资产评估考点要点整理

1、资产评估复习要点整理第一章 总论 0.一、资产评估定义 0.二、资产评估十要素 0.三、资产评估的目标、种类和特点 3.第二章 资产评估的基本方法 5.一、市场法 5.二、收益法 6.三、成本法 9.第三章 资产评估程序 1.2.一、资产评估程序定义 1.2二、资产评估通常的基本评估程序 1.2三、资产评估程序的重要性 1.6第四章 机器设备评估 1.7.一、成本法 1.7.二、市场法 2.1.三、收益法 2.1.第五章 房地产评估 2.2.一、土地使用权 2.2.二、房地产评估方法（ 6 种）2.3三、在建工程评估（ 3 种） 2.8第六章 资源资产评估 3.0.一、自然资源的分类 3.0二

2、、森林资源资产评估 （4 种） 3.0三、矿产资源资产评估 3.1第七章 无形资产评估 3.4.一、无形资产概念和特性 3.4二、无形资产评估方法（ 3 种） 3.6三、专利资产和专有技术评估 3.8四、版权评估 3.9.五、商标资产评估 4.1六、商誉评估 4.2.第八章 长期投资性资产评估 4.4一、长期股权投资的概念及特点 4.4二、债券投资评估（ 2 种） 4.4三、股票投资评估（ 2 种） 4.5四、股权投资的评估（ 2 种）4.6五、其他长期性资产的评估 4.7第九章 流动资产评估 4.8.一、非实物流动资产评估（ 4 种） 4.8二、实物流动资产评估（ 4 种） 4.9第十章 企

3、业价值评估 5.2.一、企业价值评估基本理论 5.2二、企业价值评估的基本方法（ 3 种） 5.4第十二章 以财务报告为目的的评估 5.8一、合并对价分摊 5.8二、资产减值（减值测试） 6.1三、投资性房地产的公允价值确定 6.1四、金融工具确认和计量 6.2第一章 总论一、资产评估定义资产评估是 专业机构和人员 按照 国家法律、法规以及资产评估准 则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序 ，选择适当的 价值 类型，运用科学方法 ，对资产 价值进行分析、 估算并发表专业意见 的 行为和过程二、资产评估十要素（一）评估主体：从事资产评估的机构或个人（二）评估客体：资产1. 资产的分类（ 1

4、）按存在形态分类：有形资产和无形资产 （土地使用权、商誉等 ）（2）按构成和是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产（3）按能否独立存在：可确指的资产和不可确指的资产（商誉）（4）按与生产经营过程的关系分类：经营性资产和非经营性资产经营性资产按对盈利产生贡献：有效资产和无效资产（5）按流动性分类：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等（三）评估依据：资产评估工作遵循的法律、法规、经济行为文件、 重大合同协议以及收费标准和其他参考资料（四）评估目的：（制约着评估条件和价值类型选择）1. 一般目的：资产的一般目的是资产的公允价值2. 具体目的：资产的具体目的是资产在特定条件下的公允价值（五）评估

5、原则：1评估工作原则：A.独立性原则B.客观公正性原则 C科学性原则2. 评估经济技术原则：A. 预期收益原则：资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少（收益法）B .供求原则（市场法）C. 贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则（收益法）D. 替代原则 ：（市场法；成本法）E. 评估时点原则：资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估 基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值（六）评估程序： （8 项）1. 明确资产评估业务基本事项2. 签订资产评估业务约定书3. 编制资产评估计划4. 现场调查5. 收集资产评估资料6. 评定估算7. 编

6、制和提交资产评估报告8. 资产评估工作底稿归档（七）评估方法：一般为市场法、成本法和收益法（八）评估价值类型： （约束着评估参数的选择）1. 以估价标准形式表达的价值类型：A. 重置成本B.收益现值C.现行市价D.清算价格2. 以评估假设角度划分的价值类型：A.继续使用价值B.公开市场价值C.清算价值3. 以资产业务的性质（评估特定目的）划分的价值类型：A.投资价值B.清算价值C.交易价值等等4. 以资产评估时的市场条件划分的价值类型：A. 市场价值：（整体市场认同）a. 市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值b. 资产的市场价值是资产 公允价值的基

7、本表现形式，市场价值以外的 价值则是资产 公允价值的特殊表现形式B. 市场价值以外的价值：（4类）局部市场认同或特定市场认同a. 在用价值：是指评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度对其所属企业的贡献价值的估计数额b. 投资价值：对特定投资者或某一类投资者所具有的价值c. 清算价值：资产处于迫售、清算或快速变现等非市场条件下的价值d. 残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等拆零变现价值构成资产评估的价值基础：A.资产自身的功能、利用方式和使用状态B. 评估时的市场条件C. 资产评估的特定目的5. 特定评估业务，价值类型根据相关法律、契约约束定义A.以抵（质）押为

