土地价值_土地的房价效应与房价的调控政策

1、MODERNECONOMICRESEARCH博士论坛土地价值、土地的房价效应与房价的调控政策王祖山内容提要：该文研究了不同主体对用于房地产开发的土地价值增值部分的不均衡分享现状，分析了土地的“招拍挂”出让方式对房价上涨的影响，提出了土地出让带来的成本和乘数效应、财政效应、竞争结构效应、预期效应、财富效应和社会效应，并据此提出了基于提高住房资源的利用效率、健全住房供应体系和解决中低收入人群的居住需求为导向的促进房价理性回归的政策选择。关键词：土地价值中图分类号：F2933房价效应调控政策文章编号：10092382（2009）02008504文献标识码：A一方面，房地产业发展过程是一个国家和地区财

2、富积累的过程，房地产产品具有满足生产和生活需要的有用性和实物形态的稳定性，是衡量国家、地区和居民财富状况的重要标志；另一方面，房地产业具有高产业比重、高产业关联度、高市场需求和高科技含量的特征，在国民经济中起着基础作用和带动作用，是国民经济的支柱产业。然而，房地产业对国民经济的不良影响是不容忽视的，房地产业一旦偏离健康的发展轨道，它的广泛关联性决定了它本身的高风险，决定了它的破坏作用将会呈乘数扩散，而这种高风险往往是由房地产的价格“泡沫”引致的。房地产价格是土地价值、地上建筑物及其相关权益价值的货币表现，影响房地产价格的因素很多，既有房地产实体、区位和相关权益等的内部因素；又有社会稳定程度、经

3、济发展水平、国家制度和政策、人口状况、居民收入水平、心理因素以及国际因素等外部因素。在诸多的影响因素中，土地价格高低对房价的影响广泛，在房地产价格形成机制中，土地价格与房地产市场供求双方及政府政策方面的关系都很紧密，因此，厘清土地对房地产定价影响的微观机理，对正确解读房地产价格，分析价格形成原因以及调控房地产的价格都起着重要作用。本文拟从土地价值入手，分析土地的房价效应，并提出促进房价理性回归的房价调控政策。实质是地租的资本化，根据价值理论，土地价值等于土地收益（经济地租）除以利息率，即所谓的收益价值；另一种观点认为土地价值取决于市场供求，即所谓的市场价值。由于我国城市土地所有权归为国有，土地

4、不允许随意买卖，因此本文讨论的土地价值是指土地的使用权价值。房改之前，土地价值完全由分到福利房住的单位职工享有。其后进行的房改，则是由单位职工以成本价购买福利房的使用权，此时土地的使用价值以低价或者福利的方式无偿地分配给了职工。土地和住房市场化之后，土地价值主要由市场决定，土地价格由土地所在的区位、城市经济发展、人口状况、居民收入水平和心理预期等多种综合因素共同决定。从2002年7月1日起，我国实施国有资源部的招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定即所谓的“招拍挂”的土地出让政策。稀缺性的土地资源具有投资性增值、供求性增值、用途性增值和货币政策性增值的功能，实施“招拍挂”出让的土地价值随着时间推移而

5、升值，这就是土地价值的第四维特征时间演替特征的表现：在时点T0，政府通过“招拍挂”的方式以V0价格向房地产商出让土地使用权，政府将出让土地所得部分用于支付征集土地的成本及城市基础设施建设，余下部分为土地出让的净收益V0；房地产企业在T0取得土地使用权后进行房地产开发，在时点T1出售房产，其间土地又增值V1，这段时间（T1T0）越长，V1就越大；居民户在T1购置房产，到时点T2，其间土地使用权增值V2。由于房产本身存在折旧，因此增值部分Vi（其中，i0，1，2）主要来自一、土地价值在西方，对土地价值认识有两种不同的观点：一种认为土地价值是由土地收益决定的，土地价值的85现代经济探讨2009年第2

