公司维修部管理办法

1、1 / 73元弘物业 诚信服务每 刻1郑州元弘物业治理有限公司维修部工作手册2 / 73目录第一部分组织机构第二部分岗位职责第三部分工作流程第四部分治理制度第五部分考核检查内容第六部分保养打算3 / 73维修部岗位设置M-r亠冈位人数主管1人助理1人电工1人水工1人4 / 73综合维修工2人岗位职责维修部主管岗位职责岗位：维修部主管上级：物业总经理下级：维修部成员岗位职责：1、执行大厦总经理指示，对维修部直接负责，确保所管辖系统设备设施 的安全运行是维修部主管的首要任务，对下属人员和所属系统设备负 全面的治理责任，要求每天工作内容如下： 大厦要紧设备、设施的运行技术状况，发觉异常现象，隐患分析

2、缘故 及时组织维修，保证所管辖系统设备、设施处于良好的技术状态，设 备发生故障、突发事件造成不能正常运行时，迅速到现场组织处理5 / 73并及时向物业部经理报告（包括：供电、供水、排水、消防、电梯系统及房屋、墙体、公共道路配套设施等） 检查下属上岗纪律的精神状态（语言、行为、工作规范）发觉不良现 象立即纠正。 现场督导重要维修工程及改造工程施工，操纵工程质量与进度。 实际考察下属职员维修保养工作质量与工作效率， 发觉问题及时采取 措施予以纠正。 批阅运行报表，掌握大厦所属治理范围当月能耗状况，在确保设施安 全运行的前提下，采取有效的措施降低费用，杜绝白费，降低大厦的 运营成本。 负责制定大厦能

3、源节约打算并落实执行情况。2、负责对所辖物业的供配电系统、给排水系统、电梯、弱电系统等的运行方式及房屋修缮方案的制定和组织落实。3、负责对大厦原有设备、设施的改造方案的制定和落实。4、负责制定大厦所管系统的年度、季、月度的日常大中修打算、维修、保养、工作打算。并负责组织安排维修保养打算的实施，制定工作标 准，督导下属、保证工作质量、提高工作效率。5、负责定期填报“大厦电表抄报汇总表” 、“大厦水表抄报汇总表” 、协 助财务部做好收费工作。6、切实执行总经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属职员严格 执行操作规程及职员守则，坚持周而复始的设备保养制度，做到“三 净”（设备洁净、机房洁净、 工

4、作场地洁净），“四不漏” （不漏电、 不 漏油、 不漏水、 不漏气），“五良好”（使用性能良好、密封良好、润 滑良好、紧固良好、调整良好） ，严格检查督导下属。7、针对下属职员的技术状态和思想状况， 编制培训考核打算 （职业道德、 物业6 / 73的服务意识、专业技术知识及操作规范） ，编制岗位专业人员录 用标准。8、熟练掌握大厦硬件配置的品牌、 规格、 性能、容量、 数量等技术参数， 掌握大厦供电（高低压） 、供水、消防、的运行原理，负责编制操作 流程等安全检查工作。对实际运营中存在的问题提早进行预防工作，对不合理的配置、布局、操作提出改进方案，在上报公司审核后，组 织实施。9、负责同大厦功

5、能配置运行相关的主管部门的协调配合工作， （供电局、 自来水公司、网络公司、电梯维保公司、大厦的承建商、装修公司） 确保在大厦运营中得到支持和配合。10、负责参与组织突发事件应急方案（停水、停电、火灾、地震、冰雹） 的编制工作。并负责组织设备、设施运行失控状况下的应急措施的培 训、演练及实施。11、完成上级交给的其他工作。责任：1、 对维修部所管辖物业设备、设施的安全运行检查操作负责。2、 对维修部的工作目标及完成质量、效率负责。3、 对本部门下属职员的语言规范、 行为规范、 操作规范的达标情况负责。4、 对突发事件组织及结果负责。5、 对本部门专业人员的职业道德、专业技术的培养、培训负责。6

