发经营（含土地整理），会展场馆建设及运营管理，市政基础设施建设等，并通过授权地块范围内的项目运作完成场馆及市政基础设明确2000亩范围内的授权及会展项目的方向性回报机制施投资建设，达到项目资金自行平衡的目标。时间工作进展分析2014年12月某某某市城市建设投资开发集团有限公司通过某某某市城投集团矣于某某某国际会展中心项目政府和社会资本合作模式相关问题的请示（长城投20141434号）向某某某市人民政府提出请示：“请求市人民政府同意某某某国际会展中心项目按照PPP模式，启动PPP实施方案和PPP协议的起草拟定工作，同时请求市人民政府指定相关职能部门，作为该项目PPP的牵头组织单位；请求同意委

13、托专业顾问咨询机构，负责拟定该项FlPPP实施方案和PPP协议，以及参与合作各方的磋商"，某某某市人民政府批复同意上述申请0某某某市批复本项目以PPP模式运作2014年12月22日某某某省财政厅发布通知（某某某省财政厅关于全省政府和社会资本合作首批示范项目实施有关问题的通知（湘财金201452号），将某某某国际会展中心建设工程项目列入某某某省首批30个PPP示范项目。本项目纳入某某某省PPP示范项目二、PPP运作的必要性相对于传统的政府投资模式，PPP模式是一种创新的公共产品及服务交付方式。综合考虑，某某某国际会展中心项目有必要采用PPP模式实施，分析如下：（一）项目属性从经济学的角

14、度看，会展场馆具有明显的准公共产品属性。会展场馆对地区经济的拉动作用明显，会出现收益“外溢”和搭便车的现象，外部性较为突出，经济拉动效应为1:9左右。会展设施前期投资巨大、专业要求高，场馆本身所产生的收益有可能无法完全覆盖投资成本，具有社会性基础设施的属性，属于PPP模式鼓励应用的领域之一。同时，该行业存在较多数量的市场参与者，有扎实的市场竞争条件，市场化运作程度较高。根据国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见（发改投资20142724号），“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目。”根据关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金

15、201476号），“适宜采用政府和社会资本合作模式的项目，具有价格调整机制相对灵活、市场化程度相对较高、投资规模相对较大、需求长期稳定等特点。”某某某国际会展中心项目完全符合上述特点。（二）解决城镇化资金缺口根据国家新城镇化规划2014年一2020年，2013年底，我国城镇化率为53.6%,预计到2020年将达到60%o城镇化的快速推进，使社会对道路、桥梁、通讯、供水、供电、文教体卫设施等基础设施产生巨大需求，由此带来的资金需求以数十万亿计。“十二五”期间，某某某市的城镇化率在2010年已达63.5%,预计到2015年末，城镇化率将超过70%o为保障基础设施的建设和城镇化进程配套，某某某市在“

16、十二五”期间规划了100个重大项目，包含665个子项目（部分为打捆项目），涉及基础设施、产业发展、社会事业三大类，累计投资额超过1.55万亿元。如此巨大的资金需求，以某某某市2014年公共财政预算收入632.8亿计算，即使全部财政资金都用于城镇化建设，也需要20多年才能满足。为解决城镇化建设的巨大资金缺口，政府急需引入社会资本。某某某市政府在“十二五”规划中就已提出：基础设施、社会事业和公共服务等领域的新建经营性项目，应加快向民间资本放开，规范民间投资管理，为民间投资创造良好的制度环境。预计2015年底，民间投资将占全社会固定资产投资的75%左右（包含金融机构的资金支持）。对于像某某某国际会展

17、中心这样市场条件成熟、有一定收入保障的项目，社会资本可以凭借其在同类项目上积累的经验更加高效地完成项目建设及运营管理。政府可以通过PPP模式引入社会资本，减少财政资金投入，而把财政资金投入到市场条件缺失，或者其他必须由政府投资的项目中，从而提高财政资金使用效率，纾解城镇化建设带来的巨大资金压力。（三）符合某某某市产业升级需求2013年，某某某市生产总值（GDP）为7153.13亿，人均生产总值（GDP）已达100,091.37元，三大产业的产值比重大致为4.4%:53.6%:42.0%o经过多年的经济快速增长，某某某已走到推动进行产业升级，提高经济增长质量的重要关头。某某某市政府着力产业结构调

