城市广场物业服务与方案

1、广场物业管理服务案单位：*物业管理*日期：二Q一五年十二月十六日j乙第一章公司简介第二章工程整体管理设想及思路第三章物业管理效劳承诺第四章效劳人员配置及岗位职责第五章物资装备明细表第六章物业管理费用测算表第七章物业管理案完毕语jz.第一章公司简介jz.质量管理体系认证证书山东光涧粉业管理有限公司谓II41HN1-2IMIN|S(kMNll：2l)l)N)将引省时隙转注解鹫上GJ4l3Q?lM5«(te当石驳明加白珏加口饕口-四1匕矩四月艮n»4*Lik*，!，、*01 .* *阳I*中* L第二章整体管理设想及思路一、整体设想城市广场，由商业总会重点打造，是市政府重点扶持的

2、城市综合体开发工程，该工程不仅仅是单一的房地产开发工程，还是致力于建立包括商品一条街、小吃街在的集综合商业、住宅、酒店、写字楼、文化产业等功能为一体、具有特色的城市综合体。城市广场的建立势必将提升品位形象，完善城市的功能，改变整个城市的面貌。物业管理*假设有幸介入该工程物业管理，公司将立足高端，精心准备，紧扣工程主题风情，通过优质、贴心、独特的差异化效劳，力争一年把工程打造成市亮点，三年逐步完成物业管理市优、省优的创立工作，让优质的物业管理效劳紧贴工程高端的城市定位，实现开发、销售、物管三共赢。二、管理思路由于城市广场工程在的地位及影响力，该工程物业管理的品质直接关联到公司在当地的品牌形象。为

3、此公司将设立城市广场物业工程部，以优质、高效的效劳打造公司城市综合体的物管样板工程，让物业管理成为工程名片、成为宣传亮点，为开发建立企业运营利益最大化、为小区业主房产保值增值提供最为可靠的软性支持。一管理效劳理念“热情、到、及时、高质的效劳是我们的天职，客户的满意是我们永恒的追求，这是公司的效劳理念也是我们的奋斗目标。二管理运作模式1、方案目标管理公司将根据工程的整体设想、效劳承诺，结合甲的具体要求，制定出三年规划，把整体管理目标分解落实到逐年逐月的任务目标中，实行方案管理。同时公司将与工程经理签订承诺责任书，以期保证方案目标的顺利实现。jz.2、分级督导管理公司在工程管理中采用分级督导管理式

4、，对城市广场工程部及其下属职能分支实施直接收理与督导管理，保证整个工程部物业工作顺畅有序运行，具体法有四种：1经济管理：公司与工程经理、工程经理与部门负责人员分级签订经济承包协议。以提升效劳质量为目的，以经济杠杆调动为手段，进一步明确责权利的关系，制定切实可行的业绩与薪资挂钩的奖惩制度，最大限度的调动起员工的工作积极性，以一种高涨、饱满、自觉自愿心态投入到工作中去。2制度管理：无规矩不成圆，工程部的人事管理、纪律管理、效劳的标准化管理都必须依据一套完整的、适宜的规章制度与流程来进展，一是规员工言行，二是提高工作效率和工作质量，三是提升工程形象。3行政管理：坚持每月、每制定详细的工作方案，工程部

5、经理每召集班长以上人员开一次办公会，下达工作任务，总结前一的工作情况，分析存在的问题，提出解决方法。4宣传教育管理：通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德和责任意识，树立员工与公司利益一致性的认同感。加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。3、全面质量管理公司将根据质量管理和质量保证标准中有关效劳行业的要求，全面推行质量管理，成立以公司分管经理为组长的全面质量管理小组，制定质量管理标准，实行三级质量管理：每日工程部自检，月中公司管理部督检，月末公司分管经理带队统一检查考核。各级管理人员要认真检查，不徇私情，发现问题及时处理，使工作质量不断提高。4、协调管理运用协调管理的法解决管

6、理效劳过程中发生的甲乙双之间、部门之间、部门与员工之间、员工与业主之间的矛盾或冲突。一是鼓励员工、业主对管理效劳工作提出合理化建议、批评意见或投诉，增强效劳气氛和管理的凝聚力，把存在的问题暴露出来，从而尽早防止重后果的发生。二是在因员工士气低落，效劳质量低劣，造成业主不满足情绪增加时，假设解释或协商无效，可采取行政法，运用行政纪律与指令加以解决。5、设立工程客服中心设立工程客服中心，第一时间处理业主的咨询、投诉与报修，当班行使日常工作的指挥权，及时处理日常事务和突发事件，协调各部门的工作，保证管理机制的高效运转。这样不但有利于管理，便业主，而且有利于工程经理集中精力抓大事，抓管理、提高效劳效率

