房地产前期工作及开发流程

1、房地产前期工作及开发流程开发程序管理第一章：房地产开发项目建设用地审批一般程序一、立项二、选址意见书或规划设计条件审批三、详细规划方案审批四、建设用地规划许可证审批建设用地规划许可证审批必备材料五、建筑方案审批六、建设工程规划许可证审批七、办理管网、市政道路等设施项目审批办理管网、市政道路等设施项目审批必备材料八、办理立面装修审批九、办理建设工程竣工规划验收合格意见书十、土地登记、土地资产评估结果确认及处置十一、土地资产评估结果确认及处置受理材料十二、审批办理国家、集体建设用地批十三、办理出让土地十四、办结文件十五、计委2002年下达城市建设计划十六、房地产交易部门办理商品房销售合同十七、银行

2、按揭贷款第二章：房地产开发项目建设用地审批一般程序一、立项说明：在此基础上，可以着手办理“五证”：1.规划用地许可证2.建设工程规划许可证3.国有土地使用证4.商品房销售许可证5.建筑工程开工报告1（房屋动迁许可证）。申请项目内容所需准备的经济、管理文件承办部门项目立项立项申请报告开发办企业营业执照副本及复印件合营公司的合同、章程项目可行性研究报告中标通知书项目立项开发办测算地价报告确定土地出让方式评标审定评标结果市政府与开发办领导小组中标通知书二、选址意见书或规划设计条件审批(1)规划用地申请报告(内容包括：用地位置、用地性质、用地面积、建筑面积)(2)单位法人委托书(盖公章、法人章)、工作

3、证等有效证件(3)市计委建设项目前期工作计划通知单(4)市建委基本建设任务单(5) 土地证复印件(盖单位公章)(6) 1:500地形图(蓝图)(1) 现状照片三、详细规划方案审批(1)填写规划方案审查表(2)规划设计条件或选址意见书(原件)，必须在有效期内(3)用地红线图(原件)(4)平面布局图(蓝图)(5)对单栋建筑的规划方案需报：建设首层平面、标准层平面、剖面图(蓝图)四、建设用地规划许可证审批建设用地规划许可证审批必备材料(3) 办理建设用地规划许可证申请(内容包括：用地位置、用地性质、用地面积、建筑面积、大房开中字文件号)(2)申报单位法人委托书(盖公章、法人章)(3)开发办建设任务通

4、知书(原件)或中标通知书(复印件)(4)经批准的详细规划图(蓝图)(5)中标通知书附图(原件)五、建筑方案审批建筑方案审批必备材料(1)填写建筑设计方案审查表(2)建设用地和建筑位置批复(3)红线图(4) 1:500地形图或1:2000周边建筑用地位置图(5)设计单位资质证明(6)建筑总平面图、平、立、剖面图(7) 效果图(需装裱在600X450的KD板上)和图纸规格为B5的小样六、建设工程规划许可证审批(1)填写建设工程规划许可证(副本)(2)大规土建发文件一份，并附位置批复图一张原件，建设用地批复98046号以后不报此项(3)建设用地规划许可证及批复文件一份(复印件、原件)(4)建筑方案批

5、复文件原件一份(凡一九九九年一月一日前批准的须准备一套方案图一并报来)(5)城镇国有土地批复原件一份(6)国有土地使用证复印件一份(出让项目附出让金证明)(7)市房地产领导小组办公室发中标通知书(复印件)或建设任务通知单原件一份，跨年度项目还需持有结转的当年计划指标原件一份(8)建筑防火审核意见书原件一份(9)设计合同一份正本(合同内四个印章盖齐)(10)交纳各种费用(11)报送建筑施工图一套，另须报三张总平面位置图注：1、所有工业项目及锅炉房还须到市环保局办理环保手续2、凡办过临时开工手续须复印一份附在第1项3、验线后，请到区局办理回执手续七、办理管网、市政道路等设施项目审批办理管网、市政道

6、路等设施项目审批必备材料(1)申请报告(内容包括：工程项目名称、申报依据、工程所在路街名称、管线长度、敷设方式、管线等级管径、容量等(2)单位法人代表委托书(盖公章、法人章)(3)市建委建设任务通知单(4)初步设计的管线路径图、道路、桥梁等工程的平面图及详细设计说明八、办理立面装修审批(1)填写建筑设计方案审查表(2)单位法人委托书(盖公章、法人章)工作证(3)申请报告(内容包括：用地位置、用地性质、占地面积、建筑面积、栋数、层数及立面装修具体说明)(4)产权证及土地证(复印件)(5)位置批复及位置批复图(复印件)(6)建筑总平面图、平、立、剖面图及效果图(蓝图)九、办理建设工程竣工规划验收合