18、整，大力发展第三产业，尤其是现代服务业。计划到2015年底，战略性新兴产业年销售收入5000亿元左右，现代服务业增加值占第三产业的比重超过55%,形成高层次的三、二、一产业格局。会展活动能够汇聚巨大的人流、物流、信息流、技术流和资金流，对于促进地区开放、激发经济活力具有重要作用，还能直接带动交通、通讯、旅游、住宿、餐饮、商贸、物流、广告、装饰等相关产业的发展，具有极大的经济效益和社会效益。因此，会展业成为某某某“十二五”期间重点支持和打造的新兴产业之一。为推动现代服务业的发展，某某某市结合市内各区域的区位特点，将临空新城作为重点发展现代物流、一、财务假定40（一）计算期40（二）折现率40二、

19、公共部门比较值（PSC）41（一）参照项目的建设和运营维护净成本的现值41<-）竞争性中立调整现值43（三）全部风险成本现值44（四）公共部门比较值（PSC）计算结果46三、PPP项目全生命周期内政府支出的成本净现值（PPPS）46（一）支出责任测算46（二）PPPs计算结果47四、物有所值定量评价结果47第五章物有所值评价结论及建议48商务会展、商业服务、文化娱乐等高端服务业的重点区域。基于发展现代服务业，提升某某某会展行业整体水平的考虑，本市有必要引入既具备丰富会展场馆建造和运营经验，又熟悉当地文化和产业特点，还具备强大资金实力的会展龙头企业，以期提高本市会展场馆的运营水平。本项目通

20、过公开招商的方式，选择陆家嘴集团和三湘集团作为社会投资人进行PPP运作，既引入了雄厚的资金实力，又引进先进的运营管理能力，符合某某某市会展行业长期发展的需求。上海陆家嘴（集团）有限公司（“陆家嘴集团"）具有强大的会展运作能力。除陆家嘴集团外，三湘集团有限公司（“三湘集团”）是某某某市政府在本项目上引入的另外一家社会资本。三湘集团在香港注册成立，是某某某省对外经济贸易的窗口公司，不仅可以为本项目建设带来所需的资金，还可以凭借其香港窗口公司的优势在场馆投运后协助引入香港及境外的会展资源，并协助某某某市及某某某省学习并借鉴香港现代服务业的成功经验。（四）响应中央政策2013年11月，党的十

21、八届三中全会作出全面深化改革的决定，并发布中国共产党十八届三中全会全面深化改革决定，决定提出“经济体制改革核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。”推广应用PPP模式，社会资本可以进入公共服务领域，进入传统垄断和半垄断领域（基础设施和公用事业），进一步拓展社会资本的市场发展空间，符合市场化改革的要求。借助政府和社会资本合作模式，政府逐渐由公共产品的直接提供者转变为监管者，从“运动员”变为“裁判员”，也有利于提高政府的市场监督能力，符合“更好发挥政府作用''的要求。另外，PPP模式还可减轻当期财政支出压力、平滑财政年度波动，有效纾解政府

22、财政支出压力。政府通过项目未来运营收入和适当补贴，“撬动”社会资本参与项目“全生命周期”，发挥社会投资人和政府双方的专业优势。PPP模式将政府的政策意图、社会目标与社会资本对发展的诉求结合起来，通过构建全面合作伙伴关系，发挥政府和社会资本各自的优势，“让专业的人做专业的事”，有效提高公共产品和服务的质量和效率，实现长期激励相容。本项目运用PPP模式，可有效减轻某某某市政府财政压力，通过引进陆家嘴集团这样富有实力的场馆运营商，亦能达到提高会展中心的建设和运营效率，提升本市会展行业层次的目的，是响应中央推广和运用PPP模式、深化市场化改革决定的具体体现。三、PPP运作方式（一）本项目适用的PPP运

