税法上课20126章5节土地增值税法

1、2022-2-271第十节第十节 土地增值税法土地增值税法基础会计22022-2-27学习目标学习目标1、了解土地增值税的概念、特征、税率和税收征收管理2、熟悉土地增值税的征税范围、纳税人和税 收减免优惠3、掌握土地增值税的计税依据和应纳税额的计算基础会计32022-2-27目目 录录一、土地增值税概述一、土地增值税概述二、土地增值税纳征税范围二、土地增值税纳征税范围三、土地增值税纳税义务人三、土地增值税纳税义务人四、土地增值税税率四、土地增值税税率五、土地增值税应纳税额的计算五、土地增值税应纳税额的计算六、土地增值税税收优惠六、土地增值税税收优惠七、土地增值税征收管理七、土地增值税征收管理基

2、础会计42022-2-27一、土地增值税概述一、土地增值税概述P231（一）土地增值税概念（一）土地增值税概念 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。单位和个人所征收的一种税。 我国我国1994年年1月月1日起开征土地增值税日起开征土地增值税 基础会计52022-2-27（二）土地增值税特征：（二）土地增值税特征：1 1）以转让房地产取得的增值额为征税对象）以转让房地产取得的增值额为征税对象2 2）征税面较广）征税面较广3 3）采用四级超率累进税率）采用四级超率累进税

3、率4 4）按次征收）按次征收基础会计62022-2-27（三）土地增值税的作用（三）土地增值税的作用 对房地产开发和房地产交易市场调控对房地产开发和房地产交易市场调控 抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 增加国家财政收入增加国家财政收入基础会计72022-2-27二、土地增值税纳征税范围二、土地增值税纳征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。基础会计82022-2-27 征税范围的一般界定征税范围的一般界定标准之一：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：标准之二：土地使

4、用权、地上建筑物及其附着物是否发生产土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。权转让。标准之三：标准之三：转让房地产是否取得收入。转让房地产是否取得收入。基础会计92022-2-27（一）基本范围（一）基本范围 1、转让国有土地使用权、转让国有土地使用权 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让地使用权一并转让 3、存量房买卖、存量房买卖基础会计102022-2-27有关事项是否属于征税范围1、出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2、继承、赠予继承不征（无收

5、入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3、出租不征（无权属转移）。4、房地抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5、房地交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。2.2.具体规定具体规定（二）征税范围的具体界定（二）征税范围的具体界定基础会计112022-2-27有关事项是否属于征税范围6、以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7、合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8、企业兼并转让房地产暂免。9、代建房不征（无权属转

6、移）。10、房地产重新评估不征（无收入）。基础会计122022-2-27【多选题】下列各项中，属于土地增值税免【多选题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。税范围的有（）。A、房产所有人将房产赠与直系亲属、房产所有人将房产赠与直系亲属B、个人之间互换自有居住用房地产、个人之间互换自有居住用房地产C. 个人因工作调动而转让购买满个人因工作调动而转让购买满5年的经营年的经营性房产性房产D. 因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产转让房地产 基础会计132022-2-27【答案】ABD。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免

7、征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。基础会计142022-2-27【单选题】下列各项中，应征收土地增值税【单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）的是（）A.A.个人之间互换自有居住用房地产个人之间互换自有居住用房地产B.B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.C.抵押期满权属转让给债权人的房地产抵押期满权属转让给债权人的房地产D.D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产产【答案】【答案】C C基础会计152022-2-27三、土地增值税纳税义务人三、土地增值税纳税义务人纳税义务人纳税义务人 转让国有

8、土地使用权、地上的建筑及转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。收入的单位和个人。 单位包括各类企业、事业单位、国家单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。体经营者。基础会计162022-2-27第一，不论法人与自然人第二，不论经济性质。第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 第四，不论部门。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。基础会计172022-2-27【多选题】转让国有土地

9、使用权、地上建【多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），是土筑及其附着物并取得收入的（），是土地增值税的纳税义务人。地增值税的纳税义务人。 A.学校学校 B.税务机关税务机关 C.外籍个人外籍个人 D.国有企业国有企业 【答案】【答案】ABCD小思考：小思考：基础会计182022-2-27级数级数增值额占增值额占扣除项目比例扣除项目比例 税率税率 速算扣除系数速算扣除系数 1 1 50 50以下以下 30 30 0 0 2 2 50 50100100 40 40 5% 5% 3 3 100 100200200 50 50 15% 15% 4 4 200 200以上以上

