财政学毕业论文开征物业税的规划与设制

1、哈尔滨商业大学毕业论文开征物业税的规划与设制学 生 姓 名 刘丹 指 导 教 师 蔡德发 专 业 财政学 学 院 财政与公共管理学院 2008年6月18日Harbin University of Commerce Graduation ThesisHeilongjiang Province Logistics Development of agricultural ProductsStudent LiuDan Supervisor CaiDeFa Specialty Public Economics School Finance and public management instute 20

2、08-06-18毕业论文任务书姓名：张莹学院：财政与公共管理学院班级：04财政4班专业：财政学毕业论文题目：税源管理与监控的问题与对策立题目的和意义：本文在国内外研究成果的基础上，探讨开征物业税并将其合理规划与实际情况相适应，开征物业税，使其真正顺应当前的国内经济形势的发展，并且是进一步完善市场体系的要求，是进一步完善我国房地产税收体系的需要，也是完善地方财政体系的客观要求。通过对我国现有房地产税收体系的剖析，借鉴成熟市场经济国家的成功经验，给合我国国情，提出我国物业税的具体税制设计方案，并对开征物业税后带来的经济效应分析讨论，从而为建立一个科学有效、公平稳定的物业税，实现物业税功能做出一些积

3、极的探索研究。开征物业税势必增加地方财力，缓解地方财政压力、增强地方政府提供公共产品与服务的能力。技术要求与工作计划：1.技术要求在写作过程中，综合应用所学基础理论、基本知识和基本技能，分析解决实际问题；对物业税有了深刻的认识和研究，注意收集与整理资料，从理论上验证了完善物业税的迫切性。论文分为五个部分，即绪论，开征物业税的相关理论，现行房地产税收体系现状及物业税的提出，国外物业税比较分析及经验借鉴，开征物业税的规划设计。2工作计划第一步，查找与整理资料，确定选题。第二步，根据选题，在导师指导下初步形成论文写作提纲。第三步，了解目前有关物业税的相关状况，认识其中的缺陷与不足第四步，根据掌握的理

4、论资料，进行系统、全面地分析与整理，找到问题的切入点。第五步，阅读有关物业税的文献，查找有关资料，从中分析整理写作思路。第六步，论文写作提纲定稿，组织相关资料准备论文撰写。第七步，进行论文写作，完成初稿工作。第八步，根据导师所提意见和建议，经反复修改后定稿。第九步，积极准备及参加论文答辩，并按答辩小组意见在导师的指导下进行修改和定稿。第十步，按规范要求进行打印、装订一式两份的毕业论文。时间安排：1.毕业设计准备 2007年09月01日-2007年10月31日2.确定题目 2007年11月01日-2007年11月15日3.开题（确定提纲、提交开题报告书和毕业设计任务书） 2007年11月16日-

5、2007年11月25日4.提交初稿 2007年11月26日-2008年04月15日5.中期检查（基本定稿，准备答辩） 2008年04月16日-2008年06月15日6.论文答辩 2008年06月16日-2008年06月23日7.根据答辩委员会要求修改论文定稿 2008年06月24日-2008年06月26日8.论文打印及装订 2008年06月27日-2008年06月30日9.毕业论文工作总结、资料归档 2008年07月01日-2008年07月05日指导教师要求：（签字） 年 月 日教研室主任意见：（签字） 年 月 日院长意见：（签字） 年 月 日毕业论文审阅评语一、指导教师评语：指导教师签字：年

6、 月 日毕业论文审阅评语二、评阅人评语：评阅人签字：年 月 日毕业论文答辩评语及成绩三、答辩委员会评语：四、毕业论文成绩：专业答辩组负责人签字： 年 月 日五、答辩委员会主任单位： （签章） 答辩委员会主任职称： 答辩委员会主任签字： 年 月 日摘 要最近几年来物业税问题受到了政府、民众、社会广泛关注。国外一些国家早已开征此税，在我国不论从完善税制角度还是现实需要来看，开征物业税是非常有必要的。笔者是沿着两条主线展开的。一条是从理论到实践，理论与实践相结合.理论上对物业税的基本概念和经济效应进行研究，鉴于国外在物业税上有比较成熟的做法，视线由国内转向国外，接着视角切入到现实，对我国房地产税制现

7、状问题、开征物业税的必要性与影响因素进行分析，最后在以上分析的基础上对物业税的税制要素做出设计。另一条主线是提出问题分析问题解决问题。文章总结概括出现行国内房地产税制存在的问题后，对开征物业税是否必要及影响因素作了论证，最后要解决问题，我们需要什么样的物业税，笔者通过5章内容进行了详细的设计。关键词： 税收；房地产税收；物业税；规划设计AbstractThe last 23 to the property tax issue by the government, public, social concern. Some foreign countries already levy such a

