工业地产开发特征及流程(精)

1、关于工业地产工业地产开发特征一、工业地产理论及开发模型介绍(一工业地产理论(1工业地产的概念工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物,工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言,就是工业性质的房地产。(2常规工业地产开发模式分类根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。工业地产开发模式分析。(1工业园区开发模式在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,

2、然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置,是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。(2主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业,营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号

3、召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发,其主要是围绕主体企业进行的开发运作,是企业产业链的打造及完善。在核心企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的集成和提高。(3工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。打造一个设施平台,吸引物流企

4、业入驻,开发企业只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。(4综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。就我国目前来说,工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业,其管理体制主要有:一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体,并承担最终的损益;二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务,开发公司作为土

5、地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。目前,省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑,开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议,该协议虽然不一定具有排他性,但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此,园区开发业务具有一定区域性,进入壁垒相对比较高。就我国来说,工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,由于其在很大程度上受到政府的影响,需要根据当地政府的政策应对,包括园区产业类型,土地出让和规划等因素的综合影响,在我国工业及工业地产的发展过程中起到

6、了积极的作用。(3工业地产公司运作大多以经济或高新技术开发区为基础平台,从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定,一般现金流充沛;享受工业土地增值带来的资产溢价;不受住宅地产政策调控影响。(4工业地产的发展工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。随着这两年工业投资基金的兴起,特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高,投资回报日渐降低的情况下,越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移,使得这些独立的小型工业园区逐步兴起,而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题,这也就更接近于大家现

7、在比较流行的“工业地产”的概念了。(二工业地产四大特征工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的四大特性。从运营的规律来说,工业地产租期相对较长、相对回报稳定。(三工业地产主要开发流程工业地产作为一门产业,其赢利点体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。(四工业地产成功开发要素工业地产如何成功,主要从以下六个方面:一、首先是选址,分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先确定主导产业,围绕主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套企业

8、在哪种情况下可以进来,了解企业需求和园区的产业定位及产业发展方向。一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析,以及围绕客户本身的需求。市场分析。对本身城市的竞争力,环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察,一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟两个部分,即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段,开发区的分析。要对开发区本身的产业要进行分析,有哪些龙头企业,能不能带动它的配套企业进来。产业分析。对一个产业来讲,首先要确定主导产业,一个是自己本身确定了,围绕它的主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来,找到它的需求,本身的园区的产业定位和产业的

9、发展方向。二、其次是定位,任何一个园区本身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源,培育内部特色优势,整合区域优势资源,形成园区本身特有的优势。在具体定位的时候,要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度可以判断是制造型的园区、物流园区,还是研发型园区、商务型园区。定位,任何一个园区本身的定位是起决定性的作用,如果定位错了或者是方向错了,你所有的东西都错了。定位一个是移植外部强势资源,培育内部特色优势,整合区域优势资源。根据本身有的能力,比如本身就是一个物流类的企业,可以把你的资源带到你所要进入的区域来,另外要挖掘区域内部有没有独特的资源。把这两点结合起来,把区域的资源整合

10、起来,形成园区本身特有的优势,实际就是吸引企业入住的理由,这样就会形成一个非常好的定位。在具体定位的时候,要考虑市场的导向,资源的整合,创新的能力。从定位的角度可以得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区,商务型园区,这样更实用一些,对一个企业的本身的吸引力更强一些。综合起来来讲,作为一个定位是两个方面,一个是借助本区域优势,发展工业园区,进而促进开发区的发展。确定园区选址及产业定位后,就要开始园区的设计及建造。工业园区的设计必需符合产业规划,不同类型的工业园区有不同的注意事项。生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再利用的产业链。厂房可按不同的企业需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房

11、。当中各种类型厂房建造的标准也必须达标。第三是客户,要对目标客户进行细分。一般情况下,对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区企业和潜在客户进行分析;一个是从产业链的角度,包括对区域本身的主导产业分析,跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。另外要确立以商招商概念,对专业市场进行分析,考虑把市场和制造融合在一起,形成前店后厂的园区模式。客户分析。要客户进行把握,一般情况下,客户分析从五个方面来进行的:第一,现有园区的企业的分析,目前的开发区进了哪些企业,同类的园区进了哪些企业,这些企业本身的发展阶段,这些企业的进入是因为成本、政策还是市场,这样你知道什么东西吸引它来;第二,有同区域企业搬迁

12、的分析,在我们的很多的城市都有退二进三的概念,老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带,随着城市的发展要进行搬迁,你给它提供一个很好的场地,很好的硬件和软件的服务设施,吸引他到你的园区来,这样的分析也要分析透;第三,是从产业链进行分析;第四,还要对国外的企业进行跟踪,跟踪具体的大的企业的动向,它的产业方面的动向,发现它投资的趋势,会带来关联企业的投资的动向;第五,还有以商招商的概念,还要对专业市场进行分析。任何一个城市,按照我国的规划和发展,都会规划几个专业的市场,这个市场本身聚集大量的商家之外,它的上下游企业都会过来。第四是造势,通过挖掘潜在优势,创造市场,促进发展。首先确定园区营销的推广理念

13、,搭建公关平台(政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台,创新传播渠道(网络、行业、户外、展会论坛。要结合城市资源、城市特点,考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。让客户意识到园区不仅仅提供厂房,更重要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务。第五是产业招商。招商的核心是招商渠道的建设,可分为国内投资企业、国内异地企业、同区域企业,通过优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来。产业招商定位之后,面对你的产业也好,面对你的行业也好,怎样招商,以一个汽车产业链的分析为例,实际一个整车的组装厂家,下面产业链的企业比较多,涉及劳动各个配套的行业,从上到下一层一层的分解,会发现有哪些零部件的企业会