7、。第三章物业管理效劳承诺公司进驻城市广场后将格履行合同中乙应承担的责任和义务，根据工程特色制定相宜的物业管理制度。梳理原有作业流程，推行标准化效劳，争取一年把工程打造成市亮点，三年逐步完成物业管理市优、省优的创立工作。第四章效劳人员配置及岗位职责公司在城市广场成立物业工程部，工程部下设：客服中心、保洁部、秩序部、工程部、绿化部，具体架构如下：工程部管理架构图j乙一、人员配备及分工总计35人，具体人员数量公司前期介入时和甲充分协商后再定 工程经理1人，全面负责工程物业管理工作及对外协调工作。 客服中心2人，负责小区业主的投诉与报修。 保洁部13_人保洁员13人，负责工程公共区域的日常保洁，一人兼

8、职组长。其中住宅楼现有建成局部3人，地下停车场2人，商业区域8人。 秩序部16人中控室2人白班、夜班各1人，负责工程区域监控管理及特殊情况的处理上报等。白班8_人，夜班4人，负责整个工程区域包括住宅区、商业区、停车场日常秩序维护等。其中设队长1人，负责秩序管理，协助经理开展工作。替班人员2人，聘请正规保安人员，执行其制度规定。 工程部2_人水电维修工2人，负责工程区域水、电的日常维修维护。 绿化部1人绿化工1人，负责小区苗木的绿化养护工作。二、岗位职责一工程经理岗位职责1、按照有关物业管理的法规、政策、法令，并根据微劳合同两工程实行一体化“目标管理。2、全面负责工程的日常管理工作，结合管理区域

9、每个岗位的实际，制定工程各岗位的职责、标准和有关规章制度。3、负责催促检查员工切实履行各工作岗位职责、遵守各项规章制度和平安操作规程，全面完成管理目标。4、受理职工来访、重要投诉等事宜；接待和处理政府各职能部门交代办理的事宜。5、受总公司的领导，落实总公司安排的工作任务，并组织实施。6、及时提出整改案和管理措施，提高管理效劳水平。7、努力处理好与合同的关系，根据徼劳合同前约定及时办理各种费用。8、负责工程开源节流工作的组织与实施。9、编制年度工作目标方案，报公司审批并监视实施。10、领导本部门职工加强专业知识学习，有学习方案并落实到位11、定期向公司领导汇报工作。12、完成公司交办的其他任务二

10、保洁员岗位职责1、格遵守公司的规章制度，遵纪守法，月M领导，听从安排，保护公物。2、工作期间必须统一着装，注重仪表仪容，表达庄重大感观3、格遵守工作时间，不迟到、不早退、不无故旷工、不擅离职守。4、工作认真负责，格遵守?保洁工作标准?。5、工作期间保证责任区无垃圾、纸屑、烟头等杂物。6、要有忍耐精神，不与业主争吵；发现平安隐患及破坏公共秩序的可疑人员及时上报或报警。7、对少数缺少社会公德意识，破坏环境卫生的人员，必须及时制止，必要时上报公司。8、工作期间不得聚堆闲聊，与业主沟通不得超过五分钟。9、格遵守公司请销假制度，有事必须向上级领导请假。10、认真完成领导交办的其他任务。三秩序维护员岗位职

11、责1、格遵守公司的规章制度，遵纪守法，服从领导，听从安排，保护公物。2、制服穿戴整齐，仪容整洁，树立公司良好形象。3、加强巡逻，夜班应至少保证一小时一次并作好记录进展交接，全面负责的治安防工作。4、保持分管区域的卫生整洁。5、巡回检查时，携带一定的防卫器具，注意隐蔽部位的巡查，发现疑点及违章行为，必须及时劝说制止和处理，特别出现斗殴、凶杀、火警等重民事或刑事事件时，应及时报警，同时告知公司领导。6、按时上下岗，禁班中喝酒、脱岗、串岗、睡岗。7、巡回检查认真负责，发扬正气，敢于同坏人坏事做斗争。8、对待业主、顾客用语要礼貌，效劳要规，不徇私情，肃执纪。9、在工作中成绩显著或失职造成不良后果的，公