10、60 60 35% 35% 四、土地增值税税率四、土地增值税税率（小例算法，收入（小例算法，收入500，扣除，扣除100两种过两种过程；推导速算扣除数）程；推导速算扣除数）基础会计192022-2-27【计算题】某房地产公司转让商品楼收入【计算题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目万元，计算土地增值额准予扣除项目金额金额4200万元，计算其应适用的税率。万元，计算其应适用的税率。如果扣除项目是如果扣除项目是2000？基础会计202022-2-27基础会计212022-2-27五、土地增值税应纳税额的计算五、土地增值税应纳税额的计算基础会计222022-2-27（

11、一）应税收入的确定（一）应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。济收益。1、货币收入、货币收入 是指纳税人转让房地产而取得的现金、是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。股票等有价证券。基础会计232022-2-272、实物收入、实物收入 转让房地产而取得的各种实物形态的收入，转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材

12、。水泥等建材，房屋、土地等不动产等。如钢材。水泥等建材，房屋、土地等不动产等。一般要对这些实物形态的财产进行估价。一般要对这些实物形态的财产进行估价。3、其他收入、其他收入 转让房地产而取得的无形资产收入或具有财转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。需要进行专门的评估。基础会计242022-2-27转让项目转让项目的性质的性质扣除项目扣除项目（一）对于新（一）对于新建房地产转让建房地产转让1.1.取得土地使用

13、权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；2.2.房地产开发成本房地产开发成本3.3.房地产开发费用房地产开发费用4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金5.5.财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目（二）对于存（二）对于存量房地产转让量房地产转让 1.1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率评估价格重置成本价成新度折扣率2.2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。一规定缴纳的有关费用。3.3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。（二）扣除项目的确定（二）扣除项目

14、的确定基础会计252022-2-271. 1.转让新建房产扣除项目的确定转让新建房产扣除项目的确定（1 1）取得土地使用权所支付的金额。）取得土地使用权所支付的金额。A A、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；人所支付的土地出让金； 以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；为按照国家有关规定补交的土地出让金； 以转让方式取得土地使用权的，地价款为向以转让方式取得土地使用权的，地价款为

15、向原土地使用权人实际支付的地价款。原土地使用权人实际支付的地价款。 基础会计262022-2-27B B、取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有、取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。关费用。 取得土地使用权过程中为办理有关手续，按取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。 基础会计272022-2-27（2 2）房地产开发成本。）房地产开发成本。 房地产开发项目实际发生的成本。房地产开发项目实际发生的成本。 土地的征用及拆迁补偿费土地的征用及拆迁补偿费 前期工程费、建筑安装费前期工程费、建筑安装费 基础设施费

16、、公共配套设施费基础设施费、公共配套设施费 开发间接费用等。开发间接费用等。基础会计282022-2-27（3 3）房地产开发费用）房地产开发费用1、能够计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率）。2、不能计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。全部自有资金，没有利息支出也是基础会计292022-2-27基础会计302022-2-27房地产开发企业：房地产开发企业： 营业税、城建税、教育费附加营业税、城建税、教育费附

17、加非房地产开发企业：非房地产开发企业： 营业税、印花税营业税、印花税 、城建税、教育费附加、城建税、教育费附加房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。理费用中，故在此不允许单独再扣除。（4 4）与转让房地产有关的税金）与转让房地产有关的税金基础会计312022-2-27（5 5）财政部规定的其他扣除项目）财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%基础会计322022-2-272. 2.对转让旧房及建筑物扣除项目金对转让旧房及建筑物

18、扣除项目金额的确定额的确定（1 1）房屋及建筑物的评估价格）房屋及建筑物的评估价格 评估价格评估价格 重置成本价成新度折扣率重置成本价成新度折扣率重置成本：对旧房及建筑物，按转让时的建材价重置成本：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。费的成本费用。基础会计332022-2-27成新度折扣率：成新度折扣率： 按新旧程度作一定比例的折扣。按新旧程度作一定比例的折扣。例如：一幢房屋已使用近例如：一幢房屋已使用近10年，建造时