7、格意见书办理建设工程竣工规划验收合格意见书必备材料：(1)填写建设工程竣工规划验收手册(2)法人委托书(3)规划验收申请报告(4)大连市勘察测绘研究院实测的建设工程竣工后总平面布置图(5)建设项目规划选址意见书(6)建设用地规划许可证及其批文(7)国有土地使用证(8)建设工程规划许可证(9)详规方案图(10)建筑设计方案审核意见书(11)建设工程放验线图(12)大连市公安消防局对工程的消防验收报告以上所有复印件必须加盖建设单位公章十、土地登记(一)地籍审批初始土地登记：(1)土地登记申请书(土地登记表一式两份)(2)用地权属来源证明文件和地上附着物产权证明(3)用地规划红线图及用地现状图(4)

8、法人证明、身份证；申请登记的个人应持户口簿或户主身份证明；委托代理人申请登记的，持委托代理人身份证明(5)地籍调查表变更土地登记：除需要以上材料外，还需增加以下材料：(1)原土地使用证(2)经确认带有用地坐标的红线图分项还应备有：1、出让登记(1)土地出让合同正本(2)用地批复正本(3)土地出让金交款证明原件(地政处提供)2、转让登记(1)补办出让合同，补交出让金或土地收益金交纳证明与地上物产权证明(2)转让合同(3)双方法人证明等(4)完税证明3、房改公房出售(1)售房合同(2)房产证4、租赁(1)补办出让合同或租赁合同(2)双方租赁协议5、抵押(1)出让双方签订的抵押合同如贷款还需&quo

9、t;贷款合同”(2)划拨除以上材料外还需增加：房地产开发领导小组或市行业主管部门同意的书面材料土地资产评估报告6、国家股权土地登记审核申请人的改建或新设股份有限公司资格，要审核：公司审批机关的批准文件、体改委、经委批文、公商执照等。十一、土地资产评估结果确认及处置土地资产评估结果确认及处置受理材料(一)土地评估结果确认(1)评估立项申请书(2)土地使用证复印件及权属证明文件(3)申报单位土地资产价格评估确认申请(4)土地估价工作报告和土地评估技术报告(二)土地评估确认与处置(1)评估立项申请表(2) 土地资产评估确认书及土地使用权处置申请(3) 土地估价工作报告和土地估价技术报告(4) 土地使

10、用证复印件及权属证明文件十二、审批办理国家、集体建设用地批一、办理国家、集体建设用地批复必备材料：1、县、区人民政府请示报告2、用地单位申请3、县以上计划部门下达的基本建设计划4、建设用地规划许可证5、征占地呈报表6、图纸（经批准的规划红线图、平面布置图）7、地类详查图十三、办理出让土地办理出让土地必备材料：除上述材料外，需补下列材料：1、国有土地出让呈报2、出让合同3、评估报件十四、办结文件办结文件必备材料：地方人民政府土地批复（国家、省批项目，分别下发国家、省土地批复）十五、计委2002年下达城市建设计划十六、房地产交易部门办理商品房销售合同十七、银行按揭贷款十八、规划初步设计方案意见第三

11、章：效果图1、小区鸟瞰图-透视图2、小区主入口-透视图3、中央花园-透视图4、多层住宅-透视图5、小高层透视图6、商铺-透视图第四章：设计说明篇一、设计总说明1、设计依据设计任务书地块地形图用地红线图工程建设标准强制性条文地方建设标准强制性条文国家及地方有关工程建设强制性条文。二、总平面1、规划设计宗旨2、基地分析有利条件不利条件3、住宅建筑选型4、规划布局特点总体布局环境规划道路布局日照立体空间布局5、技术经济指标、用地平衡表三、建筑1、设计依据工程建设标准强制性条文该省工程建设地方标准强制性条文民用建筑设计通则(JGJ37-87)住宅设计规范(GB50096-1999)住宅建筑设计标准(局部修订)(DBJ08-20-98)建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准(DBJ08-7-96)高层民用建筑设计防火规范(GB5