8、 tax in China, whether from the perspective of improving the tax system still need to look at reality, the levy of property tax is very necessary. The author is carried out along two main lines. One is from theory to practice, integrating theory and practice. Theory of the fundamental concept of pro

9、perty tax and economic effects of study abroad in the light of the property tax on a more mature approach to domestic attention from abroad, then perspective Cut to reality , The question of the status quo of China's real estate tax, the levy of property tax factors and the need for analysis, th

10、e last in the above analysis on the basis of the property tax system to make design elements. Another main theme is a question - Analysis of the problem - to solve the problem. The article appeared the speech summed up the domestic real estate tax to the existing problems, the property tax levy and

11、the impact of factors made the necessary proof, finally to solve the problem, we need what kind of property tax, the author through the contents of Chapter 5 of the detailed design.Keywords： tax; real estate taxes; property tax; Planning and Design目 录摘 要IAbstractII1 绪 论11.1研究背景11.2 研究目的与意义1研究目的1研究意义

12、21.3 国内外研究现状2国外研究现状21.3.2 国内研究现状31.4 研究内容与方法3研究内容3研究方法42 开征物业税的相关理论52.1物业税的相关概念5财产税5物业税5物业税特征62.2物业税的相关理论7财政分权理论73 现行房地产税收体系现状及物业税的提出83.1现行房地产税收体系分析83.1.1 广义与狭义房地产税收8现行房地产税收体系的特征93.1.3 现行房地产税收体系改革的必要性93.2物业税的提出113.2.1 开征物业税的归宿分析11开征物业税的经济效应124 国外物业税比较分析及经验借鉴164.1国外发达国家物业税分析164.1.1 美国的财产税164.1.2 日本房地

13、产保有类税164.1.3 加拿大的财产税174.2 几点启示175 开征物业税规划设计195.1物业税的目标设计与基本原则19物业税目标设计19物业税设计的基本原则195.2物业税设计的基本框架195.2.1 对土地出让金是否归并到物业税中的分析195.2.2 物业税改革“大改、中改、小改”三种方案选择205.3 物业税税制设计内容215.3.1 纳税人215.3.2 征税范围215.3.3 征税对象21税率225.3.5 减免税235.4 开征物业税的配套措施24结 论25参考文献26致 谢271 绪 论1.1 研究背景我国自从税制改革以来，在房地产经营活动中逐步形成了在房地产开发、保有、交

14、易等环节征税的房地产税收体系，目前共涉及营业税、所得税、房产税、土地使用税、土地增值税等12个税种。在我国市场经济日渐成熟，经济社会高速发展，国民收入以及社会财富分配发生较大变化的今天，以税收环节多、重复税、重交易(开发)轻保有为特征的现有房地产税收体系已经阻碍了我国经济的再一步深入发展，土地资源得不到有效利用，国家不能参与房地产增值收益，地方财政缺乏长期稳定的主体税收等弊端突显。因此，2003年10月中央明确提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。2005年底，财政部、国家税务总局表示，“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，稳步推行物业税。2006年，在财政部和国家税务总局统

15、一安排下，北京、深圳、重庆、南京等6个城市率先开展了物业税“空转”试点工作。2007年1月25日，国家税务总局在2007年全国税收工作要点中提到，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点。”。在2007年3月举行的全国两会上，政府财政预算报告更明确表示要“研究开征物业税的实施方案”，表明我国开征物业税工作已被提到国家及相关部门近期重要工作议程。但由于物业税涉及面非常广泛，法律、制度、技术手段、利益分配等方面需要进一步配套改革、完善，因此引起政府、专家、社会各界广泛讨论，国务院发展研究中心专门和美国林肯土地政策研究院合作成立了中国不动产税收改革课题组，负责研

16、究中国不动产税收改革工作。1.2 研究目的与意义 研究目的本文在国内外研究成果的基础上，探讨开征物业税并将其合理规划与实际情况相适应，开征物业税，使其真正顺应当前的国内经济形势的发展，并且是进一步完善市场体系的要求，是进一步完善我国房地产税收体系的需要，也是完善地方财政体系的客观要求。 研究意义由于目前物业税仍处于积极筹备阶段，启动物业税所需的条件仍在研究完善，具体的税制设计也不确定，对我国经济社会可能产生的影响还处于分析、测算过程，因而笔者通过对我国现有房地产税收体系的剖析，借鉴成熟市场经济国家的成功经验，给合我国国情，提出我国物业税的具体税制设计方案，并对开征物业税后带来的经济效应分析讨论

