中海奥龙观邸高层产品推广策略

1、中海奥龙观邸高层产品高层产品推广策略案风火广告北京分公司2009-12-25421分析分析任务任务解决之道解决之道目录（目录（CONCENTCONCENT）3回顾回顾PART1 PART1 回顾回顾 1、推广阶段：奥龙观邸整体形象导入，别墅产品入市（09年）2、推广主题：奥体核心 龙脉别墅3、推广手法：线上（纸媒+户外+网络+广播+短信） +线下（项目推介会+开盘活动）4、报广频次：开盘前集中引爆5、推广效果：一期别墅开盘即售磬回顾回顾前期推广总结前期推广总结1 1回顾回顾项目形象项目形象1 1别墅形象深入人心！PART2 PART2 任务任务 PART3 PART3 任务任务 推广任务：推广

2、任务：别墅热销之后，奥龙观邸高层产品入市，别墅热销之后，奥龙观邸高层产品入市，高层如何推广？高层如何推广？任务任务2 2PART3 PART3 分析分析 市场分析市场分析 高层市场态势3 3 a项目名称项目名称面积面积区间区间销售现状销售现状海尔绿城全运村海尔绿城全运村110-200110-2009999折送精装（折送精装（1010年推别墅）年推别墅）小高层，均价小高层，均价99809980，多层，多层1150011500名士豪庭名士豪庭9292（两居）（两居）214 214 （四居）（四居）均价均价86008600，1212月月1212日开盘日开盘保利花园保利花园137137、140140、

3、166166三种三种均价均价62006200海信慧园海信慧园9999、133133、139139三种三种均价均价73007300左右，精装，春节前开盘左右，精装，春节前开盘市场分析市场分析 高层产品面临推广问题3 3 bn 对于二次以上置业者对于二次以上置业者, ,不是生活急需品不是生活急需品, ,如何快速促其出手如何快速促其出手? ?n 高层产品可选择性多高层产品可选择性多, ,如何排它而跳脱同质竞争如何排它而跳脱同质竞争? ?n 奥龙观邸高层产品价值均好奥龙观邸高层产品价值均好, ,没有某一个点足以震撼市场没有某一个点足以震撼市场, , 如何给客户一个非买不可的理由如何给客户一个非买不可的

4、理由? ?客群分析客群分析 高层产品面临客群猜想3 3 c客群分析客群分析 高层目标客群物理描述3 3 c别墅下游客户别墅下游客户地缘需求型地缘需求型及改善型及改善型周边二三次周边二三次升级置业者升级置业者满足客观居住需求及生活升级改善现有居住水平，向顶级生活靠拢没有经济实力购买别墅却渴望享受别墅生活权贵阶层权贵阶层济南高端人群济南高端人群别墅是金字塔第一区间别墅是金字塔第一区间最顶端人群最顶端人群高层是金字塔第二区间高层是金字塔第二区间高端人群高端人群目标客户聚焦目标客户聚焦占有城市最好的房子占有城市最好的房子对项目所在城市核心有浓厚的地缘情结对项目所在城市核心有浓厚的地缘情结看重舒适度，总

5、价不会成为限制条件，需求看重舒适度，总价不会成为限制条件，需求大面积产品大面积产品气派，有效的物管；气派，有效的物管；追求高品质园林，渴望享受尊贵的物业服务追求高品质园林，渴望享受尊贵的物业服务区域因素区域因素产品需求产品需求社区品质社区品质社区平台社区平台顶级配套顶级配套地缘升级地缘升级城市资源占有城市资源占有满足居住升级的舒适户型，看重满足居住升级的舒适户型，看重具体居住功能实现具体居住功能实现产品因素产品因素绝对城市核心占有，渴望获得身份标签绝对城市核心占有，渴望获得身份标签区域认知区域认知客群分析客群分析 高层目标客群物理描述3 3 c消费观特性消费观特性1 向第一看齐，生活水准向城市

