上海房地产市场研究综述

1、1 / 70上海別墅策劃全案上海别墅定位与营销思考作者：匡匡 sunnews12 sary第一部分 市场研究篇 上海房地产市场综述 上海别墅市场整体情况 重点市场研究【第一章 上海房地产市场综述】一、宏观经济与上海房地产市场1、 上海宏观经济的趋好， 为上海房地产行业高速发展创造 俱佳条件；上海市统计局年度统计显示： 2001 年，上海市国民经济持 续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现 了“十五”计划的良好开局。 2001 年，上海完成国内生产总 值 4950.84 亿元，比上年增长 10.2% ，高于全国

2、 2.9 个百分 点，并连续第 10 年实现两位数增长。 上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均2 / 70GDP 达到 4500 美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房 地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值 3 08.58 亿元，增长 17.8%，增幅比上年提高 2.4 个百分点， 其对经济增长的贡献率达到 9.7%，比上年提高 2.9 个百分点。2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海 房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济 、 贸易、金融、航运” 四个中心的指导意见 ， 2

3、001 年 3 月上海市人民代表大会通过 了“十五”社会经济发展计划，其中无论是产业发展布 局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心” 的要求。随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的 调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。 20 01 年完成全社会固定资产投资 1984.31 亿元，比上年增长 6. 1%，增幅比上年提高 5.4 个百分点，投资总量超过历史最高 水平。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资 712.49 亿元，比上年增长 1.3%；完成更新改造投资 436.83 亿元， 增长 10.2%；完成房地产开发投资 620.31亿元，增长 9.6%。

4、城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资3 / 7010.78 亿元，比上年增长 13.5%。市区 2200 万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸 综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展 提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更 趋成熟，规范； 正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的 信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业 之一。近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋 成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的 运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发， 营造了良好的市场氛围。二、 20

5、01 年上海房地产市场20 世纪 90 年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特 征的路程。在 90 年代中期二三年的回调整理后，在 90 年代 末期伴随经济增长的加速，房地产市场急速回升，放出巨 量， 2001 年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预 售面积 1831.8 万平方米，存量房销售面积 1422.4 万平方 米，二、三级房地产市场总体产生3254.2 万平方米的销量， 表现出新的市场行情特征。1、市场供求两旺，交易再创新高4 / 702001 年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础 上恢复高速增长，与此同时，上海商品房成交继续保持旺盛 势头，在连续五年的高速增长

6、后继续大比例攀升。其中： 供应全年批准预售面积 1660 万平方米，比 2000 年 增加 7.1%成交全年预售登记面积 1832 万平方米，比 2000 年 增加26.1%2、供不应求局面全面形成2001 年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到 1：1.104 ，全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓2001 年，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买 套数也急速增加，由 1999 年 9.73 万套， 2000 年 11.94 万套 增加到 2001年的 14.98 万套。与预售总面积急剧增长略有 不同的是， 2001 年的单套面积比总面积增长偏慢。1999 年 2000 年 2001 年总面积（万 / 平方米） 1075 1453 1832 总套数（万套） 9.73 11.945 / 7014.98 单套面积（平方米） 110.46 121.66 122.274、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视 我们应当看到来自市场的威胁 ：2001 年全年新增经营性项目 土地出让面积为 1050 万平方米，而 84%的量集中在 10 12 月，也就是说，全市去年第四季度新增