江西财经大学

1、江西财经大学2021 15第一学期期末考试A卷参考答案和评分标准授课对象：B01适用对象：本科行政试卷代码：05913A课程名称：房地产金融主干课程一、名词解释每题4分，共20分1. 普通年金：也称后付年金，指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收 付款项。2. 抵押率：也称贷款价值比，即抵押贷款总额与抵押物价值的百分比，是控制借款人 风险转移的重要手段。3. 抵押贷款实际本钱Annual PercentageRate:因存在抵押贷款发起费用或其他形式 的融资收费，所导致的借款人实际承当的抵押借款本钱，一般用年利率的形式表示。4. 可调利率抵押贷款ARM :贷款利率在整个贷款期间根据市

2、场利率指数而调整的住 房抵押贷款。5住房抵押贷款证券化：是指将金融机构主要是商业银行把自己所持有的流动性较 差，但具有较稳定的未来现金收人的住房抵押贷款，聚集重组为抵押贷款池，由金融机构 或其他特定机构以现金方式购人，经过政府担保或其他方式的信用增级后，以证券形式出 售给投资者的融资过程。二、单项选择题从以下各题四个备选答案中选出正确答案，并将其代号写在答题纸相 应位置处。每题3分，共15分。1-5 DCB A B三、多项选择题从以下各题四个备选答案中选出正确答案，并将其代号写在答题纸相应位置处。答案错选或未选者，该题不得分。每题2分，共10分。1-5 AB CD BCD BCD ABCD四、

3、问答题答复要点，并详细论证。每题 10分，共20分1. 分析影响住房抵押贷款违约的因素1偿付能力借款人偿付能力下降，比方收入减少或者债务负担加重等都会引起借款人违约。引起借款人偿付能力改变的原因来自：职业的稳定性、学历、家庭供养人数、信用状况、月还本付息占家庭月收入的比率、借款人年龄、婚姻状况，等等。2住房权益负权益因素住房权益或者说贷款房价比LTV与违约率之间存在显著相关关系，且 LTV寸违约风 险最具有解释力。大于0.85后违约概率迅速增长P128【第1页 共4页】影响借款人权益的因素主要有以下几个： 房价波动：决定借款人权益的变动方向、积累速度和规模； 贷款额大小LTV：决定风险转移程度

4、； 利率变动：利率下降，贷款价值上升，权益下降，反之，相反。 贷款期限：越短，本金归还越快，负债下降越快，累积权益增加越快； 3房价预期理性的借款人是否决定在时刻 t 违约，不仅取决于当期房价和利率水平，还要取决于 他对房价下跌持续时间以及房价上涨幅度和利率水平的预期。本质上取决于净收益的变 化。如果预期房价下降只是暂时的，他就不一定违约。四交易本钱 在交易本钱存在的条件下，借款人的违约决策变量将不仅是权益，还包括交易本钱。 相比没有交易本钱，交易本钱提高了违约门槛。五其他因素比方，所购房产的物理特性结构，新旧程度等 ，区位如交通条件、自然环境、 生活效劳设施等，社区人文环境如邻里关系、社区文

5、化、治安等 ，等。2. 论述资产证券化这种新型融资方式的特征作为一项重要的金融创新，资产证券化为资产所有者提供了新的流动性，将新的风险收 益关系表达在资产证券上。相比传统的融资方式，资产证券化融资具有以下特征： 第一，破产隔离与融资平安性。这是资产证券化的核心要素，它要求原始债权人破产 时，证券化资产权益不作为清算资产，其产生的现金流可以按证券化交易契约规定的内容 支付给投资者，保护投资者的利益。其包含两个含义：一个含义是上述资产证券化的融资 结构与发起人的破产风险相互隔离；另一个含义是指特设载体 SPV无破产风险。第二，真实出售。为了到达破产隔离的目的，原始债权人在向发行人出售资产以获得 资

6、产债券发行人收入的过程中，其资产的转移必须是一种真实销售行为，防止出现出售者 遇到破产清算时，已证券化的资产受到牵连，阻碍评级债券的正常支付。也就是说，抵押 资产所有权是否确实通过资产证券化交易转移给债券的发行人，而投资者在购置债券后是 否确实拥有那局部抵押资产的所有权。第三，具有资产质量要求。该特征包含两个含义：一个是经济含义，指那些证券化成 本小于收益的资产才适宜证券化；另一个含义是指的是支持资产的信用质量，包含信用评 级和信用增级。第四，融资对象的扩大化和融资期限的延长性。一个企业直接融资的最长期限，依据 其信用等级状况不同而有所区别。即使对于最高信用级别的企业，银行也很少提供7年以上的

7、贷款，原因是银行本身的负债工程大多数是来自居民的储蓄，其期限较短。五、计算题 20 分步骤清晰，标准、计算完整，论述准确1Monthly paymentsFor 1nIpvpmtfv30012900,000?0PMT1=-9,479.024分For 2nIpvpmtfv300131,000,000?0PMT2=-11,278.354分the cash flow difference between two loans:n I pv pmt fv300 ? 100,000 -1799.33 0IBC=1.79%*12=21.49%4分2 PV difference between the two

8、 loans:1000000-2000-900000=98,0003分the cash flow difference between two loans:n I pv pmt fv300 ? 98,000 -1799.33 0IBC=1.83%*12=21.94%5分六、设计题 15 分步骤清晰、标准，结果明确1 n I pv pmt fv240 5.48 900,000 ? 0PMT=-$6180.823 分The balance after 5 years:n I pv pmt fv60 5.48 900,000 -6180.82 ?The balance=-$757,433.253 分nI pvpmtfv60? 900,000-6180.82-757,433.25-3%*900,000=873,000The APR if sell it after 5 years： 6.23%APR5 =6.23%4 分2 for choice 2, the APR after 20 ys:n240I pv pmt fv? 900,000 -6180.82 0 -3%*900,000=873,000APR20=5.85%5 分Bec