分户验收监理实施细则1

1、同原江北鸿恩寺项目五期工程分户验收监理实施细则编制人: 审核人: 重庆联盛建设项目管理有限公司同原江北鸿恩寺五期工程项目监理部2015年2月目 录一、工程概况 3二、编制依据 3三、工程质量分户验收说明 3四、分户验收组织结构 4五、分户验收操作流程 5六、分户验收所需要的量测仪器 6七、分户验收的要求 6八、分户验收的内容及项目 7九、分户验收时间安排 17十、分户验收的质量保证措施 17十一、分户验收质量评定 18一 、工程概况同原江北鸿恩寺项目五期工程位于重庆市江北区大石坝，总用地面积为14845.57平方米，总建筑面积约134591.03平方米。项目由商业裙房（1F、2F、3F、4F/

2、5F/-4F），1#楼（32F/-4F）、2#（32F/-4F）楼、3#（32F/-2F楼）高层住宅楼及相应地库组成。该项目由重庆同原房地产开发有限公司负责建设；重庆川东南地质工程勘察设计院；重庆源道建筑规划设计有限公司负责设计；重庆联盛建设项目管理有限公司负责施工监理；重庆万泰建设（集团）有限公司负责施工总承包。合同工期为39个月。二、 编制依据1、同原江北鸿恩寺五期项目经审查合格的施工图设计文件；2、GB50300-2013 建筑工程施工质量验收统一标准；3、GB50204-2002 混凝土结构工程施工质量验收规范；4、GB50210-2001 建筑装饰装修工程质量验收规范；5、GB502

3、09-2010建筑地面工程施工质量验收规范；6、GB50242-2002 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范；7、GB50303-2002 建筑电气工程施工质量验收规范；8、住宅工程质量分户验收管理规定和关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见建质质函（2006）17号；9、重庆市住宅工程质量分户检验管理办法（试行）渝建发（2007）199号；10、重庆市住宅工程质量分户检验实施指南（第一号）渝建质建（2007）052号；11、重庆市住宅工程质量分户检验应用手册；12、重庆市建设工程质量监督总站关于发布重庆市住宅工程质量分户检验实施指南（第二号）的通知。（渝建质监2010005号）三、

4、工程质量分户验收说明1、工程质量分户验收定义： 指住宅工程按照规范要求在竣工验收前,由建设单位组织监理单位、施工单位、物业单位等对每一户及公共部分以及具有独立的使用功能的房间观感质量、使用功能和使用安全等内容进行的专门检验，并在分户验收合格后出具住宅工程质量分户验收表。 2、分户验收与工程验收之间的不同之处：1) 检验批划分不同。工程检验批按楼层、施工段等规定条件划分为一个检验批，所划分的范围相对教大，抽查数量相对整个工程较少。而分户验收的检验批是以每户住宅划分为一个检验批，所划分的范围较小，抽查数量相对整个工程较多。2) 检查内容不同：检验批主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收的内

5、容相对较多，而分户验收是在检验批验收的基础上，仅对分户验收批的主控项目和一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容较少，分户验收是检验批验收的补充，不能代替检验批。3) 抽查数量不同：竣工验收时,按照建设部规定抽查数量一般是10左右,容易出现“验收真空” ，而分户验收要求按每一户及公共部分以及具有独立的使用功能的房间100的全数检验。4) 资料收集不同：建设工程中单位工程、分部（子）分部工程的工程质量过程控制资料和功能的检测资料等可不交给小业主, 而分户验收中的住宅工程质量分户验收表资料应当做为住宅质量保证书的附件一并交给小业主.5) 参加验收人员不同：分部、分项工程及检验

6、批验收由监理单位组织验收，而分户验收增加了建设单位、物业单位等人员参加验收。四、分户验收组织结构分户验收领导小组应由建设单位组织监理单位、施工单位、物业单位等确定分户验收小组成员,分户验收小组组长为建设单位项目负责人,副组长为施工单位项目经理和监理单位项目负责人, 分户验收成员应由各单位相关专业人员组成（具体人员名单根据实际情况安排）。组长：谢建民 重庆同原房地产开发有限公司同原江北鸿恩寺五期项目工程部经理副组长：刘作秀 重庆联盛建设项目管理有限公司同原江北鸿恩寺五期项目总监理工程师 侯传国 重庆万泰建设（集团）有限公司同原江北鸿恩寺五期项目经理成员：建设单位驻本项目现场代表，监理单位驻本项目

