对个人开征房产税与房地产宏观调控的思考

1、对个人开征房产税与房地产宏观调控的思考作者：谭惠心 马维胜为遏制日益高企的房价，备受广泛关注和争议的对个人征收的房产税，终于在上海和 重庆试点开征。 这是我国尝试运用税收杠杆遏制商品房价格过快上涨， 对完善我国房地产市 场税收管理具有启发意义。、我国房价快速上涨的原因分析我国从 1998 年进行以“货币购买代替实物分配”的房改开始，结束了住房由国家实物 分配的历史，开启了商品房建设的新时代。商品房发展初期， 由于房价总量较大， 加之一部 分城镇居民获得了房改房， 购房主力以进城经商急需安家的群体为主， 总体需求不大， 房价 并不高。以上海、广州为代表的沿海发达地区的城市为例， 2005 年以前

2、的平均商品房价格 不超过每平方 6000 元， 2006 年以后，随着购房入户口、低首付、低利息等多种优惠措施的 鼓励和投资意识的觉醒，商品房价格开始持续上涨，特别是经过 2008 年全球金融危机的短 暂调整之后，更是呈现报复性上涨的态势。据分析，我国商品房价不断上涨的原因，主要有 以下八个方面：一是地方政府的强力推动。房地产业不仅是地方经济增长的主推手，也是地方财政收 入的主要来源。据统计，土地出让金和商品房环节的各种税收，共计占商品房价格的40%以上，仅土地出让金占地方财政收入的比重，最高的地方达65%以上，最低也超过 20%。由此可见，房地产直接关系地方经济发展大局和地方政府的财政收入，

3、 尤其在地方政府普遍存在有限的财权不足以履行被赋予事权的前提下，首先想到的就是做大 “土地财政”， 而要让有限的土地资源卖个好价，重中之重是推高房价。二是宽松的投融资环境。开发商的注册资金占项目投资额的比例仅为25%， 2007 年因调控房价的需要最高升至 40%，2009 年又降至 25%；金融部门对首套房屋的贷款利率为基准 利率的七折，首付比例为 20% 30%；房地产管理部门虽有商品房预售制度，但执行不严， 有的地方甚至没有执行预售制度，开发商在房屋未建之时就以卖“楼花”的形式回笼资金； 税务部门对房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率， 最高的地段也先按不低于 15%分 季（或月）计

4、算预计毛利额，计入当期应纳税所得额征收所得税。这些多部门的优惠措施， 以减轻开发商资金负担为核心，提供了比其他行业更为宽松的资金运作外部环境。三是金融资本的逐利推动。据金融部门统计，对自住型的买家来说，购房后不能还贷 的人很少，自住型购房者断供违约率不到1%。而对投资型的买家来说，即便是房价出现下跌之势，投资者已支付 3 成甚至更高比例的房款， 银行也无多大风险。 因此，银行视房贷为 最安全、最优质、收益最好的信贷产品， 金融资本逐利而来， 为日益高涨的房价提供了源源 不断的资金。四是开发商的本能推动。我国房地产业是暴利行业，即便在全球金融危机爆发的 2008 年，行业平均利润率也在 25%以

5、上，远高于其它深受金融危机影响的行业和一些未受危机冲 击的行业。 中央为支持我国经济度过全球金融危机难关， 出台了十大产业扶持政策， 最后一 个被扶持的对象依然是饱受争议的房地产业，并且在基本否定 2007 年的房地产调控政策的 基础上， 给予了史无前例的优惠政策， 可见房地产业的特殊性和重要性。 开发商利用政府对 房地产业的支持和依赖，有恃无恐地捂盘抬价，使得房价越开越高。五是投资者的疯狂操作推动。经过 30 多年的改革开放，民间资本积累较大，在投资实业已充分竞争使得利润率越来越低的情况下，民间资本逐渐向房地产转移，而且其投资收益率大大高于其他产业，导致涌入房地产的资本越来越多。六是国际资本

