物业管理之房屋维修管理

1、第八章 房屋维修管理 一、学习提示在物业管理所有的工作中， 房屋维修管理不仅是物业管理工作的 主体工作和基础性工作， 而且是衡量物业管理企业管理水平的重要标 志，因此，房屋维修管理在物业管理全过程中占有极其重要的地位和 作用。本章对房屋维修及房屋维修管理的概念和特点， 房屋维修管理 的意义、原则和内容， 房屋维修工程的组织和管理以及房屋维修标准 和考核指标等作了较为详细的阐述。二、重点讲解1. 房屋的物理寿命和经济寿命衡量一幢房屋寿命的大小一般有两种方式，即房屋的物理寿命 和经济寿命。a) 房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用， 而使房屋 磨损破坏直至不能使用而报废的时限；b) 房屋的

2、经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命， 是指由于物理 因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋在经济、功能上失 去其使用价值而被淘汰的时限。c) 通常，物业业主关心房屋的经济寿命超过关心其物理寿命。 这 是因为业主作为一名投资经营者， 考虑问题主要是从房屋的经济性角度出发，追求物业的经营效益及保值增值效益。2. 房屋的磨损根据房屋磨损特性的不同， 可以将磨损分为有形磨损与无形磨损， 不同的磨损类型有着不同的成因和影响。（1） 有形磨损。有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲置过程中 所受到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的， 是有形的。这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。它是限制

3、 房屋物理寿命的根本原因，也是限制房屋经济寿命的主要 原因之一。一般情况下，房屋有形磨损产生的原因有两个： 第一种有形磨损， 是指房屋在使用过程中， 受到诸如摩 擦、冲击、振动、疲劳，甚至火灾等外力作用而产生的 物理上或物质上的磨损。 第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然力的 侵蚀作用所产生的磨损，包括风、雨、 酸湿气体及氧化 作用，也包括非正常的自然灾害 （洪水、地震、滑坡、 龙卷风、冰雹等 ）以及生物因素 （ 如白蚁、霉菌等 ）的影响。事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合作用的结果， 房屋有形磨损程度可以用以下两种方法进行度量。 用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示

4、。即通 过建筑师与结构工程师对房屋各主要组成部分破损程度的 测量，算出房屋损失价值，将其与房屋总价值的比值作为 度量房屋有形磨损的程度。用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房屋全部主要组成部 分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。（2） 无形磨损。无形磨损有时也称为精神磨损， 它是一种抽象的磨损概念。 主 要是指由于时代与技术的发展， 而使房屋经济价值下降或贬值 的磨损。这种磨损是看不到的，是无形的。这种磨损产生的结果是， 即使房屋仍处于比较新的状态， 但房 屋的经济价值会下降很大， 甚至逐渐被更有经济价值的房屋所 替代。 无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因 。 房屋无形磨损产

5、生的原因有 3 个： 第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率 的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使 其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。 由于这 种磨损不会影响房屋的正常使用及使用功能，所以它不会 产生房屋保养与维修问题。 第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进 步，使原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的 需要，使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘 汰。由于这种磨损会影响房屋的使用功能，所以它会涉及 房屋的保养与维修问题，主要是房屋改造的问题。 第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业 房屋所处的环境条件变差，如规划及区域

6、行政法规的影响 导致周围环境条件变差，而使房屋的经济价值下降。无形磨损程度的衡量可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置 价值的差额同其原始价值的比例来表示。在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量师或估价师， 采取常用的估价方法，包括成本法、比较法和收益法，进行综合 估算得出。三、难点释疑1. 房屋维护保养和修缮的区别和联系？ 房屋维修的内容包括房屋维护保养的内容及房屋修缮的内容。 房屋的保养工作区别于通常所讲的房屋修缮工作：1）房屋维护主要用来 减缓 房屋在使用或闲置过程中的磨损程度， 维持房屋正常的使用状态， 达到延长房屋物理与经济寿命的效果。 房 屋的修缮主要用来 补偿房屋所受的磨损

