物业管理的基本环节

1、2/23/2022整理课件1第6章 物业管理的基本环节n物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备阶段n物业管理的启动阶段物业管理的启动阶段n物业管理的日常运作阶段物业管理的日常运作阶段 2/23/2022整理课件2第1节 物业管理的前期准备阶段n物业管理方案策划物业管理方案策划n物业管理的早期介入物业管理的早期介入2/23/2022整理课件3第1节 物业管理的前期准备阶段n一、物业管理方案策划n1、方案策划的作用合理定位合理定位收支有数收支有数规范服务规范服务确保质量确保质量2/23/2022整理课件4n一、物业管理方案策划n2、物业管理服务方案的内容1、物业概况物业概况基本概况基本概况设备设

2、施概况设备设施概况业主构成概况业主构成概况2、管理服务事项管理服务事项3、管理目标管理目标4、管理标准管理标准5、机构设置与人员配备机构设置与人员配备6、管理服务办法管理服务办法7、质量控制办法质量控制办法8、延伸服务办法延伸服务办法9、物业服务收支预算物业服务收支预算第1节 物业管理的前期准备阶段2/23/2022整理课件5n一、物业管理方案策划n3、管理服务方案的评审n方案是否符合企业理念、企业目标和企业管理方案是否符合企业理念、企业目标和企业管理模式模式n方案是否符合现行物业管理的法律法规方案是否符合现行物业管理的法律法规n方案是否能保障物业服务合同的管理目标、管方案是否能保障物业服务合

3、同的管理目标、管理标准的实现理标准的实现n各项管理服务费用的设立、预算是否合理各项管理服务费用的设立、预算是否合理n方案有无创新方案有无创新n方案是否可操作方案是否可操作第1节 物业管理的前期准备阶段2/23/2022整理课件6n二、物业管理的早期（前期）介入n1、物业管理早期介入的概念n指物业管理企业在物业的开发设计阶段指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理，即介入，从事物业形成前的阶段性管理，即参与物业的规划设计和建设，从业主即参与物业的规划设计和建设，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议并对

4、发、建设和今后使用管理提出建议并对将接管的物业从物质上和组织上做好准将接管的物业从物质上和组织上做好准备。备。第1节 物业管理的前期准备阶段2/23/2022整理课件7n二、物业管理的早期（前期）介入n2、物业管理早期介入的意义n有利于促使那些物业竣工后返工无望的工程质有利于促使那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决量难点提前得到妥善解决n有利于对所管物业的全面了解有利于对所管物业的全面了解n有利于为后期管理做好准备有利于为后期管理做好准备第1节 物业管理的前期准备阶段2/23/2022整理课件83、物业管理早期介入的内容立项决策阶段立项决策阶段规划设计阶段规划设计阶段施工建设阶

5、段施工建设阶段竣工验收阶段竣工验收阶段项目选址；市场定位；项目选址；市场定位；物业管理内容、标准、物业管理内容、标准、成本、利润及收费等成本、利润及收费等方面建议方面建议物业总体布局和功能；物业总体布局和功能；日常的管理；设备设日常的管理；设备设施及材料选用；公建施及材料选用；公建配套建设。配套建设。熟悉基础和隐蔽工程、熟悉基础和隐蔽工程、机电设备的安装调试、机电设备的安装调试、管道线路的敷设和走管道线路的敷设和走向向确保物业长时间能正确保物业长时间能正常使用常使用2/23/2022整理课件92/23/2022整理课件102/23/2022整理课件112/23/2022整理课件12第2节 物业

6、管理的启动阶段n前期物业管理概述前期物业管理概述n物业的接管验收物业的接管验收n物业入伙手续的办理物业入伙手续的办理n物业的装修管理物业的装修管理2/23/2022整理课件13n一、前期物业管理概述n1、前期物业管理、前期物业管理物业竣工验收后至业主物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业管理者之前的物业管理。或业主大会选聘物业管理者之前的物业管理。n2 2、意义：、意义：n解决了前期物业管理民事主体资格缺位的矛盾解决了前期物业管理民事主体资格缺位的矛盾n满足了物业管理不可间断性的需要满足了物业管理不可间断性的需要n促进物业的租售促进物业的租售n有利于物业管理公司的续聘有利于物业管理公司的续聘第