8、目的的评估业务：质押价值B.以收税为目的的评估业务：课税价值C. 以保险为目的的评估业务：保险价值D. 以财务报告为目的的评估业务：根据会计准则选择E. 以拆迁补偿为目的的评估业务：拆迁补偿价值（九）资产评估假设： （评估得以进行的前提条件假设）1. 交易假设：资产被处置于市场交易之中2. 公开市场假设：资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决 定3. 持续使用假设：A.在用续用B.转用续用C.移地续用4. 清算假设：是资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的 假定说明（十）资产评估基准日：资产评估时间基准，时点价值三、资产评估的目标、种类和特点（一）资产评估目标：判断评估对象的价值

9、（二）资产评估种类：A.评估B.评估复核C.评估咨询（三）资产评估类型划分（ 2 种）1. 从资产评估所面临的条件、报告披露程度，可划分为： 完全资产评估和限制性资产评估（报告使用者只能是委托方）2. 从资产评估对象的构成和获利能力角度的划分： 单项资产评估和整体资产评估（企业价值评估）（四）资产评估特点（ 4 性）1. 市场性：经得起市场检验2公正性：A.评估人员与资产业务没有利害关系 B.按公允、法定的准则和规程进行3. 专业性：A .评估人员专业技术知识和经验 B.评估机构专业化分工4. 咨询性：咨询是资产评估最基本作用（五）资产评估基本功能：评价和评值功能（管理功能是过渡功能）（六）资

10、产评估基本作用1. 咨询作用2. 管理作用（国有资产特定时期的特定作用）3. 鉴定作用（是价值鉴定，而不是权属鉴定）第二章资产评估的基本方法资产评估主要有三种方法：市场法、收益法、成本法市场法市场法主要有两种方法：直接比较法和间接比较法（一）直接比较法：（7种）1现行市价法（以市场价格作为评估价值）2. 市价折扣法（设定一个价格折扣率）资产评估价值=参照物成交价格x （1价格折扣率）3. 价格指数法（2种：定基指数修正和环比指数修正）（1）定基指数修正资产评估价值二参照物资产成交价格评估基准日资产定基价格指数 参照物交易日资产定基价格指数（2）环比指数修正资产评估价值=参照物成交价格x参照物交

11、易日期至评估基准日各期环比指数乘积4. 功能价值类比法（2种：生产能力比例法和规模经济效益指数法）评估对象生产能力参照物生产能力（1）生产能力比例法资产评估价值=参照物资产成交价格（评估对象生产能力）X（2）规模经济效益法资产评估价值二参照物资产成交价格5成新率调整法资产评估价值评估对象成新率 二参照物资产成父价格参照物成新率资产的成新率资产的尚可使用年限100/ 资产的已使用年限+资产的尚可使用年限6市场售价类比法(因素调整法)资产的评估价值=参照物售价+功能性差异+时间差异值+交易情况差异=参照物售价+功能性差异修正系数+时间差异修正系数7.价值比率法(成本市价法和市盈率法)(1)成本市价

12、法:资产评估价值二评估对象成本参照物成交价格X参照物现行合理成本(2)市盈率倍数法企业评估价值=被评估企业相同口径收益额x参照物企业市盈率(二) 间接比较法收益法Rin收益法基本公式：p = i=1(1 r)i收益法评估首先需要考虑评估时点，在评估时点以前的收益是现实收 益，不应予以考虑，主要是考虑评估时点以后的客观收益，收益需考 虑所评资产收益占客观收益的分成率或百分比。其次需要考虑收益 率，收益率需考虑无风险收益率和风险收益率。 最后再考虑收益时限， 收益时限主要考虑资产本身收益时限和法律或其他制约的收益时限。（一）纯收益不变1.收益不变，收益期无限,收益率大于0P=2收益不变，收益期有限

13、，收益率大于0P=- 1 -nr _(1 r)nP = A _（1 D I公式i 中的 i 称为年金现值系数, 用(P / A，i, n)表示A 二 P - nn公式"-（i）中的-（“称为投资回收系数，用（A/P,i, n）表示。（A/P,i, n）与（p / A,i, n）互为倒数3收益不变，收益期有限，收益率等于0P=A x n（二）纯收益在若干年之后保持不变1收益若干年后不变，收益期无限，收益率大于0Fi (1+r )r (1 r )(n=i)2收益若干年后不变，收益期有限，收益率大于0tP= 'i -1纯收益在t年以后保持不变（t年还是有变化的）Fi11(1+r )