23、作方式根据公共职责和项目风险转移程度的高低，PPP项目运作方式主要包括委托运营（0&M）、管理合同（MC）、租赁-运营移交（LOT）、建设-运营移交（BOT）、建设.拥有.运营（BOO）、移交.运营.移交（TOT）、改建-运营-移交（ROT）、区域特许经营（Concession）等及其合理组合。PPP项目运作方式的选择通常借助于决策树分析工具，如下图所示，决策依据包含政府收费政策、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需求和是否移交等。图2.2PPP项目运作方式选择流程图本项目作为新建项目，不适宜采用O&M、MC、TOT、ROT等存量项目的PPP运作方式。新建项目

24、适用的PPP运作方式主要包括BOT、BOO、LOT及区域特许经营。LOT方式下，政府将公共资产的运营、维护和用户服务职责转移给社会资本，政府承担公共资产投资，保留公共资产所有权并租赁给社会资本，主要目的为引入先进运营管理经验，提高公共资产经营绩效。本项目投资达57.8亿、工期紧，如政府先投资建设再交由社会资本运营，既不利于缓解财政压力，社会资本在类似工程上积累的丰富经验也无法在本项目上得到充分运用，工程质量及项目建设进度也可能会受到影响。区域特许经营方式下，政府将划定区域内特定公共产品和服务的规划、设计、融资、建设、运营、维护、用户服务和追加投资等职责全部独家转移给社会资本。某某某国际会展中心

25、投入运营后提供的会展服务相对于某某某国际会展中心、某某某省展览馆和某某某红星国际会展中心等其他会展场馆提供的会展服务而言并不具有不可替代性，因此本项目不适宜运用区域特许经营模式。因此，根据决策树分析工具初步判定本项目可采用的PPP运作方式为BOT和BOOo（二）PPP运作方式比较及推荐BOT与BOO方式下社会资本承担的公共职责和投资运营回报机制基本一致，即社会资本承担新建公共资产或设施规划、设计、融资、建造、运营、维护和用户服务职责，并通过政府或使用者付费实现投资运营回报。二者的区别在于，BOT方式涉及期满移交，BOO方式下，项目资产一般归属于项目公司，在双方没有发生提前终止合同情形的情况下，

26、PPP合同到期后项目公司可直接持续经营，继续拥有项目资产的所有权，不存在项目资产或经营权移交环节。会展行业属于新兴行业，会展专业人才缺乏，政府方尚不具备丰富的会展场馆运营及管理经验，如本项目采用BOT模式，则PPP合同到期或提前终止后，政府方可能面对某某某国际会展中心由谁来运营及管理的难题，影响场馆的稳定运营。另外，有别于供水、污水处理、垃圾处理等特许经营项目，本项目提供的会展服务，不具备区域垄断性及类似的稳定收益，场馆的经营几乎完全市场化，市场风险完全由项目公司承担，如采用BOO模式，则项目公司可在其存续期内而非相对较短的PPP合同期内对场馆的运营及管理进行长期规划及安排，以期实现最大的经济

27、效益和社会效益。同时，根据某某某市人民政府召开市长办公会（201310号），已原则同意考虑采用BOO（建设拥有运营）模式运作本项目。因此，结合本项目特点和实际情况，采用BOO模式进行运作。四、项目交易结构(一) 投融资结构1.投资结构如图2.3所示，投融资结构描述了本项目资本性支出的资金来源、性质和用途，以及项目资产的形成过程等。政府方股东f社会资本方股东、际会展中心投资开®W18制珀司(42.86%)三湘集团有限公司(28.57%)上海陆家曜至茂投资有限公司(28.57%)L在投资结构方面，本项目由代表政府方的某某某城投会展公司与三湘集团、陆家嘴集团'合资组建项目公司，出资

