房地产开发项目资金筹集

1、第8章房地产开发工程资金筹集本章学习要求：1. 掌握房地产开发工程资金筹集的主要方式；2. 熟悉房地产开发贷款的风险管理；资金筹为房3. 了解房地产开发工程资金筹集的概念、房地产开发工程资金使用的特性、集的根本原那么、资金筹集的分类。8.1房地产开发工程资金筹集概述房地产开发工程资金筹集的概念房地产开发工程资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能,地产投资筹措资金，以到达尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发工程资金使用的特性1. 资金占用量大2. 资金占用时间长3. 资金使用的地域性4. 资金缺乏流动性5. 资金增值性较强6. 资金的高风险高收益性房地产开发工程资金筹集的根本原那么1.

2、平安性原那么2. 经济性原那么3. 可靠性原那么4. 盈利性原那么房地产开发工程资金筹集的分类1. 从融资主体看，分为房地产企业融资和房地产工程融资2. 从融资渠道上看，分为直接筹资和间接筹资3. 从资金归还特性上看，分为权益筹资和债务筹资4. 其他分类方式从融资来源国别的不同可以划分为国内融资和国际融资；从融资币种不同，可以划分为本币融资和外汇融资；从期限长短可以划分为长期融资、中期融资以及短期融资；从融资来源是否具有政策性，可以划分为政策性融资 和商业性融资等。8.2房地产开发工程资金筹集的主要方式自有资金筹集1. 资本金筹集资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等。2. 股票

3、筹资发行股票，是房地产公司有效筹资的重要渠道之一。商品房预售商品房预售就是指在商品房未建成前就将其预售出去，用获得的预售资金建设该房地产。通过预售商品房，可以获得后续开发建设所需要的资金， 是开发商筹集资金的重要途径。债务资金筹集1. 债券筹资1企业债券企业债券是指从事生产、贸易、运输等经济活动的企业发行的债券。2公司债公司债券的推出对上市房地产公司来说开辟了从资本市场筹措资金的 新渠道，可以大大降低企业的融资本钱。2. 信贷资金筹集1 房地产抵押贷款房地产抵押贷款，是指借款人抵押人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人抵押权人提供债务履行担保，从而获 得贷款的行为。2 房地

4、产信用贷款信用贷款是借款人单凭自身信誉，无需提供物质保证而从银行取得的贷款。房地产金融创新1 住房抵押贷款证券化1住房抵押贷款证券化的涵义住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押 贷款证券主要是债券，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资 者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承当。2住房抵押贷款证券化与房地产工程资金筹集之间的关系 住房抵押贷款证券化间接为房地产开发工程的资金筹集提供了更为广阔的渠道。2.房地产投资信托1房地产投资信托的概念房地产投资信托是指信托公司与投资者委托人签订信托投资合同， 通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房

5、地产投资或房地产抵押贷款投资， 委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理，并按照信托方案支付投资者收益的一种资金信托投资方式。2房地产投资信托与房地产工程资金筹集之间的关系在房地产投资信托间接拓宽了房地产开发工程的融资渠道。其他方式1. 内部认购通过内部认购往往可以获得局部预售收入。2. 承包商垫资房地产企业在招投标时有时会要求施工单位垫付局部或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。8.3房地产开发贷款的风险管理银行对房地产开发贷款的风险管理1. 贷前管理1企业评价 企业资信等级。企业资信等级评划分为 AAA AA A、BBB BB和B级。 通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 房地产开发资质及开发经验。国家对房地产开发企业实行资质管理， 房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。2工程评价金融机构对工程的审查主要包括四个大的方面，即：政策法律许可条件、工程根本情况、市场分析结果和财务评价指标。3担保方式房地产贷款担保通常有保证、抵押、质押三种形式，其中最常见的是抵 押方式。4贷款综合评价贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。2. 贷后管理贷后管理的主要工作是对该笔贷款进行资金监管。房地产开发商对工程贷款的风险管理开发商在获得金融机构贷款后， 一方面应认真安排资