17、，从而为建立一个科学有效、公平稳定的物业税，实现物业税功能做出一些积极的探索研究开征物业税势必增加地方财力，缓解地方财政压力、增强地方政府提供公共产品与服务的能力。 1.3 国内外研究现状 国外研究现状征收物业税已成为世界上多数国家的通行做法，且经过长期实践，形成了大量、丰富的理论。由于历史沿革、经济基础、政治环境和社会制度不同，各国的物业税在税种名称、课税范围、计税依据、税率设计以及征收管理等方面存在着较大的差别。有的国家(如凯恩、费雪、EdwardL.Glaeser)称之为财产税，有的国家(如法国、英国)称之为房屋税、土地税等等。名称虽然不同，但主要共同点都是针对保有房地产征收的税收，与我

18、国开征的物业税在征税范围、征税对象、征税目的上是基本相同的。纵观各国物业税政策，可以得出当今物业税的一些共同之处。一是物业税在各国房地产税制中占主导地位。与房地产开发、交易等环节的税收征管工作相比，各国对房地产的税收征管更多集中于房地产的保有环节。这样做的好处是有利于房地产要素的优化配置，能给政府带来稳定的财源。二是物业税在各国地方税种和地方财政收入中占主导地位。凡是实行分税制的国家，物业税基本划收归地方，且构成地方税收的主体税种，这样做可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来，有利于调动地方政府征收物业税的积极性，也有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，形成税收收入增长的良性循环。三是

19、各国物业税多采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则，各国物业税的税基涵盖范围较宽，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税，且各国规定的物业税税率一般都不高，如目前美国各州和地方政府的平均税率为1%-3%，加拿大多伦多市2003年物业税税率为平均为2.5%。四是各国均有适当的税收减免政策，体现社会公平。如对低收入者、残疾人等特殊人群减税或免税。五是配套措施完善。各国都有专门的评估机构进行房地产价值评估，如英国的“地产估价局”。1.3.2 国内研究现状2003年10月，中共十六届三中全会公布中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定，其中明确提到实施城镇建设税费改革，条件

20、具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。自此，国内关于物业税开征的目的、开征时机是否成熟、物业税的基本框架、税制设计、法律配套、技术支持、产生的作用等多方面开展了分析讨论，形成了不同的意见和建议。大多数专家学者支持实行物业税改革，认为物业税的出台必将对完善房地产税制、调控房地产市场、促进资源利用效率、维护社会公平产生重要影响。但在具体的物业税税制设计上仍存在较大的分岐。在物业税的设计框架方面，例如吴俊培、马克和等人认为，应将现行的房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税以及土地出让金等合并，转化为房产保有环节统一收取的物业税，并相应取消房地产开发建设环节的一些不合理收费，使物

21、业税开征后的总体收入规模与现行房地产税费总体规模基本相当；而胡怡建、刘维新、何振一等人认为，土地出让金属于土地租金范畴，与税没有关系，因而框架中不能包括物业税。在物业税的征收范围、征收对象、税率设置、减免税等方面同样存在着诸多不同的观点。基于不同的改革思路，开征物业税后在房地产市场、地方财政收入、经济发展等方面产生的作用与影响也形成了不同的看法。1.4 研究内容与方法 研究内容本文第一章提出本课题研究的背景、目的和意义，阐述本文的研究内容与思路。第二 章 研 究我国税收的基本理论。第三 章 研 究我国现行房地产税收体系。简要介绍我国现行房地产税收体系，分析目前房地产税收体系特征和改革的客观要求

22、，提出开征物业税的现实必要性。第四 章 比 较研究各国(地区)物业税税收制度，汲取各国(地区)物业税成功的经验。. 第五 章 探 讨物业税的制度设计。根据我国物业税设计原则，提出税制设计的基本框架:征税范围、征税对象、税率、计税依据、减免税政策等，并简单分析启动物业税的配套措施。 分 析物业税的经济效应。根据设计的税制方案，分析物业税开征后对我国经济社会发展带来的影响，主要是对房地产市场、地方经济发展、土地资源的利用效率进行分析。 研究方法本文 研 究 主要理论依据有财政税收基本理论、现代产权理论、地租理论、收入分配理论、西方经济学基本理论等。本文主要运用了以下几种研究方法:一、比较研究，通过

23、检索相关的国内外文献，进行分析、比较;二、理论研究，在借鉴相关理论知识的基础上，对我国税收基础理论及房地产税收体系进行理论研究，并运用经济学原理对开征物业税后带来的影响进行分析。本文主要创新之处一是在于更加关注物业税的可操作性问题，对我国如何设计物业税制度进行了详细描述，为实务操作提供完整的视角;二是加强了经济效应方面的分析，对社会关注度非常高的物业税开征后可能产生的影响做出一定研究。2 开征物业税的相关理论2.1 物业税的相关概念 财产税财产税不是单一的税种名称，而是税收分类中的一个类别，故严格说来，应称之为财产税体系。财产税虽然和财产有关，但不等于说对财产课征的税收(或者说与财产相关的税收