12、司将给予适当的奖励和处分。10、努力完成领导交办的其它工作。四水电维修工岗位职责1、格遵守公司的规章制度，遵纪守法，服从领导，听从安排，保护公物。2、上班期间工作服穿戴整齐，仪容整洁。3、入户效劳热情规，格执行公司“八不准制度4、接到维修指令后，不拖、不等、不靠，立即行动，高质高效的完成维修工作5、负责分管区域设施设备的维修保养工作，定期检查，定期维护，认真记录，保证设备正常运转。6、检查设备的运行技术状态，发现问题及时处理，消除隐患。7、格执行公司平安操作规程和维修保养的各项规定，确保人身和设备平安。8、加强学习，掌握更多的专业知识和技能。9、协助工程经理做好各种突发事件的应急处理工作10、

13、完成上级领导指派的其它任务。五绿化工岗位职责1、 格遵守公司的规章制度，遵纪守法，服从领导，听从安排，保护公物。2、上班期间工作服穿戴整齐，仪容整洁。3、掌握绿化机械设备的使用与保养法，正确使用、及时保养，减少故障率。4、 熟悉所管辖围的绿化布局，苗木品种、数量，生长特点以及培植管理。5、 对缺土、缺肥、缺水、有病虫害的植物要及时培土、施肥、除病虫害、除杂草，以保持其生长茂盛jz.6、对造型树木、花篱、花球、花丛要及时修剪，保持良好的造型7、发现绿化养护面的问题及时汇报。8、用后的器具及机械设备清洁后放回指定位置。9、遵守公司规定，做到有事先请假，批准后可离开岗位。10、学习科学养护法、园艺栽

14、培技巧和造型技艺，不断提高业务素质11、完成领导交办的各项工作任务。六接访员岗位职责1、格遵守公司的规章制度，遵纪守法，月M领导，听从安排，保护公物。2、制服穿戴整齐，仪容整洁，树立公司良好形象。3、是168直通车首问负责制的第一责任人。4、负责业主日常的投诉处理、咨询答复工作。5、负责业主日常的水电等各种报修容的处理工作。6、负责？168直通车工作单？的发放和回收、整理工作。7、第一时间对已经处理的业主报修投诉问题进展回访。8、无法解答和无法解决的问题，立即向主管负责人请示汇报9、负责办理住户入住手续，装修手续，并详细讲解装修本卷须知。10、完成上级领导安排的其它工作。第五章物资装备明细表具

15、体数量公司前期介入时再定在舁厅P名称单位数量备注1办工桌椅套42电脑台13打印机台14文件橱个15办公用品套36对讲机个67警棍个148警灯个49巡逻车辆110绿岗机台111大平剪把112手锯把113手指剪把114喷药器个115农药斤16拖把个1317扫帚把1318条帚把1319人字梯个12米20水桶个621蛇皮管盘1100米22簸箕个1323电工工具套124水工工具套125水鞋双226清洁剂桶酸性27厕干净瓶28檀香盒29清洁球盒第六章物业管理费用测算表考虑到城市广场定位高端，工程所处边环境以及市实际情况，城市广场住宅楼物业费暂定为为1.2元/平米月，商铺为1.6元/平米月。如果工程商业区域

16、实行酬金制，物业费用核算如下：商业区物业管理费用明细表名称金额元/月人数小计元/月备注工程经理400014000兼职费用保洁员1500812000秩序员220061320045岁以下年轻人绿化工100011000兼职费用维修工200012000兼职费用服装费60171020工程经理配职业经理工装，秩序员配全套标准保安服装，所有人员均配夏秋冬三季服装。工具、材料费2517425机具折旧1370绿篱机、巡逻车、对讲机等价值较高机具折旧社会保险30700171180工程经理缴纳五险700%/月兼职费用，其他人员缴纳工伤险30%/月劳务费1500合计税费1880jz.共计第七章物业管理案一、城市广场硬