7、2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件14n一、前期物业管理概述n3、前期物业管理的特点n主体关系的复杂性主体关系的复杂性n管理工作的基础性管理工作的基础性n管理矛盾的集中性管理矛盾的集中性n管理合同的短暂性管理合同的短暂性第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件15n一、前期物业管理概述n4、前期物业管理的内容n物业的接管验收物业的接管验收n物业入伙手续的办理物业入伙手续的办理n物业的装修与管理物业的装修与管理n档案资料管理档案资料管理第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件16n一、前期物业管理概述n5、前期物业管理与早期介入的区别发生时段不同发生时段不

8、同工作内容不同工作内容不同合同关系不同合同关系不同企业地位不同企业地位不同第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件17n二、物业的接管验收n1、接管验收与竣工验收n物业接管验收物业接管验收是物业管理企业接管房地产开发企是物业管理企业接管房地产开发企业、建设单位或业主委托管理的新建或原有物业时，业、建设单位或业主委托管理的新建或原有物业时，为了解物业的整体现状及保证今后的使用，按行业接为了解物业的整体现状及保证今后的使用，按行业接管验收标准对物业进行的检验。管验收标准对物业进行的检验。n竣工验收竣工验收是指物业建设完成以后，房地产开发企是指物业建设完成以后，房地产开发企业会同物业建设

9、施工单位、政府建设行政管理单位组业会同物业建设施工单位、政府建设行政管理单位组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检查和质量评定的过程。查和质量评定的过程。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件18n二、物业的接管验收 n2、接管验收与竣工验收的区别n验收主体不同验收主体不同n验收性质不同验收性质不同n验收目的不同验收目的不同n转交对象不同转交对象不同第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件19n二、物业的接管验收n3、接管验收的对象新建房屋：即开发商已完成竣工验收的新建房屋：即开发商已完成竣工验收的建设项目，其交

10、接人为开发商；建设项目，其交接人为开发商；原有房屋：即指已取得房屋所有权证，原有房屋：即指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋，其交接人为业主并已投入使用的房屋，其交接人为业主委员会。委员会。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件20n二、物业的接管验收n4、接管验收的条件n接管验收的首要条件是接管验收的首要条件是竣工验收合格竣工验收合格n新建房屋接管验收条件新建房屋接管验收条件n建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。n供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。n房屋

11、幢、户编号已经有关部门确认。房屋幢、户编号已经有关部门确认。n原有房屋接管验收条件原有房屋接管验收条件n房屋所有权、使用权清楚。房屋所有权、使用权清楚。n土地使用范围明确。土地使用范围明确。n原物业管理企业已解除合同关系。原物业管理企业已解除合同关系。 第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件21n二、物业的接管验收n5、接管验收的重点接管验收的重点：接管验收的重点：对物业的使用功能的验收对物业的使用功能的验收对物业资料的接收对物业资料的接收第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件22n二、物业的接管验收n6、接管验收应提交的资料n（1）新建房屋接管验收应提交资料）新建

12、房屋接管验收应提交资料n产权资料：产权资料：n项目批准文件；项目批准文件；n用地批准文件；用地批准文件；n建筑执照；建筑执照；n拆迁安置文件；拆迁安置文件；n房地产平面图。房地产平面图。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件23n6 6、接管验收应提交的资料接管验收应提交的资料n（1 1）新建房屋接管验收应提交资料）新建房屋接管验收应提交资料n技术资料技术资料：n竣工图；竣工图；n地质勘察报告；地质勘察报告；n工程合同及开、竣工报告；工程合同及开、竣工报告；n工程预决算；工程预决算；n图纸会审记录；图纸会审记录；n工程设计变更通知及技术核定单；工程设计变更通知及技术核定单；n隐蔽