6、期土地使用权的增值。对与土地价值相关主体的价值分享的分析，有利于分析各主体的动机与行为，从而为分析土地房价效应和调控房价政策奠定基础。在土地价值分享方面，政府出让土地获得净收益V0，其中只有少部分（约510）用于“廉租房”或经济实用房建设，其余部分则用于补贴地方财政，有些地区V0占财政总收入的比重高达70。从取得土地时点T0到另一时点T1，土地增值V1构成了企业收益或者利润。购置房产的居民分两种情况，一种是购房自住的消费者，他们不以获利为目的，土地价值增值V2并不表现为货币形式，而是表现为居民的财富状况；另一种是投资或者投机者，他们在T2时点出售他们在T1时点所购的房产，土地增值V2由他们享用

7、了。可见，地方政府有做大V0的动机，房地产企业有做大本，往往开发高层建筑，而高层建筑的品质和成本更高，开发出售的商品房价格也高；在房地产市场高速高涨时期，开发周期越长，开发商获得土地增值V1越大，通过服务市场的高端客户谋求利润最大；在房价长期看涨的预期驱使下，开发商取得土地后还常常推迟开发或者放缓开发进度，有的甚至囤积土地、“捂盘惜售”，通过人为操纵，获得更大的土地价值，正如有专家指出的那样：所谓“地荒”实际上是被人为放大的土地稀缺，经过人为渲染便成了房价上涨的“助推器”。所以，土地出让推高的成本在卖方市场的供求形势下，被购房者一方全部吸纳，而且这种成本成倍放大后体现在房价上，然后再次由购房者

8、吸纳，就如同基础货币的增加通过货币乘数成倍放大货币的实际供应量一样。V1的动机，拥有房产的居民户（无论是消费者、投资者还是投机者）有做大V2的动机。2土地出让的财政效应1994年实行分税制改革，营业税、契税等税种由地方独享，而房地产业带来可观的营业税，其巨额利润还带来丰厚的企业所得税，并且土地出让金、项目配套费也由地方政府支配。因此，很多地方政府大量征用集体土地，大量进行旧城改造和拆迁工作，不断扩张城市规模，通过“经营土地”带来财源，形成所谓的“土地财政”。在现实中，土地供给缺乏弹性，土地价值主要由土地需求决定，通过“招拍挂”的出让方式，政府只需拿出少量土地，通过市场竞争推高土地价格，从而获得

9、土地出让的净收益V0。政府可以增加土地供应量缓解土地供给的刚性，让土地价格回归正常价位，但由于政府征集土地是有成本的，一般情况下，地方政府宁愿推高出让土地的价格，而不愿增加土地供应量。由于土地供给太少，一方面土地成本上升，通过土地的成本和乘数效应推高了房价；另一方面，因土地供给不足导致房地产产品的市场供给不足，从而使市场供求失衡，也促使房价一路高涨。二、土地的房价效应土地出让的“招拍挂”方式会影响房地产价格，本文不妨把这些影响称之为“土地的房价效应”，下面从土地出让的成本和乘数效应、财政效应、竞争结构效应、预期效应、财富效应和社会效应等方面分析土地的房价效应。1土地出让的成本和乘数效应相比土地

10、的协议出让，“招拍挂”出让方式在保护国土资源、规范土地开发方面起到了至关重要的作用，是实现土地价值增值的最好方式。但是“招拍挂”出让方式存在着潜在的负面影响，减少或规避这些不良影响是值得研究的课题，下面要着力分析的是“招拍挂”出让对房价的影响。成本效应：土地的“招拍挂”出让方式与土地的协议出让方式相比较，开发商取得土地的成本可能提高几倍甚至几十倍，但因开发商开发楼盘的楼层大多是多层或高层，提高的土地成本实际分摊到每平米的绝对数增加并不多；开发商往往不是通过提高管理水平和效率去主动消化增加的土地成本，而是谋求将取得的土地成本向单位面积上摊薄，谋求将新增加的成本部分直接转移给消费者，形成推高房价的