17、件建立面的建议1、小区地下停车场出入口设在小区外面，可以更好的实行人车分流，便于小区车辆秩序的管理。地下停车场电灯采用分段或间隔式单独控制，使用LED光源，省电且光线充足，如果能用自然光源，节能及采光效果更好。2、小区大门设立刷卡门禁系统，人员、车辆出入小区必须刷卡；设三可视通话系统，禁外人随便进入小区。3、小区设红外监控与界报警系统，使用监控墙而非单个台式屏幕，彰显小区的高端与大气；监控室与消防中控室设在同一房间，便于集中管理。4、配备电动巡逻车一辆，既震慑犯罪分子又增加小区特色，是一举多得的宣传手段。5、配备对讲机数部，执行电子巡更，加强秩序员的责任心。公司效劳的桃源名郡小区配备的巡逻车二

18、、公共设施设备的承接查验一物业验收根本条件1、建立工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；2、供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；3、房屋栋、户号业经有关部门确认；4、被验收的场地、设备和机房等已清洁完毕。5、住宅生活用水纳入城区自来水管网，并供水到户；6、住宅用电按照电力部门的供电案，纳入城市供电网络，不得使用施工临时用电；7、住宅的雨水、污水排放纳入永久性城市雨水污水排放系统。二物业承接验收的容1、物业资料：产权资料、工程批准文件、用地批准文件、规划可证、附着物清册、技术资料、竣工图包括总平图、建筑、构造、设备、附属工程及隐蔽工程馆线等全套图纸、图纸会审记录、工程合同季开工

19、、竣工报告、工程设计变更通知及技术核定订单、隐蔽工程验收签证、竣工验收说明书、主要材料质量保证书、水、电、卫生器具、电梯、压力容器、消防设备、通讯、监控等设备的检验合格证书、智能化系统测试检验报告、供水、供气、供暖的施压报告、业主资料等。2、公共配套设施：大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、会所、停车场、标识、垃圾中转站、低压配电设备、电气照明、防雷与接地、给排水、电梯、消防水系统、通讯网络系统、火灾报警及联动系统、排烟送风系统、平安防系统等。6、 物业共用部位：主体构造及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、墙面、天花、门窗；公共走廊、楼道及其扶手、护栏。.jz.7、 物管用房:建筑面积按照建立工程

20、总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于100平米；业主会议议事用房建筑面积不得少于30平米；均具备水电根本使用功能。三物业承接验收程序1、建立单位书面提请承接单位承接验收；2、 承接单位按承接验收条件和应提交的资料逐项进展审核，对具备条件的，应在15日签发验收通知并约定验收时间；3、承接单位会同建立单位按承接验收的主要容及标准进展查验；4、对验收中发现的问题，按质量问题处理方法处理；5、经检验符合要求，承接单位应在7日签署验收合格凭证，签发承接文件。四物业承接验收中质量问题的处理1、发生质量问题的原因： 1设计法案不合理或违反规造成的设计缺陷； 2施工单位不按规施工或施工工艺不合理甚至

21、偷工减料； 3验收检查不仔细，把关不； 4建材质量不合格； 5建立单位管理不善； 6气候、环境、自然灾害等其他原因。2、收集存在的问题 1收集所有物业验查记录； 2对物业验查记录的容进展分类整理，将承接验收所发现的问题登记造表； 3将整理好的工程质量问移交给建立单位确认，并办理确认手续。3、质量问题的处理法 1保修期限：根底设施工程、房屋建筑的地基根底工程和主体构造工程，为设计文件规定的该工程合理使用的年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖、供冷期；电器管线、给排水管道、设备安装和装饰装修工程，为2年；其他工程的保修期限和保修围，按?住

22、宅质量保证书?约定。 2履行质量保修义务的主体：建筑施工单位。 3质量保修方法：实施新建住宅物业保修金方法。保修可有开发建立单位自行组织维修，也可以委托他人进展维修。三、业主验房收房效劳jz.业主入伙手续办理流程图接待出处接待n处接待I处四、设立客服中心，公示效劳，搭建效劳热线公司在管理效劳中，成立一站式的客户效劳中心，提供全位的物业效劳,总体协调各类事务，并在第一时间快速反响、及时处理，最大限度的满足业主的各种需求。（一）效劳流程建立 单位 负责物业 公司 负责业 主 不业主不满意根据上述流程，客服中心将业主反响的问题分为咨询类、投诉类以及保修类三种情况，根据问题的不同安排相关责任人进展解决