6、在人民币升值预期下作为投资首选的推动。随着我国经济的持续发展，人民币升值必将经历一个在合理、渐进、 可控下的持续升值过程， 因此，国际资本将持续流 入分享升值利益，进而以房地产为载体， 首先分享房地产的升值利润， 然后实现人民币升值 利益后而流出境外。七是分配秩序混乱、分配严重不公下产生的高收入群体，以及不法收入形成的灰色收入群体，合成强大购房能量的推动。我国正处于经济高速增长的过程中，往往伴随适度通胀和货币贬值，购买房产是避免货币贬值的有效办法，高收入和灰色收入群体将房产作为回避货币贬值风险的首选。八是城市化进程中自住型消费者的购房拉动。我国的人口总量大，在城市化过程中，大批人员需要在城市工

7、作和生活下去，在城市置业的愿望很大， 再加上城市居民的自住型购房和改善居住条件的换房等，形成一股强大的购房刚性需求。在上述诸多因素的推动下，我国商品房价格出现了持续快速的上涨态势，并且已到了严重偏离社会中产阶层购买力的程 度，引起决策层的高度重视。二、开征房产税的合理性及其对遏制高房价的作用分析为遏制已严重偏离中产阶层购买力的房价，国家在使用包括提高购房款首付比例、力口息、限贷等多种方法，甚至不失采取违背自由市场经济宗旨的限购政策后，尝试用房产税的 办法来遏制房价的过快上涨。 且不论房产税的调控效果如何， 先对其合理性进行分析。 从税 收理论来看，目前我国可作为课税对象的不外乎财产、所得、行为

8、、流转等四大类别，国家 也只能在上述领域参与社会财富的分配与再分配。 房屋是十分特殊的商品， 其特殊性之一是 房屋由土地和地上附着物构成的， 且土地是有限的， 这就决定了它的稀缺性比一般商品大得 多。特殊性之二是房屋除了与一般商品一样有折旧之外（价值减项），还有房产增值（价值 增项） ，但房产增值与购房者的努力没有任何关联， 只与经济发展带来的繁荣和市政建设投 入所形成的增值直接相关，相当于经济社会发展和城市建设成果一部分转移到房产的价值 上。在我国，由于宪法规定，土地归国家所有，用于建设商品房的土地只不过是国家有偿出 让的 70 年的土地使用权（以土地出让金的方式由开发商支付， 最终由购房人

9、负担） ，可见， 我国的商品房没有完整的所有权， 远不是真正意义上的财产， 仅仅是在特定期限内拥有使用 权的特殊商品。因此，房产税作为财产税显然有失偏颇（房产税名义上属财产税范畴）。这 样，房产税就只能理解为对居住房屋的行为征税的行为税了。 若如此， 则每一个有房屋居住 的人都在课税范围之内， 包括无房而租房居住的人。 政府在对居住行为进行课税时， 必须注 意两点， 一是要有一定居住面积的宽免额， 保证作为人权之一的基本居住权不受影响； 二是 税率要低， 降低居住成本， 增加人的幸福感。 目前上海房产税体现了对一定居住面积的宽免 额，重庆对价格高于当地平均价 2 倍以上的高档房产征税。 由于房

10、价上涨是购房者无法控制 的，而且房价上涨对个人的居住行为并没有带来任何好处， 却因房价上涨导致房产税计税依 据增大而加重居住者的税收负担。只有房屋交易出去，房产增值才得以实现，因此，在房屋交易环节对房产增值部分课 以重税才是合理的， 它体现国家对房产交易行为征税， 并且参与由经济发展和城市建设所带 来房产增值收益的再分配。对拥有多套房产的人，如空置不住，则已有物业管理费的负担。 如出租， 则应有相应的税收参与租金分配。 因此， 与其征收房产税这样于理不足又增加居住 人额外负担的税收， 倒不如在房产交易环节征收房产增值税， 对房产投资收益进行调节， 增 加投资成本。 我国目前缺乏对房产投资收益进