19、的年，建造时的造价为造价为1 000万元，按转让时的建材及人工万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费费用计算，建同样的新房需花费4 000万元，万元，该房有六成新？该房有六成新？则该房的评估价格为：则该房的评估价格为： 4 00060% =2 400（万元）。（万元）。基础会计342022-2-27（2 2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；统一规定交纳的有关费用； 未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。据的，在计征土地增值税时不允许扣除。（

20、3 3）转让环节缴纳的税金。注意：）转让环节缴纳的税金。注意：A A、不能取得评估价，但有购房发票？从购买之、不能取得评估价，但有购房发票？从购买之年起每年加计发票金额年起每年加计发票金额5%5%计算扣除。计算扣除。B B、没有评估价，又没发票，实行核定价、没有评估价，又没发票，实行核定价C C、购进的契税可在此扣。不作为加计、购进的契税可在此扣。不作为加计5%5%的依据的依据基础会计352022-2-27【例题】某国有企业【例题】某国有企业20062006年年5 5月在市区购置月在市区购置一栋办公楼，支付一栋办公楼，支付80008000价款万元。价款万元。20082008年年5 5月，该企业

21、将办公楼转让，取得收入月，该企业将办公楼转让，取得收入1000010000万元，签订产权转移书据。办公楼经万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为税务机关认定的重置成本价为12 00012 000万元，万元，成新率成新率70%.70%.计算该企业在缴纳土地增值税时的增值额。计算该企业在缴纳土地增值税时的增值额。基础会计362022-2-27【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有扣除的项目有3 3项：项：（1 1）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率折扣率12000

22、1200070%70%84008400（万元）；（万元）；（2 2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；用，本题没有涉及；（3 3）转让环节缴纳的税金）转让环节缴纳的税金= =（100001000080008000）5%5%（1+7%+3%1+7%+3%） 0.05%0.05%115115（万元）。（万元）。增值额增值额转让收入转让收入- -扣除项目金额扣除项目金额10000100008400840011511514851485（万元）（万元）基础会计372022-2-273. 3.转让未进行开发的土地使用权转让未进行开发的土

23、地使用权的扣除项目金额的确定的扣除项目金额的确定（1 1）取得土地使用权所支付的）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。有关费用。（2 2）转让环节缴纳的税金。）转让环节缴纳的税金。基础会计382022-2-27（三）应纳税额的计算（三）应纳税额的计算应纳税额应纳税额=增值额税率一扣除项目金额速算扣除增值额税率一扣除项目金额速算扣除系数系数基础会计392022-2-27基础会计402022-2-27例：顺驰公司转让房地产所取得的收入为例：顺驰公司转让房地产所取得的收入为460460万元，其中扣除项目金额为万元，其中扣除项目金额为100100万元

24、，计算应万元，计算应纳土地增值税。纳土地增值税。第一步：计算增值额第一步：计算增值额增值额增值额= 460 - 100 =360= 460 - 100 =360万元万元第二步：计算增值额与扣除项目比率第二步：计算增值额与扣除项目比率360/100 = 360% 360/100 = 360% 基础会计412022-2-27第三步：计算应纳税款方法一：分段计算，土地增值税 = 5030% + 50 40% + 100 50% + 160 60% = 15 + 20 + 50 + 96 = 181万元方法二：速算扣除，土地增值税 = 增值额60% 扣除项目35% = 360 60% 100 35%

25、= 181万元基础会计422022-2-27六、土地增值税税收优惠六、土地增值税税收优惠（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额超过扣除项目金额20%20%的，免征土地增值税。如的，免征土地增值税。如果超过果超过20%20%的，应就其全部增值额按规定计税。的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅

26、不能适用这一免税规定。不能适用这一免税规定。基础会计432022-2-27（二）国家征用收回的房地产的税收优惠（二）国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。规定免征土地增值税。基础会计442022-2-27（三）个人因工作调动或改善居住条件而（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房：转让原自用住房：（1 1）居住满）居住满

27、5 5年或年或5 5年以上的，免征；年以上的，免征；（2 2）居住满）居住满3 3年未满年未满5 5年的，减半征税；年的，减半征税；（3 3）居住未满）居住未满3 3年的，按规定计征土地增年的，按规定计征土地增值税。值税。基础会计452022-2-27（四）其他减免（四）其他减免1 1、以房地产投资、联营作价入股的，暂免，、以房地产投资、联营作价入股的，暂免，再转让时要征。再转让时要征。2 2、合作建房，建成分房自用暂免，建成转、合作建房，建成分房自用暂免，建成转让时要征。让时要征。3 3、企业兼并中，暂免、企业兼并中，暂免4 4、个人互换自有居住用房地产的，免征、个人互换自有居住用房地产的，

