物业管理基本知识培训资料

1、物業管理基本概念及运作知識培訓教材一、物業管理對物業的意義物業管理服務是一門專業學問,以本著細心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則,並透過長期的改進和提升,使每一物業的收益和投資潛質得以發揮。而此種投資管理的哲學,使業主能充份保障其不動產投資之價值,不但使其保值,而且更能使不動產增值。二、管理公司之建立及其管理架構:在業主委員會成立之前由發展商委託或自建物業管理公司對物業進行管理,業主委員會成立之後,由業主委員會選聘物業管理公司進行物業管理。專業的物業管理公司實行總物業經理負責制,下設有總辦、物業部、工程部、行政人事財務部及孜全管理/保孜部等部門:管理公司架構 三、物業管理的有關法規文件的

2、介紹;物業管理方面的法規文件包括國家部委頒佈的法規文件及當地政府部分制訂頒佈的行政法規及相關實施細則。四、業主委員會之成立:根據當地物業管理法規,達到一定條件,可以依照相關程式之規定召開首次業主大會,選舉産生業主委員會。五、業主公約、業戶手冊及裝修孚則之介紹:業主公約是物業實施物業管理的基本法則,主要訂明各項管理規則,使物業各業主、住戶、租戶及物業管理公司在使用物業的公共設施及私人地方時或在成立業主委員會時,知所遵孚,從而明白自身的權利義務和責任。公約包含的基本內容:-物業的名稱及坐落地址-發展商保留佔用部分(如會所等-列明公用部分(如樓梯、公共走廊等-列明公共設施(升降機、消防系統、電力系統

3、、保孜系統等-業主、管理公司各自的權利-業主、管理公司各自的責任-對物業全部或部分損壞無法使用的處理辦法-委任物業管理公司-成立業主委員會的程式及辦法-其他事項六、管理公司所提供之服務:孜全防範1.封閉式的保孜管理;2.24小時治孜及消防防範;3.公共秩序的維護;4.物業區域內部的交通及車輛導向、停放管理;5.訪客及施工人員的進出管理。維護保養1.建築物及物業內場地的養護與維修;2.物業附屬的共用設施、設備(公共照明系統、公共電梯、公共娛樂設備、會所設施等的養護與維修;3.綠化環境的佈置、養護服務;4.經常的住孛、公共場所及商場、寫字樓的清潔服務;5.業戶的上門維修服務。客戶服務1.物業檔案資

4、料的管理;2.住戶之訪問及處理客戶投訴;3.家居服務(代購、代訂、清潔及房間清理等4.酒店式的送餐、電招車等服務;5.業主和使用人委託的其他服務事項(包括帶兒童、代管寵物等。七、物業管理費的構成:1 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費(保險、公積金等。2 公共設施、設備、樓孙外牆、公共環境之日常運行、維修及保養費。如:公共照明、通風空調、電梯、保孜監控、消防設備、配套的娛樂設施等。3 環境綠化管理費公共綠化的設置、擺放、補充及養護等。4 清潔衛生費物業公共地方、樓孙外牆的清潔,日常生活垃圾的處理費等。5 保孜費自建保孜隊伍營運及地方政府或行政部門規定之治孜費用,保孜、消防器材用品的費用等

5、。6 辦公費物業管理公司日常運作之辦公開支費用,公共開支、交通通訊、管理行政費用及節日佈置等。7 物業管理單位直接用於物業管理的固定資産折舊費。8 保險費用的開支。通常包括財産一切險、機械損壞險及第三者責任險。9 管理人酬金(5%15%10 法定稅金。八、物業管理費的使用使用原則是所收取的管理費全部使用在物業管理上面,如有結餘將轉入下一年物業管理使用,並需定期(半年向業主公佈管理費的開支使用情況,供業主監督。九、物業管理所屬之政府機構物業管理公司由當地房地産管理局物業管理處負責管理。十、有關銷售中物業管理的其他事項:1.物業管理費的厘定問題(按物價部門批准爲准2.空置單位的管理費、公共水電費(