23、处理。其中的重点之一就是彼劳中心工作单？，工作人员按流程完毕效劳后需由业主签字认可，效劳中心工作人员会根据工作单对业主进展回访，直至问题彻底解决公司效劳的华美桃源小区客服中心二客服人员工作标准1、接访人员面对客人须保持自然微笑、态度和蔼、落落大、不卑不亢；不得厉声喝问、态度生硬及与客人争吵；2、 禁工作时间擅离工作岗位及未经可擅自调班；不得在工作时间打瞌睡、吃零食、干与工作无关的事情；3、工作中要到三轻：走路轻、说话轻、操作轻；四勤：眼勤、嘴勤、手勤、腿勤4、上班后第一时间换上工装，整理仪容仪表，保持形象的整洁大。5、工作人员尽量说普通话，接待员必须说普通话。6、同事之间不可称兄道弟，有职务的

24、要称其职务，无职务的要称其*1业主到效劳中心来访，接待员必须第一时间起身相迎。“您好，请坐。请问有什么需要为您效劳的2业主离开效劳中心时，接待员必须起身相送。“再见，请慢走!3业主来访，接待员：“您好，物业。请问有什么为您效劳的4通话完毕，接待员：“您对我们工作的信任和支持，您的珍贵意见，再见。7、负责接待访客，问清来访人及被访人的部门、*，事由并做好访客登记，如有必要可请来访人等候，联系被访人接待。8、如遇业主提出的问题无法及时答复或处理时，应详细记录业主、*及问题，请示汇报后尽快予以答复和处理。五、综合管理效劳一业主入住时物业效劳企业提供全面、详细的临时管理规约、房屋使用手册。二承接工程时

25、，对物业共用部位、共用设施设备进展认真查验，验收手续齐全。三客户效劳场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时效劳。四24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟到现场处理，一般修理2日完成预约除外。五对业主或物业使用人的投诉不能立即处理最迟要在2日答复处理。六实行酬金制物业效劳收费式的物业效劳企业每年至少公布1次物业管理效劳费用的收支情况。七每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。八每年至少2次征询业主对物业效劳的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进展分析、整改、回访，不满意事项回访率达100%，处理率达90%以上。六、房屋管理与维修养护效劳一房屋管理1、制定完

26、善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理方法、户外设置物管理规定等规章制度。2、每年第四季度制定下一年度维修养护方案。3、小区主出入口设置小区平面示意图，主要路口设有路标。4、 房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。5、楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有局部结实、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用平安。6、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无平安隐患或破损。7、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。二巡查与维修养护1、巡查：公司根据小区实际情况选择房屋维护巡查工程，包括： 1每

27、年1次观测房屋构造，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进展检测评定； 2每年检查1次墙体、墙面； 3每年检查1次顶棚； 4每年检查1次楼梯、扶手； 5每年检查1次屋面保温隔热层、防水层； 6每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊； 7每年全面检查1次楼板、地面砖； 8每季巡查1次小区各标识；9每月全面检查1次公共门窗；10每月巡查1次路面、侧、井盖等；11每月巡查1次围墙；12每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；13每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。2、维修效劳在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业效劳费用中支出的维修工程在3日组织修复；需要动用维修资金的，按规定

28、程序申请使用。七、装饰装修管理效劳1、受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理效劳协议，告知业主或物业使用人装修须知和本卷须知。1、 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋构造平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域公示。3、 装饰装修完毕后进展检查，对违反住宅室装饰装修管理效劳协议的当事人按照约定处理。4、 委托清运装修垃圾的，在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运

29、输或密闭运输的式，在2日清运。八、共用设备设施运行、维修、保养效劳公共设施设备的维修维护管理，直接影响到小区的外在形象、物业的使用年限及使用平安，直接关系到业主不动产的保值增值。一管理容：小区的共用设施设备应经常进展检查，以便及时发现和排除设备故障。要养成良好的以维护保养为主、维修为辅的工作习惯，按不同设施设备的养护要求进展日常保养。二具体维护措施：1、公共设施设备养护管理：1日检：对设备主控房以及设备围环境进展清洁，检查设备运行有无异常情况。2月检：对设备进展全面检查，查设备重点部位或者容易出故障的部位。3季检：对设备进展清扫、加油、调试。4年检：对设备及围进展全面检查，重点检查设备的机械有