6、、 对大厦营运中出现故障负治理责任，做到提早预防、果断排除，科学 有序的组织。7、 对本部门工作秩序和监督检查的规章制度， 实施细则的执行情况负责。8、 对大厦硬件出现故障同主管部门的及时协调负责。9、 对客户投诉的维修项目返修不得超过二次负责。10、对本部门维修费用的审报、操纵、落实负责。7 / 7311、对报表中统计数据的准确、上报日期及时负责。权力：1、 对直接下属职员及各项业务工作有指导、组织治理权。2、 对直接下属的工作有监督、检查、考核、资金分配权。3、 对下级岗位调配有建议和任用提名权。4、 对新录用职员有专业技术考核权。5、 有向物业总经理报告权、建议权。值班电工岗位职责岗位名

7、称：配电值班电工直接上级：维修部主管岗位职责：1、严格遵守公司职员守则和各项规章制度，服从主管工作安排。2、熟练掌握大厦供配电系统设备的配置及运行原理、操作流程。3、坚守岗位，定期巡视配电机房、发电机房等设施的完好状况。紧密监 视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据及填写报表，发觉问题及时 处理。4、做好供配电机房、发电机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃 圾。5、严格安全操作程序、报告制度。发觉事故时，值班人员应保持平复头 脑，按照操作规程安全排除故障，并及时填写事故报告及时向上级主 管汇报。6、严格交接班记律， 事故不排除不同意进行交接， 应上下两班协调工作，一般性设备故障应交待清晰并做

8、好记录， 配电设备发生事故时不得离7、及时接收核销工作单，确保工作完成及时、达到质量标准。8、如供电局停电，负责及时同供电局联系，做好登记工作，并及时按操 作规定启8 / 73动发电设备。9、检查大厦配置的仪表、仪器运行情况，确保准确无误，按规定定期抄 表（准确及时报主管核对） 。10、严格按照大厦设备、设施操纵治理规定执行，厉行节约，杜绝 白费能源。11、完成上级交给的其他工作。维修电工岗位职责岗位名称：维修电工直接上级：部门主管岗位职责：1、严格遵守公司职员守则和各项规章制度，服从主管工作安排，除完成 日常维修任务外，有打算的承担其他工作任务。2、熟悉并掌握大厦电器设备的性能、线路走向、开

9、关操纵范围。3、有较强的专业技术水平及处理紧急事故、排除故障的能力，协助主管 进行工作。4、及时完成客户提出的报修要求，不得无故拖单。9 / 735、认真检查设备运行状况，做好设备维修保养工作，并认真填写保养记 录。6、自觉遵守大厦的各种规章制度、安全操作规定。7、在对突发事故有科学系统的应急方案（停电、电梯困人、火灾等） 并能及时、沉着、有序排除故障。8、有较强的维修技术能力，不断地学习业务技能，不断掌握新技术的推 广和应用。9、认真进行巡视检查，消除事故隐患，发觉问题及时排除、上报。10、积极协调配电工的工作，出现事故时无条件的听从上级领导的指挥 与维修。12、完成上级安排的其他工作。水工

10、岗位职责岗位名称：维修水工直接上级：维修部主管岗位职责：1、严格遵守公司职员守则和各项规章制度，服从主管工作安排。2、熟悉大厦的给排水系统，并保证正常供给，排水畅通，保证在火灾、 供水、排水设备设施失灵等应急状况下，准确采纳果断处理措施，并 负责大厦应急状况下的安全操作培训。3、负责对大厦内的给排水系统进行检查、维修及保养，严格执行节水打 算，杜绝跑、冒、漏、渗现象。4、当班期间定时巡视检查供排水系统设备、设施，并做好巡检记录。5、有打算地对给排水系统进行维修、维护、保养。6、负责处理客户报修的给排水故障。7、巡检消防设施，确保消防、供水设施处于良好状态。8、负责专业维修公司对设施维修、保养的

11、监管工作。10 / 739、做好应急（渗水、漏水、污水外益等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修。11 / 7310、积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。11、每月负责对安装计量表的用户定期抄表并上报主管。12、负责完成上级交给的其他工作。综合维修工岗位职责岗位名称：综合维修工直接上级：维修部主管岗位职责：1、严格遵守公司职员守则和各项规章制度，服从主管工作安排。2、全面负责大厦房屋及公共区域、墙面、门窗、楼梯扶手、地面砖、防 水等修缮工作，保持房屋及公共区域处于良好状态。3、依照客服部的派工单及时安排好施工顺序，不得无故拖单。4、在保证修缮工程质量的前提下，修旧利