7、专业工程师，施工单位驻本项目的生产副经理和技术负责人，物业单位前介工程师。 分户验收领导小组岗位责任制度、对本项目的分户验收工作负组织、协调和领导责任。、负责组织各分户验收专业检查组开会，具体对各分户验收专业检查组提出检查质量、检查进度、安全注意事项和奖罚等要求。、负责进度安排管理和分户验收的质量复查和监督工作，采取定时、不定时的方式，对已经检验的每一户及公共部分以及具有独立的使用功能的房间进行质量复查和监督。、负责对照检测点的布置图进行抽查，抽查数量不少于10%，如发现与数据不符的，有弄虚作假行为的人员要给于处罚，确保分户验收不走过场，达到减少住户投诉为目的。、负责向各分户验收小组人员交底，

8、使各人员掌握检查的项目、内容、部位、数量等。五、 分户验收操作流程总包准备检测工具、合同附图（两张）、分户检验表（有户图的户内检查表）、感观评定表及实测项的设计尺寸1. 分户验收操作程序：实测项完成初查阶段整改形成检查记录下发各总、分包进行整改所有参建单位、物业消号完成检验合格关门物业进行消号及感观、分户检验复检物业对实测项进行抽查2. 分户验收检查要求及说明：1) 在每种户型图上标注确定检测点号和位置,检测点要在检查前统一确定，严禁现场取点或临时变更，已确保检测点的科学性、客观性。2) 墙面、地面等凡可标识的分户验收测点位置应用不易褪色的标记加以标识并保留。3) 初检后一周内进行复检，复检合

9、格达到交房条件两天后关门。4) 施工单位以栋为单位完成每户合同附图、分户验收表、观感评定表的准备和实测项的设计净算值填写，在初检时送监理单位。5) 监理单位与总、分包单位完成实测项的测定，由监理单位对实测表格进行填写，待复检时物业抽查。6) 对不符合要求的项目要即时下达不合格项处置记录，对存在问题施工单位经返修整改, 合格重新组织分户验收。7) 物业管理单位对进行检查人员必须固定三人，每天在检查栋号集合。8) 总包单位对进行实测项人员须固定，保持与监理检查人员的联系。9) 各分包单位必须派专人参加分户验收检查。10) 每栋初检为一个组进行检查，复检分成两个组（抽测、观感）。11) 定期召集总结

10、会，沟通汇报分户验收检查情况。六、 分户验收所需要的量测仪器序 号工具名称数 量用 途15M钢圈尺检查门窗洞口尺寸、栏杆高度2激光测距仪房间开间、进深、净高尺寸3双十字激光扫平仪检查阴阳角、洞口顺直度，地坪、天棚的平整度4阴阳角检测尺检查阴阳角方正52m靠尺检查墙面平整度和垂直度6空鼓锤检查墙面的空鼓7契型塞尺检查墙、地面的平整度8楼板测厚仪检查现浇楼板厚度及裂缝9兆欧表绝缘电阻测试10试压泵及压力表检查给水管道系统试验11充气胶囊及橡胶球体检查排水管道系统试验12漏电保护相位检测器检查插座相位、接地七、分户验收的要求1、为提高分户验收的一次合格率,应做好五个结合。1) 分户验收要按照工艺标准

11、相结合。2) 分户验收要与分项工程检验批验收相结合。3) 分户验收要与发现问题及时整改相结合。4) 分户验收要与成品保护相结合。5) 分户验收要与通病专项治理相结合。2、分户验收过程中发现不合格项,做好记录限期整改,并在整改合格后进行复检,应做好四个精心。1) 精心策划2) 精心整改3) 精心复查4) 精心验收， 其目的是：消除质量通病,促进同原江北鸿恩寺五期项目顺利竣工，确保交房率稳步上升。八、分户验收的内容及项目（一） 分户验收内容1、房间及公共部分空间尺寸2. 建筑结构外观及尺寸3. 门窗安装工程质量4. 墙面、地面和顶棚面层质量5. 给水、排水系统安装工程质量6. 防水工程质量7. 栏

