南湖版块竞争库存及推量情况

1、保利中央公馆供应22万方 武昌府供应13万方 水域天际供应12万方名士1号供应10万方保利蓝海郡供应5万方 城投瀚城供应19万方 保利心语供应26万方 招商雍华府供应3.8万方 保利公园九里供应70万方 泰然南湖玫瑰湾供应30.5万方 大华南湖公园世家供应7.8万方 南国地块占地5.3万方米，建面22万方米三金地块占地1.9万方，建面8.7万方五环地块占地4.1万方，建面15.6万方米。 中建三局地块占地5.2万方米,建面22.6万方米香华林地块2.6万方米,建面11.2万方米 虹丽地块,占地3.3万方米,建面14.1万方米洪容地块占地8.7万方米,建面34万方米P(2013)002地块占地8

2、513平方米，建面2.6万方米万安项目，占地1万方建面2万方 诚工地块占地6.2万方,建面23万方南湖片区内，未来1-4年内与本项目存在竞争关系的总供应量约为468.9万方其中已入市项目供应量约224.1万方，未入市项目供应量约为244.8万方金地雄楚一号占地23万方，建面89万方按照南湖片区2012年去化114.4万方计算，基本能满足南湖片区4年内市场需求竞争格局2011年南湖片区土地成交情况表区域地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率土地使用年限成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）成交时间备注洪山区P(2010) 235号湖北广宏置业有限公司洪山区狮子山街壕

3、沟15.36居住2.6住宅70年63890277.371600.232011.2.1芷岸龙庭（保障房项目）洪山区P(2010) 236号武汉招银物业有限公司珞狮南路与二环线交汇处13.11居住3.4住宅70年62160316.0514002011.2.1珞狮雅苑（武大职工楼）洪山区P(2011) 028号湖北国海房地产开发有限公司洪山区狮子山街王家湾2.9574居住3.1住宅70年18800423.82050.622011.4.15国海学道洪山区P(2011) 052号武汉三金房地产开发有限公司洪山区卓刀泉路238号1.94居住、商业金融业4.5住宅70年 商服40年37600 1292.67

4、4308.882011.6.30洪山区P(2011) 058号保利(武汉)房地产开发有限公司洪山区红旗村（A包）14.61居住、商业3.52住宅70年 商服40年81900373.751593.352011.6.30保利公园九里洪山区P(2011) 059号保利(武汉)房地产开发有限公司洪山区红旗村（B包）10.24居住3.49、3.58住宅70年57410373.941609.862011.6.30洪山区P(2011) 022号招商局地产控股股份有限公司洪山区珞梁路与南湖路交叉口4.58居住3住宅70年41000595.922979.562011.4.15招商雍华府区域地块编号土地使用权人位

5、置土地面积（公顷）用途容积率土地使用年限成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）成交时间洪山区P（2011）266号武汉南国置业股份有限公司洪山区珞狮南路与雄楚大街交汇处东北角5.33居住、商业服务地上4.13,地下0.47住宅70年商服40年887501111.973622.452012.1.12洪山区P（2012）001中国五环工程有限公司洪山区卓刀泉路271号4.14商业金融业、居住、公共绿地3.78住宅70年、商服40年44620775.6730782012.3.20洪山区P（2012） 075号中建三局房地产开发有限公司洪山区洪山村B包5.9397居住4.03-4.2

6、2住宅70年52620590.612110.12012.8.24洪山区P（2012） 074号湖北诚功房地产开发有限公司洪山区洪山村A包6.2391居住、商业服务业、商业设施、商务设施4.04-5.85住宅70年商服40年58950629.92108.62012.8.24洪山区P（2012） 076号武汉香华林商业发展有限公司洪山区洪山村C包5.8006居住、商业设施4.29-4.41住宅70年商服40年53160610.9721102012.8.24洪山区P（2012） 077号仙桃天下房地产开发有限公司洪山区洪山村D包0.5023居住3.32住宅70年3530468.512113.8201

7、2.8.24洪山区P（2012）078号武汉虹丽置业管理有限公司洪山区洪山村E包3.317居住4住宅70年28010562.962110.62012.8.242012年南湖片区土地成交情况表项目名称剩余体量2013年推售体量板块竞争关系保利公园九里7017南湖花园重要竞案保利中央公馆2215重要竞案保利心语2617重要竞案招商雍华府3.83.8重要竞案泰然南湖玫瑰湾30.54.5重要竞案大华南湖公园世家7.82.8重要竞案武昌府138重要竞案水域天际127重要竞案名仕一号107次要竞案万安地块22次要竞案城投瀚城194南湖北核心竞案保利蓝海郡55核心竞案合计224.196.1拉菲高层产品预计在

