土地法学试题标准答案

1、华南热带农业大学课程考试第一部分：客观题（包括第一大题、第二大题）一、单项选择题（本大题有20个小题，请在每小题的4个备选答案选择一个最合适的选项，每小题1分，共20分）1.国家为了公共利益的需要，可以依法对（ D ）的土地实行征收。A、全民所有 B、农民所有 C、单位所有 D、集体所有2.房地产权属登记所指的权属为（ D ）。A、土地使用权 B、房屋所有权 C、房屋使用权 D、土地使用权和房屋所有权3.拟健一集餐饮、舞厅于一体的物业，其申请的土地使用权出让的最高年限是（ D ）。A、70年 B、60年 C、50年 D、40年4.土地征收是（ B ）。A、国家以土地所有者的身份购买集体土地所有

2、权的行为 B、政府的行政行为C、用地单位的购买行为 D、中国特有的一种土地管理方式5、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ C ）平方米的，购房人有权退房。A、97 B、103 C、105 D、A、B均可以6.土地增值税实行（ B ）。A、比例税率 B、累进税率 C、定额税率 D、自由税率7.土地使用权出让金的性质属于（ C ）。A、税收 B、场地使用费 C、地租 D、土地增值收益8.抵押贷款合同中，抵押权属于（ B ）。A、抵押物所有权人 B、债权人 C、债务人 D、第三人9.抵押合同生效后，新增

3、房屋拍卖所得，抵押权人（ B ）优先受偿。A、有权 B、无权 C、通过和抵押人协商确定是否 D、根据抵押物拍卖所得是否足够清偿债务确定10、商品房买卖合同的内容应当由（ D ）A、房地产行政主管部门确定 B、工商行政管理部门确定C、记地产行班主管部门和工商行政部门共同拟定 D、商品房买卖当事人约定11下列情形中，必须办理土地使用权出让手续的是(  C  )A民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心B林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C私有住宅转让后改为副食品加工车间D国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房12下列行为中，不需要缴纳契税的是( &

4、#160;D  )。A房屋赠与    B以土地、房屋权属投资、入股C以土地、房屋权属抵债    D房地产抵押13.2004年4月国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由及以上提高到及以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由及以上提高到（ C ）及以上。A.25% B.30% C.35% D.40% 14下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是( D )。A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符

5、合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D、乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押15.下列哪一项不属于物权范畴？（ C ）A、土地使用权 B、抵押权 C、专利权 D、动产所有权16. 我们家想造房子，但自己家没有可用的地基，刚好外公家有一块地基（我们家和外公家不是一个村的），经过商量，三个舅舅现在同意让我们家用这块地基造房子。我们要办些什么手续，才能保证这房子也是属于我们的。我对这些什么都不懂，现在又急着造房子，求求各位专家，给我指点指点。（ C ）A、要和你舅舅签合同，并且到公证处公证 B、要通

6、过出让方式取得土地使用权C、目前法律不允许这么做 D、先办理规划审批手续，建好后办理房产证17. 公司a为谋取利益，将盖有公司公章的空白合同书出租给某乡镇企业。该乡镇企业利用该空白合同书，从公司b处购得钢材若干吨。后该乡镇企业亏损，拖欠公司b货款20万元。公司b向公司a要求其偿还20万元债务。公司a拒绝，公司b起诉。（ B ）A、乡镇企业实际订立的合同与公司a无关B、公司a在此过程中存在过错要承担完全责任C、公司b在订立合同时没有进行实质性调查，合同无效D、乡镇企业与公司b签订的合同属于无权代理人签订的合同，效力待定18. 2001年3月20日，甲公司与乙银行签订了2000万元的借款合同。根据

7、合同约定，借款期限为2001年4月1日2002年3月31日。根据乙银行的要求，甲公司以自己所有的价值800万元的机器设备A设置抵押。在抵押合同中，双方约定在债务履行期限届满时，如甲公司不能清偿本息，该机器设备的所有权直接转移为乙银行所有。甲公司与乙银行签订的抵押合同是否符合法律规定？( C )A、符合法律规定，但是必须要登记才有效 B、符合法律规定C、不符合法律规定，但只是部分条款无效 D、不符合法律规定，属于无效合同19. 房地产开发企业收取的商品房预售款，可用于（ D ）。A.企业日常开支 B.股利分红C.公司购买土地 D. 所预售的商品房的建设20. 建设用地规划管理由( C )部门负责