28、金额与比例分别为:3亿元(42.86%)、2亿元(28.57%)和2亿元(28.57%),目前项目公司注册资本金为7亿元，占本项目总投资(一期投资总额暂定为35亿元)的20%,按本项目投融资条件的安排，一期注册资本金应为一期投资总额的30%,约为10.5亿元，与目前的注册资本金相比，存在资金缺口，此部分资金缺口可由各股东按照出资比例增资，或部分股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。2. 融资安排本项目融资安排主要由项目公司具体负责，以国开行为代表的金融机构提前介入项目前期工作，为项目融资提供便利。在融资安排方面，本项目根据投资总额的70%计算融资额，约40.47亿元。其中对应一期工程的融

29、资额约为24.5亿元，二期融资安排根据二期工程投资建设进度确定。（1）融资债务产生本项目根据一期投资总额计算融资额约24.5亿元。融资放贷金额按照同比例原则，投资项目二期建设。融资债务的具体条件初步约定如下：融资债务成本为五年及以上长期贷款基准利率5.9%；一期建设时间为2015-2016,二期建设时间暂定为2022-2023年（一期投入运营后的第六年）； 一期融资贷款期限为20年（含建设期）、二期融资贷款期限为20年（含建设期）,当二期建设时PPP协议期限不足20年时，贷款期限以PPP协议期满为止；建设期只付息不还本，一期融资贷款在运营期前三年按照2000万元固定还本，逐年付息；一期其余融资

30、贷款资金和二期融资贷款资金采用等额还本、逐年付息的模式偿还融资贷款。（2）担保方式说明项目公司拟采用有限追索权项目融资方式，在项目建设期由项目公司各股东单位提供信用担保，项目进入运营期后无条件解除股东担保，转为无追索项目融资，即以项目资产抵押、项目经营收益权质押、保险受益权质押等进行担保。此外，金融机构可与政府和项目公司签订直接介入协议，当项目出现重大经营或财务风险，威胁或侵害债权人利益时，其可要求社会资本改善管理、增加投入或直接接管项目。通过与金额机构谈判明确，将项目自身资产进行抵押，将本项目收益和PPP协议项下的所有权益和收益进行质押；由某某某市城市建设投资开发集团有限公司提供差额连带责任

31、担保（贷款本息与项目收益和可行性缺口补贴的差额部分），本项目测算担保费时按当年本金余额的1%计算担保费。（3）融资接口预留项目公司承担本项目的投资、融资、建设、运营、维护等职责，当本项目投资建设需追加资本金时，各股东根据项目公司章程中第十二条的约定“合资公司注册资本增加需经投资各方一致同意，且经审批机构批准"执行，建议按照等比例追加投资，融资债务也按照同比例原则，并向事先约定的金融机构进行融资贷款，实现项目的投融资。3. 资产形成本项目采用BOO（投资.拥有.运营）模式，资产权属：在项目公司50年的存续期限内，资产归项目公司所有，PPP协议到期后，项目公司继续拥有项目资产的所有权，不

32、涉及资产转移程序；当项目在PPP协议期内发生提前终止情形时，项目资产依照协议约定处理。第一章综述一、编制目的物有所值（ValueforMoney,“VFM”），是指一个组织运用其可利用资源所能获得的长期最大利益。物有所值评价是国际上普遍采用的一种评价传统上由政府提供的公共产品或服务是否可运用政府和社会资本合作模式的评估体系，旨在实现公共资源配置利用效率最优化；是判断政府和社会资本合作模式与政府传统采购模式相比，在提供公共产品和公共服务上是否可获得更高效率和更好效果的一种方法。编制本物有所值评价论证报告用以判断本项目是否适合PPP模式，为项目实施提供决策参考。二、编制依据1、相关法律法规（1）财