28、免征基础会计462022-2-27计算案例计算案例1 1：20042004年某房地产开发公司销售其新建年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入商品房一幢，取得销售收入1.41.4亿元，已知该公司亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为为48004800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%10%；销；销售商品房缴纳的有关

29、税金售商品房缴纳的有关税金770770万元。该公司销售该万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税：商品房应缴纳的土地增值税：基础会计472022-2-27【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）；计算土地增值额1400070106990（万元）；计算增值率69907010100%99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元）。基础会计482022-2-27计算案例计算案例2 2： 新新房地产开发公司转让写字楼一新新房地产开发公司转让写字楼一

30、栋，获得货币收入栋，获得货币收入20 00020 000万元，支付土地款万元，支付土地款4 4 000000万元，开发成本万元，开发成本38003800万元，开发费用共计万元，开发费用共计1 1 200200万元（其中利息万元（其中利息1 0001 000万元，未超过标准，万元，未超过标准，其他开发费用扣除比例其他开发费用扣除比例5 5），按规定支付了转），按规定支付了转让环节应缴纳的营业税让环节应缴纳的营业税(5(5) )、城建税、城建税(7(7) )、教、教育费附加育费附加(3(3) )和印花税和印花税(0.5)(0.5)，计算该公司应纳，计算该公司应纳土地增值税。土地增值税。基础会计49

31、2022-2-27 计算案例计算案例2 2：答案：答案 转让房地产收入：转让房地产收入：20 00020 000万元万元允许扣除项目金额：允许扣除项目金额：1 1、开发费用、开发费用=1 000+(4 000 )=1 000+(4 000 )5 5=1 390=1 390万元万元2 2、转让环节税金、转让环节税金=20 000=20 0005 5(1+7(1+7+3+3)=1 100)=1 100万元，房地万元，房地产公司的印花税不允许扣除。产公司的印花税不允许扣除。3 3、加计扣除、加计扣除=(4 000 )=(4 000 )2020=1 560=1 560万元万元基础会计502022-2-

32、27允许扣除总计=4 000 =11 850万元增值额=20 000-11 850=8 150万元增值额占扣除项目比例=8 15011 850=68.78，适用税率40，扣除率5土地增值税=815040-118505=3260-592.52667.5（万元）基础会计512022-2-27计算案例计算案例3 3：兴业公司是主营产品制造的生产企：兴业公司是主营产品制造的生产企业，该公司建造普通住宅一栋销售给本企业职工，业，该公司建造普通住宅一栋销售给本企业职工，获得货币收入获得货币收入5 0005 000万元，支付土地款万元，支付土地款2 0002 000万万元，开发成本元，开发成本1 6001

33、600万元，开发费用计万元，开发费用计800800万元，万元，利息支出不能提供金融机构证明，当地政府规定利息支出不能提供金融机构证明，当地政府规定开发费用扣除比例为开发费用扣除比例为1010，按规定支付了转让，按规定支付了转让环节营业税环节营业税250250万元，城建税和教育费附加共计万元，城建税和教育费附加共计2525万元，印花税万元，印花税2.52.5万元，计算该公司应纳土地万元，计算该公司应纳土地增值税。增值税。基础会计522022-2-27 计算案例计算案例3 3：答案：答案 转让房地产收入5 000万元允许扣除项目金额：开发费用=(2 000 )10=360万元转让环节税金=250+

34、25+2.5=277.5万元，一般企业的印花税允许扣除，但没有加计扣除。基础会计532022-2-27允许扣除总计=2 000 +360+277.5=4 237.5（万元）增值额=5 000-4 237.5=762.5（万元）增值额占扣除项目比例=762.54 237.5=17.8因是普通住宅，增值额又扣除项目的20，故免土地增值税。基础会计542022-2-27计算案例计算案例4 4：兴华公司是一家仓储企业，现：兴华公司是一家仓储企业，现因管理需要，将一座仓库出售。仓库账面因管理需要，将一座仓库出售。仓库账面原值原值500500万元，已提取折旧万元，已提取折旧100100万元，现出万元，现出