11、成本因素。乘数效应：土地出让的“招拍挂”方式对房价的影响远远不止成本的直接增加，开发商为了摊薄成3土地出让的竞争结构效应实力强大的地产商有能力竞拍到好地块，而中小地产商则处于弱势地位，很难拍到好地段和大地块。随着时间的推移，中小地产商就会逐步被挤出，城市中大地产商的寡头垄断态势加剧。具有寡头垄断地位的大开发商，不仅他们开发的地块有地段优势，而且他们主要开发高品质的商品房，在市场竞争不充分的情况下，他们往往凭借自身的定价能力抬86MODERNECONOMICRESEARCH博士论坛高房价，同时还通过人为操纵，不断在新地块上涨价，形成价格标杆，影响购房者对房价上涨的预期，从而获取丰厚利润。而中小地

12、产商又因为在大中城市的相对弱势，面对大地产商的高定价，自然采用跟随的定价策略从中渔利；在竞争激烈的土地市场竞争中，拿不到地块的房地产商会转移到具有相对优势的低一级城市，然后模仿大地产商在大城市的操作，逐步抬高二级甚至是三级城市的房价。利分房的单位职工的财富水平也大大提高；在房价上涨中获利的投资者的财富短期增长很快。土地价值的升值带来的大量财富中的一部分会在短期内释放，而这些财富又以现金形式直接流入房市，或者用于房地产消费，或者用于投资或投机活动，在贷款的“杆杠”作用下带动更多资金进入房地产行业，土地增值的财富通过“杆杠”效应放大，成为房价高涨的又一“助推器”。4土地出让的预期效应土地出让价格会

13、影响人们对房价的预期，而房价预期又会影响房地产的价格；进而影响不同主体的利益，不同利益主体的行动又反过来影响房价，进而产生相关联的土地出让的预期效应。房地产商为了最大地获得土地增值V1，往往采取诸多手段操控房价预期，如延迟已建好的楼盘的开盘时间、整体开发的楼盘故意分多次小批量出售、定期调高房价等，通过这些手段制造局部的供求矛盾，夸大供不应求的现象；同时房地产商通过不断设置房价标杆，提升没有购房的后悔值和痛苦指数。在价格上涨预期下，不同主体获利不同，房地产商抬高价格而快速获利，因此他们努力制造和维持这种预期，以求最大限度获得土地增值V1；投资和投机者会因为投资收益大大高于交易成本和资金成本，借助

14、财务“杠杆”增加投资收益V2，并且投资收益率也会大大高于市场平均数；地方政府通过竞价以高价出让土地，获取土地出让的净收益V0，维持自身的“土地财政”，并拉动其它产业的发展，增加财政收入，客观上还起到促进就业的作用，而住房消费者在这场博弈中却成了真正的受害者。如果房价预期下降，购房者会持币观望，投资者、投机者和开发商都会加速房产抛售，市场出现供过于求，交易量迅速减少，房价开始下跌，高房价对经济的破坏作用开始显现，无论是政府还是投资者或房地产商都不愿看到这种现象，因此他们总是尽力避免房价下跌的预期。6土地出让的社会效应土地出让会推高房价，高涨的房价又会影响一座城市的竞争力，从而产生负面的外部效应。

15、城市竞争力关键是资本和人才的竞争，房地产价格是影响城市竞争力的关键因素之一。城市居民因高房价而增加住房支出，提高生活成本，降低了他们的消费能力和水平；不断上涨的购房贷款利息加重了他们的生活压力和精神压力；过多住房支出使得用于他们自身人力资源开发的支出相对不足，制约了其自身的发展，这些因素都影响了城市居民的生存和发展。地方政府征集集体土地用于房地产开发会导致农民失地，他们中的很多人会因此生活无着落，而生存艰难，农民失地问题对经济社会的长远稳定和发展存在着潜在影响，这种不良影响不仅仅限于失地农民本身，甚至可能威胁到全社会的福利。从企业层面看，高房价提高了商务运行成本，降低了对人才和企业的吸引力，制

