邢台房地产业发展现状与对策

1、邢台房地产业发展现状与对策摘要：在我国快速城市化、新型工业化发展的新时期，邢台房地产业发展有利于促进本市农村经济发展、加速城镇化进程、增进土地集约利用、拉动相关产业发展，因此研究邢台房地产业发展具有重要意义。总结了邢台房地产业的发展现状及存在的问题，分析了邢台房地产业发展问题的原因，提出了邢台房地产业发展应遵循的原则，阐述了邢台房地产业发展的对策建议。关键词：邢台房地产；城市化；对策当前，我国城市化、新型工业化快速发展，邢台房地产业也随着城市房地产业的发展逐渐兴起， 邢台房地产业的发展对促进农村经济发展、加速城镇化进程、增进土地集约利用、拉动相关产业发展等都具有重要意义。1 邢台房地产业发展现

2、状及存在问题1.1 房地产开发档次不高，建筑形态缺乏特色目前邢台房地产开发以采用外延扩展模式为主，开发小区布局松散，用地面积大，建筑密度低。开发投资主体主要是邢台企业和城镇居民， 资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低，开发档次不高。并且邢台开发小区的建筑形式与邢台企业的厂房车间大同小异，多为平房和低矮的楼房。这种千篇一律的建筑形态使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。1.2 基础设施与配套设施建设滞后由于邢台有些地方距城市有一定距离，城市基础设施、公共服务设施难以共享， 因此导致房地产开发基础设施与配套设施建设滞后，没有或者少有污

3、水处理设施、天然气管道，没有配套的综合商业措施、电器百货等，而且教育与娱乐几乎没有。如某镇房地产开发由于缺乏基础设施和配套设施，导致污水横流、垃圾乱倒，大量未经处理的生活垃圾直接堆放在镇区周围， 破坏了村容村貌。1.3 物业管理落后从邢台管理的现状来看，居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在户数少、规模小的特点，使得物业管理难以开展；城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难；住房产权多元化，既有公房，也有私房，物业管理难以协调；物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低，邢台房地产物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。2 邢台房地产业发展问题的原因分析2.1 城乡规

4、划滞后和盲目建设严重我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程，政府的调控对邢台的发展有着重要作用。但从邢台的发展现状来看，城乡规划严重滞后于邢台的发展。主要表现在：土地利用规划滞后于邢台建设规划，从规划的层次上讲， 土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用。但在实际操作中并非如此，邢台的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致邢台规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。2.2 房地产开发投资能力不足房地产投资不足且来源分散，这是制约邢台房地产业发展

5、的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。房地产的投资能力严重不足，这种状况导致：（1）邢台建设初期投资不足，基础设施规模过小，而在后期规模扩张后改建的压力增大；（2）预算外投资的主要来源是土地出让金，过度地依靠预算外投资，会导致土地价格的高抬，形成农民进城和投资开发商进入的高门槛4；（3）邢台建设中非规范的资金运作使得邢台的发展难以和正常的市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。2.3 相关农村配套改革滞后邢台房地产开发的现有配套政策体制已不能适应城镇进一步发展的需要

6、。主要表现在：（1）城镇行政管理体制不适应。邢台管理，一方面存在“条块分割，多头管理”的现象，协调管理难；另一方面，邢台政府的职能不明晰，自身存在着政企不分、政事不分等问题，导致行政效率不高。（2）城乡二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动，使得邢台房地产商品的消费空间受到人口聚集不高这一因素的限制。（3）农村经济的整体实力不强，使得离开农业的农民“离土离乡”的动力不足，城乡“两栖”的现象普遍。（4）土地使用制度改革滞后，农村集体土地流转制度存在局限性。2.4 邢台房地产企业素质不高在邢台对房地产开发的建筑施工企业绝大多数是农村的建筑队，这些队伍都不同程度地存在素质低、资金实力弱、技术人员