12、废，进行更新改造。5、熟悉施工前所用材料的使用性能，准确的预算施工耗材，预备所需工12 / 73具设备。6、定期检查大厦涉及的墙面、门窗及公共区域完好状况。对墙面、地板 的空鼓、裂缝、脱落现象进行预防和修缮。7、对空置房屋及时修补完善， 对退房客户遗留的装修工程组织拆除工作。8、局部修补时，对其余部位采取爱护性措施，防止任意堆物、堆料损伤 完好部位。9、对所管的房屋及公共区域的修缮，严格按照打算（年、季、月）进行， 确保工程质量及进度。10、熟练掌握学习新型技术和新型材料的推广应用。11、完成上级交办的其他工作。第三部分 工作流程维修工作单服务流程1、客服部接到报修后，须在5分钟内通知维修人员

13、，如遇紧急情况，时 刻应操纵在3分钟内。2、报单人须将房间号、电话、维修内容向维修人员叙述清晰和完整。13 / 733、在5分钟内客服部与维修人员联系未果，客服人员应联系维修主管进 行处理。4、维修人员接到报修后，应在10分钟内赶到客户处。专门情况可延至30分钟。5、维修人员接到报修后，如遇专门缘故迫使维修停止，须及时向维修主 管汇报，并与客服报修人员联系，讲明缘故。6、维修部在客户区域进行维修时，如遇困难，应在客户同意的时限内完 成工作；在公共区域的维修中，如遇困难，应向上级汇报，在上级批 准的时限内完成工作。7、维修主管应保证维修部常用维修工具和备料齐全。8、工作结束后，维修人员应向客服部

14、如实反馈完成情况。9、客服人员及时对维修事项进行回访，不得出现不回访、晚回访、假回 访等现象。日常维修操作的实际细则一、维修部主管责任：1、接到综合服务部工作单， 立即安排， 保证5分钟内维修人员到达现场。2、假如同时接到多个工作单，应分轻、重、缓、急合理安排，同时2分钟内通知综合服务部。 对暂缓维修的工作单 （20分钟内可到达现场的） 反馈给客户并承诺到达现场的时刻。主管应合理安排，保证在承诺时 刻内进行工作。3、及时询问，检查完单的情况，对反馈的意见进行分析、记录，如出现 以下情况应及时采取措施并向上级领导反映。 维修人员无法及时完单（分几种情况） ；A、需设备、设施厂家或商家配合共同完成

15、的工作（空调、宽带、IP、电信、供电部门故障） ；14 / 73措施：立即同厂家、商家取得联系，并接着查找缘故，争取以最快 的时刻进行解决，立即向总经理汇报，并配合客服向客户解释，取得客 户的理解与配合。B、维修人员的技术能力无法达到：措施：主管立即到达现场及时处理详细记录，做为职员技术考评、培训的依据。C、施工的环境条件，不具备：（1下雨时无法处理的墙体、窗户渗 水问题；2、工作时刻内无法进行噪音、油漆操作；3、客户突然改变维 修时刻）措施： 同客户约定具体施工的时刻，预备工作提早完成，按时 操作及时反馈客服； 通过客服向客户解释无法立即施工的缘故，并约 好当日工作时刻，准时到达现场； 当维

16、修人员到达现场，客户因有事 突然改变维修时刻时， 应让客户在工作单上签定维修时刻立即反馈客服， 进行详细的记录并在规定时刻内提早5分钟与客户联系，询问是否能安 排操作。（2）维修人员未按规定的时刻完成工作： 措施：详细向维修人员了解工作过程，如属操作不熟练，专业技术 偏差，一方面进行考核记录，另一方面针对性的培训，或提出人员调整 报告。如属工作态度消极，按公司的质检制度执行。（3）维修人员服务态度、行为规范引起客户治理人员投诉。措施：严格按公司质检制度处罚，并记入考核。经培训仍达不到工 作要求的按公司制度执行。 （4）弄虚作假、隐瞒实情（向客户提出或暗示在工作单上填写违背事实 的意见，维修卡、