7、， 弥补并修复房屋各主要组成 部分的破损，延长房屋的物理与经济寿命。2）房屋的保养是对房屋进行的预防性养护工作， 而房屋修缮则是 对房屋损坏部分进行的修复工作；3）房屋保养的对象主要是房屋结构完好、 装修及设备完整良好的 房屋，而修复的对象则主要是结构、装修及设备受到一定损伤的一般损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋；4）房屋保养工作一般具有经常性，且较零碎，工程量较小，而修 复工作则大多具有周期性，有规律且工程量较大。5）但在整个物业管理中，房屋的保养与维修通常又是密不可分 和交叉进行的，而且在内容上也是有重叠的， 如房屋的保养与维修都包括对房屋的小修内容。 所以，在对待与处理 房屋保养与维修的

8、关系上，应同样重视、不可偏颇和协调开展。2. 一般小修与急修项目的区别1）急修项目。急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的 正常使用 或使用安全 ，而需立即修理的小修项目。通常这些急修项目是在房屋结构、 装修及设备基本完好情况下 的局部损坏项目。主要包括： 房屋结构性损坏易产生危险的； 因供电线路故障产 生的停电及漏电； 因水箱、水泵、水表或水管故障所产生的停 水及水龙头严重漏水；楼地板、扶梯踏步断裂及阳台、晒台、 扶梯等各扶手、 栏杆松动及损坏；楼梯发生故障；污水管严重 阻塞冒溢；其他有危险的急修项目。一般小修项目。一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。 这 些损坏项目会

9、影响房屋 的正常使用功能及使用状态 ，但对于整 个房屋的业主、 租户或用户不会产生危险， 其修复时间一般较 短，但面较广，且可以有一定的修复时间。 主要包括：一般门窗的损坏；水落管、雨水管、污水管等管道 阻塞；屋面渗漏水；小块楼板损坏； 5 平方米以内的平顶和内 墙粉刷脱落； 2 平方米以内的小块落地起壳龟裂； 水斗、面盆、 浴缸渗漏水，卫生设备零件损坏；其他一般小修项目。四、本章结论 房屋维修管理是物业管理的主体工作和基本工作，是衡量物业管 理企业水平的重要标志。本章重点介绍一下内容：1 房屋维修的概念有广义和狭义之分，狭义概念是指房屋的 维护和修缮，广义概念增加了改建内容。2 房屋维修是因

10、为房屋的磨损引起的。房屋磨损有两种：有 形磨损和无形磨损。不同的磨损有不同的成因以及度量方法。 一般来说，房屋磨损同时受到无形磨损和有形磨损的作用，所 以房屋磨损是一个综合磨损的过程。3 房屋维修根据不同的标准有不同的分类：根据对房屋磨损 的作用，可以分成维护和修缮；根据修缮的性质，可以分成恢 复性修缮和改良型修缮；根据时间特点，可以分成计划性修缮 和紧急性修缮； 可以修缮的规模， 可以分成小修、 中修、大修、 翻修和综合性维修。4 房屋的修缮特点是技术性、宪制性、普遍性、分散型和服 务性。5 房屋维修管理的特点是复杂性、技术性和计划性。6 房屋维修管理的意义是确保房屋的使用价值，增加房屋的 经济价值，提升企业的信誉价值和增加城市的社会价值。7 房屋维修管理要贯彻业主第一、服务第一的原则；预防为 主、管修结合的原则；经济、合理、安全、实用原则；区别对 待，因房制宜原则。8 房屋维修的内容包括房屋保养和房屋修缮；这两者有联系 也有区别。养护包括日常养护和零星小修；零星小修又包括一 般小修和急修，这两者在时间要求和内容上都是不同的。9 房屋修缮从规模上分成小、中、大、翻修和综合维修，这 些可以从房屋损害程度， 维修费用的多少以及修缮的最终结果 要