14、i r (1 r)t IL (1 r)n*（三）纯收益按等差数列变化1. 收益按等差递增数列递增，收益期无限，收益率大于0P=2收益按等差递增数列递增，收益期有限，收益率大于P=(r r(1_, B nr)n 一 r (1 r )n3. 收益按等差递减数列递减,收益期无限，收益率大于cABP=2rr4. 收益按等差递减数列递减,收益期有限，收益率大于A BP = L 厂)4(1r r n)n(1r n )（四）纯收益按等比数列变化1. 收益按等差比增数列递增，收益期无限，收益率大于P=A -r 一 s2. 收益按等差比增数列递增，收益期有限，收益率大于P =Ar - s3. 收益按等差比减数列

15、递减，收益期无限，收益率大于P=A -r sP =亠 r s4. 收益按等差比减数列递减，收益期有限，收益率大于I+ r 丿5已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算公式:卩二仁1（1 r）nP n(1 r)n三、成本法资产的评估价值二资产的重置成本一资产的实体性贬值一资产功能性贬值一资产经济性贬值（一）重置成本（4种）复原重置成本：A.与评估对象相同的材料 B.现时价格水平 更新重置成本：A.不完全相同的材料B.现行价格水平1重置核算法重置成本=资产现行购买价格+运杂费+安装费+其他费用2. 价格指数法重置成本=资产的历史成本X价格指数=资产的历史成本x（ 1+价格变动指数）3. 功能价

16、值类比法（1）生产能力比例法参照物产量被评估资产重置成本二参照物重置成本（被评估资产产量）X（2）规模经济效益指数法被评估资产重置成本=参照物重置成本X为规模经济效益指数4. 统计分析法被评估资产重置成本二"某类资产账面历史成本KK为资产重置成本与历史成本的调整系数/ 某类抽样资产的重置成本=某类抽样资产的历史成本（二）实体性贬值（3种） 1.观察法资产的实体性贬值=重置成本x实体性贬值率=重置成本x（ 1-实体性成新率）实体性贬值率（设备有形消耗率）=1实体性成新率2使用年限法资产利用率=截止至评估日资产实际利用时间 截止到评估日资产法定利用时间实际已使用年限=名义已使用年限x资产

17、利用率总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限资产贬值率实际已使用年限总使用年限10 0%实体性贬值额=重置成本资产实体性贬值率=重置成本实际已使用年限总使用年限100%3修复费用法费用主要包括零部件更换、修复、改造费用和停工损失等（三）功能性贬值（2种：超额投资成本和超额运营成本） 1超额投资成本功能性贬值=复原重置成本一更新重置成本折现系数）2. 超额运营成本功能性贬值额='（被评估资产年超额运营成本功能性贬值额=资产年超额运营成本x （1所得税税率）x （P/A,r,n）（四）经济性贬值（2种：直接法和间接法）1直接法(P/A,r,n)经济性贬值额=资产年收益损失额X（ 1所得税

18、税率）2间接法经济性贬值额=重置成本x经济性贬值率经济性贬值率资产可被利用的生产能力资产原始设定生产能力第三章 资产评估程序一、资产评估程序定义I广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估 业务基本事项环节， 终止于资产评估报告提交后的资产评估文件归档 管理H狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托， 终止于 向委托人或相关当事人提交资产评估报告二、资产评估通常的基本评估程序（一）明确资产评估业务基本事项1. 委托方和相关当事方基本状况2. 资产评估目的3. 评估对象基本状况4. 价值类型及定义5. 资产评估基准日6. 资产评估相知条件和重要假设7. 其他需要明确的重要

19、事项I注册资产评估师在明确上述资产评估基本事项的基础上， 应当分析 下列因素，确定是否承接资产评估项目：A.评估项目的风险B .专业胜任能力C.独立性（二）签订资产评估业务约定书1. 资产评估机构和委托方名称、住所2. 资产评估目的3. 资产评估对象和评估范围4. 资产评估基准日5. 出具资产评估报告的时间要求6. 资产评估报告适用范围7. 资产评估收费8. 双方的权利、义务及违约责任9. 签订时间10. 双方认为应当约定的其他重要事项（三）编制资产评估计划1. 资产评估目的、资产评估对象状况2. 资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度3. 评估对象的性质、行业特点、发展趋势4. 资产

20、评估项目所涉及资产结构、类别、数量及分布状况5. 相关资料收集状况6. 委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资 料的可靠性、完整性和相关性7. 资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况（四）现场调查（五）收集资产评估资料1. 注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：A.有关资产权利的法律文件或其他证明资料B .资产的性质、目前和历史状况信息C. 有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息D. 有关资产的使用范围和获利能力信息E. 资产以往的评估及交易情况信息F. 资产转让的可行性信息G类似资产的市场价格信息H. 卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件I.