6、最顶级人群看 齐，捍卫第一。2 看重面子，注重身份被识别。3 占据稀缺，城市资源的私有化捍卫者。客群分析客群分析 高层目标客群物理描述3 3 c产品分析产品分析3 3 d4 4 d奥体核心仅仅是奥体的核心？奥体核心仅仅是奥体的核心？产品分析产品分析4 4 d我们仅仅是龙脉别墅区里的高层？我们仅仅是龙脉别墅区里的高层？产品分析产品分析4 4 d116116平米三居，是豪宅吗？平米三居，是豪宅吗？产品分析产品分析PART4 PART4 解决之道解决之道 明确策略总体思路明确策略总体思路4 4 a首先明确：n 跳出高层市场看高层n 依托奥龙观邸总体形象看高层产品n 不与其它高层产品比对不与其它高层产

7、品比对，以社区品质带高层销售n 卖高层但不是推高层，放大奥龙观邸形象线放大奥龙观邸形象线，做龙脉豪宅标杆龙脉豪宅标杆就像奢侈品牌就像奢侈品牌LVLV产品线中的钥匙扣，同样身价不菲。产品线中的钥匙扣，同样身价不菲。虽然是高层，但只不过是奥龙观邸这个顶级豪宅区中某一个产品线而已。虽然是高层，但只不过是奥龙观邸这个顶级豪宅区中某一个产品线而已。4 4 c七大豪宅定律树立龙脉豪宅形象！4 4 d 【中海中海奥龙观邸，七大豪宅定律奥龙观邸，七大豪宅定律】核心豪宅核心豪宅屹立奥体板块核心，屹立奥体板块核心，500米对望奥体中心，纵览奥体风云米对望奥体中心，纵览奥体风云中心豪宅中心豪宅咫尺即是龙奥大厦，尽享

8、城市新中心优质资源，巡礼城市精粹咫尺即是龙奥大厦，尽享城市新中心优质资源，巡礼城市精粹身份豪宅身份豪宅俯瞰龙脉别墅区，与济南士绅家族为邻，上层社会永恒的身份标识俯瞰龙脉别墅区，与济南士绅家族为邻，上层社会永恒的身份标识气质豪宅气质豪宅新古典英伦风情建筑，与生俱来的贵族气质新古典英伦风情建筑，与生俱来的贵族气质家族豪宅家族豪宅从家族成员的生活行为出发，量身打造亲情空间从家族成员的生活行为出发，量身打造亲情空间血统豪宅血统豪宅中国豪宅专家中国豪宅专家中海地产中海地产30年豪宅研发经验，嫡传豪宅血统年豪宅研发经验，嫡传豪宅血统人文豪宅人文豪宅中海物业港府御用管家式服务，融汇西方贵族文化与中国居住礼仪

9、中海物业港府御用管家式服务，融汇西方贵族文化与中国居住礼仪高层产品核心卖点分析高层产品核心卖点分析依托七大豪宅定律，树立济南豪宅标杆，依托七大豪宅定律，树立济南豪宅标杆，以龙脉豪宅收藏城市影响力。以龙脉豪宅收藏城市影响力。4 4 d高层产品核心卖点分析高层产品核心卖点分析4 4 e高层产品属定高层产品属定SO，高层核心定位：奥体核心龙脉别墅区藏品豪宅4 4 e高层核心产品分案名建议高层核心产品分案名建议推广中不与别墅产品混乱，建议取分案名，但只是作为产品线而不做子品牌！高层分案名建议：中海奥龙观邸龙玺龙对主案名的延续，深化龙脉别墅区的价值属性。玺印，秦汉以后惟皇帝印称玺，在此代指济南权贵阶层，

10、 同时深化奥体核心龙脉之上的居住专属权。备选：中海奥龙观邸|龙庭 中海奥龙观邸|龙门4 4 e高层核心产品分案名建议高层核心产品分案名建议高层分案名建议：中海奥龙观邸天阙天借天空的辽阔高远，寓意本案高层立于半山台地上的建筑高度和气势。天阙天上的宫阙，天子的宫阙，在此象征济南权贵阶层的身份府邸。 备选：中海奥龙观邸|天擎 中海奥龙观邸|天誉4 4 f高层推广整体传播策略高层推广整体传播策略传播核心传播核心 ：实现首席豪宅的高度形象传播实现首席豪宅的高度形象传播直接划清界线，寻找与高端人群“阶层意志”高度对应的传播语言，做标准做高度做圈层对话。发布渠道：销售中心现场 + 购买数据库高端资源直投发布