14、到你的园区来。有的在园区内配套,比如说发动机的生产厂,把一级的配套,把本身园区外的企业拿进来之后,针对他们招商。从招商角度来看还有一个很重要的因素是渠道的建设,要想成功的运营一个工业园,最关键的要素是招商,招商的核心是招商渠道的建设,可以分为国内投资企业、国内异地企业,同区域企业,把真正想要的企业招进来。在招商或者渠道拓展的基础上,对园区也要进行一定的推广,首先是确定了营销的理念推广理念,公关平台,四大传播渠道,因为城市有城市的资源,有城市的特点。卖产业是要宜依据城市产业的特点,你做的园区不仅仅提供的是厂房,不仅仅提供的是硬件的楼体,更重要的是提供生活,一种全新的适合企业发展的生活方式,还要给

15、他提供超值的服务,我们规划园区的时候,首先把园区的配套设施的服务配套完整,整套生活必备的东西解决好了。当和外企谈的时候,他们把一些员工带过来参观,最后发现有宿舍、有食堂、有公寓,员工很满意,很多的企业因为这个选择了该园区。从配套、服务的角度来考虑,搭建了一个非常好的点。还有搭建三个平台,政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台。目前园区内刊、园区内部的网络,可以供园区内部的客户进行相互的交流,你再把有价值的信息传播出去,四大传播渠道,网络、行业、户外、展会论坛,这样会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系,会形成非常实效,有针对性的园区。因为工业地产招商不是要有多高的知名度,要针对性和有

16、效性,你的客户能不能找到你。六、最后关键因素是服务。要想成功的运营工业地产,更重要的一点就是服务。一是对政府和开发区服务,政府和开发区最需要的是推动产业升级,促进区域产业集群,产生税收。另外要为客户提供价值。客户有区域的价值需求,只要来园区就享受低成本、优惠政策等便利。更重要是通过园区的管理,提供上下游的产业链和供应链,形成园区独特的企业文化。要想成功的运营工业地产,更重要的一点就是你的服务,园区服务可分成两个方面,第一个层面是对政府和开发区的服务,这两类客户都要提供价值,政府和开发区最需要的是推动产业的升级,促进区域产业的集群,更重要的是需要税收。你给政府创造了很好的价值,你只有给政府提供价

17、值,政府才会支持你,这也是我们进行工业地产发展最根本的,不能突破底线的原则。另外还要为客户提供价值,客户有区域的价值,这个区域价值本身就有了,只要来这里就享受这个价值。低成本的优势,不仅仅是租金或者是卖价低,更重要是通过园区的管理,通过了解它的产业链和供应链。高品质的园区,任何的企业都需要形象,要有园区的文化,形象的核心是文化。要做好增值服务,物业管理只是一个基础的管理,很多的企业需要增值,从哪个角度增值,如园区可成立了人力资源部,和园区周边区域的各个职校形成了战略的关系,招产业工人,进而拓展招中层,和工商、税务形成战略合作关系,为入园企业提供便利的,非常好的提供价值的增值服务,这种增值服务是

18、园区持续发展非常重要的一点,因为最终的园区是形成企业的社区,要给企业打造一个家,社区里面有什么东西,只要引进来,符合企业的需求,肯定会有很好的发展。工业房地产开发流程第一房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换

19、、领证照费第二开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目,签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三开发项目的规划设计和市政配套开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并

20、报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察(测量费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四开发项目土地使用权的取得取得开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委

21、托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区(县房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区(县房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占

22、用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款(土地出让金2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城市土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五房地产开发项目的拆

23、迁安置开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费(周转费5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9

24、、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六项目的开工、建设、竣工阶段项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气(天然气厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表,办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标

25、申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准,正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会,勘察现场26、召开开标会议,进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门

26、41、交纳绿化建设费,签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收,领取工程质量竣工核验证书49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费(大市政费9、开发管理

27、费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费(小区配套费18、电源建设集资费(用电权费19、外部供电工程贴费(电贴费20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七开发项目的经营阶段开发项目经营阶段的法律程序一、外销商品房的销

28、售1、办理外销商品房预(销售许可证2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理内销商品房预(销售许可证15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书

29、24、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、房地产出租的专项管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理房屋租赁安全合格证34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企

30、业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、租赁房屋审核备案手续费19、租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八开发项目的物业管理阶段开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说

31、明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费工业地产投资风险 中国工业地产投资存在三大风险 1、市场风险 工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。因此 说， 工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求，或者说工业品 的需求。 许多开发商在住房政策及住宅产业政策调控加紧的趋势下选择工 业地产，极容易忽视工业地产对工业的依赖性。基于这样一种背景，作为 工业的中间引致需求， 工业地产的需求并不是很大，如果盲

32、目进入工业地 产，是很危险的。 2、经营风险 一般而言， 工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，这与经济周期 和行业波动的相关性相吻合。许多开发商认为，我国目前产业结构正处于 二次产业占主导地位， 工业的快速发展为厂房的需求提供支撑，基于这么 大的市场需求， 竞争不甚激烈，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产 中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升。 然而， 在国家频繁出台行业调控政策的背景下，许多地产开发商认为 工业地产能够避开调控的风雨，同时，此类企业具有经营风险小，回报稳 定的特点， 因此是不错的投资选择。这样无疑导致了工业地产投资的大量 进入， 由此带来了投资与经营上的风险。为什么这样说呢？业内都看到国 外工业地产巨头纷纷抢滩中国，但它们与国内开发商有着很大的不同： 其一、发展基础不同。进入国内市场的国外巨头，如上面提到的普洛 斯集团和嘉民集团等全球工业地产巨头，其已经是本领域的老牌企业，其 背后是与全球性大跨国公司的产业链关系