21、 可能影响资产价值的宏观经济前景信息J. 可能影响资产价值的企业状况及前景信息K. 其他相关信息2. 执业资产评估业务中信息的来源A. 收集资产所有者或占有者内部的信息资料B. 收集资产所有者或占有者外部的信息资料a. 市场信息：公开性、直接性b政府部门：具有较高的权威性和可信度，但时效性方面存在问题c. 证券交易机构d. 媒体：新闻媒体、专业杂志等f. 行业协会或管理机构及其出版物g. 学术出版物3. 鉴定后的资产信息资料可以按两种标准分类：A.按可用性原则划分a.可用性资产信息资料b. 有参考价值的资产信息资料c. 不可用信息资料B. 按信息来源划分a. 级信息：未经处理的事实b. 二级信

22、息：变动过的信用（六）评定估算1. 分析资产评估资料2. 恰当选择资产评估方法3. 运用资产评估方法形成初步资产评估结论4. 综合分析确定资产评估结论5. 资产评估机构内部符合（七）编制和提交资产评估报告1. 委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者2. 评估目的3. 评估对象和评估范围4. 价值类型及其定义5. 评估基准日6. 评估依据7.评估方法8. 评估程序实施过程和情况9. 评估假设10.评估结论11. 特别事项说明12. 评估报告使用限制说明13.评估报告日14.评估机构和注册资产评估师签章（八）资产评估工作底稿归档三、资产评估程序的重要性（一）资产评估程序是规范资产评估行

23、为、 提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的保证（二）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据（三）资产评估程序是资产评估机构和注册资产评估师防范职业风 险、保护自身合法权益和合理抗辩的重要手段第四章机器设备评估成本法评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值（一）重置成本的核算（5方面构成）重置成本=设备本体重置成本 +运杂费+安装费+基础费+进口设备从属费I机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、 合理的 直接成本、间接成本和因资金占用所发生的资金成本、 合理利润和相 关税费i直接成本：设备本体的重置成本，以及设备的运杂费、安装费、基 础费及其他合理

24、成本ii间接成本：管理费、设计费、工程监理费、保险费等1. 本体重置成本核算（6种）（1）直接法（2种）适用于通用设备，可以获得市场信息的A :市场询价法（市场现行价格和实际成交价格）B:使用价格资料（会计凭证等，注意时效性）（2）重置核算法 适用于非标准设备、自制设备设备本体重置成本=成产成本+销售成本+利润+税金（3）价格（物价）指数法（2种）选取分类价格指数适用于计算复原重置成本，适应于一些难以获得市场价格的机器设备A：定基价格指数设备本体重置成本=历史成本基年册购买数B：环比价格指数C：价格变动率法设备现行重置成本设备的加权投资成本二、（账面价值价格变动率）=现行重置成本已使用年数设备

25、的加权投资年限=7加权投资成本 “ V现行重置成本 尚可使用年限成新率二100%加权投资期限+尚可使用年限00%（4）综合估价法（适用于非标准设备）重置成本（成主材用率主要外购费用成本利润率（1+非标准设备的设计费率非标准设备的生产数量主材费用八（主材料消耗量主材料利用率含税市场价1+增值税税率主要外购费用 =7 （主要外购件的数量含税市场价1+增值税税率（5）重量估价法（适用于材料单一、制造简单、技术含量低的设备）重置成本=设备的净重x综合费用率x调整系数 +合理利润（6）指数估价法（适用于特定设备，化工设备或石油设备）重置成本=参照物设备的价格被估设备生产能力 .参照物设备生产能力X 为规

26、模指数l nR C /S =) x l nA( 2A/ x)=l n (RC /2S ) / l qA( A )2运杂费（根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式，根据铁路、公里、船运、航空等部门的运输计算标准计算）运杂费=进口设备到岸价（国产设备原价）国内运杂费率3安装费安装费=进口设备到岸价（国产设备原价）安装费率4. 基础费（建造设备基础所发生的人工、材料、机械费和全部取费）5进口设备从属费用（1）海运费（远洋5% 8%,近洋3%4%）海运费=设备离岸价X海运费率（2）海运保险费（0.4%左右）海运保险费=（设备离岸价+海运费）X保险费率（3） 财务费用（取价基数为货价人民币

27、数，0.4%0.5%）财务费=设备离岸价（货价人民币数）X费率（4） 外贸手续费（取价基数为设备到岸价人民币数，1%1.5%）外贸手续费=设备到岸价（人民币数）X外贸手续费率（5）关税关税=设备到岸价X关税税率（6）消费税消费税（关税完税价+关税） 消费税税率1 -消费税税率（7）增值税（减免关税，同时减免增值税）增值税=（关税完税价 +关税 消费税）增值税税率（8）车辆购置附加费车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）X费率I费用按离岸价（FOB）计算：（FOB:Free on Board）A.海运费B.海运保险费C.财务费（货价人民币数）II费用按到岸价（CIF）计算:（CIFQo