13、工程验收签证；隐蔽工程验收签证；n沉降观测记录；沉降观测记录；n竣工验收证明书；竣工验收证明书；n钢材、水泥等主要材料的质量保证书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件24n6、接管验收应提交的资料n（1）原有房屋接管验收应提交资料）原有房屋接管验收应提交资料n产权资料：产权资料：n房屋所有权证；房屋所有权证；n土地使用权证；土地使用权证；n有关司法、公证文书和协议；有关司法、公证文书和协议；n房屋分户使用清册；房屋分户使用清册；n房屋设备及其定、附着物清册。房屋设备及其定、附着物清册。n技术资料：技术资料：n建筑竣工图纸资料全套；建筑竣工图纸

14、资料全套；n设备设施图纸资料全套；设备设施图纸资料全套；n环境绿化竣工资料全套。环境绿化竣工资料全套。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件25n二、物业的接管验收n7、接管验收的内容n（1 1）新建房屋接管验收的内容）新建房屋接管验收的内容n验收项目：验收项目：n主体结构主体结构n屋面与楼地面屋面与楼地面n装修装修n水电设备设施的验收水电设备设施的验收n供暖系统的验收供暖系统的验收 n附属工程及其他附属工程及其他 第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件26n二、 物业的接管验收n7、接管验收的内容n质量问题的处理质量问题的处理n影响房屋结构安全和设备使用安全的质量

15、问题，必影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格；至合格；n对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿办法，由接管单位处理。用补偿办法，由接管单位处理。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件27n7、接管验收的内容n（2 2）原有房屋接管验收的内容）原有房屋接管验收的内容n质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验n以以危险房屋鉴定标准危险房屋鉴定

16、标准和国家有关规定作为检验依据。和国家有关规定作为检验依据。n从外观检查建筑物整体的变异状态。从外观检查建筑物整体的变异状态。n检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。n检查房屋使用情况。检查房屋使用情况。 n危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理n属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能承接。属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能承接。n属有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既可约属有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。n属法

17、院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件28n二、物业的接管验收 8、接管验收双方的责任n建设单位应及时提出接管验收申请；接管单位应签发验收通知书建设单位应及时提出接管验收申请；接管单位应签发验收通知书并约定时间验收，验收合格，及时签发接管文件。并约定时间验收，验收合格，及时签发接管文件。n接管验收时，交接双方应严格按照规定执行；验收不合格，双方接管验收时，交接双方应严格按照规定执行；验收不合格，双方协商处理办法，组织复检。协商处理办法，组织复检。n接管交付使用后发生隐蔽性的重大质量事故，应

18、由接管单位会同接管交付使用后发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，查明原因。如果不属于设计、建设单位组织设计、施工等单位，查明原因。如果不属于设计、施工、材料等原因，则应由建设单位负责处理；如果使用不当、施工、材料等原因，则应由建设单位负责处理；如果使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。n新建房屋自验收接管之日起，由建设单位按规定负责保修，并向新建房屋自验收接管之日起，由建设单位按规定负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位预付保修保证金。n在接管验收中有争议又不能协商解决的，双方均可申请市、县房在接管

19、验收中有争议又不能协商解决的，双方均可申请市、县房地产行政主管部门进行协调或裁决。地产行政主管部门进行协调或裁决。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件29n二、物业的接管验收n9、接管验收中应注意的事项n认真按标准进行逐项验收认真按标准进行逐项验收n落实物业保修事宜落实物业保修事宜n移交工作应办理书面移交手续移交工作应办理书面移交手续n配备合适的接管人员配备合适的接管人员第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件302/23/2022整理课件312/23/2022整理课件322/23/2022整理课件33n三、业主入住手续的办理n1、业主入住的概念n业主入住业主入住业

20、主或使用人收到书面入业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。也称主领取钥匙，接房入住。也称“入伙入伙”。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件34n三、业主入住手续的办理n2、业主入住的相关文书n（1 1）入住通知书）入住通知书n入住通知书就是关于通知业主在规定时间办理入住手续的文入住通知书就是关于通知业主在规定时间办理入住手续的文书。书。n制作入住通知书时应注意如下问题：制作入住通知书时应注意如下问题：n在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按