30、无故障，检修或者更换零部件或者附属装置。5售后：由设备厂家定期做产品售后保养工作2、公共设施预防性管理措施：1建立设施汇总表，做好设施管理台账，对于在实际的检修工作中产生的设备维修、零件更换等做好档案记录。2各配套设施重要零部件特别是容易损耗的零件，应当有适量的储藏，以应对突发故障。3格执行各时间段的检查方案，把预防为主，排除事故隐患当作重中之重。4保存好设施施工图纸、售后效劳卡、产品说明书等。3、公共设备预防性管理措施：1制订设备平安运行岗位责任制，定期检查设备并进展养护，建立完善的设备管理档案。2加强责任心、包机到人，出现问题便于追责。3故障发生后认真履行好“三不放过他原那么，找准原因、吸

31、取教训，杜绝同类问题再次发生。4确保中央监控系统等智能设备运行正常，并做好记录。5给排水系统设备正常，给排水设备、阀门、管道无跑水、漏水、滴水、冒水现象。三维修人员工作标准1、上班后第一时间换上工装，整理仪容仪表，保持形象的整洁大2、 格遵守公司“八不准制度。即：不准抽住户的烟、不准喝住户的水、不准吃住户的饭、不准坐住户的床椅、不准看住户的电视、不准拿住户的一针一线、不准酒后为住户效劳、不准与住户吵嘴斗欧。3、格按照效劳规进展标准化效劳。1入室维修穿鞋套。2维修完毕清理好现场。3入户敲门，修好离开要彬彬有礼，注意表达个人良好的素质。4工作服穿戴整齐、谨。5接效劳中心后，无特殊情况20分钟必须接

32、单，当天能解决的问题决不拖到第二天。6维修效劳要热情到，不急不躁。7在不影响维修工作的前提下，每天准时去办公室考复勤。4、维修人员上门效劳，应礼节性的轻叩房门三下，30秒后再稍重叩门三下。“您好，我是物业维修部的XXX,请给我具体说明一下您家水电的故障问题。“修理好了，请检查一下“麻烦您填写一下工作单，确认后请签字“您的配合，很快乐为您效劳，再见。5、维修人员入户工作要干净利落，小心认真。修理完毕要清理好现场，损坏物品要赔四公共设施设备维护保养标准1、供配电：未移交专业经营单位的，按以下标准做好维修、保养工作；产权属专业经营单位的，可承受专业经营单位委托，协助做好相关工作。1每日1次对设备运行

33、状况进展检查，低压配电室每月巡查1次。2上下压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对上下压配电设备、绝缘工具进展打压检测。3配电室平安标识、平安防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。4无自身系统故障引起的方案外大面积停电。2、公共照明1院落、楼道照明巡查每月1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。2公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具根本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。3、电梯1电梯设备运行情况每日巡查1次，建立

34、记录。2保证电梯24小时运行，轿厢按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢整洁。3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进展保养，每年进展平安检测，并在轿厢贴?年检合格证?。对维保单位保养工作进展监视，保存相关记录。4电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并催促维保单位对故障进展修复，一般性换件维修1日完成，较为复杂维修3日完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进展救助；物业效劳企业保存相关记录。4、给排水1公共污水管道每年检查1次，视情况进展清通，排水畅通。2雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情

35、况进展清通，排水畅通，无堵塞。3污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进展清挖、清抽，集水坑定期清理。4雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进展清理清挖。5不定期对雨污水井盖、明装雨污水管道进展除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。5、平安防设施监控系统，做到：1设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰。2按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进展检修保养。3设备出现故障，及时修复。门禁系统，做到：1每巡视1次，保证系统工作正常。2门锁、对讲主机检查保养每季1次。3一般性故障2小时修复；较为复杂的故障2日修复。电子巡更，做到：1调试保养每季1次，保证正常运行；2保持巡

36、更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。界防系统，做到：1主机除尘，压线端子结实，每年对射探头结实性检查1次；2报警系统有效性测试每1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；3系统发生故障，一般性故障1小时修复，较为复杂的故障24小时修复。6、防雷接地系统1每年对避雷装置进展2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。2高层建筑每年雨季前对避雷系统进展测试，保证其性能符合规定。九、保洁效劳公司提供八小时保洁效劳，高密度巡检，创造干净舒适的商住环境，具体保洁措施如下：一组建一支举止文明、工作认真、拾金不昧、吃苦耐劳的清洁

