房地产企业不同的拿地方式的操作

1、- 1 -Mobile Research Activites of ETRI中国建筑房地产专业律师网http:/中国房地产专业培训网http:/主讲人：董振武主讲人：董振武 房地产企业风险防范实战系列培训课程之房地产企业风险防范实战系列培训课程之- 2 -房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析一一二二房地产企业不同拿地方式实操及风险防范房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【目录【目录】- 3 -土地获取土地市场（招拍挂）资本市场（收购）一二级联动二级市场直接进行直接进行项目转让项目转让股权收购部分收购全部收购（收购项目公司）商品房包销承包经营【一】房地产企业六

2、种拿地方式利弊比较及分析【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析- 4 -一二级 联动二级市场直接进行项目转让股权收购商品房包销承包经营各种拿地方式的利弊比较及分析各种拿地方式的利弊比较及分析【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析- 5 -房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析一一二二房地产企业不同拿地方式实操及风险防范房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 6 -二二土地一级开发要点解析及一二级联动操作要点一一直接进行项目转让获

3、取项目实操及风险防范三三二级市场获取土地要点分析四四股权收购获取项目实操及风险防范商品房包销获取项目实操及风险防范五五六六承包经营获取项目实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 7 -1、土地一级开发要点2、开发商如何成功实现一、二级联动？3、土地开发一、二级联动的四种模式选择及比较分析土地一级开发要点解析及一二级联动操作要点一一【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 8 -二二二级市场获取土地要点分析1、必须招拍挂的情形2、招拍挂适用范围界定【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范

4、【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 9 -1、直接项目转让的条件？2、直接项目转让获取土地利弊分析？3、直接项目转让风险如何防范？直接进行项目转让获取项目实操及风险防范三三【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 10 -1、通过股权收购取得房地产项目的法律限定条件？2、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析？3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题？4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防范？四四股权收购获取项目实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 11 - 法律更多的是对

5、股权转让的办法、其他股东的保护、转让后的结果等程序方面作了操作性法律更多的是对股权转让的办法、其他股东的保护、转让后的结果等程序方面作了操作性的规定。的规定。1、通过收购股权实现项目转让的法律限定条件有限责任公司有限责任公司上市公司上市公司涉及国有资产的股权转让涉及国有资产的股权转让涉及外资的股权转让涉及外资的股权转让【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 12 -手续简单手续简单节省费用节省费用开发快捷开发快捷减少减少了第三人风险了第三人风险 风险较大风险较大谈判时间较长谈判时间较长 转让受股权性质的影响转让受股权性质的影响股权转让方式必须得到

6、法律的认可股权转让方式必须得到法律的认可2、通过收购股权实现项目转让的利弊分析通过收购股权实现项目转让的利弊分析利弊【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 13 -3 3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 14 -前期尽职调查财务尽职调查财务尽职调查法律尽职调查法律尽职调查 收购流程收购流程资金安全资金安全法律意见书法律尽职调查报告范本范本1范本2法律意见书范本合作开发协议范本有限责任公司上市公司国有企业外资企业合作

7、开发协议操作步骤操作步骤违约责任违约责任4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防范？【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 15 -1、商品房包销实现项目转让的主要操作环节2、商品房包销转让房地产项目涉及的相关法律问题3、商品房包销协议必须明确的六项内容及应注意的五大问题4、商品房包销转让房地产项目的法律风险分析及应急预案商品房包销获取项目实操及风险防范五五【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范- 16 - 商品房包销的相关法律问题商品房包销的相关法律问题包销合同的签订主体是否影响包销合同的效力包销合

8、同的签订主体是否影响包销合同的效力包销合同的签订时间是否影响包销合同的效力包销合同的签订时间是否影响包销合同的效力包销款项的收取是否影响包销合同的效力包销款项的收取是否影响包销合同的效力包销商的售房广告内容不实引起索赔，开发商应承担连带责任问题包销商的售房广告内容不实引起索赔，开发商应承担连带责任问题开发商在售房合同上盖章是合同权利还是义务问题。开发商在售房合同上盖章是合同权利还是义务问题。开发商随意销售已经建立包销关系的商品房是否应属违约行为问题开发商随意销售已经建立包销关系的商品房是否应属违约行为问题包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任关于包销房屋销售后发生的税赋承担以及违约责任分担的问题关于包销房屋销售后发生的税赋承担以及违约责任分担的问题涉外房地产包销、代销业务的税务处理涉外房地产包销、代销业务的税务处理包销差价的归属问题包销差价的归属问题开发商与包销商的诉讼地位问题开发商与包销商的诉讼地位问题商品房包销转让房地产项目涉及的相关法律问题【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实