28、st In sura nee and Freigh）A.运杂费B.安装费C.基础费D.外贸手续费（到岸价人民币数）到岸价=离岸价 +海运费+海运保险费 皿税费（费用按到岸价计算）A.关税B.消费税C.增值税D.车辆购置附加费（到岸价人民币数）（二）、实体性贬值（ 3 种）成新率/贬值率第I种有形磨损：零部件的几何尺寸发生变化第H种有形磨损：出现腐蚀、老化、生锈、变质等现象1. 观察法（德尔菲法或模糊综合判断法）2. 使用年限法（核算实体贬值率）A. 影响机器物理寿命的因素：a.使用强度b.设备质量c.维修水平B .影响机器经济寿命的因素：a.设备物理性能b.技术进步速度c.生产产品的市场状况3

29、. 修复费用法可修复性损耗（经济上可行）和不可修复性损耗（三）、功能性贬值（ 2 种）1. 超额投资成本超额投资成本 =复原重置成本更新重置成本2. 超额运营成本功能性贬值额=资产年超额运营成本x （1所得税税率）x （P/A,r,n）（四）、经济性贬值经济性贬值额=资产年收益损失额x（ 1所得税税率）x（ P/A,r,n） 影响经济性贬值的因素：1. 使用寿命缩短产生的经济性贬值2运营费用提高产生的经济性贬值年加价收费总金额 二电单价 （实测电耗-限额电耗）年产量 加价倍数3市场竞争加剧产生的经济性贬值二、市场法（一）设备的比较因素：1个别因素（设备在名称、型号规格、制造厂家、技术指标等因素

30、）2. 交易因素（交易数量和交易动机影响）3时间因素（参照物要最接近评估基准日）4. 地域因素（参照物尽可能与评估对象在同一区域）（二）市场法常用的调整方法1直接配比法（适用于参照物和评估对象基本相同， 需调整的项目少）评估值=参照物市场价值一差异调整2因素调整法3. 成本比率调整法三、 收益法（单项设备通常不用收益法评估，对于生产线、成套化工设备等可以使用收益法评估）rA1 - (1 i )-n（A/P,i,n） =产品年收入一市场售价第五章 房地产评估一、土地使用权（房随地动，地随房动） （一）国有土地使用权出让 （采用协议、 招标、拍卖和挂牌方式出让） 国有土地使用权出让的最高年限按照下

31、列用途确定：1.居住用地 70 年2.工业用地 50 年3. 教育、经济、文化、卫生、体育用地 50 年4.综合或其他用地 50 年5 商业、旅游、娱乐用地 40 年住宅建设用地使用权期满后，自动续期非住宅建设用地使用权期满后， 如想继续使用， 需提前 1 年申请审批（二）土地使用权转让（出售、交换或赠与，需要过户登记） 土地使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土 地使用者已使用年限后的剩余年限（三）土地使用权出租（四）土地使用权质押（办理质押登记）（五）土地的特性（ 2 种）1. 土地的自然特性（1）土地位置的固定性（决定了土地价格具有明显的地域差异）（2）土地质量的差异性（导致

32、了级差地租的产生）（3）土地资源的不可再生性（4）土地效用的永续性2. 土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性（供求矛盾）（2）土地产权的可垄断性（3）土地利用的多方向性（确定土地的最佳用途）（4）土地效益的级差性（六）房地产的特性（8种）1位置固定性2供求区域性3使用长期性4投资大量性5. 保值与增值性6投资风险性7.难以变现性 8政策限制性I三通一平：通水、通电、通路，平整地面H七通一平：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路,平整地面m 楼面地价和容积率楼面地价 =土地总价格 =土地单价 楼 价 建筑总面积 容积率容积率=建筑物总面积口八土地总面积、房地产评估方法（6种）（一）收

33、益法（适用于有收益的房地产评估，公用、公益性质不适合）房地产价值=J收益|1 一 1 J有限年限：资本化率 1(1 + r)n_无限年限:房地产价值净收益 资本化率土地资本化率 土地价值+建筑物资本化率 建筑物价值综合资本化率土地价值+建筑物价值1房地产价值（总收益或总费用应该为客观收益，而不是实际收益）房地产价值=综合产净化益房地产净收益=房地产总收益一房地产总费用 房地产总费用=管理费+维护费+税金+保险费2. 土地价值（土地使用权价格）（1）空白土地价值（由土地收益评估土地价值）土地价值土地净收益 土地资本化率土地净收益=土地总收益一土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金（2）土地上

34、有建筑物（2种，由房地产收益评估土地价值）房地产年总收益 二每日每建筑物平方米租金365日 建筑面积（1-空房率）房地产年总收益 二每月每建筑物平方米租金12月 建筑面积（1-空房率）A . 土地价值=房地产价值一建筑物现值建筑物现值=建筑物重置成新价一年（折旧费）贬值额x已使用年数年贬值额 二建筑物重置成新价 -残值=建筑物重置成新价 （1-残值率） 人使用年限使用年限土地价值房地产净收益-建筑物净收益建筑物净收益=建筑物现值X建筑物资本化率（无限年限）建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率 11飞（1+）（有限年限）建筑物现值=建筑物重置成新价一年（折旧费）贬值额X已使用年数3. 建筑物价