8、。A、建设 B、房地产管理 C、城市规划行政主管 D、土地主管二、不定项选择题（本大题有15个小题，请在每小题的4个备选答案选择一个或者一个以上符合题意的答案，多选少选错选均不得分。每题2分，共30分，） （一）某房地产公司销售房地产时，打出广告：“开盘当日推出二房一厅住宅，面积80平方米，价格3000元平方米，前位购房者（以签订购房合同为准）享受折优惠。”王先生看到广告后，开盘一早就来购房，王先生是第七位签订购房合同的购房者，付款时要求打折，但房地产公司不肯。王先生遂向法院起诉。1.此房地产广告属于（ A ）A、要约B、要约邀请C、承诺D、承诺邀请2.如果该广告构成要约，则（ AB ）A、房

9、地产公司应该按照广告内容，给与王先生优惠B、要约一经承诺，合同就成立C、广告内容不属于合同内容，无须遵守D、购房合同没有打折内容，所以不必打折3.如果该广告不构成要约，则（ CD ）A、房地产公司必须按照广告内容，给与王先生优惠B、要约邀请一经承诺，合同就成立C、广告内容不属于合同内容，可以不遵守D、购房合同没有打折内容，所以可以不打折（二）李某与购买商品房一套，在几经考察之后选定了正在预售的A公司的一套住房，双方签订了一份认购书。认购书注明买卖双方身份、所购买住房地理位置状况、土地使用权证号、房价及付款方式和付款日期，还约定应于签订认购书之日起30日内到卖方处签订正式买卖合同，交付购房款；卖

10、方于签订认购书是交付定金5000元。、如果认购书签订后，李某反悔不与A公司签订正式的买卖合同，要求A公司退还定金，则（ BC ）A、因为没有签订正式合同，A公司应将定金退还李某B、认购书也是一份合同，所以应该遵守C、李某的行为属于违约行为，无权要求返还定金D、认购书无效，公司应该双倍返还定金5、如果由于A公司对市场估计不准确，定价偏低，开盘后房子卖的很快，房价有较大的上涨空间，李某来签定正式合同时，A公司要求提价，李某不接受。（ BD ）A、A公司可以提价，因为发生了情势变更B、A公司违约，应该双倍返还定金C、A公司有权进行合同变更，李某不接受变更合同，属于违约，无权要求返还定金D、李某可以要

11、求A公司就其违约行为造成的实际损失给予赔偿6、承上问，如果A公司提价属于违约行为，并且由于此行为直接导致李某损失10000元，则李某可以要求A公司（ C ）A、双倍返还定金，共计10000元B、双倍返还定金并且赔偿损失，共计20000元C、双倍返还定金并且赔偿损失，共计15000元D、双倍返还定金并且赔偿损失，共计25000元7、从上述情形中，可以推断，认购书中所载的房地产价格最低会是（ A ）A、25000元 B、16666.67元 C、100000元 D、150000元8、关于商品房的产权（ AB ）A、是一项完整的物权B、是房产专有部分的所有权C、第一层房产所有者享有专有部分的土地使用权

12、D、顶层住户享有楼顶天台的所有权9、如果签定正式合同后，当地大雨引发洪水，A公司未按合同约定时间交付房屋，则（ D ）A、洪水属于不可抗力，A公司无须承担违约责任B、我国合同法规定违约责任为严格责任，A公司没有按照合同约定时间交付房屋，就属于违约C、如果洪水没有淹没工地，A公司就要承担违约责任D、洪水是否构成不可抗力，要看洪水是否对施工造成了不可避免的影响。（三）某房地产开发公司，（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地40公顷开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1.96亿

13、元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用。 2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。10、开发公司如何才能合法占用该片土地？（ D ）A、向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续B、向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许