17、工作单虚报材料消耗的，反馈假信息称客户不在的） 。措施：客服将安排访问客户，一经发觉按公司制度严格处罚，对耗 材维修卡治理、检查不严造成的漏洞，维修主管将一同按公司制度处罚。4、负责准确编制维修物品使用打算，负责维修材料的合理储备、治理、 检查。 因材料储备不足出现短缺， 造成工作无法正常进行 （包括周六、 周日）； 治理混乱，造成工具物品丢失，帐卡与工作量不符。 发觉问题未及时汇报、核对进行包庇的。15 / 73出现以上问题主管将按公司的规定处罚并应反省纠正。5、负责检查值班电工工作的合理安排、落实。 设备、设施的安全运行，防范工作的检查。 对大厦硬件运行情况的巡查、记录、汇报工作的规范操作

18、进行检查。 对公共区域设备、设施检查、维修落实情况及其完成状态进行检查。 值班期间对客户服务中意度的情况进行汇总分析。 同其他部门工作配合、协调状况进行检查。 对大厦规定空调、灯光、供水治理进行严格的检查及时上报综合办。6、负责因设备、设施维修检查造成停水、停电等后果的前期预防工作，提早三天以书面形式上报总经理，以便安排预备工作。7、检查维修人员修旧利废，节约能源的工作情况、发觉问题及时纠正汇 报。二、值班人员的责任1、服从上级领导的安排，按规章制度要求承担以下责任； 每天21：00时对大厦公共区域设备、设施进行巡查维护并详细填写 巡检记录，发觉隐患及时排除，做好记录汇报上级领导。 对设备、设

19、施的安全运行及安全防范工作进行检查，发觉问题及时处 理，进行详细记录、汇报。 接到客服的报修电话，及时赶到现场维修处理。 配合保洁、秩管等部门的工作。 掌握提高工作效率的工作技巧，一专多能的专业技能，检查中发觉问 题及时处理。 如实认真填写工作单中的物耗品种、数量更换具体位置。2、每天下班前填写“维修工作登记表” （附后）。三、维修人员的责任1、服从上级领导的工作安排，接到客服部报修后即时至客户处维修；16 / 732、对无法完成的工作，应一方面同客户耐心解释，认确实工作，争得客 户的理解，一方面加强自身业务素养的学习，掌握一专多能的工作技 巧及技能。3、对设备、设施存在的隐患及时发觉汇报，及

20、时处理（对重大设备设施 的检修应尽可能放至周六、周日，但事前应报部门批准） 。4、严格按照安全操作规程实施，对重大设备、设施的检修应提早编制， 操作流程首先通过专业技术人员进行审核， 由主管签字报物业部经理 同意后实施。消防操纵室报修流程消防报警主机监控实行24小时昼夜 运行和值班，全面掌握监视大厦消防正确操作消防主机系统，使之经 常处于相应的温度和湿度，并做好日 常维护和定期测试检查工作，使设施 处于良好的运转状态，如有异常，立日常维修保养由维修部负责如为大厦内商户连接的消防主机故障，消防员需即时将维修事项报至客所有维修、保养操设备应在值班记录上作详细的记录。设备的日常检修系统维修保养以不阻

21、碍大厦 正常运营为原则，对受阻碍用 户应提早通知；要保证大厦内 各报警按钮、消防广播、烟感、接到火灾自动报警系统报警，立即通知部门主管，并协调巡逻队 员赶到现场查明情况，如是误报， 清除报警信号。如确实发生火情，18 / 73一、 电动设备的使用与检查使用电动设备，应做好以下检查，发觉问题立即采取措施排除：1、操作前应先观看三相电源电压是否偏低，三相电压是否一致。要检查 禁锢螺栓有无松动，传动部分有无卡阻，损坏或磨损现象。2、在操作中应注意观看电流的变化，在起动中和运转后的电动机具、声 响和震动是否正常，要检查电动机风叶的工作情况是否良好。3、开始正常运转后要观看电流是否正常， 电动机及其起动