8、13年上半年可清盘，待售项目对本案影响不大，故重点分析在售项目。主要竞案库存及推量分析竞争区域内多个项目库存已不足，有望在年内清盘。G8G7G6G5G11G2G1G12aG9G10G12G12bG15G16Y1-Y6S1-S172012年推售2013年推售2013年推盘计划（约15万方）：推售楼栋：1月推售出8#，3月平推12B#、5月平推15#、7月平推16#、9月平推17#10月平推18#、11月平推20#主力户型：95-110小三房G17G18G19G20G21G22中央公馆2013年预计供应约15万方，14年预计供应7万方，2014年年中清盘后期主力供应户型几种在95-110的三房，主

9、打刚需G3G3a个案分析-保利中央公馆2014年推售项目基本情况p占地面积198935p建筑面积661851p容积率3.02p绿化率35%p停车位约2854个车位p物业地址：洪山南湖路中段（武梁路与丁字桥南路交汇处）p价格：8200/丁字桥路武梁路 由20栋33-34层的高层、6栋5层的英伦叠墅、17栋3层的别墅构成整体规划：总建筑面积66万平米规划：高层+英伦叠墅项目规划：高层+英伦叠墅古曲主义的园林景观高层区40-130洋房区130-170别墅区150-270点式高层（34F）户型面积：40-130(一房-三房)客群：首次置业型多层（花园洋房）户型面积：130-170客群：改善型叠加/联排

10、别墅（3F）户型面积：150-270一房客群：改善型项目由20栋33-34层的高层、6栋5层的叠墅、17栋3层的别墅构成；总体上呈围合式布局，建筑形态采取高低搭配组团。采用高低搭配及别墅区、洋房区分区规划，提升项目高端形象个案分析-保利中央公馆1-2月加推G3#、G12#推出528套，面积90-134。3-4月推出G12A#、G3A加推推出396套，面积90-134。5-6月推出G11#推出264套，面积97-128。7-8月推出G7#、G5#推出590套，面积39-117。9-10月推出G9#128和87和95G10#128和95、G6#78推出261套，面积78-128。G13A#G12A

11、#G12#G3#G11#G7#G5#G6#G10#G9#G8#G12B#全年推售节奏紧凑，且多以暗推或平推为主，持续不断的供货刺激消费者购买名称套数配比(%)二房 70-100978 55.76 三房 90-130621 35.40 四房130-17070 3.99 联排230-33085 4.85 78两房97三房保利中央公馆产品线丰富，囊括了高层两房三房等户型外，还有联排别墅类高端改善产品。项目户型配比来看，主推刚需类产品，其中两房占比高达55%之多，其次是三房占比达35%，尤其是97左右小三房。契合南湖购买群需求。中央公馆产品线丰富，但产品仍以两房及小三房为主，主打刚需个案分析-保利中央

12、公馆20132013年推盘计划（约1717万方）：1 1月加推23A#23A#；2 2月加推27#27#；3-43-4月9 9区上市，1#1#、2#2#开盘，5-65-6月3#3#加推，7-97-9月加推5#5#，1010月加推6#6#、1111月加推7#7#、1212月加推8#8#心语9、10区面积配比情况232523A262728105611127812A2012年推售1916171820211233A912B1522保利心语2013年预计推盘17万方，14年清盘预计推盘9万方主力户型为90-100三房，80-90两房12345678910111213九、十区八区2013年推售2014年推

13、售2013年推售项目基本情况p占地面积418885p建筑面积1300000p容积率2.97p绿化率35%p停车位1810个（地面500个，地下1310个）p物业地址：洪山东湖开发区南湖大道与野芷湖西路交汇处（江大实验师范学院旁）p价格：7200/个案分析-保利心语野芷湖南湖大道李纸路开发顺序开发顺序保利心语整体地块分布开发顺序图示保利心语【开发顺序】图示野芷湖南湖大道李纸路123456【保利心语】开发顺序安排： 地理位置上来看首先启动的非景观资源最好和交通噪音干扰地块，1期首先启动的为居住氛围相对较好地块。 从产品来看，首先推出小高层、高层产品。78910开发次序由内到外、由好到次、最后集中跑