14、可证后，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续C、向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续D、规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用和征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。11、开发公司一期工程9月1日能否抵押，说法正确的有（ BC ）A、不可以设定，因房屋工程尚未竣工B、可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C、可以设定，因符合在建工程抵

15、押条件D、不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率12、有关H公司购房，说法错误的有（ ABD ）A、H公司应缴纳营业税40万元 B、H公司应缴纳契税20万元而非32万元C、H公司购买的住宅为期房 D、H公司还应该交纳土地增值税13、如果抵押贷款可以，说法正确的有（ AD ）A、抵押权人应该是银行 B、开发公司是抵押权人C、H公司是抵押人 D、开发公司是抵押人（四）李某租用王某的一间店面已逾十年，听说王某欲将此店面卖掉，李某便多次找到王某，提出欲购买此间店面。王某告知李某，这间店面是王某与孙某按份共有的，现在孙某也想购买王某的份额。最后在出价一样的情形下，王某将店面应有部分所有权卖给了孙某。

16、14、李某向法院起诉，要求主张自己享有的优先购买权（ D ）A、李某是承租人，其享有优先购买权，法院应当予以支持，撤销王与孙的买卖合同B、孙某是共有人，其也享有优先购买权，同等条件下，王某可以卖给李和孙任何一个C、孙某是善意第三人，其权利要得到保护D、共有人享有的优先购买权优于承租人的优先购买权，所以王的行为是合法有效的15、如果李与王订立的租赁期为20年，那么（ D ）A、王某将店面卖给孙某，李与王以前订立的合同与孙无关B、店面是否继续租给李，由孙决定C、孙可以调高租金，李只是在同等条件下有优先承租权，而无权要求孙继续履行原租赁合同D、原租赁合同应该继续履行，孙无权变更合同第二部分：主观题三

17、、分析论述题（本道大题共有5个小题，每小题10分，共50分）1、资料：近几年我国每年都要查处大量土地违法案件，2004年更是立案查处土地违纪违法案件7万余件。人们担忧，这些违法占地案很多借口项目上马了，工程建大半了，为防止损失的扩大，只好补办手续，将非法占地“合法化”了。如果大家纷纷效仿“生米做成熟饭”的“经验”，侵占土地“先上车后补票”，形成“法不责众”之势，最严格的耕地保护制度还有什么意义？问题：请分析上述资料，谈谈你对“土地违法”和“先上车后买票”的看法，说出自己的对策。答案要点：要让“最严格的土地管理制度”落地，首先要加大对违法占地的处罚力度。现在的处罚力度往往与违规后的可能收益不成正

18、比，违法成本过低是违法占地屡禁不止的一个重要原因。而且，我们现在出台的很多制度在处罚方法上规定得太含糊。应该建立一种责任制，一旦出现土地违法占用，要问责主要领导，实行一票否决，使他们不敢再心存“先上车后补票”的侥幸心理。2、资料：我国现行的全国土地利用总体规划纲要以及各省市的土地利用总体规划，大多是我国确立土地用途管制制度后，以1996年为基期，19972010年为规划期的第一轮土地利用总体规划。这一轮土地利用总体规划实施到第八个年头的时候，不得不启动新一轮修编。“规划不是一定要等到规划期末才能进行修编，未到规划期末就进行修编，这是正常的现象，国外也是这样。”全国土地利用总体规划专家小组成员、

19、中国人民大学教授严金明说。规划期未到就要修编，究竟是什么原因所致？在去年12月初的北京市十二届人大常委会17次会议上，北京市主管城建的刘志华副市长所作的土地利用规划和管理情况的报告中透露：“北京市2003年末的建设用地总面积已经超出2010年规划期末的最高上限。”刘志华提到，土地利用总体规划实施期间，北京经济社会发展条件发生一系列重大变化，该规划方案预见性不强，而建设用地增长较多，全市建设用地规模超出了规划末期控制指标，新增建设用地和建设占用耕地均突破了规划目标。早在2003年，根据国土资源部关于开展2003年土地变更调查工作的通知(国土资发2003 231号)文件要求，北京市就组织实施了20