33、政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金（2014）113号文）；（2）财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金2014）112号文）；2、相关项目资料（1）某某某国际会展中心项目PPP实施方案（8月报政府审批版）；（2）委托方提供的相关项目资料（二）回报机制项目回报机制方面，由于本项目是具备准公共产品属性的基础设施，具备一定的经营性，但通过测算，在目前条件下尚无法实现项目的自偿性，因此采用“使用者付费+可行性缺口补贴”的回报机制。项目回报机制方面，由于本项目是具备准公共产品属性的基础设施，因此采用“使用者付费+可行性缺口补贴”的回报机制O其中，使用者

34、付费主要是会展场馆运营收入，包括：场馆租金、停车费、餐饮场所出租收入及政府提供的最低需求保障等；政府提供的最低需求保障是指政府在PPP协议期内承诺购买一定场次的会展服务。为使社会资本在保证公共服务供给的前提下获得合理的投资运营回报，政府可为项目公司提供一定的可行性缺口补贴。在PPP协议期限内，政府承担“最低需求保障+可行性缺口补贴”的义务。最低需求保障的年限为整个PPP协议期，可行性缺口补贴的年限为PPP协议期前15年（含建设期）。可行性缺口补贴预测金额的测算，综合考虑以下因素：1）目前会展行业运营水平及相关市场情况；2）预测本项目会展场馆运营收入及运营成本；3）本项目还本付息偿债安排计划；4

35、）确保本项目运营期前15年内的还本付息等。可行性缺口补贴以财政补贴的形式体现，具体设计如下：1）根据现金流情况确定财政可行性缺口补贴的金额和年限，本项目财政可行性缺口补贴的年限为项目运营期前15年（考虑一期、二期均投资建设，按一期投入运营后第六年开始建设二期进行测算，二期投资建设时序以政府决议为准，详见附件财务测算表）。2）保证项目公司运营期前15年每年经营性净现金流能覆盖当年借款本息的1.0倍（即确保本项目的还本付息）。3）可行性缺口补贴的安排不考虑保证项目公司的投资回报，本项目的投资回报主要来源于项目运营期第15年以后以及PPP合同到期后项目的市场化运营。在本项目财务测算预测的运营收入和成

36、本下，通过社会资本发挥运营效益，预计能够实现项目全生命周期内部收益率达8%,这一内部收益率水平符合资本的合理回报。4）按照基本假设和预测，通过测算，确定政府与项目公司双方认可的可行性缺口预测值，财政可行性缺口按预测值先行支付，最终通过成本监审确定财政可行性缺口的实际补贴金额，次年结算上年度补贴缺口，若有缺口则增加财政可行性缺口补贴，若有盈余，则纳入调蓄基金，调蓄基金将作为下年度财政可行性缺口补贴的资金。当PPP合同期到期后，调蓄积金若有盈余，盈余部分归属于政府。五、风险分配框架（一）项目风险分析根据国际惯例，本项目的风险分配应遵循以下三项原则：1. 最优风险分配原则在受制于法律约束和保障公共利

37、益的前提下，风险应分配给能够以最小成本（对政府而言）、最有效管理它的一方承担，并且给予风险承担方选择如何处理和最小化该等风险的权利。2. 风险收益对等原则既关注社会资本对于风险管理成本和风险损失的承担，又尊重其获得与承担风险相匹配的收益水平的权利。如果风险管理成本大于与之对应的收益，风险转移不可能在自愿的情况下发生，而只有各参与方从风险分担中均得到好处，风险分配才有意义。3. 风险有上限原则在本项目长达25年的合作期限内，项目可能会出现政府及社会资本都无法预料的变化，导致风险发生概率上升或风险发生时损失增加。应根据项目各参与方的财务实力、技术能力、管理能力等因素设定风险损失承担上限，不能由任何

38、一方单独承担超过其承受能力的风险，以保证双方合作关系的长期持续稳定。否则，社会资本可能无法保证公共产品和服务的供给效率，政府方则可能拒绝履约，最终影响双方维持合作伙伴关系的积极性及场馆的持续、稳定运营。（二）风险分配机制按照风险分配的三个基本原则，以及财政部推广应用PPP模式的政策导向，本项目的核心风险分配框架如下：(1) 设计、建设、财务、运营维护等商业风险主要由项目公司承担；(2) 政策、法律风险等主要由政府承担；(3) 政治、宏观经济、不可抗力、最低需求风险等风险由政府和项目公司合理共担。具体的风险分配机制，如下表所示：表2.4本项目风险分配安排风险类别政府项目公司政府方股东社会资本设计