11、行有效的调节， 导致闲置资本套取银行贷款大 量进行房产投资，房价逐渐脱离自住型购买力。从社会各界的反映来看，上海、重庆已开征的房产税，对房价的影响只有心理层面的， 象征性较大，很难产生实质性的调控效果。首先， 上海对超面积部分征税， 虽对户籍人口的 纳税人便于管理， 但对以炒房团为主的外地投资者来说， 由于他们是外地户口， 对其家庭人 口数量无从查实而失之于管。 重庆以超过当地房价 2 倍的高档房作为征税对象， 不仅数量更 少，而且在当地总体房价上涨后，有面临征税对象逐渐消失的可能。其次， 在购房需求较大 的情况下， 房产税容易转嫁，从而推高下游房价。 以上海价值 180 万元的房子为例，如房

12、产 税率为 1%，则每年应纳的房产税为 1.8 万元，5 年后卖出，则业主共计交纳的 9 万元房产税， 必然加计到房价中转嫁给下一家负担， 从而起到推高未来房价的效果而无从发挥遏制房价上 涨的作用。第三，征管难度大，征税成本高。一是对课税房产的估值定价难度大，税务部门 只能核查置业时的原始价格， 重新估价要由专业评估机构完成而增加征税成本。 二是家庭人 口核实难， 特别是来自农村户口的业主， 在少 1 人征税多 1 人免税的监界点上， 潜在的纳税 人会想方设法规避纳税义务。三、理顺财税分配关系，建立科学合理的房地产宏观调控税收体系从我国土地属于国家所有的根本特征来看，业主对房屋没有完整的所有权

13、，我国的房 产并不是真正意义上的财产。 为此， 要进行税收管理， 只能对房屋居住行为和房产经营行为 （转让与出租）进行税收调节。一）理顺中央与地方政府事权与财权关系。按照事权决定财权，财权保障事权的原 则，适当调整中央与地方政府的财税分配关系。第一，既然土地所有权归国家所有，出让土地使用权的收入应全部上缴中央财政，从根本上改变目前土地出让金全部留归地方政府使 用，在地方预算外收入中核算且不透明的作法。 第二， 在计算土地收入上缴中央后地方财政 的缺口后，重新测算和提高地方增值税分成比例， 如增值税收入在中央和地方之间五五分成， 确保地方政府能有适当的财力在事权范围内有效运作。 与此同时， 增值

14、税分成比例上升， 从 而更好地促使地方政府抓经济发展增加可支配的税收收入， 割断了地方政府与土地收入之间 的关系，从根本上弱化推高房价上涨的积极性，让地价回到市场调节下的理性价格。第三， 土地出让金改由税务部门征收，增加执法的严肃性和透明度。（二）对个人房产转让的交易行为，征收房产增值税。由于房产增值并不是房产持有 者创造的， 而是由经济和城市发展带来的，因此， 对房产增值带来的收益应课以重税， 税率 可实行 30%-60%之间的累进税率，买卖相差的时间越短，适应的税率越高。这样，在体现公 平的同时， 有利于房屋回归居住功能。 房产是价值大的交易对象， 买卖双方必定会主动开具 或索取专门的房产

15、交易发票， 否则会直接影响房产证的办理。 同时， 房地产管理部门也存有 包括房屋交易价格、交易时间等交易资料，为税务部门加强房产增值税的管理提供了便利。（三）对有房产富余出租所得的租金收入征收营业税，改变目前房租收入税收盲点。 房屋出租的租金收入属于房产投资性营业收入， 可对其征收营业税。 如以后我国个人所得税 改为以家庭为单位进行综合申报后， 也可将家庭房产出租收入并入家庭收入一并征收个人所 得税。 对房租进行税收调节， 填补了房屋出租收入长期以来的税收盲点而产生的避税， 体现 了各类投资营运之间的税负公平，有助于减少购房投资需求以平抑房价。四）房产增值税和房产交易营业税的立法权归省级地方政府，税收收入全部由地方政府享有。 我国地区之间的发差距太大， 而且土地资源相差也很大， 将房产增值税和营业税的开征权力赋予地方政府，便于因地制宜地制定符合地方实际的房产税法体系。一方面有助于丰富和完善我国地方税收体系，另一方面，房产增值是地方经济发展和经营城市的结果， 税收收