20、03年度土地利用现状变更调查工作。此次调查的结果显示：截止到2003年10月31日，该市农用地面积合计为1677.18万亩，建设用地面积合计为462.75万亩。而在北京市土地利用总体规划（19972010年）中明确规定，到2010年该市主要用地指标规划为：农用地1293880公顷（1940.80万亩），建设用地296680公顷（445.0万亩）。原规划建设用地445.0万亩，实际建设用地面积达462.75万亩，北京市实际建设用地超过规划17万亩，而农用地面积比规划少了260多万亩。也就是说，北京市不仅提前7年透支了它的土地利用指标，还无偿“借用”了2010年以后的指标17万亩。北京市国土资源局

21、的一位工作人员表示，“这几年包括北京在内，全国整个的经济发展都比较快，特别是沿海地区的发展就更加迅速，因此应该说这是一个比较普遍的现象。”北京超规划用地的情况并非个案。本报记者综合各地媒体报道获悉，在距离土地利用总体规划年限还有七八年的时候，山东省已经使用了规划用地的80%，而浙江省则超过99%，不少地区5年就用完了10年的用地指标。这个问题在城市建设发展迅速、房地产市场发达的地区尤为普遍。问题：结合材料谈谈你对土地利用总体规划编制与管理的看法和建议。（10分）答案要点：（1）土地利用总体规划编制随意性强，缺乏科学依据；（2）规划执行不到位，违反规划的行为没有得到制裁，规划作用没有发挥；（3）

22、规划管理缺乏动态调整机制，“编制执行问题反馈修订”，使得规划不符合发展目标需要，成为制约社会经济发展的“死的规划”；（4）规划的应有的法律地位缺乏法律依据。3、资料1：温家宝作政府工作报告时指出，今年要继续把好土地、信贷闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款，从严控制新开工项目。同时，为促进粮食生产稳定发展和农民持续增收，要切实保护耕地特别是基本农田，稳定粮食播种面积，不断提高粮食综合生产能力。同时加大产业结构调整、资源节约和环境保护力度，综合运用各种手段，特别是价格、税收等经济手段，促进节约使用和合理利用资源。资料2：按照我国法律规定，征地是政府行为，“国

23、家为了公共利益可以征地”。然而，在调研中发现，一些地方政府片面追求“以地生财”，认为“经营土地就是搞房地产，城市竞争就是地价竞争”，几乎一切征地项目都“搭乘”公共利益，随意出让国有土地。据16个省(区、市)国土资源部门对各类建设项目用地的调查，征地项目不仅包括交通、能源、水利等基础设施，工商业、房地产等经营性项目征地占到总量的22，学校、企业用地等也占到13。东部某省会城市的项目用地中，真正用于公共利益的不到10，大量的是经营性用地。与一些地方用地指标严重不足的状况相反，一些开发区、特色园区、乡镇工业园区奢侈圈地，大片荒芜，有的面积由规划的几平方公里变为几十、上百平方公里，但“圈而不用”现象突

24、出，一些入园企业甚至自行改变用地内容，变搞工业项目为搞房地产、建娱乐城。中央农村工作领导小组办公室有关负责人说，正因为土地的用途不同导致了价格不同，所以一些政府热衷于“圈地”。结果是肥了一批人，也毁了一批人。公共利益不明，土地的所有权和经营权不清，随意圈占耕地的现象就很难制止，农民的利益也将继续被剥夺。问题：结合材料谈谈你对我国土地管理制度、土地管理立法和耕地保护的看法。（10分）答案要点：（1）土地管理制度问题，土地收益中央和地方财政的分税制；（2）公共利益定义不明；（3）法律法规与宪法有冲突；（4）产权不清晰、不完整；（5）地方利益和国家利益不一致，地方保护主义；（6）土地利用结构不合理，用地效率低，没有建立用地效益评价制度；（7）对耕地保护的制度流于形式，违法占地的违法成本太低。4、资料： 侦察过此案的天津市河西区公安局经侦支队政委曹荣生介绍说，经侦支队经过连续一个月的走访调查了解到，焱达房地产建设的260套房子中，初步统计