11、渠道：报纸消息版（配合硬广，软硬结合） 搜房、新浪网网络发布配合高层销售，我们建议开辟高层样板区，名师设计，烘托项目品质传播的线上传播的线上与线下与线下渠道整合渠道整合4 4高层推广整合传播高层推广整合传播f开开 盘盘第一阶段：开盘前身份荣耀形象占位20102010年年1 1月份月份4 4 f高层推广执行大纲高层推广执行大纲第二阶段：开盘后人群对话价值体系剖析1推广主题：“晋升济南名流圈”延续前期形象推广，巩固和深化豪宅区概念。放大形象线，整体形象城市对话。强化豪宅概念。4 4 f高层推广执行高层推广执行开盘前开盘前报广报广(系列一）系列一）4 4 f主标：主标：你的邻居，谁不是你的邻居，谁不

12、是CEOCEO？副标：奥体核心龙脉别墅区里的藏品豪宅，礼献济南中心人物。副标：奥体核心龙脉别墅区里的藏品豪宅，礼献济南中心人物。 信息条：中海信息条：中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺龙玺116116瞰景三房、瞰景三房、140140揽景三房即将登场揽景三房即将登场 内文：内文：【中海中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺，七大豪宅定律龙玺，七大豪宅定律】核心豪宅屹立奥体板块核心，500米对望奥体中心，纵览奥体风云中心豪宅咫尺即是龙奥大厦，尽享城市新中心优质资源，巡礼城市精粹身份豪宅俯瞰龙脉别墅区，与济南士绅家族为邻，上层社会永恒的身份标识气质豪宅新古典英伦风情建筑，与生俱来的贵族气质家族豪宅从家族成员的生活行为出

13、发，量身打造亲情空间血统豪宅中国豪宅专家中海地产30年豪宅研发经验，嫡传豪宅血统人文豪宅中海物业港府御用管家式服务，融汇西方贵族文化与中国居住礼仪报广报广(系列一）系列一）4 4 f主标：主标：中心人物的所在，即是中心所在。中心人物的所在，即是中心所在。副标：奥体核心龙脉别墅区里的藏品豪宅，礼献济南中心人物。副标：奥体核心龙脉别墅区里的藏品豪宅，礼献济南中心人物。 信息条：中海信息条：中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺龙玺116116瞰景三房、瞰景三房、140140揽景三房即将登场揽景三房即将登场 内文：内文：【中海中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺，七大豪宅定律龙玺，七大豪宅定律】核心豪宅屹立奥体板块核心，

14、500米对望奥体中心，纵览奥体风云中心豪宅咫尺即是龙奥大厦，尽享城市新中心优质资源，巡礼城市精粹身份豪宅俯瞰龙脉别墅区，与济南士绅家族为邻，上层社会永恒的身份标识气质豪宅新古典英伦风情建筑，与生俱来的贵族气质家族豪宅从家族成员的生活行为出发，量身打造亲情空间血统豪宅中国豪宅专家中海地产30年豪宅研发经验，嫡传豪宅血统人文豪宅中海物业港府御用管家式服务，融汇西方贵族文化与中国居住礼仪报广报广(系列一）系列一）4 4 f主标：主标：显赫门庭，必居城市尖峰豪宅。显赫门庭，必居城市尖峰豪宅。副标：奥体核心龙脉别墅区里的藏品豪宅，礼献济南中心人物。副标：奥体核心龙脉别墅区里的藏品豪宅，礼献济南中心人物。