35、售价格售价格700700万元。经评估机构评估，该仓万元。经评估机构评估，该仓库重置成本库重置成本400400万元，成新率万元，成新率8080，按照，按照规定缴纳营业税规定缴纳营业税3535万元，城建税和教育费万元，城建税和教育费附加附加3.53.5万元，印花税万元，印花税0.350.35万元。计算该万元。计算该公司应纳土地增值税。公司应纳土地增值税。基础会计552022-2-27 计算案例计算案例4 4：答案：答案 转让房地产收入转让房地产收入700700万元万元允许扣除的评估价格允许扣除的评估价格=400=4008080=320=320万元万元允许扣除税金允许扣除税金=35+3.5+0.35

36、=38.85=35+3.5+0.35=38.85万元，转让旧房，万元，转让旧房，印花税允许扣除，但没有加计扣除。印花税允许扣除，但没有加计扣除。基础会计562022-2-27允许扣除总计=320+38.85=358.85（万元）增值额=700-358.85=341.15（万元）增值额占扣除项目比=341.15358.85=95，适用税率40，扣除率5。应纳土地增值税=341.1540-358.855=136.4617.94=118. 52（万元）基础会计572022-2-27七、土地增值税征收管理七、土地增值税征收管理（一）土地增值税的征收管理（一）土地增值税的征收管理 土地增值税以纳税人房地

37、产核算的最基土地增值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算本的核算项目或核算对象为单位计算基础会计582022-2-27 （二）纳税地点（二）纳税地点 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。限内缴纳土地增值税。 “房地产所在地房地产所在地”，是指房地产的坐落地。，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。的，应按房地产所在地分别申报纳税。基

38、础会计592022-2-271 1、纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机、纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。2 2、纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其、纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地

39、税务机关申报居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。基础会计602022-2-27 （三）纳税申报（三）纳税申报 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的订后的7 7日内，到房地产所在地主管税务机关办日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。理纳税申报。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可

40、以定转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。确定。基础会计612022-2-27 对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补； 凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应、在取得收入时先到税务机关登记或备案。基础会计622022-2-27本章把握的要点：本章把握的要点：1.征税范围征税范围2.扣除项目扣除项目3.土地增值税应纳税额计算土地增值税应纳税额计算4.房地产企业的清算房地产企业的清算 小思考

41、：小思考：基础会计632022-2-27（二）土地增值税的清算条件（二）土地增值税的清算条件1、应进行土地增值税的清算：、应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。基础会计642022-2-272 2、可要求纳税人进行土地增值税清算：、可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在的比例在8

42、5%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；值税清算手续的；基础会计652022-2-27【多选题】下列各项中，房地产开发公司应【多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。进行土地增值税清算的有（）。A. A. 直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的B. B. 房地产开发项目全部竣工完成销售的房地

43、产开发项目全部竣工完成销售的C. C. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的D. D. 取得销售（预售）许可证满取得销售（预售）许可证满2 2年仍未销年仍未销售完毕的售完毕的【答案】【答案】ABCABC基础会计662022-2-27（三）非直接销售和自用房地产的收入确定（三）非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等发债务、换取其他单位和个人的非货币资产等发生所有权转移时应视同

44、销售房地产。生所有权转移时应视同销售房地产。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。列收入，不扣除相应的成本和费用。 基础会计672022-2-27（四）土地增值税的扣除项目 （五）土地增值税的核定征收（六）清算后再转让房地产的处理单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积基础会计682022-2-27土地增值税有问有答土地增值税有问有答一、单项选

45、择题一、单项选择题1、下列各项中应征土地增值税的有（、下列各项中应征土地增值税的有（ ）。）。A房地产的继承房地产的继承B房地产的代建房行为房地产的代建房行为C房地产的交换房地产的交换D房地产的出租房地产的出租基础会计692022-2-27【答案】C【解析】房地产的继承、房地产的代建房行为和房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；房地产的交换属于土地增值税的征税范围。基础会计702022-2-272、下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。A、赠予社会公益事业的房地产B、经税务机关核实的个人之间互换自有住房C、抵押期满转让给债权人的房地产D、兼并企业从被兼并企业得到的房地产基础会计712022-

46、2-27【答案】C【解析】赠予社会公益事业的房地产虽发生了权属变更，但未取得收入，不征土地增值税。个人之间互换自有住房，经税务局核实，可免征土地增值税。抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益（作价抵债），应征土地增值税。兼并企业从被兼并企业得到房地产，不征土地增值税。基础会计722022-2-273、某单位转让一幢1980年建造的公寓楼，当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定,该楼的重置成本价为4000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（ ）。A500万元 B2400万元C2000万元 D1500万元基础会计732022-2-27【答案】B【