21、规定时间前来办理。以方便业主按规定时间前来办理。n如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。补办的办法。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件35n三、业主入住手续的办理n2、业主入住的相关文书n（2 2）入住手续书）入住手续书n入住手续书是物业管理企业为方便业主，让其了解入住手续书是物业管理企业为方便业主，让其了解办理入住手续的具体程序而制定的文件。办理入住手续的具体程序而制定的文件。n一般在入住手续书上都留有有关部门的确认证明，一般在入住手续书上都留有有关部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关部门在上面盖章证明。业主

22、每办完一项手续，有关部门在上面盖章证明。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件36n三、业主入住手续的办理n2、业主入住的相关文书n（3 3）收楼须知）收楼须知n收楼须知是物业管理企业告知业主在办理收收楼须知是物业管理企业告知业主在办理收楼过程中应注意的事项，以及应携带的各种楼过程中应注意的事项，以及应携带的各种证件、合同和费用的文件。证件、合同和费用的文件。 第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件37n三、业主入住手续的办理n3、业主入住的办理程序n核清购房款核清购房款n确认业主身份确认业主身份n向业主或使用人发放资料向业主或使用人发放资料n建立入住登记表建立入住

23、登记表n管理处对业主的资料进行审核验证管理处对业主的资料进行审核验证n预交费用预交费用n验收房屋验收房屋n发放钥匙发放钥匙n记录记录第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件38n三、业主入住手续的办理n3、业主入住的办理程序n核清购房款核清购房款n业主携带已缴款的各期收据交开发商财务部验证，业主携带已缴款的各期收据交开发商财务部验证，验证无误后由开发商财务部收回并开具总发票。验证无误后由开发商财务部收回并开具总发票。n付清购房余款后，开发商财务部在付清购房余款后，开发商财务部在入住手续书入住手续书（1 1）上盖章。）上盖章。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件39n

24、三、业主入住手续的办理n3、业主入住的办理程序n确认业主身份确认业主身份n物业管理员要求业主提供并审查开发商出具的入住物业管理员要求业主提供并审查开发商出具的入住通知、身份证及其复印件。通知、身份证及其复印件。n业主委托他人办理入住事宜的，物业管理员应要求业主委托他人办理入住事宜的，物业管理员应要求受托人提供其身份证及其复印件和业主的书面委托受托人提供其身份证及其复印件和业主的书面委托证明。证明。n物业管理员验明业主身份后，将身份证原件退还业物业管理员验明业主身份后，将身份证原件退还业主，复印件存档。主，复印件存档。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件40n三、业主入住手续的办

25、理n3、业主入住的办理程序n向业主或使用人发放资料向业主或使用人发放资料n入住说明；入住说明；n住户手册；住户手册；n业主公约；业主公约；n前期物业管理协议；前期物业管理协议；n预交费用标准；预交费用标准；n装修须知；装修须知；n住户登记表；住户登记表；n装修审批表；装修审批表；n验收交接表。验收交接表。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件41n三、业主入住手续的办理n3、业主入住的办理程序n建立入住登记表建立入住登记表n对业主提交的对业主提交的入住须知入住须知上提及的资料进行查验，确认无上提及的资料进行查验，确认无误后，在入住登记表中登记。由业主填写并提交的资料误后，在入住登

26、记表中登记。由业主填写并提交的资料n身份证复印件；身份证复印件；n工作证复印件；工作证复印件；n购购/ /租房合同的正本及复印件；租房合同的正本及复印件； n业主登记表；业主登记表；n过后签署的业主公约、前期物业管理协议。过后签署的业主公约、前期物业管理协议。n上述发放的资料应在上述发放的资料应在入住登记册入住登记册中由业主签收，或由管中由业主签收，或由管理人员注明。理人员注明。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件42n三、业主入住手续的办理n3、业主入住的办理程序n管理处对业主的资料进行审核验证管理处对业主的资料进行审核验证n表格填写是否完整、正确和清晰；表格填写是否完整、正

