2005年湛江市房地产市场运行情况分析报告(共8页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上2005年湛江市房地产市场运行情况分析报告2005年，在宏观经济良好运行的背景下，在国办发26号文件是以促进国民经济和社会稳定发展，立足于维护普通居民的住房权益，立足于以经济手段为主的综合调控的指导思想下。我市住房一、二级市场保持着良好的发展态势，联动效应明显，对拉动我市经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。一、 2005年房地产市场运行情况（一）房地产业与国民经济协调发展情况2005年湛江市完成国内生产总值（GDP）652亿元，较上年增长12；全社会固定资产投资完成180.28亿元，较上年增长17.9。全市完成房地产开发投资20.72亿元，较上年增长32.2，占

2、固定资产投资和GDP的比重分别为11.49和3.18。 表1：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元）同比增长（）固定资产投资额（亿元）同比增长（）GDP（亿元）同比增长（）房地产投资占固定资产投资比重（）房地产投资占GDP比重20.7232.2180.2817.9657.8112.111.493.15今年以来，我市经济发展速度较快，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色。 （二）新建商品房供求结构情况2005年全市市区批准预售商品房面积90.47万平方米，较上年减少4.69，其中商品住宅80.75万平方米，较上年增长6.8；完成商品

3、房交易面积68.40万平方米，同比减少4.72，其中商品住宅交易面积65.29万平方米，同比减少3.69。表2：商品住宅供应情况表单套面积（m2）供应量（套）所占比例（）80平方米以下1542.5480-120平方米273745.19120-160平方米227537.57160平方米以上89014.70表3：商品住宅销售情况表价格（元/m2）销售量（套）所占比例（）单套面积（m2）销售量（套）所占比例（）2000元以下3103 59.4380平方米以下4598.792000-3000元192636.8980-120平方米212740.743000-4000元1733.32120-160平方米2

4、04039.074000元以上190.36160平方米以上59511.40从商品房市场供求关系来看，表2和表3显示我市商品房市场供求结构性正常。从商品住宅供应情况看，单套面积在120平方米以下的占总量的47.73；120-160平方米的占总量的37.57；从销售情况看，单套建筑面积在120平方米以下的占总销量的49.53；120-160平方米的占总量的39.07。（三）商品房价格走势2005年湛江市市区商品房的均价为2077元/平方米，较上年增长6.79，其中商品住宅的均价为2010元/平方米，较上年上涨9.9，全年各季度商品住宅的均价分别为第一季度1925元/m2、第二季度1997元/m2、

5、第三季度2056元/m2、第四季度2051元/m2，价格走势基本平稳。表4：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/m2）涨幅（）商品住宅均价（元/m2）涨幅（）居民人均可支配收入（元）增长（）居民消费价格指数（）涨幅（）20776.7920109.996358.03102.22.22005年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者仅高1个百分点，显示房价涨幅符合大部分居民承受能力。（四）新建商品住

6、宅购买对象情况2005年全市交易的5221套商品住宅中，本市居民购买的为4766套，比重达91；外地居民购买的为455套，比重为9。表5：购房对象构成情况表商品住宅交易量（套）按销售对象划分本地居民所占比例（）外地居民所占比例（）52214766914559近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为粤西城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2004年的5上升到2005年的9。说明投资者看好湛江市的房地产市场。 （五）二手房市场基本情况2005年我市二手房成交面积43.19万，增长3.3

7、6%；成交金额3.58亿元，增长15.8% 。表6：二手住房交易情况表年份2004年2005年同比（%）交易套数355936071.35交易面积（万）32.9434.424.5交易额（亿元）2.462.9018.03其中：上市房改房（套）1265145715.16二手住房交易虽有不俗的表现，但成交面积低于商品住房已成为不争的事实，全年共成交34.42万，同比增长4.5%；成交套数3607套，同比增长1.35%，成交金额2.9亿元，增长18.03% 。（六）已购公房交易日趋活跃我市已购公房上市已经5年了。虽然起步较晚，但经过几年的精心培育，目前已具有一定规模，特别是自我市2003年底取消上市房改