47、解析】转让旧房使用评估的方法，要用评估的重置成本价与成新度折扣率计算评估价格。评估价格=400060%=2400万元。基础会计742022-2-274、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其（ ）按规定计算缴纳土地增值税。A超过部分的金额 B全部增值额C扣除项目金额 D出售金额基础会计752022-2-27【答案】B【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。基础会计762022-2-275、某工业企业转让一块土地使用权

48、，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元，不考虑印花税,其应纳土地增值税（ ）万元。A3789 B38 C3812 D3823好基础会计772022-2-27【答案】A【解析】土地使用权转让扣除项目=420+6+（560-420）5（1+7+3）=4337（万元）土地增值额=560-4337=1263（万元）第三步，增值额与扣除项目金额之=12634337=2912应纳土地增值税额=126330=3789（万元）基础会计782022-2-27好6、某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转

49、让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(已做)。A400万元 B1485万元 C1490万元 D200万元基础会计792022-2-27【答案】 B【解析】评估价格1200070%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）5%（1+7%+3%） 05=115（万元），增值额10000-8400-115=1485（万元）基础会计802022-2-277、（完整）某房地产开发企业建造一住宅出售，取得销售收入2000万元（城建税税率7%，教育费附加3%）。建此住宅支付地价款和

50、相关过户手续费200万元，开发成本400万元，缴纳印花税3万元，该企业利息支出无法准确计算分摊，该省政府规定的费用扣除比例为10%。其应纳的土地增值税为（ ）A、4123万元 B、4215万元 C、4221万元 D、42235万元基础会计812022-2-27【答案】B【解析】收入总额为2000万元扣除项目金额=200+400+（200+400）10% 5%（1+7%+3%）+（200+400）20%=200+400+60+100+10+120=890（万元）增值额=2000-890=1110（万元）增值率=1110890=12472%，适用于第三档税率，50%，速算扣除系数15%应纳税额：1

51、11050%-89015%=555-1335=4215（万元） 基础会计822022-2-27二、多项选择题1土地增值税的纳税义务人可以是（ ）。A外商独资企业 B国家机关C事业单位 D医院 【答案】ABCD【解析】土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户。基础会计832022-2-272、以下应征土地增值税的项目有（ ）。A取得奥运会占地的拆迁补偿金B将一项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业C被兼并企业将房产转让到兼并企业中D房地产开发商销售楼房基础会计842022-2-27【答案

52、】BD【解析】土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；未通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税；被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房，土地使用权随之发生转移，应缴纳土地增值税。基础会计852022-2-273、不属于土地增值税征税范围的有（ ）。A以收取出让金的方式出让国有土地使用权B以继承方式转让房地产C以出售方式转让国有土地使用权D以收取租金的方式出租房地产 基础会计862022-2-27【答案】ABD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行

53、为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为。基础会计872022-2-27好好4、房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从收入中直接扣减的“与转让房地产有关的税金”有（ ）。A营业税 B印花税C契税 D城建税 基础会计882022-2-27【答案】AD【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加（视同税金）。其中印花税通过管理费用进行扣除，营业税、城建税直接从收入中扣除。契税由购买、承受方缴纳，房地产开发企业作为销售方不涉及。基础会计892022-2-275下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）。A以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B以房地产

54、抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的基础会计902022-2-27【答案】AB【解析】以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，都没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税。基础会计912022-2-276转让旧房的，以下（ ）可作为扣除项目金额。A房屋及建筑物的评估价格B取得土地使用权支付的地价款和按

55、国家规定缴纳的有关费用C转让环节缴纳的税金D房地产开发费用基础会计922022-2-27【答案】ABC【解析】转让旧房的，可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。不涉及房地产开发成本和开发费用。基础会计932022-2-27三、实训题（课堂作业与考题参考）三、实训题（课堂作业与考题参考） 某房地产开发公司转写字楼一栋，共取得转让收入某房地产开发公司转写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金（营业税万元，公司按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为税率为5%，城建税等其他税金共计，城建税等其他税金共计25万元）。已知该万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本万元；投入的房地产开发成本为为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按工商银行同类同其贷款利率计