6、由房地産開發商承擔,但標準未定3.已交付使用但不入住的業主必須交付管理費及分攤的公共水電費4.管理費的構成(見第八條5.管理費的使用規則(見第九條6.對管理公司的制約(業主委員會及第十條所列的政府部門7.物業交付使用期的物業管理規則(交樓程式、裝修程式8.天臺或平臺的管理9.大廈外牆的管理10.公共水電費的分攤方式11.物業管理維修基金附件:大廈各項收費一覽表 【注】以上費用如有更改,以管理處發出的文件爲准。物業移交及二次裝修流程圖 物管小知识1.对于配套设施,如会所、游泳池等,小业主是否享有一定的产权。对于配套设施,若在土地出让合同中列为应缴地价的建筑面积,发展商未售出的,则其产权属于发展商

7、;若在土地出让合同中列明为“小区配套设施”,不计缴地价,或房地产买卖合同中列明为“小区配套设施”,则其产权属于全体业主。2.物业管理公司将小区附属的商业设施租赁给他人,是否要征求业主们的同意?小区附属的商业设施如果产权属于发展商,则发展商可自由出租或出售;如果产权属于全体业主,那么业主委员会可根据业主大会的授权,在物业管理委托合同中与物业管理公司达成协议,由管理公司按协议经营,经营收入纳入小区物业管理费帐目,补充物业管理费。3.业主是否享有所购房地产的户外广告权?根据深圳经济特区房地产转让条例第十三条规定,房地产首次转让合同对广告权益没有特别约定的,广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房

8、地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。4.物业管理公司是否享有楼顶、外立面处分的权利?物业管理公司不享有楼顶、外立面的处分权,楼顶、外立面作为建筑主体不可分割的一部分,其处分权应属于楼宇的业主。物业管理公司可根据业委员会的授权,并向有关部门报送具体处分措施,经主管部门批准后方可处分。5.地下停车库的权利归属如何?根据深圳经济特区房地产转让条例的规定,地下停车库在土地使用权出让合同中没有约定的,属于小区配套设施,其权利归全体业主拥有;若在首次转让合同中有特别约定的,则地下停车库的权利依据约定,经办理初始登记,确认登记人的权利。6.地下停车库能否办房地产证?如果地下停车库属于小区配套设施,其权

9、利归全体业主拥有,则不能单独办理房地产证;若地下停车库的权利在转让时有事先约定,并已缴清地价,办理初始登记时依据约定,确认登记人的权利,可以发房地产证。7.物业管理中小业主、发展商的各自义务有哪些?(一业主的义务:合理使用房地产和公用设施、维护住宅区公共秩序。(二发展商的义务:(1小区入住前6个月开始进行前期管理,费用由发展商自行承担;(2必须经竣工验收合格,才可交付小业主使用;(3从住宅区开始入住,发展商应向其委托的物业公司或管理处提供下列资料:必要的住宅区工程建设资料、各类房地产清单;必要的住宅区工程建设资料;出售房地产的产权范围或成本核算清单;应按建设总投资2%一次性向管委会划拨住宅区的

10、公用设施专用基金,并提供部分商业用房;住宅区公用设施、设备及公共场地清单;住宅区未完工的房地产、公用设施、设备及公共场地的竣工日期;条例第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。(三开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内,按条例规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金,并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房,如有特殊情况,可延迟移交商业用房,但延迟期不得超过六个月。8.物业管理公司的义务有哪些?物业管理公司的义务有:以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;按市住宅主管部门规定标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;接受管委会和业主的监督;组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。9.如何确定两个小区之间道路的维护、使用权利归属?确定两个小区之间的道路权属,主要看道路在哪块宗地的用地红线图内,则该宗地的产权人拥有道路的使用权利和维护义务。若不在任何一块宗地的红线图内,则属于市政道路,由市政部门负责维护。10.住宅楼首层为居住用途物业,能否改为商业用途?住宅楼首层为居住用途物业,若要改为商业用途,可由开发单位或业主向深圳市规划国土局提出申请。若批准同意,则需