12、杆、护栏安装质量8. 电气安装工程质量9. 建筑节能和空调工程质量10. 其它规定、标准中要求分户检查的内容（二） 分户验收项目1、建筑（结构）尺寸偏差及现浇楼板裂缝1）现浇楼板厚度及裂缝2）套内空间尺寸3）公共部分空间尺寸2、门窗安装1）门窗开启性能2）门窗的密封缝性能3）门窗的排水性能3、栏杆、护栏安装工程 1）栏杆安装 2）栏杆高度、栏杆间距 3）防攀爬措施 4）栏板玻璃4墙面、地面和顶棚1）墙面面层2）整体地面面层3）顶棚5. 防水工程 1）屋面 2）有防水要求的房间和阳台 3）外墙4）外窗 6. 建筑给排水工程 1）管道、配件安装 2）地漏、存水弯 3）管道系统功能7. 建筑电气工程

13、1）线路敷设2）配电箱安装3）灯具安装4）开关、插座安装5）等电位联接 8. 建筑节能和空调工程 1）保温层厚度 2）保温层的固定措施 3）空调设备的安装9. 玻璃安装工程 1）安全玻璃使用 2）护栏玻璃 10. 其他工程1）邮政信报箱2）厨房、卫生间通风 （三）分户验收项目的检验方法 1.楼地面、墙面和顶棚1）现浇楼板厚度及裂缝（1）质量要求：现浇楼板的厚度应符合设计要求，偏差应符合施工质量验收规范的要求，现浇楼板不应有可见裂缝。（2）检验方法：板厚及裂缝检查均在主体结构施工过程中分别进行测量和目测检查。板厚检查：起居室（即客厅、餐厅）和卧室测 量为5个点，其中一个测点布置在房间中部，其余4

14、点分别布置在4角；其余房间、阳台测量为3个点，即在房间或阳台一条对角线上布置2角点和1中心点，点位的布置图如下图：板面裂缝检查目测高度为距地1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站在室内地面仰视目测检查。（3）检查数量：自然间全数。2）楼地面面层（1）质量要求：整体面层：地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水。板块面层：面层在结合层上铺设时，应结合（粘接）牢固，无空鼓或松动；板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确，接缝均匀、顺直

15、，色泽均匀一致，图案清晰，面层表面的平整度和坡度符合要求。竹、木面层：面层铺设应牢固；板的拼缝平直度、宽度及与踢脚线的接缝、相邻板高差符合要求，接头构造正确，板面无翘曲，颜色均匀，图案清晰，面层平整度符合要求。（2）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平直度、接缝高低差和宽度目测观察检查，必要时辅以相应的检查工具进行检查；其它面层外观质量目测观察并结合手摸、脚踩等方式检查。（3）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角

16、部加1中心处，每处面积约1m2范围。初装饰工程卫生间不检查空鼓。3）墙面（1）质量要求：抹灰：抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无空鼓（空鼓面积不大于200cm2者可不计）；抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。饰面板（砖）：饰面板安装和饰面砖粘贴必须牢固；满粘法施工的饰面砖墙面应无空鼓、裂缝；接缝、嵌缝应平直光滑、密实，宽度、深度符合要求，表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损；石材表面应无泛碱等污染。涂饰：颜色、图案应符合设计要求；涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈；涂层与其他装修材料和设备衔接处应吻

17、合，无交叉污染，界面应清晰。（2）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；其它面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查。（3）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测不少于3处，即墙面两端加中间部位，每处面积约1m2范围；当单片墙长度超过3m时，每增加1m应增加1处，均匀布点。初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓。4）顶棚（1）质量要求：抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝；装修装饰图案应符合设计要求，缝格顺直，色泽均匀、无污染或明显色差。（2）检验方法：抹灰空鼓用小锤锤击检

18、查；其它面层外观质量站立室内地面仰视目测检查，必要时结合尺量拉线检查。（3）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。 2.门窗质量：1）外窗台高度（1）质量要求：外窗窗台完成面高度低于0.9m时，应有防护措施。低窗台、凸窗等下部能上人站立的宽窗台面，防护高度应从窗台面起计算。（2）检验方法：尺量检查。（3）检查数量：全数检查。2）门窗开启性能（1）质量要求：门窗开启方向应符合设计要求；门窗应开启灵活、关闭严