24、)就归属于财产税体系。财产税体系是以各类财产(包括不动产和动产)的数量或价值为课税对象的税收统称。由于财产既可以被保有，也可以被转让，因此，可进一步分为对财产保有的课税和对财产转让的课税，即财产保有税和财产转让税。也就是说，财产税是对财产本身的课税，而不是对财产的收益课税。从某种意义上说，即便是财产转让税也是对财产本身的课税，而非对财产转让行为的课税。正如有学者认为，财产税以财产的存在为前提，与财产是否交易无关，只要财产存在，无论财产是否发生转让都要课税，是对纯收入存量的课税。相比商品税和所得税是对国民生产的流量课税，财产税则是对社会财产的存量课税，其价值并没有参与再生产的循环。财产保有税，即

25、着眼于财产保有的事实而课征的税收。从法学角度看，财产保有是指对财产事实上的控制与支配，包括财产所有人的保有和非财产所有人的保有。财产保有税根据其课税对象范围大小，可分为选择性财产保有税和一般性财产保有税。 物业税“物业”一词源于香港和东南亚，是由英语“property”或“estate”翻译而来，是粤港方言对房地产的称呼，一般是指土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。是实物、权益、区位的综合体。由于其位置固定、不可移动，或一旦移动后会引起性质变化、功能减损而损害其价值，因此，通常在国外被称为不动产，而在我国大陆则习惯称之为房地产。“物业税”顾名思义，是指以物业为征

26、税对象征收的一种税。物业税从广义的角度理解，属于财产税类的个别财产税税种。而从国内外大量相关文献所讨论的财产课税往往是从最狭义的角度进行理解，即对保有土地和房屋建筑物等不动产课征的财产保有税.本文对物业税的研究将遵循对财产税最狭义的理解，即指在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地产缴付一定税款，其税款额度随房产价值的变化而变化，理论上通常称之为房地产(不动产)保有课税.物业税在我国最早提出是在2003年。2003年01月，十六届三中全会上在关于房地产税收制度改革方面提出了一些设想，明确提出“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统

27、一规范的物业税，相应取消有关税费，随后在报刊杂志里我们看到更多的提法:“财产税”、“房地产税”、“不动产税”等。经过上面的分析，我们可知物业税不等同于财产税、房地产税。那物业税是否就是不动产税，不动产是指土地和土地上的附着物。包括各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等;生长在土地上的各类植物，不动产的概念相对于房地产要宽泛的多，运用到主要对房产和地产保有阶段征收的税收上不是很合适。 物业税特征在理论分析时，我们总结了地方政府应当征收税基非流动性、配性、不可转嫁并且便于征管的税种。纵观我们所要探讨的物业税种标准。分布较均匀，非再分，其特征正好符合：(1)税基具有地域性与普遍性。首先，

28、物业税主要以不动产为课税对象，课税稳定。其次，由于地区地理位置不同，地区不动产的分布也各不相同，具有明显的地域性。对于各地地方政府来说，一来对税源便于区分与控制；二来可根据本地情况设置不同的税率，因地制宜，控制成本，加大征税灵活性；第三，也起到组织财政收入的作用。(2)便于征管不动产客体明显，很难出现隐匿现象，且具有非流动性，这给当地政府税收征管带来了很大的便利性。(3)弥补其他税种的缺陷，弥补全国统一税制的不足物业税的理论依据。2.2 物业税的相关理论 财政分权理论中央政府与地方政府的财政关系，一直是经济学研究的重要课题。所谓财政分权是指给予不同层次政府一定的税收权力和支出责任范围，允许其自

29、主决定预算支出规模与结构，使各级政府能自由选择所需要的政策类型，提供最优的公共产品与服务，以满足地域性社会公共需求。(1)Ti bout于1956年在政治经济学刊上发表了著名的论文，文章从地方公共产品入手，假定居民可以自由流动，那么具有相同偏好和收入水平的居民会自动聚集到某一地方政府周围。因为居民可以用“用脚投票”来显示自己真实偏好。如果政府不能满足其要求，那么居民可以迁移到最符合自己偏好的地区。居民的流动性带来了政府间的竞争，地方政府要吸引选民，就必须按选民的要求供给公共产品和服务。竞争的结果使相同偏好的居民聚集在同一地区，该地区也将有效率提供公共产品和服务，从而达到帕累托最优。Ti bou