8、房的面积分摊费用以来，住房二级市场市场交易日趋活跃并一年上一个台阶。2005年，已购公房买卖成交1265套，同比增长15.6%；成交面积10.87万，减少18.72%；成交金额1.11亿元，增长10.35%。其在二手住房交易总量中所占比例也由2001年上市初期的3.3%，上升至2005年的40.39%，对搞活我市住房二级市场功不可没。从价格上看，已购公房作为住房二级市场的重要组成部分，其价格走势自然受整个市场的大气候影响。但已购公房上市与"新二手房"不同的是，已购公房普遍使用年限较长，价格相对较低。（七）住房抵押市场运行特点 2005年，全市房地产抵押金额26.87亿元，比

9、去年减少11.65%，抵押宗数7639，比去年减少25.65%。这表明我市居民可支配收入为9635元，同比增长8.03%，与住房价格的上涨9.9%的速度基本同速，因而没有使我市居民购房的经济压力加大。表7：房地产抵押情况表抵押类型（亿元）2004年2005年同比（%）在建工程9.253.92- 57.62预购商品房3.958.10105.06现房6.9611.9371.41预购商品房转现房5.122.64-48.44从表7来看，我市房地产抵押结构类型较去年有很大变化。其中，购买商品房和现房增幅较大，这说明负债（贷款）买房这一观念正越来越为广大居民所接受，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。

10、所以，今后居民住房消费将更加需要房贷的积极支持。图1 各类房产抵押金额构成图二、房地产市场发展中存在的主要问题目前，湛江市房地产市场发展中，中高档大户型商品住房居多，适合多数市民自住需求的小户型低价位的楼盘较少。今年全市市区批准预售的商品住宅为6056套，单套面积在120平方米以上的商品住房为3165套，占总量的52.26；单套面积在100平方米左右为2737套，占总量的45.2；单套面积在80平方米以下为154套，占总量的2.5。根据市场需求，我市应采取有效措施，增加普通商品住房的供应，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，以改善城镇最低收入家庭住房条件。三、2006年房地产市场发展

11、趋势预测（一）我市房地产市场发展的有利条件1、全市经济持续保持高速增长态势。2005年我市GDP增长12，2006年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，湛江市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。2、城市化的进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据湛江市城市总体规划，到2010年，湛江市人口将由现在的718万增加到745万人，城市用地范围由84平方公里增加到98平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住房的需求量。3、湛江市居民住房消费需求潜力巨大。我市2005年底，人均住房建筑面积约22平方米，按照湛江市提出的到2010年人均住房建筑面积达到25平方米的目标还有一定

12、差距，按测算，我市每年需新建住宅约100万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为80，购买的户均面积为100平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约15万平方米。（二）2006年房地产市场基本走势预测根据带动湛江市房地产市场增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2006年，我市房地产市场将会延续上年的发展势头，会有一个较大幅度的增大。 一是宏观经济形势将为房地产提供良好的发展空间。各界普遍认为，2006年国民经济将继续保持平稳较快发展，国内生产总值增速将保持在10%以上，城乡居民的收入也将不断提高。这为房地产业提供了广阔发展空间。二是国家对房地产市场的调控政策仍将对房地产供需和房价产生较大影响。今后我国房地产市场开发将呈现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的开发将会受到遏制。同时，贷款政策和税收征管政策的变化，以及住房建设配套政策的完善，都会对今年房价产生一定的影响。三是居民住房消费趋于理性有利于防止房价进一步上涨。我国城市居民住房消费日趋成熟，住房阶梯型消费正在逐渐形成。同时，随着各项调控措施到位和房价涨幅回落，普通居民跟风炒房现象也将得到有效遏制，居民住房消费更趋理性。因此，2006