27、确和清晰；n签署业主公约、前期物业管理协议；签署业主公约、前期物业管理协议；n身份证明文件与购身份证明文件与购/ /租房合同及业主登记表是否一致。租房合同及业主登记表是否一致。审查通过后，管理人员收取购审查通过后，管理人员收取购/ /租房合同复印件、业租房合同复印件、业主登记表、业主公约一份、前期物业管理协议一份，主登记表、业主公约一份、前期物业管理协议一份，在入住手续书（在入住手续书（2 2）上盖章。）上盖章。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件43n三、业主入住手续的办理n3、业主入住的办理程序n预交费用预交费用n物业管理公司财务部根据寄发给业主的缴款通知书物业管理公司财务

28、部根据寄发给业主的缴款通知书中的款项，收取业主各项费用，并开具相应票据给中的款项，收取业主各项费用，并开具相应票据给业主。其费用项目包括：预交管理费、水电管理备业主。其费用项目包括：预交管理费、水电管理备用金、装修保证金、垃圾清运费及其他杂费等。财用金、装修保证金、垃圾清运费及其他杂费等。财物应建立费用登记表，对费用交纳完毕的业主，应物应建立费用登记表，对费用交纳完毕的业主，应在登记表中注明，并在入住手续书（在登记表中注明，并在入住手续书（3 3）上盖章。）上盖章。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件44n三、业主入住手续的办理n3、业主入住的办理程序n验收房屋验收房屋n物业管

29、理员按业主要求的时间陪同业主物业管理员按业主要求的时间陪同业主( (或受托人或受托人) )一起验收房一起验收房屋及其配套设施等，登记水、电、气表底数。业主确认合格屋及其配套设施等，登记水、电、气表底数。业主确认合格后，双方在验收交接表上签字确认，并要求其填写入户声明，后，双方在验收交接表上签字确认，并要求其填写入户声明，在入住手续书（在入住手续书（4 4）上盖章。）上盖章。n业主认为存在质量问题的，由业主业主认为存在质量问题的，由业主( (住户住户) )填写返修申请表，管填写返修申请表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返

30、修工作。物业管理员按照返修工作。物业管理员按照业主验房维修工作规程业主验房维修工作规程，并，并根据物业管理合同，即与开发商联系解决或自行解决，然后根据物业管理合同，即与开发商联系解决或自行解决，然后预约业主再次验收物业，直至业主认为合格。预约业主再次验收物业，直至业主认为合格。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件45n三、业主入住手续的办理n3、业主入住的办理程序n发放钥匙发放钥匙n上述手续完成后，物业管理处查验入上述手续完成后，物业管理处查验入住登记表及已签署的住登记表及已签署的( (管理协议管理协议) )及各项及各项收费票据后向业主发放钥匙，并在钥收费票据后向业主发放钥匙，

31、并在钥匙发放登记表上登记。匙发放登记表上登记。n业主在签收钥匙时提出暂不入住，要求管理处代为出租的，物业管理员应向业主提供房屋委托出租申业主在签收钥匙时提出暂不入住，要求管理处代为出租的，物业管理员应向业主提供房屋委托出租申请表要求其填写并签名。请表要求其填写并签名。n租用受托管的写字楼、商场的顾客或公司，凭与业主签定的租赁合同到管理处签定管理协议书，并提租用受托管的写字楼、商场的顾客或公司，凭与业主签定的租赁合同到管理处签定管理协议书，并提供营业执照、负责人和工作人员身份证复印件。供营业执照、负责人和工作人员身份证复印件。n对租赁管理处所属商业房的顾客，须与管理处签定租赁合同，并提供营业执照

32、、负责人和工作人员的对租赁管理处所属商业房的顾客，须与管理处签定租赁合同，并提供营业执照、负责人和工作人员的身份证复印件。身份证复印件。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件46n三、业主入住手续的办理n3、业主入住的办理程序n记录记录n入户声明、业主登记表、房屋委托出租申请表、业入户声明、业主登记表、房屋委托出租申请表、业主公约等，由财务内勤人员永久保存。主公约等，由财务内勤人员永久保存。n供供( (停停) )水水( (电电) )申请表由财务内勤人员保存至业主申请表由财务内勤人员保存至业主/ /住住户入住后两年。户入住后两年。第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件