30、t模型虽然有诸多前提假设，但他从公共财政分权的核心问题偏好显示出发，解决了公共产品供给的难题，从理论上阐述了财政分权的必要性，指出了地方政府存在的理由。(2) stiglerl957年发表的地方政府职能的有理范围一文，论证了地方政府存在的合理性:首先，地方政府与中央政府相比，更接近自己的公众，从而更了解所管辖地区的居民的效用和公共产品需求。其次，不同地方的居民有权选择自己需要的公共产品的数量和种类。而由中央政府统一供给的公共产品就无法满足区域性不同质的需求。因此Stigler强调，地方政府的存存是为了满足地方社会公共需要。3 现行房地产税收体系现状及物业税的提出3.1 现行房地产税收体系分析

31、广义与狭义房地产税收3.1.1.1 广义房地产税收是指以房地产为课税对象，直接(或间接)对房地产开发、交易、保有行为征收的税赋，包括12个税种，涉及我国现行税制体系中的全部税类。 狭义房地产税收指直接对房地产开发、交易、保有行为征收的税赋，包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税，前面三个税种属于房地产保有环节税，后面二个税种分别属于房地产开发、交易环节税。由于耕地占用税是专门针对我国人多地少的基本国情，设计用作保护农用耕地的一项政策，不在本文讨论的物业税设计范围内，因此本文不作进一步分析。(1)房产税。1986年10月开征，征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区范围内的

32、经营性房屋、建筑物，自用房产计税依据为房产原值一次减除10%-30%后的余额，适用1.2%的税率，出租房产的计税依据为租金收入，适用12%的税率，纳税人包括内资企业和个人，政策目标是调节国内企业和个人的财产收入。(2)城市房地产税。1951年8月开征，目前仅对外资企业和外籍个人征收，自用房产的计税依据为房产原值，适用1.2%的税率，出租房产的计税依据为租金收入，适用18%的税率，政策目标是调节外资企业和个人的财产收入。鉴于我国城市土地所有权属于国家，此税实际只对房产征税而未对地产征税，外资企业和个人使用的土地征收土地使用费。(3)城镇土地使用税。1988年11月开征，征税对象为在城市、县城、建

33、制镇、工矿区范围内使用的国家所有和集体所有的土地，实行以土地实际占用面积，按四档幅度定额税率计征，纳税人仅为内资企业和个人，政策目标是保护土地资源，提高土地的使用效益。(4)土地增值税。1994年1月开征，纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得的增值额为征税对象，采用四级累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%、增值额超过50%且未超过100%的部分税率为40%、增值额超过100%且未超过200%的部分税率为50%,增值额超过200%的部分税率为60%。此税开征目的是加强房地产市场管理，调节土地增值收益，但由于多方面原因一直未能得到全

34、面贯彻执行，部分地区根本没有实施，执行的地区也往往采用“按转让全额预缴税款”的方式征收，2007年国务院重申了必须按增值额进行全面清算的规定，要求从2007年2月份起严格执行税法。3.1.2现行房地产税收体系的特征(1)税种设计复杂、重交易(开发)轻保有。 现行房地产税收12个税种，不仅在房地产开发、保有、交易各个环节税种设置交叉重叠，重复征税，如对房产租金既征收5%的营业税，又征收12%的房产税，而且存在开发、交易环节税种多、税负重，保有环节税种少、税负轻的特征。(2)内外两套税制。 目前我国的房地产税收实行内外两套不同的税制。内资企业、单位和个人缴纳房产税和城镇土地使用税，外资企业则缴纳城

35、市房地产税，不缴纳土地使用税改，缴纳土地使用费。企业所得税方面也分别适用内、外资两套税制玛，造成法律适用上的不一致。(3)税制设计不科学。 现行房地产税制主要存在以下问题：首先税基窄。目前房地产税收仅针对经营性房地产行为，而对非经营性房地产行为(如生活用房)则排除在征管范围之外。其次计税依据不科学。3.1.3 现行房地产税收体系改革的必要性(1)2007年3月16日发布的中华人民共和国企业所得税法。我国从2008年1月1日起合并内、外资企业所得税，统一执行新的企业所得税法，多户房产企业偷税1.3亿元，完善地方税收体系建设，改善地方财政收支状况的要求地方税是指根据国家财政管理体制规定，由中央统一