14、量个案分析-保利心语阶段推广语导入期1、给梦想找一个家。2、保利心语：南湖新贵源自品牌地产。一期小高层、别墅推广期1、千米栈道环湖拥翠，一城风半水景门第。2、南湖80万房CLD示范社区。五期别墅推广期1、优越的建筑，就是让每个角落都能遇见阳光2、完美的园林就是在有限的空间下留一处无限的遐想三期小高层、别墅推广期1、听！海螺湾弯来啦2、爱她，就送她海洋之心。二期别墅、小高层推广期1、价值连城，却随墅附赠。2、160栋，4亿铸就武汉别墅销售传奇！六期小高层推广期1、武昌应该知道的，马克先生的岸，武昌第一奢侈！2、我知道，只有经典才会被复刻。七期八期高层推广期1.武昌，向南！金色系三房2.保利TOW

15、N三彩持续不断的主题更换，不断的保持市场上的声音并通过保利南湖三项目三盘联动，打造保利品牌同时，提升项目曝光率个案分析-保利心语纯刚需产品，90左右小三房，均价7200元/，极具性价比赠送方式天井、阳台、飘窗赠送面积约21.7平米房型变化一房两厅一卫 92二房两厅一卫 113.7案例1：92两改三产品优势:赠送面积大，赠送一间房面积及大阳台加飘窗的产品创新，92小三房，极具总价优势个案分析-保利心语月月有节点，月月有加推，高层、别墅、商铺穿插加推，产品之间相互带动去化上图为保利心语2012年推盘节奏，预计2013年3月9区1号楼集中开盘后，会采用同样策略，持续加推。个案分析-保利心语公园九里1

16、3年预计推盘17万方，三期体量约16万方，四期体量约18万方，五期体量约19万方主力户型为95-120三房，并有少量70-90两房，及140左右四房20132013年推盘计划（约1717万方）：推售楼栋：2 2月平推3A#3A#，3-43-4月平推3#3#，5 5月平推7#7#，6 6月1-81-8号楼打包。9 9月二期2#2#、4#4#开盘，1010月平推1#1#、1111月平推5#5#主力户型：95-12095-120三房125633A7854312五期2012年推售2013年推售三期四期项目基本情况p占地面积247086p建筑面积870626p容积率3.52p绿化率35%p停车位地上停车

17、位：约1千多辆；地下停车位：约2千p物业地址：洪山花园城建安街与南湖路交汇处（东方莱茵对面）p价格：8100/个案分析-保利公园九里集中开盘9 9月1010月1111月1212月9月15日一期首盘推1、2、8号楼共480套10月1日加推6号楼33套10月13日加推6号楼33套10月20日加推6号楼33套10月26日加推5号楼33套11月1日加推5号楼33套11月21日加推8号楼33套持续小步加推6月启动推广保利特色：保利中央公馆、保利心语等楼盘均同样采用开盘后持续暗推方式进行推售，持续不断的提供新货源，刺激客户成交。集中开盘后持续不断的小步加推，保证不断有新品推出，快速走量个案分析-保利公园九

18、里第二阶段：公园大盘价值传递第一阶段：区域价值及公园理念传递第三阶段：品牌产品价值传递推广主题保利携手政府改变南湖1.规划巡司河复兴2.品牌保利大武汉生活圈3.配套南湖进化论营销分期12月11月10月9月8月6月5月4月2012年7月公园大盘1.大盘项目规划2.公园公园生态价值 公园生活方式 公园物业价值 产品价值1.九里第一里释放,展示区2.保利成熟产品设计3.户型具体信息释放 居住价值1.公园生活体验 项目形象入市期公园模式价值期公园产品深化期外展点开放VIP集卡样板、展示开放开盘加推加推通过不阶段的推广主题深化，巩固公园大盘概念，提升项目形象附加值个案分析-保利公园九里房型常规二房84

19、舒适型二房93 紧凑三房93紧凑三房105常规三房115 舒适三房127常规四房140户型面积段85-9090-9590-95100-110110-120120-130130-140套数40813667640813413468套数比20.8%6.9%34.4%20.8%6.8%6.8%3.5%面积3427212648628684284015410170189520面积比17.6%6.5%32.3%22.0%7.9%8.7%4.9%高层产品以刚需产品为主，同时配有15%左右的改善型户型，与保利另两项目差异化一期户型配比个案分析-保利公园九里2425262728294243444546474849

20、2013年推盘计划（约7万方）：推售楼栋：4-5月推出24#、25#，之后陆续推出26-29#主力户型：80-90两房，110-120三房2013年推售年推售2014年推售年推售2103年预计推盘7万方，均为三期18层的高层2014年项目四期上市，总体量约为9万方项目基本情况p占地面积206000p建筑面积400000p容积率2.34p绿化率36.01%p产权年限70年p停车位139个p物业地址：洪山南湖新城建安街(南湖花园城东面)p价格：8300/个案分析-水域天际12345672012年推售20132013年推盘计划（约3.83.8万方）：三月推售4 4号楼，110110三房、146146