15、 信息条：中海信息条：中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺龙玺116116瞰景三房、瞰景三房、140140揽景三房即将登场揽景三房即将登场 内文：内文：【中海中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺，七大豪宅定律龙玺，七大豪宅定律】核心豪宅屹立奥体板块核心，500米对望奥体中心，纵览奥体风云中心豪宅咫尺即是龙奥大厦，尽享城市新中心优质资源，巡礼城市精粹身份豪宅俯瞰龙脉别墅区，与济南士绅家族为邻，上层社会永恒的身份标识气质豪宅新古典英伦风情建筑，与生俱来的贵族气质家族豪宅从家族成员的生活行为出发，量身打造亲情空间血统豪宅中国豪宅专家中海地产30年豪宅研发经验，嫡传豪宅血统人文豪宅中海物业港府御用管家式服务，融汇西方贵族

16、文化与中国居住礼仪2推广主题：“藏品级城市豪宅”高端人群对话，价值体系分点剖析，以豪宅收藏城市影响力。强调藏品概念稀缺价值。4 4 f高层推广执行高层推广执行开盘后开盘后报广报广( (系列二）系列二）4 4 f主标：主标：以豪宅的名义，收藏城市。以豪宅的名义，收藏城市。信息条：中海信息条：中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺龙玺116116瞰景三房、瞰景三房、140140揽景三房荣誉公开揽景三房荣誉公开 内文：内文：【中海中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺，藏品级豪宅五大核心价值龙玺，藏品级豪宅五大核心价值】核心豪宅屹立奥体板块核心，500米对望奥体中心，纵览奥体风云景观 ：外瞰城市新中心辉煌城景，内赏龙脉别墅

17、区生态美境声望：中国豪宅专家中海地产年度钜献，济南士绅家族择居中海奥龙观邸增值性：后全运时代，体育经济“惹火”奥体板块，奥体核心更是价值核心便利性：城市新中心优质资源遍布周边，典藏政治、经济、商务中心价值人文服务：中海物业港府御用管家式服务，以人文精神升级豪宅社区气质报广报广( (系列二）系列二）4 4 f主标：主标：以豪宅的名义，以豪宅的名义，收藏英伦百年建筑精粹。收藏英伦百年建筑精粹。信息条：中海信息条：中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺龙玺116116瞰景三房、瞰景三房、140140揽景三房荣誉公开揽景三房荣誉公开 内文：内文：【中海中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺，藏品级豪宅五大核心价值龙玺，藏品级

18、豪宅五大核心价值】区域：城市新中心优质资源遍布周边，典藏政治、经济、商务中心价值景观 ：外瞰城市新中心辉煌城景，内赏龙脉别墅区生态美境声望：中国豪宅专家中海地产年度钜献，济南士绅家族择居中海奥龙观邸增值性：后全运时代，体育经济“惹火”奥体板块，奥体核心更是价值核心人文服务：中海物业港府御用管家式服务，以人文精神升级豪宅社区气质报广报广( (系列二）系列二）4 4 f主标：主标：以豪宅的名义，以豪宅的名义，收藏家族荣耀。收藏家族荣耀。信息条：中海信息条：中海奥龙观邸奥龙观邸|龙玺龙玺116116瞰景三房、瞰景三房、140140揽景三房荣誉公开揽景三房荣誉公开 内文：内文：【中海中海奥龙观邸奥龙观

19、邸|龙玺，藏品级豪宅五大核心价值龙玺，藏品级豪宅五大核心价值】区域：城市新中心优质资源遍布周边，典藏政治、经济、商务中心价值景观 ：外瞰城市新中心辉煌城景，内赏龙脉别墅区生态美境声望：中国豪宅专家中海地产年度钜献，济南士绅家族择居中海奥龙观邸增值性：后全运时代，体育经济“惹火”奥体板块，奥体核心更是价值核心人文服务：中海物业港府御用管家式服务，以人文精神升级豪宅社区气质精神读本精神读本THE DRAGON THE DRAGON 龙族之苑龙族之苑4 4 g篇章划分传统诗礼之家（行为）、传承情系门第（情感）、传世百年尊荣（思想）、 从三个层面，对龙族及家族 生活进行解读， 将“圈层影响”做到极致。精神读本精神读本THE DRAGON THE DRAGON 龙族之苑龙族之苑4 4 g传统诗礼之家传统诗礼之家慈母手中线，游子身上衣。慈母手中线，