22、设施等有无过 热和焦臭气味，应检查各部轴承有无过热现象。二、 电动设备的日常检修1、磁力起动器、交流接触器、减压起动补偿器、空气开关等的静触电和动触片由于经常离合而产生火花烧毛， 容易出现接触不良而过热致使 触点烧毁和动触压力片变软、无弹性。因此关于动作触点应经常检查、 研磨、除垢，对由于动触片过热而出现胶质压 电木烫焦起泡现象时， 应及时修磨，以防动作迟滞。损坏的零件应及时更换，选用热继电器19 / 73作为过载爱护的设备，应做到有打算的进行检测。2、经常检查电气仪表有无失效现象，操作开关及保险器具的零部件是否 完好。动触导电体有无过热变质现象。电气电机设施的金属外壳，接 地爱护是否完好。选

23、用的保险丝是否正确，压合是否妥当，发觉故障 时应及时修好，保证设备正常运用。3、轴承室有无进水或缺油，有无过热或噪音，传动部分是否良好，如联 轴器，金属链条和齿轮有无磨损现象，以及电动机或机具的禁锢螺钉 是否齐全，有无松动不合现象，要检查水泵有无漏水，泵轮和风轮有 无磨壳现象，并分不针对产生的缘故进行修理。给排水系统的维护与治理一、给水系统的维护与治理1、室内给水系统的治理范围 以总计费表为界，界线以为（含计费水表）的供水管线及设备由供水 部门负责维护治理，界线以内至用户的供水管线及管线上设置的地下消 防供水系统，包括泵房、管道、室内消防枪等，由物业部负责维护治理，并同意公安消防部门的检查。2

24、、室内给水系统的治理内容 防止二次供水系统的污染， 对水池、 水箱定期消毒， 保持其清洁卫生 对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查， 确保供水安全。 发生漏水、停水故障，应及时抢修。 保持消防水系统的正常工作， 并应将系统检查报告送交当地消防部门备案。 室外空间的管道及设备， 须定期进行检查和刷防腐涂料， 以延长设备 的使用寿命，严寒地区还应注意冬季防冻。 关于临时停用设备和备用设备，要按规定的时刻进行使用试验，使设 备经常处于备用状态。 检查水泵、电机有无异常声响，如发觉情况要及时处理。对使用到期 或过期的残旧设备应及时更换，防止重大事故发生。二、室内给水系统的治理要求

25、1、加强配水管网的治理，做好管网的压强，流量测量工作，搞好平差计 算和管网分析，全面掌握管网负荷，压力和完好程度。有打算地调整 和更新不合理的管道，充分发挥管网的配水能力。2、狠抓节约用水，防止跑、冒、滴、渗。大力宣传节约用水，努力提高 水的利用效率； 做好供水的计量和收费， 定期进行数据的统计和分析， 发觉异常情况应及时处理；建立责任制，由专人负责日常供水、用水 的监督检查，做好巡视工作，保证供水的安全进行，防止大面积跑水 事故的发生。3、搞好供水设备和设施的维护，制定治理方法。明确规定各项设施、设 备的维修周期、 技术要求和质量标准， 按规定进行设备、 设施的检修、 改造、更新，定期进行性

26、能测定，保证设备效率。三、室内给水系统的维护（一）给水管道的养护及维修1、给水管道养护 给水管的检查，维修养护人员应对给水系统十分熟悉，经常检查给水 管道及阀门（地上、地下及屋顶等）的使用情况经常注意地下有无漏 水、渗水、积水等异常情况，如发觉有漏水现象，应及时进行维修。20 / 73 给水管的保温防冻工作。在每年冬季来临之前，维修人员注意做好室 内外管道，阀门消防栓等防冻保温工作。2、给水管道的维修 管道漏水 漏水是给水管道及配件常见的要紧问题。明装管道可沿管线检查， 即可发觉渗漏部分，关于埋地直管，首先进行观看，对地面长期潮 湿、积水和冒水的管段进行检漏，同时参考原设计图纸和现有的阀 门位