35、值建筑物价值=房地产价值一土地价值建筑物价值房地产净收益 -土地净收益建筑物资本化率（二）市场法房地产价值二参照物价值交易情况修正交易日期修正房地产状况修正容积率修正土地使用年数修正?=参照物价值100 （）（）容积率被估土地使用年数被估X x x x x （）100100 可比可比经容积率修正后的价格=可比实例价格被估宗地容积率修正系数可比实例容积率修正系数土地使用年期修正后地价1 - 1=可比实例价格(1+r )m1 1(1+r )n（三）成本法1土地价值成本法核算土地价值=土地取得费吐地开发费利息利润税金土地增值收益2新建房地产价值新建房地产价值 二土地取得费+开发成本+利息+利润+管理

36、费用+销售税费管理费用=（土地取得费用+开发成本）管理费率开发利润=（土地取得费用+开发成本）直接成本利润率 销售费用=积算价格销售费率投资利息二土地取得费用(地价)乂 1+r八1+开发成本 冷(1+r )2-113旧建筑物价值评估(1) 直线折旧法建筑物价值=建筑物重置成新价一年贬值额x已使用年数年贬值额=建筑物重置成新价 -残值=建筑物重置成新价 (1-残值率) 额使用年限使用年限I各结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：钢筋混凝土结构：60年0%砖混结构一等：50年2%砖混结构二等：50年2%砖木结构一等：40年6%砖木结构一等：40年4%砖木结构二等：40年3%简易结构：10年0

37、%(2) 成新折扣法建筑物价值=重置成本x成新率(四) 剩余法(假设开发法，适用于待开发土地)土地价值 二开发后的房地产价值-开发成本 -利息-利润-税金土地价值 二预期楼价 -建筑费-专业费用-销售费用-利息-利润-税金1预测房地产的售价(2个途径)(1) 对于出售的房地产，用市场比较法确定开发完成后的房地产总价(2) 对于出租的房地产，首先采用市场法，确定所开发房地产出租 的净收益，再采用收益法将出租收益转化为房地产总价。 具体需要确 定一下几个要点：A. 单位建筑面积月租金或年租金 B.房地产出租费用水平C.房地产还原利率D.可出租的净面积2估算各项成本费用（1）估算建筑费用：采用比较法

38、来测算，也可以采用建筑工程概预算的方法来估算（2）估算专业费用：包括规划、设计费，建筑费用的一定比率（3）估算资本利息：资本利息二土地取得费用（地价）（1+r）-1+开发成本x（ 1+r）2-1 1（4）估算税金：营业税、印花税、契税等，以建成后房地产总价的 一定比例计算（5）销售费用：以房地产总价或租金的一定比例计算（6）合理利润：以地价、开发费、专业费三项和的一定比例计算（五）基准地价修正法（适用于房地产不太发达的城市）估待估宗地地价二待宗地所处地段基准地价使用年限修正系数 日期修正系数容积率修正系数 其他修正系数1.基准地价的特点：（基准地价具有政府公告的作用）（1）基准地价是区域性价格

39、，通常表现为区片价和路段价（2）基准地价是土地使用权价格（3）基准地价是特定区域的平均价格（4）基准地价一般覆盖这个城市建成（5）基准地价是单位土地面积的地价（6）基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格（六）路线价法（适用于土地课税、土地重划、征地拆迁等大量土地 的评估）宗地地价=路线价 深度百分比 临街宽度 （_）其他条件修正平均深度百分率=累计深度百分率标准深度-宗地深度I常用路线法则1.四三二一法则标准深度100英尺，分成四等份每个25英尺，每段分别为路线价的40%、30%、20%、10%，超过100英尺则需要九八七六法则来补充 9%、8%、7%、6%2苏慕斯法则（somers r

40、ule） 100英尺深的土地，前50英尺临街占全宗地总价的72.5%后50英尺占全宗地总价的27.5%3. 霍夫曼法则 100英尺深的土地，最初25英尺临街占全宗地总价的37.5%最初50英尺临街占全宗地总价的2/3最初75英尺临街占全宗地总价的87.7%最后100英尺临街占全宗地总价的100%4.哈柏法则深度百分率所给深度-'标准深度10 0%三、在建工程评估（3种）（一）成本法（实际完工量较少）在建工程价值 =土地取得费用 +专业费用+建造费用+利润+税金（二）剩余法（实际完工量较少）在建工程价值=房地产预售价-后期工程成本-后期工程费用-利润-税金式中，房地产预期售价可以采用市场