36、立法或由地方立法开征，由省或省以下地方政府负责征收管理，税款为地方财政固定收入的税种。地方税收一般具有以下三个基本特征：一是税基具有明显的地域特征；二是收入具有地方受益性；三是征收管理的地方便利性。我国于1994年实行了分税制改革，着眼于增强中央政府的宏观调控能力，明确各级政府责、权、钱相结合的目标，重新界定了中央、地方政府间的财权和事权范围。分税制以后，中央和地方在税收收入划分上分成了三类：中央税、地方税、中央地方共享税，其中关税、海关代征的消费税及增值税、消费税归于中央税，增值税(中央分享75%，地方分享25%)、证券交易税(各分享50%)资源税(海洋石油资源归中央，其余大部分归地方)、企

37、业所得税(2004年起各分享50%)和个人所得税实行中央与地方共享，其他税收全部归于地方税。由于我国目前实行的是以流转税和所得税为主的税收体系，流转税和所得税合计占全部税收收入约四分之三，因此，实行分税制以后，我国的地方税收逐渐显露出体系构建不全，主体税种缺乏，税种多而小，税款零星，税收不稳定等的特征与不足。在地方财政收支状况上，出现了财权已上移，事权却下移的局面，中央与地方间财政体制配套改革进程缓慢，使地方政府财政支出承受巨大压力。1995年到2006年12年间，中央财政收入平均占国家财政总收入的52%，但财政支出只占国家财政总支出的29%，地方财政收入占国家财政总收入平均为48%，但财政支

38、出却占国家财政总支出的71%。表3.1 中央和地方历年财政收支和比重 单位：亿元年份中央和地方财政支出及比重财政收入财政支出所占比重全国中央地方中央全国中央地方中央19956242.23256.622985.5852.26823.721995.394828.3329.219967407.993661.073746.9249.47937.552151.275786.28270119978651.144226.924424.2248.99233.562532.506701.0627.419989875.954892.004983.9549.510798.183125.67276.5828.9199

39、911444.085849.215594.8751.113187.674152.339035.3431.5200013395.236989.1752.215886.505519.8510366.6534.7200116386.048582.747806.3052.418902.585768.0213134.5630.5200218903.6410388.648515.0055.022053.156771.7015281.4530.7200321715.2511865.279894.9854.624649.957420.1017229.8530.1200426396.4713955.341244

40、1.1352.928360.797894.0820466.7127.8200531627.9816535.9415092.0452.333708.128775.7324932.3926.0资料来源：蒋晓全.物业税的国际比较与我国征收的利弊分【J】.2005(2)促进房地产业健康发展，提高资源利用效率的要求。近十年来，随着住房制度改革和经济发展，以住宅为主的房地产业持续高速发展，成为国民经济发展新的增长点，但是我国目前房地产业的高速发展已经暴露出严重的问题，房地产投资过快、房价涨幅过大、空置率过高、土地供应结构不合理等成为房地产业发展的突出矛盾，房地产泡沫风险正在不断形成和增大，对经济的潜在危害

41、程度不断加重。在房地产投资额增长上，1998-2006年的10年间，全国房地产开发投资额年均增长22%，在房价上，1998-2003年全国住房平均售价增长率为2.8%, 2004-2006年则分别达到15%, 10.4%, 12.9%;在房地产资源利用率方面，据国家发改委网站发布的信息显示，我国2006年1-5月份商品房空置率达到17.8% ,超过国际公认的10%的警戒线，造成房产资源的极大浪费，同时，土地资源利用上问题也很严重，盲目圈地、囤积土地、乱占耕地现象普遍，耕地面积不断缩小;在土地供应结构上， 经济适用房、廉租住房供地所占比例不断缩小，中低档房供不应求，而高档豪宅、超大面积住宅不断出

42、现，挤占了小面积套型住宅的份额。房地产行业过多的资源投入抑制了社会其他行业的有效需求，促成了水泥、塑材、电力等相关产业的产能急剧膨胀，增加了整个经济非协调发展的风险性。而高昂的房价既增加了城市运作成本，减缓了城市化进程，还会引发房地产投机的扩张，直接影响到普通老百姓买房问题。作为调节市场经济主要工具之一的房地产税收政策工具，已经滞后于房地产经济发展的客观实际，不足以规范房地产业发展，形成了巨大的制度漏洞，改革势因而势在必行。(3)参与土地增值收益，保护土地市场发展的要求。随着经济社会的飞速发展，土地作为不可再生资源，其价值得到前所未有的体现，土地价值不断增值，土地价格持续上扬。一般认为，引起土

