房地产估价习题集计算题和论述题

1、1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（ 最高最佳使用原则 ），供求原则；替代原则，（ 估价时点原则 ），公平原则。2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（ 估价报告书 ）。3、市场比较法所依据的是（ 替代 ）原理。4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法 ），立方法。5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（ 越低 ）。6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本 ）。7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（ 重新建造成本 ），它通常随着估价时点的不同而

2、（ 不同 ）。8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价（ 深度百分率 ）宗地面积。试述成本法与收益法的区别。1理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；2计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；3所需资料不同；4适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每

3、亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=30050365（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总

4、费用=14万元/月12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=30045365（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.230%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.270%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率

5、=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价5045元，但空房率也高，30%20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。解设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值200050002/（1+12%）21594.39（万元）建筑安装工程费等的总额800（1+12）5000260/（1+12%）0.540%/（1+12%）

6、1.5810.36（万元）建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。销售费用和销售税费总额1594.39（2+6）127.55（万元）购买该宗土地的税费总额V30.03V（万元）V1594.39810.36127.550.03V V=637.36（万元）故：土地总价637.36（万元）土地单价1274.72（元m2）楼面地价637.36（元m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（ 市场 ）的价格形成过程将房地产价格显现出来。2、房屋完损等级是根

7、据房屋的结构、（ 装修 ）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、（ 面积单位 ）、面积含义。4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求：（1）有扎实的估价理论知识；（2）有丰富的估价实践经验；（3）（有良好的职业道德 ）。5、在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在（ 估价时点）重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。6、资本化率=（ 安全利率 ）+风险调整值。7、某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为（ 396 ）。8、将某成片荒地开发成“五通

8、一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/平方米，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为（ 500 ）元/平方米。9、某宗土地面积250平方米，其上附有建筑面积为200平方米的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为（ 5 ）。10、某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米，1996年初涨至3025元/平方米，则其价格的年平均上涨幅度为（ 10 ）%。1、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。解：C=1000500，R

9、=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=建筑物现时单价=310000/500=620元/m22、某公寓共有3层，每层建筑面积均为1000平方米，其房地产单价平均为1100元/平方米，底层的单价比第二层的单价低150元（1） 该公寓房地产总价值V=110010003=3300000（元）=330（万元）（2） 设第二层单价为x元/，则： =1100 解得x=1200（元/）（3） 第二层房地总价值为: 12001000=1200000（元）=120（万元）（4） 第二层土地占有份额为：100%=36.36%=36%3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近

10、选取了A、B、C、D四宗类似房地产（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）（2） 计算购买年A 房地产购买年= =8.4(年) B房地产购买年= =8.4(年)C房地产购买年= =8.5(年) D房地产购买年= =8.3(年)估价房地产的购买年 = =8.4(年)（3） 计算估价房地产总价=258.4=210(万元)4、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实解：（1）对可比实例A的单价修正=（2）对可比实例B的单价修正=（3）对可比实例B的单价修正=（4）计算计算估价房地产某商品住宅单价=3、某

11、商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。解：（1）计算各层可出租的面积200060%=1200m2（2）计算租期内年净收益180120012（1-20%）=2073600元=207.36万元（3）计算第一层在租期满后的年净收益200120012（1-20%）=2304000元=230.4万元（4）计算第一层的正常价格（5）计算第二层的年净收益120120012（1-20%）=1382400元=138.24万元（6）计算第二层的正常价格（7）计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+16

12、19.78=4260.05万元4、某在建工程开工于1997年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000平方米，土地使用权年限50年，从开工起计(1)此题的计算公式应为：在建工程价格=预期建成后的价值-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费-投资利润 (2)计算预期建成后的价值： (3)计算建筑费： 23001240064%(4)计算专业费： 17169481.9210%=1716948.19(元) (5)计算销售税费： 44241046.928%=3539283.75(元) (6)计算投资利润： (7)计算在建工程的正常总价格：56122026.74-17169481.92-1

13、716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)2、 某宾馆总建筑面积10000平方米；一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500平方米出租用于餐厅和咖啡厅3、 (1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格：15001500= 225（万元）(2)计算酒店客房年总收益：200190365(1- 30%)=970.9（万元）(3)计算酒店会议室年总收益：500 x20 x2 x12 =24（万元）(4)计算酒店年总费用：970.940%=388.36（万元）(5)计算酒店自营部分年净收益：970.9 +24 -388.36 =

14、606.54(万元)(6)计算酒店自营部分的价格（含大堂、客房、会议室、办公室）：606.54/8%=7581.75（万元）1、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益保持这一水平，2004年10月转售时的价格比2001年10月上解：计算公式： 计算结果： V=3767.85（万元）2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年限为8年。经调查测算，现在重新建筑全新状态建筑物的建造成本为800解：(1)计算建筑物的重置价格：建造成本=800万元管理费用=8003%=24万元投资利息=(800+24)60%(1+6%)1.5-1+(800+24)40%

15、(1+6%)0.5-1=54.90万元建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元(2)计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额=18万元装修部分的折旧额=200*2/5=80万元设备部分的折旧额=1108/10=88万元长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)8/50=115.34万元建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元 4、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作可比实例，解：（1）交易情况修正系数可比实例A=100/103可比实例B

16、=100/99可比实例C=100/102（2）交易日期修正系数可比实例A可比实例B可比实例C（3）房地产状况修正系数因素权重值的计算因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15房地产状况修正系数的计算可比实例A 可比实例B可比实例C（4）计算比准价格比准价格A比准价格B比准价格C（5）估价对象的价格1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成投入使用，办公楼正常解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=80300085%（1

17、-35%）12=159.12（万元） 收益年限=40-6-=34（年） 办公楼现值为： （2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=80200085%（1-35%）12=106.08（万元） 乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年） 乙方使用权剩余收益年限价格为： （3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。解：（1）运用成本法计算公式为:房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧 （2）求土地

18、的重新取得价格： 因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为： v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94万元 （3）计算建筑物的重新购建价格： 建安成本=600万元 管理费用=6003%=18万元 投资利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54万元 销售税费=90万元 开发利润=120万元 建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元 （4）计算建筑物的折旧额： 门窗、墙面等损坏的折旧额=8万

19、元 装修部分的折旧额=1401/53=84万元 设备部分的折旧额=1001/103=30万元 长寿命项目的折旧额=(861.548140100)1/383=48.44万元 建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元 该宗房地产的现时价格=390.94+861.54170.44=1082.04万元1、某房地产占地4000平方米，土地使用年限为50年，容积率为6，24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：（2）各层建筑面积=40006/24=1000（m2/层）（3）计算1层商铺收益价格 年净收益=1000（1-6

20、0%）75%90%6012=19.44（万元） V1=19.44/10%1-1/（1+10%）50-3=192.20（万元）（4）计算23层商场收益价格 年净收益=1000270%600=84（万元） V2-3=84/10%1-1/（1+10%）50-3=830.48（万元）（5）计算4层酒楼收益价格 年净收益=100070%5012-80000=34（万元） V4=34/8%1-1/（1+8%）50-3=413.59（万元）（6）计算510层办公楼收益价格年净收益=62018001280%（1-10%）=186.62（万元） V5-10=186.62/7%1-1/（1+7%）50-3=2555.13（万元）（7）计算1124层住宅价格 V11-24=1000144000=5600（万元）（8）计算房地产价格V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）2、为评估某住宅的价格，估价人员在住宅楼附近地区调查选取