37、队伍，同时对保洁人员进展培训。二根据工程具体情况，划分卫生区域，包干到人，实行卫生包干责任制，便于追责和激发工作积极性。三效劳规程：1、检查工作具体检查容:1工程经理根据当天任务，采用不连续的循环式、高密度检查式，检查公共区域的卫生质量，抽查方案卫生的完成情况。2检查中发现卫生质量存在问题，应立即催促员工返工，并再次验收。2、保洁工作标准楼保洁1楼层通道和楼梯台阶，每清洁1次，地面每湿拖1次。 2楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每清洁1次。 3天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。 4共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。 5电梯轿厢地面每日清洁1次，目视干净。外围保洁

38、1道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，便出行。 2绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。 3水景开放期，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物。 4休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施外表干净，地面无杂物。 53米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。 6标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每月清洁1次，目视干净。 7天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，排水顺畅，无垃圾堆放。 8设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进展消杀。地下停车场 1地面每日清洁1次，保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。 2天花板、墙面每

39、季清洁1次，无蜘蛛网。 3门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。垃圾收集与处理1设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，围地面无散落垃圾。2建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。3垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。定期喷洒药水，消毒杀菌，防止虫害和病菌滋生。卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和实际情况制定具体方案；灭鼠每半年进展1次，无明显鼠迹。十、秩序效劳一人员要求1、专职公共秩序维护人员中55岁以下的人员占总数的60%以上，身体安康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序,高中以上文化水平或退伍复员军人优先考虑。2、有较强的平安防能

40、力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设jz.备。3、配备对讲装置或必要的平安护卫器械。二秩序维护工作标准1、分管卫生：24小时保洁，无果皮、沙、塑料袋等杂物；垃圾箱外皮、四干净无污物。2、值勤：白班道闸岗位不得脱岗，二人以上不定时巡逻，夜班巡逻密度进一步加大，每一小时巡回检查一次，并逐次做好记录进展交接。巡逻时走姿正规，不可叼着烟、背着手。3、着装：穿戴整齐、谨，不可叼着烟、盘着腿、歪戴帽子、敞着怀。4、询查：对可疑车辆、人员先敬礼后询查并登记在册，外来人员、车辆询问后进展登记。5、秩序维护：对打架斗殴等不文明行为及时劝阻，对盗窃抢劫等不法行为及时制止和报警。车辆进出确保畅通，车辆停放确保

41、有序。巡逻期间发现任问题及时处理或上报。6、上班期间制止饮酒、制止酒后上岗，制止脱岗、串岗、睡岗。7、认真盯好监控，发现问题及时通报、处理，消除事故隐患，保存好监控数据。8、认真填写值班记录，要准确、全面，妥善保存并格交接。9、完成领导交办的各项工作任务三门岗1、 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。2、保障值班畅通，接听及时。3、各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，人员年轻化，统一穿着特战服，一天早中晚四个上下班时段立岗效劳，按照委托合同要求进展进出车辆管理、访客登记。4、对业主、顾客或车辆主动行注目礼或举手礼，积极巡视停车场，维护好车场秩序。5、对大

42、型物品搬出进展登记，记录规、详实。6、对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。7、保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入。8、 主动向巡逻队员通报进入工程的外来人员或车辆的去向，以便巡逻队员及时注意或引导9、 对业主及顾客等外来人员提出的问题要婉转应答，具备良好的效劳意识，切忌简单地答复“不知道。四巡逻1、巡逻岗按规定路线巡查，不留死角，对可疑人员或突发情况进展应急处理。2、制定详细的巡查案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。3、每天定时巡查楼梯间等室公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。4、在巡逻期间发现的任问题

43、，能当场处理的当场处理，不能当场处理的及时向队长汇报并在现场采取必要措施，由队长填写巡查反响记录。5、积极主动地给有需要的人提供便。五车辆管理1、按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规。2、按照合同约定对车辆进展管理，确保车辆有序停放，消防通道中制止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进展劝阻、纠正。3、车库门禁系统、车库照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。4、收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规、详实。5、住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、撤除。6、非机动车应定点停放。六监控1、监控室专人24小时值班，交接班记录规、详实。2、 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进展处理。3、监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。七应急预案管理1、任员工在接到火警、火灾报告、发现火警或发现有浓烟蔓延时，应保持镇静不可慌，并应立即赶赴现场查看。如火警属实，应立即向领导汇报。2、火情重大，应在第一时间拨打“119”报警。