21、三房五月推售3 3号楼，9797三房、9595三房、121121三房招商雍华府4号楼已经开始散售，预计6月前清盘，后期无供应2013年推售项目基本情况p占地面积43920p建筑面积131761p容积率3.00p绿化率35%p物业地址：洪山珞梁路与南湖路交叉口（南湖名都旁）p价格：7800/个案分析-招商雍华府414039382012年推售年推售2013年计划推售年计划推售362013年推盘计划（约4.5万方）：推售楼栋：1月39#开盘，4月推40#，6月别墅开盘，10月41#加推。主力户型：39#、40#110-140三房，41#140-180四房2013年预计推三期尾货4.5万方。四期8栋高

22、层，以80-100刚需户型为主，总体量约13万方，2014年推盘8万方，2015年推盘5万62别墅别墅37泰然南湖玫瑰湾三期项目基本情况p占地面积283000p建筑面积642000p容积率1.70p绿化率35%p停车位1：0.7p物业地址：洪山狮子山街苫风咀8号(中百仓储旁)p价格：8800/个案分析-泰然玫瑰湾2013年推盘计划（约2.8万方）：推售楼栋：5月初推出B5号楼，9月推B7，10月推B8主力户型：140-170四房大华2013年预计推盘2.8万方，14年预计推盘5万方剩余5栋高层均以中大户型为主，后期有洋房及别墅推出市场目前在售2013年推售B5B7B8A9A10A5A1B4B6

23、2014年推售尾货在售在建项目基本情况p占地面积466900p建筑面积730000p容积率1.60p绿化率35%p停车位地上135，地下300p物业地址：洪山珞狮南路517号（明泽大厦西侧）p价格：8400/个案分析-大华南湖公园世家12345678目前在售目前在售2013年推售年推售2014年推售年推售9102013年推盘计划（约8万方）：推售楼栋：6月推出9#公寓，8月推10#公寓，10月推3#，12月推7#主力户型：80-90两房，100-110三房，40-60公寓武昌府2013年预计推盘8万方，14年预计推盘5万方项目基本情况p占地面积94500p建筑面积402904p容积率3.02p

24、绿化率30%p停车位2799p物业地址：洪山南湖文治街与文昌路交汇处（理工大南湖校区对面）p价格：8400/个案分析-武昌府2013年推盘计划（约2万方）：推售楼栋：9月推出1#，10-11月推2#、3#主力户型：58一改两房，70两改三房2013年推盘2万方，年底清盘项目基本情况p占地面积10095p建筑面积21533.7p容积率1.8p绿化率35%p产权年限70年p物业地址：南湖驾校西南侧p价格：待定1232013年推售个案分析-万安地块1#4# 6#7#2#5#8#3#9#10#11122013年推售年推售2013年推盘计划（约7万方）：推售楼栋：3月推出10#，5月推11#,7月推出1

25、2#主力户型：90-96两改三房蓝海郡2013年预计推盘7万方，预计9月前高层可清盘，另有188-266洋房尾货年底清盘项目基本情况p占地面积91500p建筑面积314565p容积率3.44p绿化率37%p产权年限70年p停车位1700个p物业地址：洪山雄楚大街452号（南湖北路）p价格：8300/个案分析-保利蓝海郡3073063083093103113123133155015025035055065075085095105115125135155165175182013年推盘计划（约4万方）：推售楼栋：预计推出9栋小高层主力户型：160以上大平层城投瀚城2013年预计推盘4万方，以160左

26、右大户型为主，去化速度交慢2014年预测推售二期尾货及三期产品，项目三期总体量约为15万方在售在售2013年推售年推售2014年部分推售年部分推售项目基本情况p占地面积333500p建筑面积490000p容积率1.11p绿化率35%p产权年限70年p停车位1:1.1p物业地址：洪山雄楚大道450号（名都花园旁）p价格：7600/个案分析-城投瀚城保利公园九里保利中央公馆保利心语2013年1月3月2月4月5月6月7月8月9月11月10月12月雍华府泰然南湖玫瑰湾1月推8号楼体量约2.5万方3月推12b体量约2.5万方1月推23A体量约1.2万方2月推27号楼体量约1.2万方3-4月9区1、2号楼开盘，3.3万方5月推4号楼体量约2.5万方5月推3号楼体量约1.3万方12月推5号楼体量约2.5万方3-4月推3号楼体量约2.5万方9月二期2号、5号楼开盘体量约为5万方5月推7号楼体