39、/建设风险设计不当1y地质条件1V工程技术缺陷1V劳资/设备的获取V土地交付水电等配套安排施工准备V自行提出工程变更V建造/采购成本超支qV完工风险q工地安全/环境保护寸q考古文物保护qq运营风险设施技术缺陷V调试运行a'设施设备故障运营维护成本超支风险类别政府项目公司政府方股东社会资本服务质量不达标运营商违约/提前终止恢复性大修安全管理环境保护寸财务风险融资失败融资成本高寸利率变化qV外汇风险V偿债风险/流动性风险q介入权行使V项目公司破产V收入风险最低需求风险市场需求变化y服务价格变化N1通货膨胀V财政补贴/注资V法律风险合同文件冲突VV第三方违约V政府行为政府违约/提前终止征收/

40、征用V审批延误V政府提出工程变更寸税费/行业标准变更VV其他风险不可抗力V六、项目绩效考核标准本项目属于重要的城市公共设施，其场馆建成后项目公司所提供的会展服务质量和效率必须达到安全运营、高效运转和优质服务的运营目标。建设阶段，本项目需遵循下表所示的主要技术经济指标：表2.5某某某国际会展中心工程建设期主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积H12580,003870亩净用地面积m25,300,334795.50亩2总建筑面积m2433,4092.1地上面积m2313,8482.1.1单层展馆m2211,9482.1.2连接馆m217,6262.1.3登陆厅m243,436其中：

41、登陆厅D1为19388m2,登陆厅D2为24048m22.1.4展厅辅助用房m240,838其中：餐饮6IOOm22.2地下面积m2131,2513净展览面积m2262,500其中：室内为17.75万n?,室外为8.5万m?4建筑密度%445容积率0.576绿地率%7.57小轿车车位个3,150其中：地上车位450个，地下车位2700个8货车（大巴）车位个5509自行车停车车位个1.20010展位数个8,65211挖填方序号项目名称单位数量备注11.1挖方m3530,33411.2填方m31,591,00212动力消耗12.1电万kWh/a1,491.1012.2天然气万Nm357.7712.

42、3水万m3/a4.3113项目总投资万元578,154运营阶段，项目公司的服务产出的绩效需要重点考察下表中所示的各个指标:表26某某某国际会展中心主要运营绩效评估表指标层级层级权盘战略目标目标权重基层指标运营层面50%设施情况5%设施完好率安全运营40%安全运营天数意外事故次数交通情况10%交通线路便捷性交通指示便捷性运营情况25%举办活动总场次参与人员数大型盛会、展览、演艺活动次数冠名权次数年运营计划完成率设施使用率正面宣传报道次数投诉情况10%顾客投诉次数投诉处理及时率指标层级层级权重战略目标目标权重基层指标满意情况10%顾客满意度社会满意度产权方满意度财务层面25%基本财务情况30%投资

43、资金到位率预算完成率运营成本40%运营总成本人均运营成本产权方超额补贴数额运营收益30%运营收益情况调蓄基金情况内部管理层面25%组织健全25%专职专责比例本科以上学历人员比例信息系统便捷25%专属网站开设情况自动化比例简化与顾客互动的流程25%平均流程时间返工比例计划及档案管理25%年运营计划编制情况运营档案管理情况第三章物有所值定性评价一、物有所值定性评价流程根据113号文，本项目物有所值定性分析采用专家打分法。主要流程如下：选择确定7位专家；召开专家组会议前，将本项目物有所值定性评价资料发予专家，专家分头进行初次定性评价打分；召开专家组会议，先由项目代表解答专家关于项目的疑惑，而后，项目