41、法或收益法评估（三）形象进度法（工程已经完成或接近完成）在建工程价值=建造完成后的市场价值 工程形象进度百分比（1-折扣率）工程形象进度百分比（实际建筑工程量-实际安装工程量）总工量10 0%折扣率的确定应考虑营销支出、广告费用和风险收益等因素I对于停产的在建工程，要查明原因，并要考虑在建工程的功能性及经济性贬值进行风险系数调整第六章资源资产评估一、自然资源的分类（一）按照在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性 资源1耗竭性资源：主体是矿产资源，不能再生2非耗竭性资源：由环境要素构成，合理开发利用可以永续使用（1）恒定的非耗竭性资源：气候资源和海洋资源（2）可再生的非耗竭性资源：生

42、物资源（3）不可再生的非耗竭性资源：土地资源（二）从自然资源与人类的经济关系角度，按照资源的性质，可划分 为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源（三）资源资产的价格一般受到资源的 区位影响二、森林资源资产评估（4种）（一）市场法（需三个以上参照物）林木资产评估价值二参照物单位蓄积量的交易价格被估林木资产的蓄积量林分质量调整系数 物价指数调整系数（二）成本法（适用于幼林评估）n林木资产评估价值二林分质量调整系数Ct （1 i）n_ti =1Ct :过去第t年以现时工价及生产水平计算的生产成本，主要包括工资、物质消耗，地租等（三）剩余法（适用于成熟林木资产的评估）林木资产评估价值二销售

43、总收入-木材经营成本-利润+林木再生价值木材经营成本 二采运成本 +销售费用 +管理费用 +财务费用 +税费（四）收益法（适用于有经常性收益的林木资产的评估）林木资产评估价值N （t年时的收入t =1-1年时的营林生产成本）（1 JN为经营期三、矿产资源资产评估（国家所有，国务院行驶所有权）I影响矿产资产价值的因素主要包括：A. 矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度B. 矿产品的供求状况C. 矿床自然丰度和地理位置D. 科技进步E. 资本化率（一）高精度勘察阶段（5种）采矿权价值评估方法：贴现现金流量法、可比销售法探矿权价值评估方法：约当投资一贴现现金流量法、重置成本法、地勘加和法1贴现现金流量

44、法采矿权价值=J（年剩余收益额-社会平均收益额）池（1 + r ）t年剩余收益额二年销售收入-年经营成本-年资源补偿费-资源税金-其他税金 社会平均收益额二年销售收入平均利润率2可比销售法（4项：品味、规模、价格、差异）采矿权价值二参照物采矿权成交价格 品味调整系数规模调整系数 价格调整系数差异调整系数3约当投资一贴现现金流量法（1）第一步，根据贴现现金流量法，计算新探矿权的资产收益现值=、i =1Wt二年销售收入一年经营成本-年资源补偿费-资源税金-其他税金W:资产收益现值（2）第二步，计算愿探矿权人、新探矿权人投资现值原探矿权人投资现值Ty，可采用重置成本法计算新探矿权人投资现值Tx，可采

45、用贴现法计算T t1+r)Tt为第t年投资值（3）第三步，计算探矿权评估价值P=W 匚=资产收益现值原人+TX原+T新4. 重置成本法探矿权评估值=探矿权资产重置成本（1+地勘风险系数）（1-技术性贬值系数）n=7 （各类探勘实地工作量工作量现行市价）（1+四项费用分摊系数）i=1（1+风险系数）（1-技术性贬值系数）四项费用分摊系数：A.其他地质系数B.综合研究及编写报告C.岩矿实验D.工地建筑5. 地勘加和法探矿权评估值=不含勘察风险的探矿权净价+应分配的超额利润应分配的超额利润-超额利润总额地勘总投资+矿山建设总投资（二）低精度勘察阶段（3种）1粗估法（以资源品级价值为基础的粗估和以单位

46、国土面积资源价值为基础的粗估）2. 地址要素评序法探矿权评估值=基础购置成本X地质要素转化的价格调整系数3. 联合风险勘察协议法（联合风险经营协议条款）第七章 无形资产评估一、无形资产概念和特性（一）无形资产定义： 无形资产是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能 持续发挥作用且能带来经济利益的资源。（二）无形资产主要评估种类A.专利资产B.版权评估（著作权）C.商标资产D.商誉评估（三）无形资产和有形资产的根本区别： 在于有形资产的价值取决于有形要素的贡献，无形资产的价值取决于无形要素的贡献（四）无形资产成本特性（ 3 种）1. 不完整性：财务制度中的无形资产成本费用一般低于实际成本