19、密，无倒翘；推拉门窗扇必须有防脱落措施，扇与框的搭接量符合设计或规范要求。（2）检验方法：手扳、尺量和观察检查。（3）检查数量：全数检查。3）门窗密封性能（1）质量要求：门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好，不得脱槽。（2）检验方法：手扳和观察检查。（3）检查数量：全数检查。4）门窗的防、排水性能（1）质量要求：外门窗及周边无渗漏；室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采用密封胶封闭，密封胶应光滑、顺直、无裂纹；应设置排水孔的门窗，排水孔应通畅，位置及数量符合设计要求。（2）检验方法：观察检查。（3）检查数量：全数检查。5）门窗的玻璃安装（1）质量要求：门窗玻璃的涂膜朝向应符合设计要求；安全玻璃

20、的使用应符合相关规定；玻璃不应与门窗框型材直接接触；密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。（2）检验方法：手扳和观察检查。（3）检查数量：全数检查。6）门窗节能（1）质量要求：玻璃品种、规格应符合设计要求，金属外门窗隔断热桥措施应符合设计要求。（2）检验方法：尺量和观察检查。（3）检查数量：全数检查。 3.栏杆、护栏质量1）栏杆安装（1）质量要求：栏杆安装必须牢固。（2）检验方法：手扳检查。（3）检查数量：全数检查。2）栏杆高度、栏杆间距（1）质量要求：栏杆高度必须满足设计要求。当设计无要求时，临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m，七层及七层以上不应低于1.10m。防护栏杆的垂

21、直杆件间净距不应大于0.11m。（2）检验方法：尺量检查。（3）检查数量：每片栏杆不少于一处。3）防攀爬措施（1）质量要求：栏杆应采用防止少年儿童攀登的构造。（2）检验方法：观察检查。（3）检查数量：全数检查。4）栏板玻璃（1）质量要求：承受水平荷载的栏板玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或公称厚度不小于16.76mm钢化夹层玻璃。当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度在3m或3m以上、5m或5m以下时，应使用公称厚度不小于16.76mm钢化夹层玻璃。当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时，不得使用承受水平荷载的栏板玻璃。不承受水平荷载的栏板玻璃应符合施工质量验收规范的要求。（2）检验方

22、法：观察检查玻璃上的安全认证标识；尺量检查。（3）检查数量：全数检查。 4.防水工程：1）屋面（1）质量要求：屋面工程不应有渗漏和积水现象。（2）检验方法：屋面渗漏和积水采用蓄水或雨后观察检查，蓄水检查最浅蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时。（3）检查数量：全数检查。2）厨房、卫生间和阳台（1）质量要求：排水坡向正确，排水通畅，不应有渗漏和积水现象。（2）检验方法：卫生间采用蓄水检查，最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；阳台采用泼水检查；当厨房有防水要求时采用蓄水检查。（3）检查数量：全数检查。3）外墙（1）质量要求；外墙面不应有渗漏现象。（2）检验方法：

23、雨后或淋水后目测观察检查。（3）检查数量：全数检查。 5.室内主要空间尺寸1）套内空间（1）质量要求：房间内平行墙面之间净距极差值控制在20mm以内；室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控制在-20mm以内，极差值控制在20mm以内。非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差控制在20mm以内。（2）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角约500mm处。（3）检查数量：自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行墙面之间各测不少于2点；非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差测点由分户验收小组自行确定；室内净高起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1

24、中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点。角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。有坡度的房间不测室内净高。 图一：房间净高及净距测量示意图（4）分户验收检测点的保留：要求凡可标识的分户验收测点位置应用不易褪色的标记（红油漆）加以标识并保留2）公共部分（1）质量要求：走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。（2）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500mm处；墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点。（3）检查数量：走道和楼梯间墙面之间净距按每层分别各测不少于2点。6.建筑给排水工程1）管道配件安装（1）质量要求：管道