16、约了人才和资本的进入，从而削弱了城市整体的竞争力。从城市房价和城市竞争优势的关系看，房价高涨是建立在城市发展和城市的竞争优势之上的，如果城市竞争力下降，城市高房价就失去支撑，一旦城市发展预期发生改变，房地产的价格“泡沫”也将随之破灭。可见，为高房价推波助澜是一种短视和透支行为，表面繁荣的房地产背后隐藏着巨大的风险，一旦“泡沫”破灭，那么这种风险就会迅速扩大，甚至可能导致全社会福利受损。5土地增值的财富效应房产因折旧而贬值，真正具有增值能力的是地产。土地价值增值带来巨大的财富效应，这种效应又反过来助推房价上涨：城市周边拥有大量土地使用权的非城市居民，他们的潜在财富因土地增值而迅速增加；得到征地补

17、偿的居民，土地的潜在价值以货币方式兑现，可支配的财富快速增加；城市享受了福三、政策选择目前，人口数量正处在高峰期，土地资源（特别是可利用的耕地）稀缺。如果每人都追求拥有房产，甚至是大套的房产，那么，我国土地资源以及其它社会资源将会无法承载我国13亿人口带来的巨大压力，并且将来一旦人口总数大幅减少，土地占用、资源闲置和浪费的现象就将因人口结构性变化而不可逆87现代经济探讨2009年第2期转。所以提高土地资源的价值和效率，减少房产资源闲置应当成为我国房地产业发展的长期策略。但是，老百姓的居住问题又是必须解决的大事：就像老百姓买不起火车，却不能买不起火车提供的交通服务一样，百姓可以买不起房产，但不能

18、让他们买不起或者买不到必须的居住服务。基于以上分析，下面就提高房地产资源利用效率、居住问题的解决和土地增值的均衡分享等几个方面，提出解决目前我国房价过高问题的几点政策建议。户型商品房不符合我国土地资源稀缺现实，不符合家庭结构逐步“小型化”的趋势，不利于节约型社会的构建。目前，当务之急是增加小户型住房投放的数量，优化房屋结构，开发房屋的使用功能，降低制造和使用成本，提高住房的性价比，从而更好地满足市场的居住需求。2健全住房供应体系，加速中低收入人群居住问题的解决政府的政策选择既要调控房价，更要在提供居住服务上做实事。目前，构建与居民收入水平相一致的住房供应体系是解决住房问题的有效办法，特别是需要

19、提供大量“廉租房”、“限价房”和“经济适用房”。政府要拿出更多的土地出让金用于解决中低收入人群居住需求，尽快构建与中低收入人群收入水平和数量结构相配比的住房供应体系，制定住房体系中不同层级住房的建设规划和建设标准，加强对不同层级住房的管理，规范住房体系构建中的开发、设计、流转、配售和使用行为。1鼓励住房资源的有效流转，提高住房资源的利用效率（1）坚持“招拍挂”出让方式，加大出让收益的福利性转移。“招拍挂”在保护国土资源、规范土地开发方面起到了至关重要的作用，同时要整顿违法占地和违规开发行为，合理控制单宗土地出让规模，严格规定每宗土地的开发建设时间，加大土地闲置的处置力度。由于不能从土地出让的源头上走市场多元化道路，纯房地产用地竞争又会推高房价，因此应明令各地必须优先供应保障性住房用地，优先考虑“廉租房”、“经济适用房”和中低价位、中小套型普通商品房的用地；同时提高出让土地净收益用于“廉租房”、“经济适用房”等福利性或者半福利性支出的比例，增加房产的市场供给，消化部分居住需求，从而促使房价的理性回归。（2）降低住房交易成本，加速房产流转速度。政府应当鼓励房产交易，提高闲置房产资源的使用效率。首先