33、472/23/2022整理课件482/23/2022整理课件492/23/2022整理课件502/23/2022整理课件512/23/2022整理课件522/23/2022整理课件532/23/2022整理课件542/23/2022整理课件55第2节 物业管理的启动阶段n四、物业的装修管理n1、装修管理的概念n装修管理装修管理在业主或使用人进行装修在业主或使用人进行装修期间，对装修方案、装修材料、装修质期间，对装修方案、装修材料、装修质量以及装修人员等方面的综合管理。量以及装修人员等方面的综合管理。 2/23/2022整理课件56n四、物业的装修管理n2、装修管理的要求n装修时间装修时间n装修

34、施工人员管理装修施工人员管理n装修材料设备的管理装修材料设备的管理n施工管理施工管理n装修垃圾的清运装修垃圾的清运n装修施工的竣工验收装修施工的竣工验收第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件57n四、物业的装修管理n3、物业装修监控要点n（1 1）建筑物结构）建筑物结构n（2 2）建筑物立面及景观）建筑物立面及景观n（3 3）消防）消防n（4 4）安全管理）安全管理n（5 5）环境保护）环境保护n（6 6）公共设施）公共设施n（7 7）检查、验收）检查、验收第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件58n四、物业的装修管理n4、装修管理程序n备齐资料备齐资料n填写装修申

35、报表填写装修申报表n核查核查n办理开工的一般手续办理开工的一般手续n施工施工n验收验收第2节 物业管理的启动阶段2/23/2022整理课件59第3节 物业管理的日常运作阶段n房屋及设备设施管理n物业综合管理n物业租赁管理2/23/2022整理课件60n一、房屋及设备设施管理n1、房屋维护与房屋维修n房屋维护房屋维护保证房屋设计使用寿命所进行的保证房屋设计使用寿命所进行的必要工作，包括周期性的和不定期的检查、调必要工作，包括周期性的和不定期的检查、调整、上油、清扫、涂漆、某些部件的更换、小整、上油、清扫、涂漆、某些部件的更换、小的维修和其他一些为保证使用寿命，防止意外的维修和其他一些为保证使用寿

36、命，防止意外损坏的活动。损坏的活动。n房屋维修房屋维修对遭受破坏的或者完全破旧的房对遭受破坏的或者完全破旧的房屋进行处理，使之重新处于正常使用状态。屋进行处理，使之重新处于正常使用状态。n根本区别：维修是治愈性的，维护是预防性的根本区别：维修是治愈性的，维护是预防性的第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件61n一、房屋及设备设施管理n2、房屋维修的种类n小型维修小型维修n中型维修中型维修n大型维修大型维修n房屋翻修房屋翻修n综合维修综合维修第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件62n一、房屋及设备设施管理n3、小型维修的特点与范围n特点特点n项目简单、零星分

37、散、量大面广、时间紧迫项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫n范围范围n屋面补漏、修补屋面、泛水、屋脊屋面补漏、修补屋面、泛水、屋脊n钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等n修补楼地面面层，抽换个别楞木修补楼地面面层，抽换个别楞木n修补内外墙、抹灰、窗台、腰线修补内外墙、抹灰、窗台、腰线n拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁n水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换n下水管道的流通下水管道的流通n房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修房屋检查发现

38、的危险构件的临时加固、维修第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件63n一、房屋及设备设施管理n4、中型维修的特点与范围n特点特点n工地比较集中、项目较小、工程量多，有周期性工地比较集中、项目较小、工程量多，有周期性n范围范围n少量结构构件形成危险点的房屋维修少量结构构件形成危险点的房屋维修n一般损坏房屋的维修一般损坏房屋的维修n整幢房屋的共用生活设备的局部更换、改善或改装、整幢房屋的共用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项工程的维修新装工程以及单项工程的维修第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件64n一、房屋及设备设施管理n5、大型维修的特点与范