44、代表离场回避，专家再次打分；根据各专家再次打分结果，按照评价规则，计算定性评价的最终结果，并公不；解读物有所值定性评价专家意见。专家组会议召开前专家各自完成初次评分项目代表离场回避专家再次评分召开专家组会项F1代表答专家疑汇总专家评分计算噂得分解读专家组意见图3.1本项目物有所值定性评价流程二、物有所值定性评价的内容定性分析重点关注项目采用PPP模式与采用政府传统投资和采购模式相比能否增加公共供给、优化风险分配、提高效率、促进创新和公平竞争、有效落实政府采购政策等。针对本项目特点，从以下两个指标体系进行物有所值定性评价：（1）基本评价指标；（2）补充评价指标；项目本级财政部门（或PPP中心）应

45、会同行业主管部门，根据项目具体情况，确定指标及权重、评分标准、专家组。三、PPP项目物有所值定性评价体系（一）评价指标根据财政部政府和社会资本合作模式操作指南（试行），财政部门（政府和社会资本合作中心）应会同行业主管部门，在项目识别阶段开展项目的物有所值评价（VFM）工作。“物有所值评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等”。物有所值定的官方指导文件还未出台，我们结合国内外PPP理论的主要观点，对本项目的物有所值进行如下分析。物有所值分析方法：三、评价方法1、定性评价考虑到本项目是某某某市第一个会展场馆类

46、PPP项目，全国也缺乏必要的参考项目等基础数据，结合项目前期工作深度情况，本项目物有所值评价采取定性评价为主，定量评价为辅的评价方法。本项目物有所值定性分析采用专家打分法。定性评价专家组包括财政、资产评估、会计、金融等经济方面专家，以及行业、工程技术、项目管理和法律方面专家等。各位专家凭借自己的专业知识及经验为每项评价指标打分，并依据评价规则计算最终定性评价结果。2、本项目的评价方法根据财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金（2014）113号文）：“第八条财政部门（政府和社会资本合作中心）会同行业主管部门，从定性和定量两方面开展物有所值评价工作。定量评价工作由各地根

47、据实际情况开展。定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等。”。四、评价流程本项目的物有所值评价流程安排如下：项目选取16个指标，并赋予每个指标相应权重，最终的加总得分反映项目物有所值评估的结果。项目本级财政部门（或PPP中心）会同行业主管部门根据专家组意见，做出定性评价结论。原则上，评分结果在60分（含）以上的，通过定性评价；否则，未通过定性评价。经由财政部门及实施机构等多方沟通后，确定本PPP项目物有所值分析的评价指标及其权重如下：表3-1某某某国际会展中心物有所值评价指标及权重评价分类评价指标权重

48、效益放大，以及成本节约项目规模7%资产寿命7%项目的复杂程度（专业性要求）7%全生命周期成本7%运维要求创新潜力7%运营和维护要求7%绩效指标7%项目经济性项目的自偿性7%可经营性的潜力7%财政承受力7%风险管理和分配风险管理5%政府管理能力5%政府问责（政府是否需承担连带责任风险）5%外部环境市场先例5%法律环境5%社会资本的数量和实力（投资人竞争环境）5%（二）评价细则对本项目物有所值定性评价选取16个评价指标，赋予每个指标相应权重，如表3-1所示，各指标最终分值与权重的加权求和总分即为定性评价结果。单项指标采取百分制原则，被分为5个等级以表示不同水平的物有所值，各指标平均分值与权重的加权

49、求和总分即为定性评价得分结果。定性评价结果根据定性评价最终得分判断：60分以下为不合格，即物有所值定性评价不通过；60分及以上则物有所值定性评价通过，其中，6069分为合格，7079分为一般，8089分为良好，90100分为优秀。表3-2某某某国际会展中心PPP项目物有所值评分依据评价指标指标说明权至项目规模主要依据项目的投资额或资产价值来评分。PPP项日的准备、论证、采购等前期环节的费用较大，只有项日规模足够大，才能使这些前期资用占项目全生命周期成本的比例处于合理和较低水平。此外.一般情况下，基础设施及公共服务项目的规模越大，才能够采用PPP模式吸引社会资本参与。81-100：新建项目的投资