7、少、机械设备缺乏、开发经验不足等问题。他们在建造过程中，往往容易忽略住宅的质量、品质等高层次的追求，形成了低层次、低技术含量的简单再生产。如河北某县建设局及各邢台政府管理滞后，存在大量的无资质开发、挂靠开发企业，邢台房地产处于盲目、无序发展状态，产生了大量遗留问题。2.5 邢台房地产市场发育不完善目前，我国市场经济体制还不够完善健全，特别是邢台房地产市场的发育还很不成熟，法律法规不健全，管理体制不顺，宏观调控乏力等，房地产隐性交易活跃，削弱了政府的调控能力，在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范。并且由于邢台房地产市场的竞争较弱，因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱

8、，人为因素影响大，导致房地产交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。如江苏省有些农村小城镇建设步伐不断加快，邢台房地产开发如火如荼，随之暴露出房地产开发纳税人纳税意识不强、税收征管难度大等问题。2.6 邢台住房金融制度尚未建立由于邢台的住房金融制度尚未建立，使得住房完全商品化难以实现。由于传统的经济体制中缺乏住房金融的运作基础， 城市房地产金融化仅是近十年发展起来的，一时难以全面向邢台铺开。虽然我国大中城市房地产金融制度发展较快，并已形成一定规模，但是邢台特别是中西部地区的邢台房地产金融制度基本上还是一片空白。3 邢台房地产业发展的对策建议3.1 以市场为导向，积极引导邢台产业集聚发展邢台发

9、展的源动力在于经济发展产业支持，尤其是邢台企业和专业市场的发展，邢台房地产业的发展也必须以经济发展为源动力。发展第一产业的同时，必须大力发展二三产业，以提高邢台对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，邢台以当前产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业、商业和服务业向邢台聚集； 同时采取各种措施提高邢台的投资能力，通过规范政府财政体制，确定邢台政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力。3.2 编制科学合理的城乡规划邢台房地产开发关系到邢台的健康发展，而土地利用规划和邢台

10、建设规划是政府对邢台建设进行宏观调控的重要技术手段。因此，邢台房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合邢台建设的客观实际和发展方向，因地制宜、量力而行，制定科学、合理、超前的城乡规划。邢台通过编制新农村建设村庄规划，利用规划的引导约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。3.3 完善基础设施建设基础设施建设要考虑沟通农村、连接城市的畅通衔接，努力使城乡各种物流、信息流畅通无阻。交通、通讯、邮电、电信、供电、供水、供热、供气、广播、电器等社会公用基础设施既要满足集镇人群的使用要求，还要满

11、足流动人口的滞留要求，更要满足邢台农副产品外运和城市产品在镇区集散与分流的要求。为改善邢台居住环境，完善基础设施，加快城镇一体化进程，启动了邢台房地产项目开发。3.4 完善邢台住宅金融制度邢台房地产刚刚起步，投资渠道的单一化严重制约了邢台房地产业的发展，要加快邢台房地产发展，需要大量的资金支持，因此，在未来相当长时间内，必须加大金融对邢台房地产发展的支持力度，充分发挥住房公积金在解决邢台住房问题的积极作用。加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房消费的支持力度，提高居民的购房能力；完善住房抵押贷款的各项配套政策，防范个人住房贷款风险，促进个人住房

12、贷款业务的发展；建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构的资产流动性和质量。参考文献：1 殷友田,吴建藩.房地产开发理论与实务M.北京:高等教育出版社,2000.2 曾鹏.对规范我国农村房地产市场的思考J.土地问题,2004(12):24-25.3 毛冰,范波澜,王军.农村房地产与农村经济协调发展初探J.商场现代化,2006(2):288-289.4 苏光柱.对农村房地产发展现状的思考J.甘肃农业,2005(12):92. 评分标准及成绩项目评分标准分值成绩格式规范1、A4纸打印，左侧装订2、页面边距：上、下、左、右2厘米3、行间距：单倍行距4、3500字以上10分论文题目1、论文标题应简明扼要，提纲挈领，同时要具有学术性2、论文标题格式：“宋体三号”字，居中，加粗。3、论文标题下面标明专业、学号、姓名；格式：“宋体小四号”字，居中。10分摘要1、摘要是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数不超过二百字为宜2、摘要格式：“宋体小四号”字10分关键词1、关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。2、每篇论文一般选取3-5个词汇作为关键词，关键词之间用分号分隔，另起一行，排在“摘要”