房地产估价8路线价法

1、 路线价法的基本原理路线价法的基本原理1操作步骤操作步骤2 路线价法总结和运用举例路线价法总结和运用举例3l 划分路线价区段划分路线价区段l 设定标准临街深度设定标准临街深度l 选取标准临街宗地选取标准临街宗地l 调查评估路线价调查评估路线价l 路线价法的概念路线价法的概念l 的理论依据的理论依据l 适用的对象和条件适用的对象和条件l 的操作步骤的操作步骤l 编制其他宗地条件修正系数表编制其他宗地条件修正系数表高层建筑地价分摊4l 计算临街土地的价值计算临街土地的价值第八章第八章 路线价法路线价法重点掌握内容：重点掌握内容： 重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价重点介绍了路线价法的

2、基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。难点是深度修正系数表的制作。第八章第八章 路线价法路线价法概念概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。估

3、价方法。 理论依据：理论依据： 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。 因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。位论的具体运用。适用对象和条件适用对象和条件

4、适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。的估价。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐整，两侧临街土地的排列较整齐 路线价法的操作步骤路线价法的操作步骤运用路线价法一般可以分为下列运用路线价法一般可以分为下列7大步骤进行：大步骤进行：划分路线价区段；划分路线价区段；设定标准临街深度；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；选取标准临街宗地；调查评估路线价；调查评估路线价；制作深度价格修正系数表；制作深度价格修正系数表；编制其他宗地条件修正系数表；编

5、制其他宗地条件修正系数表；计算临街土地的价值。计算临街土地的价值。 （一）划分路线价区段（一）划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。 路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。线价区段。 （二）设定标准临街深度（二）设定标准临街深度 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价

6、中，设定的标准临街深度通地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。 标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。里地路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。里地线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。地或表地，里地线以外的区域称为里地。 （三）选取标准临街宗地（三）选取标准临街宗地 标准临街宗

7、地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：一面临街；一面临街；土地形状为矩形；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度临街宽度为标准临街宽度临街宽度与临街深度的比例适当；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表其他方面，

8、如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。性。（四）调查评估路线价（四）调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平

9、均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。位数、众数，即得该路线价区段的路线价。 （五）制定深度价格修正系数表（五）制定深度价格修正系数表 深度价格修正的原理深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价

10、值也就越低。可及性越差，价值也就越低。 深度价格修正的各种方法深度价格修正的各种方法（1）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度一法则。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的英尺等份的价值占整块土地价值的价值占整块土地价值的40，第二个，第二个25英尺等份的价值占英尺等份的价值占整块土地价值的整块土地

11、价值的30，第三个，第三个25英尺等份的价值占整块土英尺等份的价值占整块土地价值的地价值的20，第四个，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值英尺等份的价值占整块土地价值的的10。如果超过。如果超过100英尺，则以九八七六法则（来补充英尺，则以九八七六法则（来补充即之后连续的即之后连续的25英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗地英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗地的的9%、8%、7%、6%） 。40% value30% value20% value10% value8v 【例例】 某临街深度为某临街深度为30.48m(30.48m(即即100100英尺英尺) )、临街宽度、临街宽度20m20m的

12、的矩形土地，总价为矩形土地，总价为121.92121.92万元。试根据四三二一法则，计万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度算其相邻临街深度15.24m(15.24m(即即5050英尺英尺) )，临街宽度，临街宽度20m20m的矩形的矩形土地的总价。土地的总价。 该相邻临街土地的总价计算如下：该相邻临街土地的总价计算如下： 121.92(40%30%)85.34(万元万元) v 上例中如果相邻临街土地的临街深度为上例中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即即150英尺英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？元？ 该相邻临

13、街土地的总价计算如下：该相邻临街土地的总价计算如下：121.92121.92(40%(40%30%30%20%20%10%10%9%9%8%)8%)142.65(142.65(万元万元) )v （2）霍夫曼法则）霍夫曼法则 标准深度为标准深度为100英尺的土地，按其深度英尺的土地，按其深度4等分，由外向里等分，由外向里地块的土地价值分别占标准宗地总价值的地块的土地价值分别占标准宗地总价值的37.5%、29.2%、21.0%，12.3%v （3）苏幕斯法则）苏幕斯法则 标准深度为标准深度为100英尺的土地，前英尺的土地，前50英尺占土地总价值的英尺占土地总价值的72.5%，后，后50英尺占土地总

14、价值的英尺占土地总价值的27.5%。若再深。若再深50%，占土地价值的，占土地价值的15%v （4）哈柏法则）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。%100标准深度所给深度深度百分率深度价格修正率表的编制深度价格修正率表的编制 深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种

15、。三种。单独深度价格修正率的关系为：单独深度价格修正率的关系为： a1 a2 a3 an-1 an累计深度价格修正率的关系为：累计深度价格修正率的关系为：a1 a1+a2 a1+a2+a3 (a1+a2)/2 (a1+a2+a3)/3 （a1+a2+a3+an-1+an）/n以四三二一法则为例，以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：单独深度价格修正率为： 403020109876 累计深度价格修正率为：累计深度价格修正率为： 40709010010911712435302521.819.517.816.25 将平均深度百分率中标准深度将平均深度百分率中标准深度100h的深度百分率的深度百分