43、地增值的因素至少可以有以下2个方面：城镇的拓展引起土地区位的变化，人口的增加引起土地价值。(4)缩小贫富差距，促进社会公平和谐的要求。据统计分析，占20%的中国富有阶层所拥有住房的价值占全部住房价值的60.73%，而占20%的贫困阶层所拥有的住房价值却不足2%，两者差距比高达30倍之巨，以基尼系数来测量这种财产的不均衡状态，基尼系数高达0.576，目前的贫富差距还存在进一步拉大的趋势气在市场经济中，分配主要是通过要素市场的价格机制来实现的，但有时这种机制形成的社会分配格局会不符合“社会公平”的观念，不可避免地造成社会财富分配的不公平，导致社会财富过度集中在少数人手中，产生阻碍社会经济发展的后果

44、，甚至危及整个社会的安定。因此需要通过税收手段来调节社会财富分配不均的问题。3.2物业税的提出3.2.1 开征物业税的归宿分析由于市场结构是影响商品价格及其变化的重要因素，它也将影响税负归宿。市场结构是指市场要素之间的关系，如买者和卖者的数量，商品的同质性、信息的充分程度、生产要素的流动性等，市场按类型分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头市场和完全垄断市场。完全竞争市场是一个脱离现实的抽象出的理想市场，但是这种抽象具有很重要的理论意义，因为在此基础上进行分析，我们可以得出许多有益的结论，因此，对物业税税负归宿的分析将主要以完全竞争市场作为背景。对物业税的税负归宿本文采用局部均衡分析和一般均衡分

45、析。一般而言，局部均衡分析框架适用于较小的经济系统，在考察的经济范围较小时，局部均衡分析显得简明而有效。“货物税观点”认为，对土地和房屋建筑物保有阶段课征的税收可看成是一种货物税，其税负归宿取决于相关的供求曲线的形状。当供给曲线是垂直的，税负完全由要素供给者承担，当供给曲线是水平的，税负则由要素需求者负担。为了解房屋建筑物保有税税负归宿的“货物税观点”，我们首先从分析全国性资本市场入手。一般而言，资本能用于各种用途，如建造房屋建筑物、制造设备、用于公共部门的项目建设等，而资本的价格即利息是把资本分配到这些用途上去的工具。完全由该商品的消费者负担。这可以用图3予以说明：单位房屋建筑物的价格ROT

46、ROSDD房屋建筑物的数量QOQO图3-1 ：“货物税观点”下的税负归宿图中，横轴代表房屋建筑物的数量，纵轴代表单位房屋建筑物的价格，水平线S为房屋建筑物的供给曲线，D为税前的房屋建筑物需求曲线，税前的均衡价格为RO，均衡交易量为场。现对房屋建筑物课征保有税，设税率为t，以价格为计税依据，则税后的需求曲线将旋转移动到D，税后均衡价格变为RO，均衡交易量变为Q。这样，房屋建筑物供给者的供给价格仍为RO，而房屋租赁者需要支付的价格上升为RO，上升的数额正好为应该缴纳的税金.可见，在货物税观点下，房屋建筑物保有税税负全部转嫁给了房屋建筑物的需求者。当然，上述结论是假设供给曲线呈水平形状的结果。直观地

47、看，水平的房屋建筑物供给曲线意味着，如果资本得不到至少为RO的收益，那么，它就会流出建筑行业，直到投在建筑业的资本的收益上升到RO，因此，对房屋建筑物课税就是对作为生产要素之一的资本进行课税。这是我们进行分析的重要立论基础。3.2.2开征物业税的经济效应对开征物业税的经济效应，笔者分两种情形，即按物业类型实行差别税率和按物业地区实行差别税率来分别讨论。按物业类型不同实行差别税率的情形。假定税率设置情况为，对某种类型的物业免税，而对其他所有物业在其他任何地方都按统一税率征收，则投资者可以通过减少应税物业的投资，同时增加免税物业的投资来避税。要注意的是，该投资者的反应本身将导致房产价值及回报率的变

48、化，因为一旦投资者减少应税物业的持有，则其供给数量减少，物业的价格和投资者回报相应增加，这会抵消一部分税收负担。与此同时，免税物业的供给增加，将会降低价格和投资者回报，这在一定程度上缓冲了应税物业的减少。最终，当两种类型的房产的税后净回报率相等时，均衡得以实现。我们用图3-2来进一步说明:单位价格单位价格POSPOSP2P2DDP1DBOB的资本量B2AOA2A的资本量图3-2房地产税收均衡分析图中，纵轴表示物业单位价格，横轴表示投入物业的资本量，为资本的长期供给曲线，它是水平的。图中的初始情形为:对两种类型的房屋建筑物A和B征收同等税收(或者两者均不征税)，它们实现了单位价格(可视为投资回报