27、置，准确确定渗漏位置，进行开挖修理。 管道冻裂 对发生冰冻的上水管道，宜采纳浇温水逐步升温或包保温材料的方 法，让其自然化冻， 对已冻裂的水管， 对依照具体情况采取补焊或 换管的方法处理。（二）给水水池、水箱的维护与治理1、贮水池的情况 依照环保和卫生防疫部门的要求，为确保水池水质，每季度应对水池 清理一次，操作要求如下： 预备工作 关闭水池进水阀，安排临时排风设施，临时水源，打开水池井口盖。 清洗操作当水位降低到1/3时，关闭出水阀，打开底部排污阀，清洗人员从进 口处沿梯子下至水池底部，用洁布将水池墙壁和底部擦洗洁净、用清水 反复冲洗洁净，水池顶上要有一名监护人员，负责向水池内送新风，防 止

28、清扫人员中毒。 结束工作 清洗结束后关闭排污阀，打开进水阀，打开出水阀，收好清洗工具，21 / 73将水池进水盖盖上并上锁并做好清洗记录。2、高位水箱的清洗消毒高位水箱由于多种缘故导致异物侵入而造成水质污染， 从而达不到生 活用水标准，应半年进行一次水箱清洗工作，每1年进行一次消毒工作。3、高位水箱渗漏及浮球阀的维修水箱渗漏的要紧缘故是产生裂缝， 修复裂缝的方法是向裂缝中灌注环 氧树脂。浮球阀关不住的缘故要紧是胶皮磨损，维修时应更换胶皮垫。 浮球阀不出水的缘故要紧是挑杆锈蚀，水眼被堵，维修时应除锈眼。（三）水泵房的治理水泵房的治理规定 值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有

29、无渗漏。 经常检查水泵操纵柜的指示灯状况， 观看停泵时水泵压力表指示。 在 正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋水泵的选择开关应置于自动 位置。 生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一 次，确保消防泵在事故状态下正常起动。 泵房每星期由分管负责人员打扫一次， 确保泵房地面和设备外表的清 洁。 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。 保证水泵房的通风，照明及应急灯的正常使用。室外给水管道的维护与治理22 / 73一、室外给水管道的维护与治理 熟悉室外给水管道的位置及差不多布置情况。 检查阀门井的井盖是否严密，防止杂物落入，给修理工作造成苦恼。 每年冬季到来之前， 要做好室外管

30、道及设备的防寒保温工作。 对盖不 严的阀门井、水表井、消火栓井都应该在井中填以干稻草或其它保温 材料，以防将阀门，水表，消火栓等冻给，对设在室外的水龙头，水 箱也应保温。二、室外给水系统的维护 埋设给水管道的地面上下不同意堆放重物， 不同意大量放置对水质有 严峻污染的物质，不同意在地面上盖永久性建筑，作沟渠。 给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、接合井等定期检查。阀件要 定期试水和给转动杆件加润滑油，以保持开关灵活。阀门、仪表和井 梯外表要经常进行除污、除锈处理。垫片、螺栓、手轮、压盖、井盖、 井体等如有损坏应及时修理。 消火栓要按消防部门的规定定期试水以保持其状态完好。 室外用消防 器材必须

31、放置在具有明显标志的消防箱内， 消防水龙带要保持干燥无 损，试水后必须晾晒，各种移动式消防灭火器要设置在明显的地点， 定期检查灭火剂是否有效。三、室内排水系统的治理范围和治理要求1、室内排水系统的治理范围室内排水系统由物业部负责， 市政排水设施的治理分界如下： 以3.5m路宽为界，凡道路宽在3.5m以上的，其埋设在道路下的市政排水设 施由市政工程负责，3.5m以下的由物业部负责，小区内各种地下设 施的检查，井盖的维护，由地下设施检查井的产权单位负责，有关23 / 7324 / 73产权单位也托付物管公司负责2、室内排水系统的治理要求 物业设备治理部门应重视排水设施的治理工作， 保证室内排水系统的 通畅。 建立巡视工作制度，一般在物管公司的指导下，配备有一定业务能力 和经验的工人， 对排水管经理、 排水设备进行巡视。 外巡人员以 “巡” 为中心，以预防为主，要求及时发觉，解决或上报各种违章问题。内 巡人员以“查”为中心，要求及时，准确地为养护工作提供原始资料 依据。