25、、配件安装固定牢固，支、吊架间距符合施工质量验收规范要求；管道坡度、坡向符合设计和施工质量验收规范要求；排水管道清扫口和塑料排水管道伸缩节、阻火圈的设置符合设计和施工质量验收规范要求；管道穿楼板、窗墙的套管符合设计和施工质量验收规范要求；给水暗埋管道标识清楚。（2）检测方法：安装牢固目测观察或手掰检查，支、吊架间距尺量检查；管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉线和尺量检查；清扫口、伸缩节、阻火圈目测观察检查；套管目测观察检查；暗埋管道标识目测观察检查。（3）检查数量：全数检查。2）地漏、存水弯（1）质量要求：地漏或型式符合设计要求，有效水封度不小于50mm；存水弯设置符合设计要求，有效水封深度不

26、小于50mm。（2）检测方法：地漏和存水弯型式及设置目测观察检查，有效水封深度尺量检查。（3）检查数量：全数检查。7.建筑电气工程1）线路敷设（1）质量要求：导线的材质、规格符合设计要求。（2）检测方法：打开配电箱目测观察并与设计图纸进行核对检查。（3）检查数量：配电箱内进出导线全数检查。2）配电箱安装（1）质量要求：箱内电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测观察检查。（2）检查数量：配电箱内电气元件全数核对检查；每个空气开关现场开、关动作不少于2次。3）灯具安装（1）质量要求：距地高度小于2.4m灯具金属外壳应接地；照明系统灯具

27、选择正确，光源无损坏，灯具与控制开关对应正确。、（2）检测方法：接地情况拆开灯具观察检查，其余通电检查。（3）检查数量：公共部分走道和楼梯间全数检查。4）开关、插座安装（1）质量要求：开关插座型式符合设计要求，接地符合施工质量验收规范要求；开关操作灵活，控制有序；插座接地线无串接现象；除空调插座外的其他插座回路按规范要求设置漏电保护装置。（2）检测方法：开关、插座形式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关，插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电开关的模拟动作试验；开关操作现场作试验检查。（3）检查数量：公共部分走道和楼梯间全数检查，每个开关现场动作试验不少于两遍。5）等电位联

28、结（1）质量要求：等电位联结所用材料和连接方式符合设计和施工质量验收规范要求。（2）检查方法：目测观察检查。（3）检查数量：全数检查。 8.建筑节能和空调工程1）保温层厚度（1）质量要求：符合设计要求。（2）检验方法：保温层施工完成后用钢针插入或剖开尺量检查。（3）检查数量：每套住宅检查不少于3处。2）保温层的固定措施（1）质量要求：锚固件数量、位置和锚固深度应符合设计要求。（2）检验方法：锚固件施工完成后观察检查、尺量检查。（3）检查数量：每套住宅检查不少于3处，每处不小于1m2。3）空调设备的安装（1） 质量要求：空调室外机应留设搁置位置，且便于装拆、检修，并应符合设计要求；穿墙空调孔洞应

29、预留，并应符合设计要求，且无渗漏和反坡；冷凝水应有组织排放，并应符合设计要求。（2） 检验方法：目测观察并与设计图纸进行核对检查。（3） 检查数量：全数检查。9.其他1）邮政信报箱（1）质量要求：单元入户门厅应分户设置邮政信报箱。（2）检验方法：观察检查。（3）检查数量：全数检查。2）厨房、卫生间通风（1） 质量要求：厨房、无外窗卫生间应有通风措施和预留安装排风装置的位置和条件，且应符合设计要求；当采用竖向通风道时，应有防止支管回流和竖井泄漏的措施，且应符合设计要求。（2） 检验方法：目测观察并与设计图纸进行核对检查。（3） 检查数量：全数检查。九、 分户验收时间安排 1.现浇楼板厚度及裂缝的分户验收均在主体结构施工过程中分别进行测量和目测检查。检查时间可在梁、板、模拆除后进行，整栋楼的检查在主体结构验收之前完成。 2.建筑尺寸的分户验收可在墙面、天棚抹灰完成并风干后进行检查，整栋楼的检查在竣工预验收前完成。 3.门窗安装、墙面、地面和顶棚质量的分户验收在工程竣工预验收前进行检查，并在工程竣工预验收前完成。 4.防水工程质量的分户验收：屋面、外墙、外窗在工程施工完且遇下大雨的天气放晴后进行检查；有防水要求的房间、阳台蓄水及泼水检验，在工程施工完成后且施工单位申请进行试验时进行检查，整栋楼的检验在竣工预验收前完