47、2. 弱对应性：无形资产成果的出现具有较大的随机性和偶然性，其价 值并不与其开发费用和时间产生某种既定的关系3. 虚拟性：无形资产的成本往往是相对的（五）无形资产功能特征（ 3 种）1. 共益性：一项无形资产可以在不同的地点、同一时间、由不同的主 体所有。 有形资产的界定是通过物质实体直接界定， 而评估无形资产 则需要根据其权益界限来确定2. 积累性：无形资产的形成基于其他无形资产的发展并不断积累演进3. 替代性：无形资产评估需考虑它的作用期间，尤其是尚可使用年限（六）影响无形资产评估价值的因素（ 9 个）1. 无形资产的成本：包括创造发明成本、法律保护成本、推广成本2. 机会成本：是指该项无

48、形资产转让、投资、出售后所失去的市场以 及损失收益的大小3. 预期收益：无形资产的价值体现了无形资产所拥有的超额获利能力4. 使用期限：A. 使用期限的长短， 一方面取决于该无形资产的先进程度， 另一方面 取决于其无形损耗的大小，其无形损耗程度越低，使用期限越长。B. 考虑无形资产的期限，除了应当考虑法律保护期限外，更主要的是 考虑其具有实际超额收益的期限5. 技术成熟度：科技成果都有一个发展成熟衰退的过程6. 转让内容：无形资产转让一般包括所有权转让和使用权转让，所有 权转让的无形资产评估值高于使用权转让的评估值7. 无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度：一项无形资产的寿命 期，主要取决于

49、其损耗程度。无形资产价值更新换代越快，无形损耗 越大，其评估值越低，因此 更新换代情况决定无形资产寿命8. 无形资产的市场供需状况： （2种）A.无形资产的市场需求情况B.无形资产的使用程度9. 同行业同类无形资产的交易方式（七）无形资产确认的前提（ 3 个前提）1. 确认无形资产的存在： 验证无形资产来源是否合法、 产权是否明确， 经济行为是否合法、有效2. 区别无形资产种类：确定无形资产的种类、具体名称、存在形式3. 确定其有效期限：无形资产的剩余经济寿命和法定寿命二、无形资产评估方法（3种：收益法、成本法、市场法）（一）收益法无形资产评估值.n Ri K n无形资产第i年收益无形资产分成

50、率=、i=1（ 1+r ）i i=1（ 1+r ）i无形资产评估值Ri _ / 无形资产第i年的超额收益i =1 (1 r)'i_1( 1+r ) i1无形资产超额收益的确定（4种）（1）直接估算法（收入增长型和成本费用节约型）A.售价增长（销售量不变，单位成本不变）R=（P 2-Pi）Q（i-T）B.产量增长（单位价格不变，单位成本不变）R=（ Q2 -Q i）（P - C）（ 1- T）C. 成本降低（销售量不变，价格不变）R=（C 2 - C 1 ）Q （1-T）（2）差额法无形资产带来的超额收益=净利润-净资产总额行业平均净利润率（3）分成率法无形资产收益额二销售收入（利润）销

51、售收入（利润）分成率（1-所得税率）销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率（4）要素贡献法（三分法：3大要素，管理、技术、资本）2无形资产中的折现率的确定折现率=无风险报酬率+风险报酬率3. 无形资产收益期限的确定（1）法律或合同、企业申请书分别规定有效期限和受益年限的，可 按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定（2）法律未规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限 的，可按照规定的受益年限确定（3）均未有规定的，预计受益期限可采用统计分析与同类资产比较 得出（二）成本法（注意扣除实际的功能性贬值和经济性贬值）无形资产评估值 =无形资产重置成本（1-贬值率）1. 无形资产重置成本核算

52、（2种：自创和外购）（1）自创无形资产成本核算（2种）A.核算法无形资产重置成本=成本+合理利润管理费用财务费用销售费用B. 倍加系数法（对于投入智力比较多的技术型）无形资产重置成本=无形资产物化劳动消耗平均风性倍加系数活劳动消耗（1+投资报酬率）（2）外购无形资产成本核算（2种）A.市场类比法：参照物价值+购置费用-因素调整B.物价指数法:无形资产重置成本=无形资产账面价值评估时物价指数 购置时物价指数2无形资产贬值率的估算（2种）（1）专家鉴定法（有关技术领域专家做出判断）（2）剩余经济寿命预测法（贬值率 二折旧率）贬值率已使用年限已使用年限 +剩余使用年限10 0%（三）市场法由于无形资产具有的 非标准性和唯一性限制了市场法的应用，无形资产市场法在我国应用条件较少三、专利资产和专有技术评估（一）专利资产 1专利资产的自身特征（4个）（1）时间性特征：专利的权利时限与专利的法律保护期相适应（2）地域性特征：专利法是国内法，专利资产只在国内受保护（3）排他性特征：排他性是指法律赋予专利所有人对专利资产一段时间的垄断，这是专利获得超额经济收益的保证（4）共享性特征：专利权人可许可多家在同一时间，同时使用专利 2收益法（无形资产采用收益法情形较多）无形资产评估值