50、或存量项目的资产公允价值在10亿元以上。61-80：新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于2亿到10亿元之间。41-60：新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于1亿到2亿元之间。21-40=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于SOOO万元到1亿元之间。20=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值小于5000万元。7%资产寿命主要依据项目的资产预期使用寿命来评分。项目的资产使用寿命长，为利用PPP模式提高效率和降低全生命周期成本提供了基础条件。81-100=资产的预期使用寿命大于4()年。61-80=资产的预期使用寿命为3140年。4160=资产的预期使用寿命为213()年。21-

51、40=资产的预期使用寿命为112()年。020=资产的预期使用寿命小于10年.7%项目的复杂程度(专业性要求)项目资产越复杂,专业性要求越高.管理难度也就越大.利润潜力越大.更适合由社会资本来管理.项目也更适合采用PPP模式。项目堂杂程度主要依据PPP项目包含的资产种类多少来评分.一个项目可以包含多个种类的资产，一般来说，项日的资产种类越多，由社会资产方实旌，将实现更高的效率和更好的效果。81-100：项目的资产种类在三个以上。61-80：项目是两类较复杂或技术要求较高资产的组合：41-60：项目是两类中等复杂程度瓷产的组合，或者是若干个同类资产打包顼目.21-40：项目是两类复杂程度较低资产

52、的组合，或者顼目是一个较为复杂的资产。0-20：项目只包括-个较为简单的资产。7%创新潜力基于产出绩效的产出说明只规定交付什么，而不会做出明确的投入要求，为创新提供更大的空间，社会资本的创新空间越大，越有利于采用PPP模式。同时，要求公共部门改变管理方式：从白己提供公共产品或服务改为对社会资本交付的公共产品或服务进行绩效管理，建立并监测关键绩效指标。因此.绩效指标越明确具体.7%越适合采用PPP,81-100：绝大部分绩效指标符合项目具体情况.全面合理，清晰明确。项目产出说明提出了较为全面、洁晰和可测址的产出规格要求，没有对如何交付提出要求。61-80：大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理

53、，清晰明确。项目的产出规格要求较为全面、清晰和可测量.并对如何交付提出r少量要求，4r«)：绩效指标比较符介项目具体情况，但不够全ihi和清晰明确.缺乏部分关键绩效指标。项日的产出规格要求不够全面、清晰和可测妆，并对如何交付提出了少量要求，21-40：已设置的绩效指标比较符合项目具体情况和明确，但主要关键绩效指标为设置。项目的产出规格要求不够全面、清晰和可测堂，并对如何交付提出了较多要求。020：未设置绩效指标或绩效指标不符合项日具体情况，不合理、不明确。项目的产出说明基本上没有明确产由规格要求，或主要对如何交付进行了要求。运营和维护要求对于长期合同而言，合作双方希望能够预测瓷产的长

54、期运营和雄护要求。一般来说，法产的长期运营和维护要求的稼形性和可预见性越强，越有利于签订长期合同。因此，运维要求越检定，可预见性越强，越宜采用PPP模式。81-100：项目的运苜维护要求极高，运营商的能力和要求对于项目经营效果和成本控制起到重要影响.61-80：项目的运菖维护要求较高，运苜商的能力和要求对于项目经营效果和成本控制起到较大影响。41-6()：项目的运营维护要求一般.运营商的能力和要求对于项日经营效果和成本控制有定影响，21-4():项目的运营维护要求不高，运营商的能力和要求对丁项日经营效果和成本控制有影响不大，620：项目的运营维护要求很低.不同运营商的能力和要求对项目经营效果和成本控制几乎不产生影响。7%绩效指标基于产出绩效的产出说明只规定交付什么，而不会做出明确的投入要求，为创新提供更大的空间。社会资木的创新空间越大.越有利丁采用PPP模式。同时.要求公共部门改变管理方式：从自己提供公共产品或服务改为对社