49、率)为PO的初始均衡，此时投资者在两种类型的房屋建筑物之间偏好无差异，因为二者的投资回报率相等。现假设对A类房屋建筑物征税，则直接的反应是A类房屋建筑物的单位价格迅速下降到PI，图中所示的需求曲线D包含了税收因素。短期内投资于A的投资者所获投资回报率仍为PO，支付税收(PO减去P的部分)后，投资回报率只能维持在P2水平。在此情况下，相对于对B的投资，A的投资回报率下降了，精明的投资者必然倾向于从对A的投资转为对B的投资.随着投资从A转向B，A的数量将跌落到人之下，A的投资回报率也会逐渐上升:与此同时，B的供给增加，导致B的单位价格和投资回报率下降。最终，A和B分别在A2和B2实现新的均衡，此时

50、二者的税后净回报率均为P。从分析中可以看出，由于征税，资本在A和B之间也重新进行了配置，A类物业数量减少，B类物业增多。因此，可以得出，开征物业税可以促进资本在不同类型物业中的流动，调整不同类型物业投资的数量，实现资源配置功能。按物业所在地区不同实行差别税率的情形。下面，我们对实行地区差别税率情况下的房屋建筑物保有税的经济效应进行分析。为便于分析，假设A地区是高税区，B地区为低税区，资本在地区之间具有完全流动性，并假设只有税率差别才影响资本在地区之间的流动。A地区的高税率的最初效应是降低了A地房屋建筑物所有者与投资者的投资回报率。由于资本可自由流动，投资者必将其投资从A地转向B地，资本从高税区

51、流向低税区。随着资本从高税区向低税区流动，高税区A地的资本的税前回报将上升，低税区B地的资本的税前回报将下降，这一过程一直持续到实现新的均衡，即A地区和B地区的税后投资回报率相等为止。在此过程中，税收负担从高税区A部分转嫁至低税区B。与前一节的分析类似，税收负担的转嫁行为本身必将导致经济成本的产生和效率损失，社会福利因此受损。下面，我们进一步讨论地区差别的房屋建筑物保有税对房屋建筑物的消费以及对士地的影响效应.（1）对房屋建筑物消费的影响效应。税收的地区差异会分别对高税区和低税区的房屋建筑物消费产生影响。下面以实行较高税率的A地区为例进行分析，B地区的分析和结论与之相对应。A地区的高税率导致该

52、地区资本使用价格上升，进而资本密集型商品的使用价格也上升。房屋建筑物就是最主要的资本密集型商品，因此预计房屋建筑物的使用价格(即生活于一栋房屋建筑物的消费者的成本)会上升，由价格变化所引起的A地区房屋建筑物供需状况变化如图3-3所示:单位价格S+TP1SPOTDP2QOA的资本量Q1图3-3 地区间实行差别税率对房屋建筑物消费的效应与图3-2相比，上图的供给曲线由水平变为向下弯曲，这是因为房屋建筑物成本在较高财产税的影响下呈现递增状况。由于征税，资本使用价格上升，供给减少，所以供给曲线向上移到S+T的位置，A地区的税收差别导致房屋建筑物的单位居住成本从P0上升为Pl。在新的均衡数量Q1上，房屋

53、所有者的净收益即销售价格会从P0下降为P2。可见，房屋建筑物的居住成本上升，同时市场价格下降。但市场价格下降的数额小于税额，因此，房屋建筑物的居住总成本即市场价格与税收之和上升。换言之，房屋建筑物消费者所承担的房屋消费成本将上升，这部分增加的成本即源于差别税收。A地区房屋建筑物市场的最终状况为，房屋建筑物价格上升，消费数量减少。上述情况是否继续，取决于房屋建筑物消费者是否对两个地区之间的相对价格的变动做出反应。如果消费者有一定流动性，而且他们意识到税收差别，则B地区较低价格房屋建筑物的消费需求会上升，A地区房屋建筑物的消费需求会下降.但B地区房屋需求的上升又会使房屋建筑物价格上升，同时A地区房

54、屋需求的减少会使房屋的价格下降。这种相互作用继续，直至达到均衡。（2）土地的效应。正如前述分析，A地区的高税率会使该地区的资本投资量减少，由于土地与资本是互补的，资本投资量的减少会导致土地需求降低的效应。进一步讨论，如果房屋消费者通过迁入其他低税区的方式对A地区的高税率做出反应，那么A地区的土地需求会进一步下降，进而土地价格也会降低。由于土地具有不可位移性，A地区的土地供应量是固定不变的，土地所有者不能通过地区之间的转移来对土地价格下降做出反应。因此，在其他所有资本、投入和消费者都可自由流动的情况下，A地区的差别税收负担必然通过土地价格的下降反应出来，即:差别税收负担由高税区地区的土地所有者负担，相反低税区的土地所有者却是受益者。4 国外物业税比较分析及经验借鉴4.1国外发达国家物业税分析4