16、率25转转换成换成100保持不变，因此在上述不等式各边同乘以保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即，即可得可得:平均深度百分率：平均深度百分率：16014012010070.865.0 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：用如下公式表示： 平均深度价格修正率累计深度价格修正率平均深度价格修正率累计深度价格修正率X标准临街深度标准临街深度所给临街深度所给临街深度制作临街深度价格修正率表的要领是：制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度；设定标准临街深度；将标准临街深度分为若干等份；将标准临街深度分为若干等份

17、；制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。 （六）编制其他宗地条件修正系数表（六）编制其他宗地条件修正系数表1宽度修正；宽度修正；2宽深比率修正；宽深比率修正； 3容积率修正；容积率修正； 4出让、转让年期修正；出让、转让年期修正； 5朝向修正朝向修正.（七）计算临街土地的价值（七）计算临街土地的价值 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度在单独

18、深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。来说明这个问题。 (1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率深度价格修正率(即：即：单独深度价格修正率单独深度价格修正率)。 (2)当以单位宽度的标准临街宗地当以单位宽度

19、的标准临街宗地(如临街宽度如临街宽度l英尺、临英尺、临街深度街深度100英尺英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：深度价格修正率，计算公式为： (3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：深度价格修正率，计算公式为： 一面临街矩形土地价值的计算一面临街矩形土地价值的计算v 计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其线价，再根据其临街深度查出相应的深

20、度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：乘以土地面积。计算公式如下： V(V(单价单价) )u udv dv V(V(总价总价) )u udvdv(f(fd) d) v VV土地价格；土地价格； v uu路线价路线价( (用土地单价表示用土地单价表示) )； v dvdv临街深度价格修正率临街深度价格修正率( (采用平均深度价格修正率采用平均深度价格修正率) )； v ff临街宽度；临街宽度； v dd临街深度。临街深度。前后两面临街矩形土地价值的计算前后两面临街矩形土地价值的计算v 计算前

21、后两面临街矩形土地的价值，通常是采用计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法重叠价值估价法”，即先确定高价街即先确定高价街(也称前街也称前街)与低价街与低价街(也称后街也称后街)的影响范围的分界线，的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。分的价值加总。V(总价总价)u0dv0fd0u1dv1f(d-d0) V(单价单价)u0dv0d0u1dv1(

22、d-d0)/d v 式中式中 u0前街路线价；前街路线价； v dv0前街临街深度价格修正率；前街临街深度价格修正率； v d0前街影响深度；前街影响深度； v u1后街路线价；后街路线价； v dv1后街临街深度价格修正率；后街临街深度价格修正率； v d总深度。总深度。 v 分界线的求取方法如下：分界线的求取方法如下： 前街影响深度前街路线价前街影响深度前街路线价/(前街路线价后街路线价前街路线价后街路线价)总深度总深度 后街影响深度后街路线价后街影响深度后街路线价/(前街路线价后街路线价前街路线价后街路线价)总深度总深度 前后两面临街矩形土地价值的计算前后两面临街矩形土地价值的计算矩形街

23、角地价值的计算v 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用常是采用“正旁两街分别轻重估价法正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街，该方法是先求取高价街(也也称正街称正街)的价值，再计算低价街的价值，再计算低价街(也称旁街也称旁街)的影响加价，然后加总。的影响加价，然后加总。计算公式如下：计算公式如下： V(单价单价) u0dv0u1dv1t V(总价总价)(u0dv0u1dv1t)(fd) v 式中式中 u0正街路线价；正街路线价； v dv0正街临街深度价格修正率；正街临街深度价格修正率； v u

24、1旁街路线价；旁街路线价； v dv1旁街临街深度价格修正率；旁街临街深度价格修正率； v t旁街影响加价率。旁街影响加价率。 注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。v 该宗土地的单价该宗土地的单价 u u0 0dvdv0 0u u1 1dvdv1 1t t 20002000120%120%10001000140%140%20% 20% 2680(2680(元元/ /) ) v 该宗土地的总价土地单价该宗土地的总价土地单价土地

25、面积土地面积 2680268015.2415.2422.86 22.86 93.37(93.37(万元万元) ) 假设旁街影响加价率为20%，计算该块土地的单价和总价。矩形街角地价值的计算三角形土地价值的计算v 计算一边临街直角三角形土地的价值，如图计算一边临街直角三角形土地的价值，如图9-7所示，通常是先将该所示，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形土地价值占

26、一面临街矩形土地价值的百分率一边临街直角三角形土地价值占一面临街矩形土地价值的百分率)。v 其他三角形土地价格的计算，通常是先将该三角形土地作辅助线，使其他三角形土地价格的计算，通常是先将该三角形土地作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街直角三角形土地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价值。直角三角形土地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价值。v 如图如图9-89-8中是一块三角形中是一块三角形ABCABC的土地，如果临街深度的土地，如果临街深度8080英尺的一面临街英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为矩形土地的平均深度价格修正率为116%116%，临街深度，临街深度8