39、围n特点特点n工程地点集中、项目齐全、有整体性工程地点集中、项目齐全、有整体性n范围范围n修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程n对整幢房屋的共用生活设备进行管线更换、改善或对整幢房屋的共用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程新装的工程n对房屋进行局部改建的工程对房屋进行局部改建的工程n对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件65n一、房屋及设备设施管理n6、房屋翻修的特点与范围n特点特点n投资大、工期长投资大、工期长n范围范围n房屋主体结构全部或大部分损坏，有倾塌危险房

40、屋主体结构全部或大部分损坏，有倾塌危险n因自然灾害破坏不能再使用的房屋因自然灾害破坏不能再使用的房屋n地处陡峭滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法地处陡峭滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋排出地区的房屋n主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋n国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件66n一、房屋及设备设施管理n7、综合翻修的特点与范围n（1 1）特点：同概念）特点：同概念n（2 2）综合维修工程使用范围）综合维修工程使用范围n如果有该片（幢）大

41、部分严重损坏，或一般性损坏如果有该片（幢）大部分严重损坏，或一般性损坏需要进行有计划维修的房屋，或需改变片（幢）面需要进行有计划维修的房屋，或需改变片（幢）面貌的房屋，都需要进行综合性维修。貌的房屋，都需要进行综合性维修。第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件67n一、房屋及设备设施管理n8、房屋维修管理n（1 1）房屋维修管理）房屋维修管理物业管理公司按照一定的科学物业管理公司按照一定的科学程序和制度及一定的维修技术管理要求，对公司所经程序和制度及一定的维修技术管理要求，对公司所经营管理的房屋进行日常的维护修缮技术的管理。营管理的房屋进行日常的维护修缮技术的管理。n（2）内

42、容）内容n房屋验收管理房屋验收管理n房屋质量管理房屋质量管理n房屋维修施工的管理房屋维修施工的管理n房屋维修行政管理房屋维修行政管理n房屋维修档案资料管理房屋维修档案资料管理第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件68n一、房屋及设备设施管理 8、房屋维修管理n（3 3）房屋质量管理）房屋质量管理n房屋完损等级分类房屋完损等级分类n完好房完好房指房屋的结构、装修和设备各部分完好无损、不许进指房屋的结构、装修和设备各部分完好无损、不许进行修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。行修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。n基本完好房基本完好房指房屋的主要结构部件及构件基本完

43、好无损，或指房屋的主要结构部件及构件基本完好无损，或虽有轻度损伤，但仍能稳定使用、保证安全；装修与设备部分也虽有轻度损伤，但仍能稳定使用、保证安全；装修与设备部分也有轻度损伤，但不影响正常使用；经一般维修能修复的房屋。有轻度损伤，但不影响正常使用；经一般维修能修复的房屋。n一般损坏房一般损坏房指房屋的结构部分有一般性损坏，并已影响了房指房屋的结构部分有一般性损坏，并已影响了房屋的安全性；装修、设备部分有损伤、老化或残缺，使其不能正屋的安全性；装修、设备部分有损伤、老化或残缺，使其不能正常使用；经中修或局部大修就能修复的房屋。常使用；经中修或局部大修就能修复的房屋。n严重损坏房严重损坏房指房屋的

44、结构、装修及设备部分有明显损坏，房指房屋的结构、装修及设备部分有明显损坏，房屋已无法使用，需经大修或改造才能修复的房屋。屋已无法使用，需经大修或改造才能修复的房屋。n危险房危险房指房屋的结构、装修及设备全部损坏，房屋不仅不能指房屋的结构、装修及设备全部损坏，房屋不仅不能使用，而且有倾塌或事故危险，无修复可能的房屋。使用，而且有倾塌或事故危险，无修复可能的房屋。第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件69n一、房屋及设备设施管理n8、房屋维修管理n（4 4）危房的鉴定和排险危房的鉴定和排险n危房的鉴定危房的鉴定：由政府危房鉴定机构、物业管理公司的房屋由政府危房鉴定机构、物业管理公

45、司的房屋安全鉴定部门或指定技术人员根据安全鉴定部门或指定技术人员根据危险房屋鉴定标准危险房屋鉴定标准和各地人民政府颁布的有关规定，确认房屋的建筑质量及和各地人民政府颁布的有关规定，确认房屋的建筑质量及安全可靠程度。安全可靠程度。n排险排险n观察使用观察使用采取技术措施后，尚能短期使用采取技术措施后，尚能短期使用n处理使用处理使用采取技术措施后，可解危的房屋采取技术措施后，可解危的房屋n停止使用停止使用无修复价值，暂无条件拆除，不危及他人安全无修复价值，暂无条件拆除，不危及他人安全n整体拆除整体拆除整幢危险且无修复价值，危及他人安全整幢危险且无修复价值，危及他人安全第3节 物业管理的日常运作阶段

46、2/23/2022整理课件70n一、房屋及设备设施管理n8、房屋维修管理n（5）房屋维修施工的管理）房屋维修施工的管理n房屋维修施工的管理房屋维修施工的管理指按照一定的施工程序、施工质量标指按照一定的施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学管理。的各项工作进行有效的科学管理。n内容：内容：n维修施工队伍的选择维修施工队伍的选择n维修施工的组织与准备维修施工的组织与准备n维修施工的技术交底维修施工的技术交底n施工的调度与管理施工的调度与管理n施工工程的竣工验收及资料的交接施工工程的竣工验收

47、及资料的交接第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件71n一、房屋及设备设施管理n9、设备设施的管理n（1）房屋设备设施）房屋设备设施房屋建筑物内部附属设备设施房屋建筑物内部附属设备设施的简称。的简称。n（2）管理的内容：）管理的内容：n基础管理基础管理n运行管理运行管理n安全管理安全管理n维修管理更维修管理更n新改造管理新改造管理n备品配件管理备品配件管理第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件72n二、物业综合管理n1 1、概念：物业综合管理、概念：物业综合管理指除物业本身管理外，对指除物业本身管理外，对物业使用者工作、生活的正常秩序和环境进行系统全物业使用

48、者工作、生活的正常秩序和环境进行系统全面的管理和治理。面的管理和治理。n2 2、综合管理的内容、综合管理的内容n安全管理安全管理n消防管理消防管理n治安管理治安管理n环境管理环境管理n环境清洁卫生管理环境清洁卫生管理n环境绿化管理环境绿化管理n环境保护管理环境保护管理第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件736.3 物业管理的日常运作阶段n二、物业综合管理n3、环境管理n环境清洁卫生管理的范围环境清洁卫生管理的范围n公共区域公共区域 n共用部位共用部位n垃圾处理垃圾处理2/23/2022整理课件746.3 物业管理的日常运作阶段n二、物业综合管理n3、环境管理n环境绿化管理的

49、范围环境绿化管理的范围n绿地建设绿地建设n绿化养护管理绿化养护管理n室外绿地养护室外绿地养护n室内绿地养护室内绿地养护2/23/2022整理课件756.3 物业管理的日常运作阶段n二、物业综合管理n3、环境管理n环境保护管理环境保护管理n空气污染空气污染n水体污染水体污染n有毒有害物质有毒有害物质n噪声污染噪声污染 2/23/2022整理课件76n三、物业租赁管理n1 1、概念：物业租赁管理、概念：物业租赁管理物业所有者或经营者作为出租人，将物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给作为物业消费者的承租人，并向承租人定期收物业使用权出让给作为物业消费者的承租人，并向承租人定期收取一定数额

50、的租金，从而使物业价值得以实现的一种经营活动。取一定数额的租金，从而使物业价值得以实现的一种经营活动。 n2 2、物业租赁的形式、物业租赁的形式n（1 1）按物业租赁方式分：）按物业租赁方式分：n定期租赁定期租赁n不定期租赁不定期租赁n（2 2）按租金支付方式分：）按租金支付方式分：n毛租毛租n净租金净租金n百分比租金百分比租金第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件77n三、物业租赁管理n3、影响租赁市场需求量的因素n人口数量和构成人口数量和构成n租赁价格租赁价格n技术技术n租赁者的偏好租赁者的偏好n供给供给第3节 物业管理的日常运作阶段2/23/2022整理课件78n三、物业租赁管理n4、物业未来产租能力分析n物理特征